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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第210號 原　　　告　嘉陽實業股份有限公司 法定代理人　顏春波 訴訟代理人　丁中原律師 　　　　　　林俊吉律師 複代理人　　沈妍伶律師 被　　　告　世貿名人廣場大廈管理委員會 法定代理人　闕朝枝 訴訟代理人　翁顯杰律師 複代理人　　鄒鈺奎 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於中華民國103 年7 月25日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號、同段第二六三 之一地號、同段第二六四號地號如附圖所示塗色部分之土地（面 積共計壹仟零肆拾捌平方公尺）返還原告。 被告應自民國一０三年六月二十七日起至返還上開土地之日止， 按月給付原告新臺幣叁萬壹仟叁佰叁拾叁元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項部分，由原告以新臺幣貳仟陸佰萬元為被告供擔保 後得為假執行；但被告以新臺幣柒仟陸佰壹拾肆萬伍仟伍佰捌拾 肆元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項部分，由原告按月以新臺幣壹萬元為被告供擔保後 得為假執行；但被告按月以新臺幣叁萬壹仟叁佰叁拾叁元為原告 預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事 實 及 理 由 甲、程序方面： 按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由 區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨 在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維 護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無 實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員 會之名義為交易者比比皆是。民事訴訟法第40條第3 項及公 寓大廈管理條例第38條第1 項均明文承認管理委員會具有成 為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執 行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；且管理委員會本身 縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基 於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔 當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴 請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權（最高法院98年度 台上字第790 、2248號判決意旨參照）。是被告雖不具實體 法上完全之權利能力，且非侵權行為或不當得利之權利義務 主體，惟揆諸前開說明，應認原告公司基於程序選擇權得以 之為對造起訴請求。 按訴狀送達後，原告不得變更原訴或追加他訴，但請求之基 礎事實同一者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴 訟法第255 條第1 項第2 款、第256 條分別定有明文。經查 ：原告起訴主張：「被告應將原告所有坐落於新北市○○區 ○○段○○○ ○○○○ ○號等土地上，如附圖（如湖調卷第8 頁 ，於茲不附）所示綠色部分之地上物拆除騰空，並將土地返 還予原告。」嗣經本院囑託新北市汐止地政事務所就其聲明 範圍予以測量並履勘現場後，原告公司以民國102 年9 月11 日民事變更訴之聲明狀修正聲明為：「被告應將原告所有坐 落於新北市○○區○○段○○○○ ○○○○○○ ○○○○ ○號等土地 上，如附圖所示塗色部分之地上物拆除騰空，並將土地返還 予原告。」