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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第437號 原　　　告　吳正庚 訴訟代理人　張耕豪律師 被　　　告　昇根工業有限公司 法定代理人　林育新 訴訟代理人　楊沛生律師 上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國103 年1 月14日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應於原告給付新台幣叁仟肆佰貳拾柒萬伍仟元之同時，將其 所有如附表所示之建物及土地所有權移轉登記為原告所有。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 原告起訴主張 ㈠被告於民國100 年3 月29日將其所有之如附表所示之土地及 建物（下稱系爭不動產）出售原告，兩造並簽有「房地買賣 契約書」（以下簡稱系爭契約）。買賣價金約定為新台幣（ 下同）3,675 萬（嗣於100 年5 月17日兩造合意變更為 3,795 萬），分4 期支付，原告已依約給付第1 期價金367 萬5,000 元，第2 期價金735 萬元給付期限為102 年10月， 第3 期價金2,205 萬元則在第2 期價金給付後被告備齊過戶 文件後給付之，第4 期尾款在系爭不動產過戶移轉登記完成 ，並於102 年12月31日前完成交屋時支付。 ㈡惟被告卻於第2 期價金給付期限尚未屆至時之102 年8 月2 日以台北151 支局郵局存證信函第224 號通知原告其願加倍 返還原收受定金，請原告於函到後15日內協商共同辦理契約 解除及收受被告賠付款項及塗銷擔保違約金給付之抵押權設 定，逾期即以解除契約及塗銷抵押權為名向管轄法院提存云 云。原告乃於102 年8 月8 日以台北松江郵局存證號碼0012 71回覆被告，其應依約履行出賣人之義務，如期將系爭不動 產移轉登記予原告。 ㈢依上所述，被告顯已拒絕履行移轉系爭不動產予原告之義務 。準此，依民事訴訟法第246 條（原告誤植為民事訴訟法 第248 條）及系爭契約法律關係，請求被告於原告給付 3,427 萬5,000 元之同時，將系爭不動產移轉登記予原告。 ㈣對被告抗辯所為之陳述 ⒈兩造固於系爭契約第10條中約定「本約簽訂後，倘甲方（ 即原告/ 買受人）不買或不按約定日期付款，經乙方（即 被告/ 出賣人）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部 由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除契約，如乙方不 賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還甲方 外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方 得解除，各無異議。」。 ⒉惟系爭契約第10條前段之解釋應係原告（即買受人）違反 系爭契約之規定時（如原告不買或不按約定日期付款等違 約事由），此時，被告（即出賣人）可解除系爭契約，並 沒收原告已給付之價金以為違約金。而系爭契約第10條後 段之解釋則為於被告（即出賣人）違反系爭契約之規定時 （如被告不賣或不照約履行應盡義務等違約事由），此時 ，原告（即買受人）可解除系爭契約，而被告除須返還已 收受之價金外，被告亦須再給付「所收價款同額之損害金 」予原告充為違約金之賠償。故系爭契約第10條為違約金 之約定，解除權為無違約一方始可享有及行使，並非被告 所稱「附條件之解除權」。 ⒊本件係因被告不願繼續履行系爭契約之出賣人義務，被告 係屬違約一方，其並無解除系爭契約之權利，被告抗辯其 已通知，願按條件（加倍給付價金）行使解除權云云，洵 屬無據。 ㈤聲明：被告應於原告給付3,427 萬5,000 元之同時，將附表 所示之不動產所有權移轉登記予原告。 被告之答辯 ㈠系爭契約第10條之約款為兩造就系爭契約保留契約解除權之 約定。而被告已於本年8 月2 日依此約款，以台北郵局151 支局第224 號存證信函通知原告願以加倍給付已收原告價金 之方式解除系爭契約，解除契約之意思表示業經到達原告而 為原告所知悉，故系爭契約業經解除，原告起訴請求移轉系 爭不動產應屬無理，其訴自應駁回。 ㈡再依內政部90年7 月11日所頒「成屋買賣契約書範本」，範 本內容及簽約應注意事項均無「保留解約權」之約定僅有違 約金之約定。