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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　　103年度消字第4號 原　　　告　朱沛幗 訴訟代理人　鄭博仁律師 複　代理人　陳榮哲律師 被　　　告　藏美建設股份有限公司 法定代理人　徐開民 訴訟代理人　陳瓊苓律師 　　　　　　張人志律師 　　　　　　董郁琦律師 上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國104 年 6 月24日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時聲明請求被告給 付新台幣（下同）120 萬元（針對停車位數量不足1 位，及 停車位有車重限制部分為請求），及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；嗣於審理中變 更聲明為請求被告給付66萬6,000 元（僅針對停車位數量不 足1 位部分為請求），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息；經核原告減縮應受判決事 項之聲明，與前揭規定並無不合，應予准許。 貳、原告起訴主張： 一、緣兩造於民國100 年11月間，就台北市○○段○○段○○○ ○ ○○○○○○○號土地及門牌號碼台北市○○區○○街○○號6 樓之 房屋（下稱系爭房地），簽訂土地及房屋買賣契約書，雙方 於前揭契約書中約定買賣停車位，即系爭房地所坐落之大樓 地下二層之編號10、11及12號之獎勵及機械式停車位共3 位 ，原告於買受後享有該3 位停車位之使用、收益、處分及所 有權，該3 位停車位之價金共200 萬元。詎上開停車位實際 上竟僅能停放二部汽車，亦即被告於出售系爭房地前早已先 變更車位之使用方式，取消編號11之停車位，然而該情於契 約書竟無提及，且被告公司、代銷人員、房仲業者亦未於原 告購屋前詳加說明，實有欺瞞消費者及令原告之權益受損情 事。依本件兩造所簽訂之房屋買賣契約書第21條及土地買賣 契約書第16條之約定，買賣契約既載明原告所買受之停車位 為編號10、11、12號共3 位，並有買賣契約書附圖可稽，被 告自應依前揭買賣契約書給付可停放3 輛汽車之停車位予原 告，方屬履行給付義務，惟實際上被告所交付之停車位僅有 2 位，則被告所交付之停車位顯有瑕疵，並構成不完全給付 之債務不履行，依消費者保護法第11條第2 項、民法第22 6 條第1 項、第227 條第1 項、第354 條第1 項、第359 條等 規定，被告應對原告負瑕疵擔保及不完全給付責任，原告得 擇一就民法第359 條或第227 條規定，請求被告減少價金或 賠償損害；又原告買受3 位停車位之總價為200 萬元，平均 1 個車位為66萬6,000 元（小數點以下不計），而原告實際 只取得2 個停車位，故原告得請求被告賠償66萬6,000 元， 並加計法定利息。 二、對被告抗辯所為之陳述： ㈠、被告辯稱系爭房地所坐落之大樓地下二層登記編號為10、11 、12號之停車位，因考量車主使用便利性，故被告於出售系 爭房地前早已先變更車位之使用方式，取消中間層（即編號 11）的車位云云，惟按建築法第39條、第73條第2 、4 項、 第87條、第91條第1 項第1 款及內政部制定之「建築物使用 類組及變更使用辦法」第8 條第5 款等規定可知，有關編號 11號停車位之取消、變更，如係在系爭房地所坐落之大樓興 工前或施工中即變更停車位之設計，應申請辦理變更設計， 經主管機關同意後方得施工，反之，如係在系爭房地所坐落 之大樓興建完成、經核定使用以後所為之變更，應申請變更 使用執照，然遍觀全案卷證資料，未見被告曾向主管機關申 請辦理變更設計或申請變更使用執照，是被告取消編號11停 車位顯然違反建築法令（編號8 停車位亦有此情形）。又被 告明知其擅自取消編號11停車位，且明知其向台北市都市發 展局申請停車位使用執照時，必須檢附相關文件資料始得取 得執照，卻仍檢具不實文件，致台北市建築管理處登載編號 11停車位仍然存在（編號8 停車位亦有此情形），並使台北 市中山地政事務所在停車位所有權上為錯誤之記載，則被告 構成刑法第214 規定之使公務員登載不實罪，亦甚明確，請 移送法辦及依職權告發，以視儆懲。 ㈡、被告辯稱原告怠於履行檢查通知義務，是縱本件停車位有瑕 疵，被告亦能免責云云。