（見本院卷第66頁，惟查原告公司本份書狀狀末 並未添具附圖，而依原告公司103 年1 月8 日民事訴之追加 聲明狀內所載被告無權占用之土地之面積為1,048 平方公尺 ，核與附圖所示塗色部分共計1,048 平方公尺相符，堪認本 份書狀所指之「附圖所示綠色部分」顯然係誤用起訴狀所列 之附圖，原告公司真意應係指本件判決附圖所示塗色部分， 並經原告公司更正），復依民法第179 條規定，請求被告給 付相當於租金之不當得利，並追加第二項之聲明：「（二） 被告應給付原告新臺幣（下同）875 萬799 元，及自103 年 1 月9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」及 第三項之聲明：「被告應自102 年1 月1 日起至拆遷返還日 止，按月給付10萬4,441 元。」（見本院卷第105 頁），核 原告就第一項聲明所為之更動，均係本於物上返還請求權所 為之請求，而就事實上之陳述予以補充，非為訴之變更或追 加；又原告公司追加第二項及第三項之聲明，則均係本於被 告無權占有原告公司所有系爭3 筆土地之同一基礎事實，揆 諸首揭規定，於法自無不合，應予准許。 按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；又上開法條規定，於有訴訟代理人時不適 用之；民事訴訟法第170條、第173條前段分別定有明文。本 件被告之法定代理人原為游玲玲，嗣於本院審理中因管理委 員會之主任委員改選而變更為闕朝枝，此有被告所提世貿名 人廣場大廈管理委員會公告在卷可稽（見本院卷第174 頁） ，並經新北市汐止區公所以103 年1 月16日新北汐工字第00 00000000號函准予備查在案（見本院卷第173 頁）；而被告 於本事件訴訟程序中委任有訴訟代理人，自不適用民事訴訟 法第170 條停止訴訟程序之規定，並經闕朝枝具狀聲明承受 訴訟（本院卷第104 頁），核與民事訴訟法第170 條及第17 5 條第1 項前段規定相符，應予准許。 乙、實體方面： 原告公司主張：原告公司係新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○ ○○○○ ○號土地（下合稱系爭3 筆土地）之所有權人。 原告公司雖曾將其中263 、264 地號土地出借予東普建設股 份有限公司（下稱東普公司）使用（不含263 之1 地號土地 ），東普公司又借予世貿名人廣場大廈（下稱系爭社區）全 體區分所有權人使用，惟原告公司已終止與東普公司間上開 使用借貸契約，且系爭社區全體區分所有權人亦早於95年11 月25日即決議將上開土地返還原告公司，並決議地價稅改由 原告公司自行負擔（下稱系爭區分所有權人會議決議），被 告亦於95年12月12日函請原告公司收回上開土地，原告公司 並自96年起即自行負擔地價稅，然被告嗣後卻又藉故拒絕返 還。爰依民法第767 條第1 項前段、中段及同法第179 條之 規定，提起本訴，請求被告拆除騰空地上物後將系爭3 筆土 地返還予原告，及按系爭3 筆土地申報地價年息百分之10計 算，給付原告自96年1 月1 日起至102 年12月31日止相當於 租金之不當得利合計875 萬799 元暨自103 年1 月9 日起按 法定利率計算之遲延利息，及自102 年1 月1 日起至拆遷返 還日止，按月給付相當於租金之不當得利10萬4,441 元等語 。並聲明：㈠被告應將原告所有坐落系爭3 筆土地上，如附 圖所示塗色部分之地上物拆除騰空，並將土地返還予原告。 ㈡被告應給付原告875 萬799 元，及自103 年1 月9 日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢被告應自102 年 1 月1 日起至拆遷返還日止，按月給付原告10萬4,441 元。 ㈣願供擔保請准宣告假執行。 被告辯稱： ㈠系爭263-1 地號土地雖未列在系爭協議書內，惟原告公司 對於東普公司提供系爭263-1 地號土地供房地買受人作為 休閒設施使用，長期未予反對，有默示之同意存在。 ㈡被告依公寓大廈管理條例第36條及第38條第1 項規定，僅 負有管理清潔、維護、修繕及一般改良本社區共有及共同 部分及其周圍之安全及環境維護事項及於訴訟上有當事人 能力，並無實體法之權利能力，而占有他人之不動產，實 際上被告亦未占有系爭土地，原告公司起訴被告，主張無 權占有，請求返還系爭土地，並無理由。 ㈢系爭區分所有權人會議會議記錄為第二次之區分所有權人 會議，其會議通知並無記載提案討論原告要求終止借貸關 係、返還借用物事宜，非屬區分所有權人會議之正式議題 ，而臨時動議四. 亦未見原告公司有上開提議，純係住戶 間就系爭3 筆土地應否繳納地價稅進行討論，其效力自不 及於原告公司，況依新北市工務局102 年4 月18日北工寓 字第0000000000號函釋意旨，尚不得以臨時動議提出新議 案。故系爭區分所有權人會議決議應屬無效。