故系爭買賣契約第10條之約款並非制式條款， 應為雙方刻意所書；且簽約當時亦由承辦代書陳順文向雙方 解釋並告知，當時尚有原告委任代書在場。而於代書陳順文 說明系爭買賣契約第10條意義後，為保障被告解約後，原告 能取得被告解約金，被告應原告要求，除以高於系爭契約第 14條2 項所約定須設定原告已繳價金367 萬5,000 元之抵押 權，另加倍設定735 萬元之最高限額抵押權與原告外，並開 立TH0000000 號保證本票交原告收執，而非僅依實務由買受 人（原告）簽發未付價金之保證本票交出賣人（被告）收執 。顯然簽立系爭契約時，雙方已知各保有解約權。 ㈢系爭契約於100 年3 月29日簽定，而第二次付款及辦理過戶 卻訂於與訂約日期相隔2 年6 個月餘之102 年10月，實與一 般契約於訂約後一個月內辦理移轉過戶並支付第二期款之常 情不符。實係當時被告因長期經營工廠致身體不堪負荷罹病 ，為休養身體考慮是否要再經營工廠猶豫不決所為，故另於 第10條約定雙方之「保留解約權」條款，並非供原告籌措價 款時間而為，蓋原告若資金不足可以貸款，此在系爭契約第 2 條第3 項已有約定部分價款以貸款支付；且若原告無錢， 被告可不賣。故原告所稱：履約期間延長係被告給予原告籌 措價金時間，實不足採。 ㈣系爭契約簽約當時由承辦代書陳順文向雙方解釋並告知；又 因履行過戶期限延長，為保障原告已支付價金，及被告若行 使第十條解約權後，原告取得加倍已收價金之權利，被告甚 且將系爭不動產設定已收價金2 倍之抵押權予原告。故若非 為被告考慮是否再經營工廠而延長履行過戶時間，並為保障 第10條被告解約權及原告取得被告解約金之權利，根本不需 如此設定而僅設定如系爭契約第14條2 項所載之已收價金之 抵押權即可。足見第10條約定並非單為違約金約定，而為雙 方「保留解除權」，一方解約後，給付他方解約代價之約定 。 ㈤嗣後因被告休養得宜，欲縮小經營工廠而不再出賣系爭廠房 ，故於102 年3 月間先口頭告知原告解約並塗銷735 萬元抵 押權，原告均未出面辦理，始於同年8 月2 日再以存證信函 通知原告解約並塗銷735 萬元抵押權，並於本年元月13日匯 給原告解約金。 ㈥聲明：原告之訴駁回。 兩造均不爭執被告將其所有之系爭不動產出售原告，並於100 年3 月29日訂立系爭買賣契約等情。惟被告認系爭買賣契約第 10條約定為保留解除權之約定，因而於102 年8 月2 日以存證 信函通知原告其願意加倍返還已收之第一期款價金，解除契約 。然原告認為系爭買賣契約第10條之約定係違約金之約定，非 保留解除權之約定，違約之一方並未享有解除權，被告之通知 解除契約之行為為預示拒絕履行契約之表示，因而提起本件訴 訟，請求於原告給付全部價金之同時，被告應將系爭不動產移 轉登記予原告。因此，本件之訴訟之主要爭點即為系爭買賣契 約第10條之約款，是否為兩造為保留解除權所植入之條款或僅 為違約金之約定。 本院之判斷 ㈠依據民法關於契約之規定，解除權係屬於違約方之他造享有 。但基於契約自由原則，固不禁止當事人於訂立契約約款時 植入附條件之解除權，使單方或雙方保留得以任意解除契約 之權利，而不受契約之拘束。惟買賣交易側重安定性及嚴守 契約約定之原則，解除權應在違約情形發生時，由非違約之 一方享有之交易方式，應為一般交易常情。而在契約履行過 程中植入約款保留隨時得給付一定代價即得行使解約之權利 ，不受嚴守契約約定原則之拘束，則為特殊之交易情形。故 於契約條款解釋時，除非得由契約條款內容或自交易過程觀 察，兩造確實有植入約款保留雙方之得隨時給付一定代價解 除契約之權利，而不受契約之拘束，否則難認得在事後任意 解釋契約條款文字，將之解為保留解除契約權利之約定。 ㈡經查，兩造訂立系爭契約所使用之書面形式，在文字之記載 方面，包含印刷體之文字及手寫文字。其中除買賣雙方當事 人名字及價金、付款期限及移交不動產方法及特約事項、不 動產標示及雙方之簽名及身分證字號電話等為手寫外，其他 契約條款之文字均為印刷體文字。顯見該契約是使用一般坊 間文具店購買所得之制式契約書，填具交易雙方之標的等要 件後製作而成，被告之法定代理人亦自承系爭買賣契約是以 現成的制式契約製作而成（本院卷第141 頁）。而其中系爭 買賣契約第10條之約款亦為印刷體文字，則不待言。 ㈢依據上開所述，植入保留解除權之約款為特殊交易狀況，一 般坊間文具店所購買之制式契約，是適用於一般交易狀態， 故並不會印入此種特別約款。