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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第563號 原　　　告　勵格際盟股份有限公司 法定代理人　李立英 訴訟代理人　張靜怡律師 複代理人　　楊擴擧律師 被　　　告　聯界電子股份有限公司 法定代理人　林鋕堅 訴訟代理人　吳玲華律師 上列當事人間返還價金等事件，本院於103 年4 月7 日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告應出具同意書讓原告取回板信商業銀行受託信託財產專戶中 之新台幣貳仟柒佰柒拾參萬元。 被告應給付原告貳佰萬元，及自民國一百零二年七月三十一日起 至清償日止，以週年利率百分之五計算之利息。 本判決第一項於原告以新台幣玖佰貳拾伍萬元為被告供擔保，得 為假執行，於被告以新台幣貳仟柒佰柒拾參萬元為原告供擔保， 得免為假執行。 本判決第二項於原告以新台幣陸拾柒萬元為被告供擔保得為假執 行，於被告以新台幣貳佰萬元，為原告供擔保，得免為假執行。 訴訟費用由被告負擔。 事 實 及 理 由 一、原告起訴主張： ㈠緣兩造於民國102 年7 月30日就被告所有，門牌號碼為臺北 市○○區○○路○○巷○○號9 樓之房地（下稱系爭房屋）簽立 買賣契約，並給付訂金新臺幣（下同）200 萬元，其餘簽約 金等款項2,773 萬元業已存入雙方共同委託之板信商業銀行 受託信託財產專戶。被告於簽立買賣契約前，曾於不動產標 的現況說明書項目8 對「建築改良物是否有滲漏水之情形」 一欄勾選「否」，詎原告於雨後前往系爭房屋查看，發現天 花板多處有新舊水漬之情形，大樓管理委員亦表示系爭房屋 一直有漏水之問題，顯與賣方出具之書面證明不符。原告於 102 年8 月28日及9 月6 日寄發存證信函，以買受系爭房屋 有漏水之情形，爰依民法第359 條規定，向被告主張解除買 賣契約，並應返還全部價金2,973 萬元。 ㈡被告自承系爭房屋確有漏水情形，並辯稱系爭房屋結構本身 並無滲漏水狀況，僅係頂樓鋁鋅板填縫劑老化造成靠近玻璃 帷幕之天花板滲漏水等語，惟仍無礙本件買賣契約簽訂時， 系爭房屋確存有滲漏水之情事。又依被告所提台北市建築師 公會漏水鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），亦可證明系爭 房屋實驗室天花板、實驗室窗台、會議室天花板、會議室窗 台、辦公室南側天花板均有滲水痕跡，並有鐵件鏽蝕之情形 ，足見系爭房屋滲漏水之情形，非如被告於鑑定報告中所稱 係因潭美颱風過境所致，乃是歷經相當之時間所形成。 ㈢對於是否有滲漏水之情形，出賣人本即有誠實揭露之義務， 此對於買受人之購買意願，至為重大。因原告購入系爭房屋 之目的即作為放置精密儀器與設備，是否有或曾有滲漏水之 情形，對於購買系爭房屋與否，係屬重要之物之性質，若原 告於不動產標的現況說明書即能知悉系爭房屋曾發生滲漏水 之情形，即不可能購買系爭房屋，是被告就上開重要事實， 故意隱匿而致原告陷於錯誤，依民法第88條、第92條第1 項 之規定，原告得主張撤銷意思表示，被告應依民法第179 條 不當得利之法律關係，返還買賣價金。 ㈣據上聲明：1.被告應出具同意書讓原告取回板信商業銀行受 託信託財產專戶中之新臺幣2,773 萬元（原關於利息之請求 ，已當庭撤回減縮，卷第127 頁）。2.被告應給付原告訂金 200 萬元，及自102 年7 月31日起至清償日止，按法定利率 百分之五算之利息。3.