另依系爭社 區規約第3 條第3 項規定，就系爭使用借貸關係之存、廢 ，並非區分所有權人會議所得決議之事項，其效力自不及 於原告公司及不同意之區分所有權人， ㈣原告公司明知系爭土地為公共設施保留地，不得自為建築 使用，既已明示或默示同意提供系爭土地供全體區分所有 權人為休閒設施使用，直至徵收時止，並於其上興建圍牆 環繞於系爭土地之界址上而與被告社區合為一體，則原告 公司於出借時顯可預見將與被告社區合為一體，嗣後自不 能藉詞自己需用土地為由，要求返還。 ㈤系爭3 筆土地為公共設施保留地，原告公司已同意提供供 社區全體住戶為休閒設施使用，直至徵收止時，已具公共 利益性質，縱使原告公司收回系爭土地，亦不為自為建築 使用，原告恣意收回系爭3 筆土地，有違民法第148 條之 規定，而有權利之濫用及違反誠信原則。 ㈥聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。 兩造不爭執之事項（見本院卷第242 頁反面至第243 頁）： ㈠原告為系爭3筆土地之所有權人。 ㈡系爭3 筆土地現供系爭社區區分所有權人及住戶作為籃球 場及停放腳踏車使用，並設置有籃球架及車棚等地上物。 其面積及坐落位置如附圖塗色部分所示。 ㈢原告公司當時之全體董事及監察人顏紀雄、顏春波、顏春 裕、顏春源、顏春昇、顏春景於81年12月23日與東普公司 簽訂合建契約書，由顏紀雄、顏春波、顏春裕、顏春源、 顏春昇、顏春景提供所有坐落新北市○○區○○段273 、 274 、275 、276 、277 、278 、278-1 、320-1 、320- 2 、320-3 等10筆土地（不包含系爭3 筆土地）予東普公 司作為興建房屋基地之用。原告公司於85年10月23日與東 普公司訂立系爭協議書，同意將系爭263 、264 地號2 筆 土地借予東普公司使用。 ㈣系爭社區所屬區分所有建物之起造人包含原告公司當時之 全體董事及監察人。 ㈤東普公司與購買系爭社區所屬建物之區分所有權人訂立之 房屋預定買賣買賣契約書內載有：「網球場、羽毛球場、 籃球場之運動場地為都市記劃列為公共設施保留地尚未辦 理徵收，徵收前規劃為休閒設施暫提供住戶使用。」等語 。 ㈥系爭社區於95年11月23日舉行之第11屆區分所有權人會議 中，住戶鄭中第提出臨時動議謂：目前籃球場之公設部分 ，雖為私人之有，但其地價稅為社區支付，既為社區管理 費支付，本社區住戶，理應有使用權，此為住戶之權益。 決議為：「之前該土地為無償使用，為免造成誤會，表決 結果地主隨時有權，將該土地回收，並公告之，地價稅則 由地主支付之。」。 ㈦系爭3 筆土地之地價稅於96年後均由原告公司自行繳納。 ㈧本件訴訟事件要旨業經被告於102 年1 月18日以公告方式 告知區分所有權人。 ㈨東普公司於95年2 月12日經股東會決議解散，並選任鄭新 殿為清算人。 ㈩原告公司以103 年6 月25日三張犁郵局第677 號存證信函 為與東普公司終止使用借貸契約之意思表示。上開存證信 函於翌日送達至東普公司清算人鄭新殿之住所所在地，並 付與管理員收受。 兩造爭執之要點（見本院卷第243 頁反面，並調整其文字及 論述次序如下）： ㈠被告是否有占有系爭土地？是否有拆除系爭地上物並返還 系爭土地予原告公司之權能？ ㈡被告有無占有系爭土地之正當權源？ ㈢原告公司請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地是否權 利濫用或違反誠信原則？ ㈣原告公司得請求被告給付之不當得利數額？ 本院之判斷： ㈠被告是否有占有系爭土地？併拆除系爭地上物並返還系爭 土地予原告之權能？ 被告雖抗辯：其無實體法上之權利能力，而占有他人之不 動產，且實際上被告亦未占有系爭3 筆土地云云。惟查： 被告公司係主張實際權利義務主體為區分所有權人，並援 引最高法院98年度台上字第790 號判決要旨，認其得基於 程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1 項規定及 訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告 起訴請求（本院卷第242 頁反面），而非主張被告即管委 會該組織本身為無權占有人。被告復已依公寓大廈管理條 例第38條第2 項將本件訴訟事件之要旨告知區分所有權人 ，有被告提出之訴訟公告一紙在卷可憑（見本院卷第175 頁）。被告成為本件訴訟事件之當事人，係基於原告公司 所為程序上之選擇，並非因此使被告該管委會組織本身成 為原告公司所主張之應負擔無權占有人責任之權利義務主 體。則本件原告公司主張權利義務之歸屬主體既為區分所 有權人，僅於訴訟程序上列被告為當事人，被告之地位為 形式之當事人，並非實質之當事人，是被告有無負擔實體 上權利義務之能力，不影響被告形式上當事人之地位。本 件實質當事人，仍為系爭社區之全體區分所有權人。被告 混淆形式當事人及實質當事人之地位，以被告未占有系爭 3 筆土地及拆除地上物並返還系爭3 筆土地予原告之權能 等語資為辯解，尚無可採。 ㈡被告有無占有系爭土地之正當權源？