系爭契約第10條之約款，係契 約中屬於印刷體文字之約款，亦即為制式契約預設之條款， 故應為一般買賣交易使用之條款，非為特別交易情形所擬定 之約款，自難認為係兩造為特別保留解除權之特殊交易情形 而植入之約款。因此，被告辯稱系爭契約第10條之約款為雙 方保留解除權之約款云云，已非可採。 ㈣再者，被告法定代理人亦自承並沒有跟代書表明希望在契約 中植入保留解除權之約款，代書可能不太清楚等語（本院卷 第141-141 背面）。因此，為兩造擬定買賣契約之代書既不 清楚兩造有意在此交易中特別保留得以付出一定代價後得任 意解除契約，而不受契約拘束之權利，代書自然不可能為兩 造當事人植入含有此種意義之契約條款。因此，被告抗辯系 爭買賣契約第10條之約款係兩造合意保留解除權之約款云云 ，益加不可採信。而至於被告聲請當時為兩造擬定系爭契約 之代書陳順文到院為證，以證明系爭契約第10條為兩造保留 解除權不受契約拘束之約定，並經代書陳順文向兩造解釋清 楚等情。惟被告法定代理人已自承代書並不清楚其當時有保 留解除權之意思，邏輯上代書即不可能會在不清楚之情況下 ，將系爭契約第10條解釋為被告所預想之保留解除權不受契 約拘束之要求。縱然，證人陳順文到庭為被告有利證述，因 該證述與被告法定代理人上開之陳述，矛盾而不合邏輯，亦 不能採為有利被告之認定。且系爭契約條款第10條之解釋， 並非保留解除權之解釋，業經陳述如上，至為明確。因此， 被告聲請傳喚證人陳順文為證即無必要，附此敘明。 ㈤買賣契約雙方，一方有交付價金之義務，一方有交付買賣標 的物之義務。一般交易常情，如買方不買通常約定由賣方沒 收既付之價金，作為違約賠償，由賣方行使解除權，以終結 買賣關係。而賣方不賣時則須返還已收之價金，另加計與已 收價金相同數額之違約賠償，由買方解除契約以終結買賣關 係。而對照系爭買賣契約第10條之約款：「本約簽訂後，倘 甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時 ，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解 除契約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價 款如數退還甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲 方後，本約方得解除，各無異議。」。系爭契約條款第10條 之文字內容所敘述，與前開所述之一般交易常情對於違約情 況之約定相同，故應解為係買賣雙方違約時之預定賠償方式 ，及賠償後之終結法律關係之方式。雖系爭契約第10條約款 之文字，在解除權行使方面雖並未加註何人得行使解除權， 但解除權之行使，係與賠償相同均為遵守契約之一方之權利 ，違約之一方僅能被動視遵守契約之一方選擇何種權利行使 （起訴請求履行契約及違約之損害賠償，或請求違約之損害 賠償及解除契約），故系爭契約第10條約款之解除權行使之 主體為遵守契約之一方，而非違約之一方，則為當然之解釋 。因此，系爭買賣契約條款第10條約款並非雙方保留解除權 ，不受契約拘束之約定條款，而係一造違反契約之他造得以 解除契約終結法律關係時之損害賠償約定。被告抗辯此約款 為雙方保留解除權之約定，被告得不受契約拘束，退還所收 價金及給付與所收價金同額賠償金錢後，得解除契約，不須 履行系爭契約之移轉買賣標的物不動產權益義務云云，顯非 事實，洵無可採。 ㈥按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起 之，民事訴訟法第246 條定有明文。依據上開所述，本件買 賣契約，被告業於契約履行尚未終結前即表示不願出售系爭 不動產，無意繼續契約，且系爭買賣契約並無被告所抗辯之 保留解除權之約定，是原告主張被告業已預示拒絕履行契約 ，因此，依據民事訴訟法第246 條規定及兩造之買賣契約法 律關係，請求於原告給付全部買賣價金之同時，被告應將系 爭不動產移轉登記予原告，為有理由，應予准許。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之 證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。 據上論結，本件為原告之訴有理由，依據民事訴訟法第78條，判 決如主文所示。 中 華 民 國 103 年 2 月 14 日 民事第一庭 法 官 黃珮禎 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 2 月 14 日 書記官 李彥廷