原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以下列各點置辯： ㈠原告主張漏水部分均係靠近玻璃帷幕之天花板，系爭房屋屋 齡12年，外露部分經風吹日曬而有老化現象，應為原告所能 預見，而系爭房屋結構並無漏水，僅係頂樓鋁鋅板填縫劑老 化造成靠近玻璃惟幕之天花板滲漏水，就全部面積所占比例 甚小，並無原告所稱無法使用系爭房屋之情形。原告主張解 約後，被告隨即申請台北市建築師公會對系爭房屋進行鑑定 ，研判九樓天花板滲漏痕跡係「屋頂鋁板填縫劑老化，產生 裂痕，遇長時間之強風大雨時即產生滲漏水現象」，有鑑定 報告可稽，亦即原告所稱瑕疵情形係「屋頂鋁板填縫劑老化 」所致，並非房屋結構本身有滲漏水。況且，管理委員會於 102 年10月間進行全面檢修工程，即再無滲漏水問題，系爭 房屋並無原告所稱瑕疵存在，原告之主張顯無理由。 ㈡原告於簽訂買賣契約前，已派員前來勘查三次以上，經詳細 檢查才同意以現況交屋，若系爭房屋有滲漏水之痕跡，必難 逃檢查，足見簽約時系爭房屋並無滲漏水之情況。另原告主 張其於102 年8 月22日發現系爭房屋有漏水之情形，而系爭 鑑定報告書記載同年月21日潭美颱風過境，足證系爭房屋有 滲漏水之情形係因前一日颱風風雨過大，大量雨水所造成， 若如原告主張系爭房屋滲漏水情形係歷經相當時間所形成， 則現場不可能沒有痕跡，原告也不可能看不見，而系爭鑑定 報告結果，亦研判係遇長時間之強風大雨而產生滲漏水現象 。然原告並未於102 年8 月22日前表示系爭房屋有滲漏水情 形，足見原告所述絕非事實。 ㈢原告先以系爭房屋漏水，主張解除買賣契約，嗣後改為主張 撤銷買受之意思表示，惟查原告主張撤銷意思表示係依民法 第88條、第92條第1 項之規定。然被告於簽立買賣契約前， 曾於不動產標的現況說明書對「建築改良物是否有滲漏水之 情形」一欄勾選「否」，顯非民法第88條第1 項之意思表示 之內容有錯誤之情形；又兩造購買系爭房屋，被告並無故意 示以不實之事，而令原告陷於錯誤而為意思表示，自不得主 張民法第92條受詐欺而為意思表示；再者，錯誤之意思表示 係指關於意思表示內容之錯誤，及於交易上認為重要者，而 當事人之資格或物之性質有錯誤等，或表意人知其事情即不 為其意思表示者始能成立。本件原告所敘內容，均不足以構 成錯誤之意思表示，其主張撤銷買受系爭房屋之意思表示， 顯無理由。 ㈣據上聲明：1.原告之訴及其假執行聲請駁回。2.若受不利判 決，被告願供擔保免假執行。 三、本件經本院協商整理兩造不爭執事項如下（本院卷第126 頁 背面、第127 頁）： ㈠原告與被告於102 年7 月30日就被告所有，門牌號碼為臺北 市○○區○○路○○巷○○號9 樓之房地（即「系爭房屋」）簽 立不動產買賣契約，買賣總價為148,650,000 元，詳如原證 1 所示。 ㈡被告於系爭房屋簽立買賣契約前，曾於訴外人利豐公司提供 原證3 之不動產說明書予原告時，其中倒數第2 頁之「不動 產標的現況說明書」關於項目8 對「建築改良物是否有滲漏 水之情形」一欄，被告勾選為「否」。 ㈢原告曾於102 年8 月28日及9 月6 日寄發存證信函（即原證 4 、5 ），以所買受之系爭房屋有漏水之情形為由，向被告 主張解除買賣契約。上開存證信函被告均確已收受。 ㈣被告於收受原告102 年8 月28日存證信函後，已於102 年9 月2 日以存證信函函覆（即被證2 ）。上開存證信函原告確 已收受。 ㈤原證6所拍攝之照片為系爭房屋於102年8月22日之狀況。 ㈥被告曾於102 年8 月30日申請臺北市建築師公會就系爭房屋 進行滲漏水鑑定，詳如鑑定報告所示（外放）。 ㈦如就下列爭點1 及2 或3 任一為有利原告之判斷（爭點1 、 2 須同時為有利原告之判斷），則被告對於原告訴之聲明第 一項，均不爭執（原有關訴之聲請之利息請求除外部分，已 因原告撤銷減縮，無再列必要）。 ㈧原告於狀署日期103 年3 月5 日之爭點整理書狀中，另主張 意思表示受詐欺而撤銷締約之意思表示，該書狀已為被告於 103 年3 月6 日收受。 四、兩造爭點經協商整理如下，並同意以此作為辯論及判決基礎 （本院卷第127 頁）： ㈠系爭房屋是否存有漏水瑕疵？ ㈡上開爭點如為肯定判斷，則其漏水瑕疵原告得否解除契約？ 解除契約是否顯失公平？ ㈢原告得否撤銷買受之意思表示並請求返還已付之買賣價金？ 五、茲就上開爭點，說明本院判斷如下： ㈠系爭房屋是否存有漏水瑕疵？ ⒈兩造不爭執事項第㈥點所確認之鑑定，台北市建築師公會分 別於102 年9 月25日、同年10月28日派員前往會勘，鑑定結 果指出：系爭房屋滲漏痕跡研判係屋頂鋁板填縫劑老化，產 生裂痕，遇長時間之強風大雨時，即產生滲漏水現象，此有 台北市建築師公會102 鑑字第2615號鑑定報告書可稽（外 放）。另外，證人傅樂萍、李建龍（均為原告之員工）均在 本院審理中具結就渠等發現系爭房屋於102 年8 月間颱風過 後即有漏水現象，證述明確（本院卷第123 頁背面至126 頁 背面）。 ⒉上開鑑定報告書亦同時指出：系爭房屋之漏水痕跡，主要有 三處，一是實驗室之西側（含窗台）；二是會議室之西側（ 含窗台）；三是辦公室南側。而系爭房屋所屬大樓，曾於 102 年9 月23日進行「園區A 、B 兩棟大樓玻璃帷幕，9 樓 2 層凸緣鋁鋅板矽膠老化全面檢修、保固工程」。本工程除 99年後，只今年（即102 年）8 月21日潭美颱風超大雨量才 產生平頂滲漏水現象，風力強、雨量大、時間長是主要原因 ，其他時間均未有滲漏情形。以目前檢修後之狀況觀之，本 大樓外牆牆版之矽膠填縫劑狀況尚屬良好，惟仍需定期保養 維護，方不致擴大漏水情況。 ⒊綜合上開鑑定結果及證人證言所顯示，系爭房屋於一般時間 雖未有滲漏水現象，但在風力強、雨量大及時間長之颱風期 間，即發生滲漏水情形，且就在簽約後交屋前（本件簽約時 間為102 年7 月30日，約定102 年9 月30日為最後交屋日， 見兩造不爭執事項第1 點所確認之原證1 不動產買賣契約） 即因潭美颱風發生漏水瑕疵。以下則繼續判斷如此情形是否 已違反被告在系爭房屋買賣契約上之瑕疵擔保責任。 ⒋被告在系爭房屋之不動產標的現況說明書項目8 「建築改良 物是否有滲漏水之情形」，勾選「否」，此為兩造不爭執事 項第㈡點所確認（兩造不爭執事項誤載為原證3 之不動產說 明書，實應為原證2 之不動產標的現況說明書，惟無礙於此 項事實之認定）。兩造間所簽署確認之不動產說明書亦先載 明：委託人（賣方）、買方於買賣契約簽訂前經受託人（按 ：即利豐公司）詳細說明本不動產說明書，並充分瞭解說明 書內容及其附件，再由兩造及利豐公司用印（含大、小章） 其上（本院卷第31頁）。其中㈥、⒉項下亦明文記載：「是 否有滲漏水情形及其位置？無」（本院卷第33頁）。由此可 見，系爭房屋是否滲漏水為兩造間就系爭房屋買賣之重要事 項，被告就不動產標的現況說明書、不動產說明書中就系爭 房屋提供無滲漏水情形之說明，核屬被告就系爭房屋所保證 之品質，應依民法第354 條第2 項規定，負擔保責任。 ⒌被告在不動產標的現況說明書及不動產說明書中所為系爭房 屋無滲漏水之品質擔保，並未限定僅就何種原因之滲漏水負 擔保之責，亦未註明在遇有強大風雨時，即行除外。從而， 如前所述，系爭房屋於一般時間雖未有滲漏水現象，但在風 力強、雨量大及時間長之颱風期間，即發生滲漏水現象，且 就在簽約後、交屋前已因潭美颱風發生漏水現象，應認被告 已違反其保證無滲漏水品質之瑕疵擔保責任。 ㈡上開爭點如為肯定判斷，則其漏水瑕疵原告得否解除契約？ 解除契約是否顯失公平？ ⒈買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。且 參照最高法院99年度台上字第2443號判決意旨，買受人此項 解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補 瑕疵，即得行使。且在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕 疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付 ，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。 ⒉根據前開鑑定結果顯示：系爭房屋遇長時間之強風大雨時， 即產生滲漏水現象，據此應可認定被告並未能提出無條件保 留而符合其無滲漏水品質保證之給付。且查：系爭房屋之不 動產標的現況說明書有關項目8 「建築改良物是否有滲漏水 之情形」乙項，除有「是」、「否」之欄位可供勾選外，其 說明欄中並有「現況交屋」、「賣方修繕後交屋」之選項（ 本院卷第30頁）。由此可見，「自始無滲漏水交屋」與「修 繕後無滲漏水交屋」仍有所區別，兩者對於買方在購買系爭 房屋之意願及願付對價上亦將有所不同。因此，系爭房屋既 然在簽約後、交屋前已因潭美颱風發生漏水現象，即使被告 能在交付前，予以修繕至長時間強大風雨亦無滲漏水之品質 ，亦與自始無滲漏水之品質，有所不同，自應許原告依照前 開法律規定及說明，解除系爭房屋買賣契約，以取得重新議 價之地位，或者被告亦可將系爭房屋出售予就此不影響其購 買意願之其他第三人。 ⒊更何況，目前兩造尚未辦理系爭房屋所有權之移轉及交付事 宜，現時解除契約回復原狀，兩造所須付出之相關成本較小 。相對於僅許原告請求減少價金，就減少數額，必將引發兩 造其他爭執，增加額外程序勞費，兩相比較，當亦以准許解 除契約為較佳之紛爭解決方案。 ⒋據上，本件原告因系爭房屋於長時間強大風雨情形下之漏水 瑕疵，而解除契約，並無顯失公平之情形。 ㈢原告得否撤銷買受之意思表示並請求返還已付之買賣價金？ 前兩項爭點既已為肯定之判斷，原告解除契約之意思表示亦 已為被告所收受，此為兩造不爭執事項第㈢點所確認，是原 告已無從再為買受意思表示之撤銷，此項爭點已無再判斷之 必要。 六、根據上開爭點判斷結果，及兩造不爭執事項第㈦點所述，本 件原告訴之聲明第一項為有理由，應予准許。訴之聲明第二 項部分，經核亦符合民法第259 條第2 款之規定，而有理由 ，亦應准許（利息起算日依法為受領時起，經查為102 年7 月30日，見本院卷第27頁，原告請求自翌日起算為有理由， ）。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行 ，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。 七、兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果均不生影響，爰不 再一一論述。 八、訴訟費用依民事訴訟法第78條，由敗訴之被告負擔。 中 華 民 國 103 年 5 月 30 日 民事第二庭 法 官 蔡志宏 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 103 年 6 月 9 日 書記官 吳旻玲