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而以無權占有 為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之 事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權 人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院85 年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決意旨亦 同此見解，可資參考。查本件原告公司主張其為系爭3 筆土地之所有人，系爭3 筆土地現供系爭社區區分所有 權人及住戶做為籃球場及停放腳踏車使用，並設置有籃 球架及車棚等地上物，其面積及坐落位置如附圖塗色部 分所示等情，業經本院至現場施行勘驗，有勘驗筆錄及 現場照片在卷可憑（見本院卷第59-65 頁），復經本院 囑託新北市汐止地政事務所測量製有土地複丈成果圖（ 即附圖）可據（見本院卷第73頁），且為兩造所不爭執 （不爭執事項第㈠、㈡點），應堪信為真正。則被告自 應就其於本件言詞辯論終結時，有得將系爭土地作為籃 球場及停放腳踏車使用之正當權源乙節，負舉證之責。 ⒉被告抗辯：原告公司與系爭社區之建商東普公司合建時 ，即同意提供系爭3 筆土地興建網球場、羽毛球場、籃 球場供起造人及購屋者無償使用，至系爭3 筆土地被徵 收為止，而原告公司全體董事亦為系爭社區之原始起造 人，可見原告於系爭社區集合住宅興建時，即同意提供 系爭3 筆土地供全體住戶使用，而與個別區分所有權人 成立使用借貸契約等語。經查： ①原告公司於85年10月23日與東普公司訂立協議書，同 意將系爭263 、264 地號2 筆土地借予東普公司使用 乙節，有系爭協議書在卷可憑（見本院卷第158 頁） 。再系爭協議書所載原告公司同意東普公司使用之土 地地號，雖不及於第263-1 地號，但查：系爭263-1 地號土地係於88年10月27日因自第263 地號土地分割 所增加之地號，有系爭263-1 地號土地登記第二類謄 本在卷可按，執此堪認原告公司於85年10月23日與東 普公司訂立系爭協議書時，系爭263-1 地號土地仍為 系爭263 地號之一部分，是系爭協議書內所載第263 地號土地當涵括系爭263-1 地號土地在內。則原告公 司就系爭3 筆土地均有同意借予東普公司使用，而與 東普公司合意成立使用借貸契約之事實，應可認定。 ②東普公司另與購買系爭社區所屬建物之區分所有權人 訂立房屋預定買賣契約書，載有：「網球場、羽毛球 場、籃球場之運動場地為都市計劃列為公共設施保留 地尚未辦理徵收，徵收前規劃為休閒設施暫提供住戶 使用。」等語，再系爭社區所屬區分所有建物之起造 人包含原告公司當時之全體董事及監察人乙節，有被 告提出之東普公司與被告法定代理人闕朝枝訂立之房 屋預定買賣契約書、原告公司基本資料及起造人名冊 可據（見湖調卷第32-35 頁、第36-37 頁、第38-44 頁），並為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈣、㈤點 ）。由上可悉，原告公司同意提供系爭3 筆土地予東 普公司使用，東普公司再提供系爭3 筆土地作為系爭 社區網球場、羽毛球場、籃球場之運動場地等休閒設 施，原告公司與東普公司，及東普公司與系爭社區區 分所有權人間均個別成立使用借貸法律關係之事實， 甚為明確。被告雖抗辯：原告公司係與各個購買系爭 社區集合住宅者個別成立使用借貸關係等語。但按： 使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人間之特定 關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三 人之可言，最高法院著有49年台上字第381 號判例可 資遵循。經查：與購買系爭社區區分所有建物者締結 買賣契約之主體，既非原告公司，且依首揭判例，購 買系爭社區所屬建築物之人，亦不當然承受原告公司 與東普公司間之使用借貸契約。則依債之相對性原則 ，系爭社區所屬建築物之購買者，僅得向東普公司主 張依前揭房屋預定買賣契約書所定使用系爭3 筆土地 之權利，再由東普公司依系爭協議書向原告公司主張 有使用系爭3 筆土地之本權。被告抗辯：原告公司與 購買系爭社區區分所有建物者個別成立使用借貸契約 關係等語，尚屬無據。 ⒊查系爭協議書第二點約定，系爭263 、264 地號土地（ 含263-1 地號土地在內）之地價稅應由東普公司繳納； 待管委會成立後，由管委會繳納。第三點則約定，如東 普公司或管委會有怠於繳納地價稅或其他稅賦之情事， 原告公司即可隨時請求東普公司返還等語（見本院卷第 158 頁）。稽諸系爭系爭協議書第二點及第三點之約定 內容，顯在賦予原告公司如遇有東普公司或系爭社區管 委會怠於繳納地價稅之情事，即得解消使用借貸契約之 終止權。再查：系爭社區於系爭區分所有權人會議中， 住戶鄭中第提出臨時動議謂：「目前籃球場之公設部分 ，雖為私人之有，但其地價稅為社區支付，既為社區管 理費支付，本社區住戶，理應有使用權，此為住戶之權 益。」經決議為：「之前該土地為無償使用，為免造成 誤會，表決結果地主隨時有權，將該土地回收，並公告 之，地價稅則由地主支付之。」而系爭3 筆土地之地價 稅於96年後即由原告公司自行繳納乙節，業據證人即系 爭社區時任監察委員陳秀美到庭證述明確（見本院卷第 180 頁反面至第183 頁反面），並據原告公司提出系爭 區分所有權人會議會議記錄及地價稅繳納收據為憑（見 湖調卷第10-12 頁反面、本院卷第159-160 頁），復為 兩造所不爭執（見不爭執事項第㈥、㈦點）。則由系爭 社區於系爭區分所有權人會議決議地價稅應由系爭3 筆 土地所有權人負擔後，96年以後之地價稅即均由原告公 司自行繳納之時序觀察，系爭社區拒絕給付系爭3 筆土 地96年以後地價稅之事實，甚為昭然，而發生原告公司 得依系爭協議書第三點行使約定終止權之事由，亦可認 定。則原告公司依據系爭協議書第三點約定，終止與東 普公司間之使用借貸契約，即屬有據。 ⒋東普公司已於95年2 月12日經股東會決議解散，同時選 任鄭新殿為為清算人，復於95年2 月23日完成解散登記 。再東普公司業向臺灣臺北地方法院呈報清算人為鄭新 殿，然尚未清算完結乙節，有東普公司股東會議事錄、 變更登記事項卡及臺灣臺北地方法院103 年3 月19日北 院木民安97年度司字第205 號函在卷可按（見本院卷第 188 、167 、200 頁）。是依公司法第8 條第2 項之規 定，鄭新殿為東普公司負責人之事實，應可認定。再查 ，鄭新殿之戶籍地址為臺北市○○區○○路○○○ 號7 樓 ，另鄭新殿向臺灣臺北地方法院呈報之地址為同上號7 樓之1 ，分有鄭新殿戶籍謄本及臺灣臺北地方法院前揭 函可憑（見本院卷第200 、201 頁）。而戶籍地址僅係 依戶籍法所為登記之事項，當事人之實際住所應以其本 人最為清楚，是鄭新殿之真正住所，自應以其向臺灣臺 北地方法院呈報之地址即臺北市○○區○○路○○○ 號7 樓之1 為據。另鄭新殿住所所在社區住戶信件之收件方 式為：管理委員會管理中心設有管理人員，郵務人員有 信件送至社區，如屬平信便投至住戶信箱，如是掛號、 快遞即登錄在郵件登記簿，以住戶對講機、聯絡電話通 知住戶前來簽收領取，並投遞掛號信待取通知單告知住 戶。如通知不到沒有領取，將退回郵務士處理乙情，有 維多利亞大廈管理委員會103 年7 月3 日（103 ）維字 第0000000 號函可資佐憑（見本院卷第235 頁），堪認 維多利亞公寓大廈管理委員會僱用之管理員，其所服勞 務確實包括為社區住戶接收郵件。被告空言辯稱：鄭新 殿所住社區管理員無代收信件權限云云，實屬無據。 ⒌復查：原告公司以系爭社區管委會自96年起即未繳納地 價稅及有自用需求為由，寄發存證信函予東普公司為終 止使用借貸契約之意思表示，並先後於103 年2 月11日 及同年6 月26日分別送達至鄭新殿之戶籍地址及向臺灣 臺北地方法院陳報之處所，由該棟大樓管理員在送達證 書上蓋「維多利亞管理委員會收發專用章」之橢圓形戳 章後，予以收受，有存證信函及收件回執在卷可憑（見 本院卷第189-190 、232-233 頁）。而管理員性質上屬 全體住戶之受僱人，即與民事訴訟法第137 條第1 項規 定之受僱人相當。是郵政機關之郵差送達文書於住、居 所、事務所或營業所，不獲會晤應受送達人鄭新殿，而 將文書付與公寓大廈管理員，仍屬合法送達。再原告公 司得以系爭社區管委會未繳納地價稅為由，終止與東普 公司之使用借貸契約乙節，業如前述。是原告公司以上 開存證信函通知東普公司之負責人終止使用借貸契約， 自屬合法終止權之行使，原告公司與東普公司就系爭3 筆土地之使用借貸契約已因原告公司合法行使終止權而 於103 年6 月26日消滅之事實，亦可認定。 ⒍承上，原告公司與東普公司間之使用借貸契約既不再繼 續存在，則東普公司與被告間之使用借貸契約縱未經終 止，仍難認被告有占有系爭房屋之正當合法權源，是被 告以其與東普公司間有使用借貸關係存在，辯稱應為有 權占有云云，尚非可採。原告公司主張：被告無權占有 系爭3 筆土地等語，應屬有據。 ㈢原告公司請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地是否權 利濫用或違反誠信原則？ ⒈按權利之行使，不得以損害他人為主要目的，又行使權 利，履行義務，應依誠實及信用方法。為民法第148 條 第1 項、第2 項所明定。次按民法上權利之行使構成權 利濫用者，須行使權利者主觀上專以損害他人為主要目 的，即客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相 當，始足當之，行使權利者主觀上若非專以損害他人為 主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時， 亦難認係權利濫用。又土地所有權人行使所有權是否本 於誠信原則，應斟酌土地所有權人是否有行為造成足以 引起相對人正當信任之特殊情況，並斟酌權利之性質， 法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況、交 易情形及土地使用之狀態等其他一切因素定之。 ⒉查： ①原告公司為系爭3 筆土地之所有權人。而不動產所有 權為物權，為對於物之直接排他支配權。被告對於系 爭3 筆土地則係基於與東普公司之使用借貸關係，性 質屬於僅具相對性之債之關係。又使用借貸為貸與人 無償提供物予借用人使用，是貸與人請求借用人返還 借用物之要件，對於貸與人自不得賦予苛刻之條件。 ②系爭3 筆土地非屬系爭社區所屬建築物之建築基地或 法定空地之情，此據本院依職權向新北市00000 00區000000000000000號）及使用執照（ 85汐使字第977 號）案卷查閱無訛。原告公司訴請被 告拆除地上物並返還系爭3 筆土地，乃行使其所有權 之權能，亦不使系爭社區所屬建築物因失所附麗而影 響建築物之存在。 ③原告公司於系爭協議書內即與東普公司約明應由東普 公司或系爭社區管委會負擔地價稅。被告亦悉此情， 猶經系爭區分所有權人會議作成「地主隨時有權，將 該土地回收，並公告之，地價稅則由地主支付之。」 之決議，系爭3 筆土地之地價稅則自翌年即96年起即 由原告公司自行繳納等情，均如前述。是被告本已知 悉應以繳付地價稅作為使用系爭3 筆土地之負擔，乃 片面停止繼續支付，復又拒絕返還系爭3 筆土地予原 告公司，致使原告公司進退失據，殊難認被告有正當 之信任存在而可妨礙原告公司行使其權利。 ⒊是由權利本質、土地使用狀態以及權利人有無引起相對 人之特別信任等節以觀，原告公司請求被告返還系爭3 筆土地予原告公司乃權利之正當行使，並無濫用權利或 違反誠信原則之情事。被告前揭所辯，尚無足取。 ㈣原告公司得請求被告給付之不當得利數額？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外， 如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之 性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第17 9 條前段、第181 條分別定有明文。又無權占有使用他 人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而 受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照）。是無權占有人顯 係無法律上原因而受占有使用土地之利益，並已致土地 所有權人無法管領使用而受有損害，土地所有權人即得 依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還該利益， 又因該利益依其性質不能返還，依前揭規定，無權占有 人自應償還其價額即給付相當於租金之不當得利。本件 被告占有系爭3 筆土地並無合法權源，則其無法律上之 原因而受利益，致原告公司受有損害，揆之上揭說明， 原告公司自得依民法第179 條之規定，請求被告給付占 有系爭3筆土地相當於租金之不當得利。 ⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息10％為限；前開規定於租用基地建築房屋準用 之，土地法第97條第1 項、第105 條固分別定有明文。 惟此僅有租用基地建築房屋者僅有其準用，則於酌定無 權占有他人城市地方非供建築房屋所用之土地所受相當 於租金之不當得利時，自不受土地法第97條第1 項、第 105 條所定租金最高額之限制，而應斟酌基地位置、工 商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及 社會情感等情事以為決定。又上開情形雖無前載規定關 於租金最高額之適用，惟就該規定所揭示以土地申報總 價之一定比例計算租金數額部分，仍得予酌參適用。另 按土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額 依法定地價，土地法施行法第25條亦有明定。而土地法 第148 條復規定：土地所有權人依本法所申報之地價， 為法定地價。則依上開說明，土地法第97條第1 項規定 所謂之土地申報價額，係指該土地之申報地價。 ⒊本院審酌系爭263 、263-1 地號土地之地目為建、系爭 264 地號土地之地目為墓（見本院卷第17、18、68頁） ，旁臨高架鐵路，系爭社區鄰新北市○○路○段，由系 爭社區大門至汐止國小約150 至180 公尺，至汐止國中 約400 至150 米，鄰近生活機能完善，有便利商店，距 離傳統市場約1 公里，系爭3 筆土地現供系爭社區做為 籃球場及停放腳踏車使用，並設置有籃球架及車棚等地 上物等情，經被告陳述明確（見本院卷第243 頁反面至 第244 頁），並為原告公司所不爭執。是依系爭3 筆土 地位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、使用經濟效 用等項，認原告公司請求以申報地價年息3 ％計算被告 占用系爭土地相當於租金之不當得利，尚屬適當；逾此 範圍之請求，即乏所憑。又原告公司與東普公司之使用 借貸契約係於103 年6 月26日始因原告公司合法行使約 定終止權而消滅乙節，業如前述，被告於103 年6 月26 日以前，即有正當權源，而未構成無權占有，亦無不當 得利可言。是原告公司請求被告給付自96年1 月1 日起 至103 年6 月26日止相當於租金之不當得利，自屬無據 ，不應准許。再系爭3 筆土地之申報地價均為11,959.2 元（見本院卷第107-112 頁），依此計算，原告公司請 求被告給付103 年6 月27日起至遷讓返還之日止，按月 給付相當於租金之不當得利31,333元（計算式：申報地 價每平方公尺11,959.2元×占有土地面積（629+354+8+ 45+2+10 ）平方公尺×年息3 ％÷12月＝31,333，元以 下四捨五入），即屬有據，逾此範圍之請求，即乏所憑 。 ㈤原告公司依民法第767 條第1 項中段請求被告拆除如附圖 所示塗色部分之地上物，為無理由。 ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。民法第767 條第1 項前段定有明文。被告占有系爭 3 筆土地土地並無合法權源，業如前述，是原告公司請 求被告將如附圖所示塗色部分之土地返還予原告公司， 自屬有據。 ⒉原告公司另依民法第767 條第1 項中段之規定請求被告 拆除如附圖塗色部分所示之地上物等語。但查：系爭3 筆土地係原告公司借予東普公司使用，東普公司再以系 爭3 筆土地設置籃球場之運動場地供作系爭社區之休閒 設施乙節，業如前述。再查：系爭社區所屬區分所有建 物之起造人包含原告公司當時之全體董事及監察人乙節 ，為原告公司所不爭執（見不爭執事項第㈣點），原告 公司就東普公司係將系爭3 筆土地設置籃球場之運動場 地供作系爭社區之休閒設施乙節，亦知之甚詳。則被告 因東普公司之交付而占有附圖所示塗色部分之地上物時 ，原告公司就附圖所示塗色部分之土地，其所有權之行 使及利用即因原告公司同意借予東普公司充作系爭社區 籃球場地之休閒設施而受有限制，非因被告之行為而使 其所有權之圓滿狀態受有妨害。是被告固應負返還系爭 3 筆土地之義務，惟其只需以系爭3 筆土地於東普公司 交付被告使用時之狀態返還即為已足，而非以系爭3 筆 土地於原告公司交付東普公司使用時之狀態。 從而，原告公司依民法第767 條第1 項前段、第179 條之規 定，請求被告將坐落系爭3 筆土地上如附圖所示塗色部分之 土地（面積共計1,048 平方公尺）返還原告公司；並給付自 103 年6 月27日起至返還前揭土地之日止，按月給付原告公 司31,333元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無 理由，應予駁回。 兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告 勝訴部分，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額分別准 許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗， 不予准許。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果均不生影響，爰不一一予以 論駁贅述。 據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。 中 華 民 國 103 年 8 月 22 日 民事第一庭 法 官 許碧惠 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命 補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 103 年 8 月 29 日 書記官 陳弘祥