惟本件停車位之瑕疵並非依通常程 序檢查即能發見，因兩造買賣契約書已載明買賣停車位坐落 地下二層編號10，11，12號獎勵停車位及機械式3 位，並有 買賣契約書附圖可稽，且建物所有權狀亦載明停車位共計21 位，原告之權利範圍為21分之3 ，該買賣契約書為標榜有信 譽及誠信之被告所擬訂，且建物所有權狀經政府機關登記確 認無誤具有公示性，原告核對並相信前揭文件所示停車位為 3 位（即能停放3 輛汽車），並目視檢查該停車位有3 個機 械式車板，已盡通常檢查程序之義務；又一般人在交屋後並 非立即搬遷（通常皆會請人設計及裝潢），而系爭停車位為 機械式，比平面式停車位需要更高停車技巧及機械操作知識 ，況一般人不可能隨時準備3 輛汽車去測試停車位，從而實 不能苛求原告依通常檢查程序發現該停車位之瑕疵。 三、聲明： ㈠、被告應賠償原告66萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。 ㈡、願供擔保，請准宣告假執行。 參、被告則辯以： 一、本件實際出售之停車位數量為兩位，被告並無不完全給付或 給付瑕疵情事，且此情於原告買受時即清楚知悉： ㈠、本件登記編號10、11、12號停車位為機械式停車位，原先設 計與編號7 、8 、9 號，及編號13、14號等停車位，共用同 一區域（如附圖所示），但依此規劃，上、下層車位出入時 ，必須先將中間層的車板左右橫移至隔壁停車位空間後，方 可進出，對上下層車位之車主甚為不便，被告考量車主使用 之便利性，並避免與他人共用停車空間，於出售前遂將原本 規劃的3 個車位（上、中、下）改為實際2 個車位（上編號 12、下編號10），取消中間層車板（編號11），每個停車空 間單純由上、下升降，而兩造買賣契約附圖載明「本停車空 間由購買10、11、12號車位者約定專用」等語，若非實際上 出售2 個車位，自不可能有車主專用停車位空間之可能，因 若實際上是3 個車位，則中間層勢必左右橫移，專用空間根 本不可能存在。又被告委託信義房屋仲介出售之停車位亦為 2 位，且被告向原告收取之停車位價金亦僅2 位之價錢，此 觀相鄰編號13、14號停車位之售價亦為200 萬元即明，被告 並無向原告收取3 個車位之價金。 ㈡、原告於看屋時早已知悉買賣標的之實際車位數量為2 位，雙 方既於101 年3 月1 日完成交屋程序，倘被告交付之停車位 數量有短少，按理如此明顯一望即知之瑕疵，原告當不可能 同意交屋，甚至使用長達兩年均無異議，足見原告於簽約時 明知並同意實際出售車位為兩個，並支付2 個車位價金，也 於買賣契約中約定停車空間由原告專用。至於買賣契約雖仍 記載標的為3 個車位，是因變更後之車位產權仍為3 個，但 買賣時原告已明確知悉實際買受車位之數量，且車位售價也 是以2 個車位計算，自不能認被告有不完全給付或給付瑕疵 之問題。 二、本件原告遲於受領系爭房地後2 年方主張瑕疵，核屬怠於履 行檢查通知義務，依民法第356 條之規定，視為原告承認所 受領之物，自不得再主張本件停車位有瑕疵。至原告另辯稱 其係於102 年底裝修該屋方知悉，但一來原告在買受時實早 已知悉停車位數量，二來買方本應在受領後儘速檢查，此為 買方義務，與何時進行裝修並無關連，三來停車位數量乃明 顯可見之事項，並非不能即知，更無須原告所稱之停車技巧 及機械操作知識，堪認原告確實怠於履行檢查通知義務；又 原告雖提及被告之變更車位有違反建築法令云云，然本件爭 議在於雙方買賣車位之數量為何，與原告所提上情完全無涉 ，縱認有違反建築法令之情，亦與被告有無因停車位之數量 不足而應負瑕疵或不完全給付責任無關，自無需審酌此情。 三、聲明： ㈠、原告之訴駁回。 ㈡、願供擔保，請准宣告免為假執行。 肆、兩造不爭執之事項： 一、兩造於100 年11月間簽訂土地及房屋買賣契約書，原告以總 價3,600 萬元向被告買受系爭房地，其中包含購買停車位之 價金200 萬元，買賣契約書記載停車位為坐落地下二層編號 10、11及12號之獎勵及機械式停車位，並於附圖標明位置及 記載「本停車空間由購買10、11及12號車位者約定專用」； 二、被告已於101 年3 月1 日完成交屋，被告交付予原告之停車 位實際上僅2 位，即原告所購買停車位空間中之上層編號10 及下層編號12之停車位，而無中間層之編號11車位； 三、上情並有兩造之土地及房屋買賣契約書暨附圖、停車位現場 照片及現況使用影片（見本院卷第10至20、165 至167 頁） 可稽，且有本院104 年4 月14日勘驗筆錄（見本院卷第160 至163 頁）足參。 伍、得心證之理由： 原告主張其向被告買受之停車位為3 位，惟實際上被告交付 之停車位僅有2 位，故被告所交付之停車位有瑕疵，並構成 不完全給付，應對原告負瑕疵擔保及不完全給付之債務不履 行責任，而依民法第359 條或第227 條之規定，請求被告減 少價金或賠償損害等情。被告則辯以：本件實際出售之停車 位數量即為2 位，且原告於買受時清楚知悉此情，被告並無 給付瑕疵或不完全給付等語。本件兩造之首要爭點厥為：原 告向被告購買之停車位數量為何？茲析述如下： 一、查兩造間之買賣契約書雖記載原告所購買之停車位係坐落地 下二層編號10、11及12號停車位，惟該原告所購買之停車位 空間，被告於出售前即將原規劃的3 個車位（上、中、下層 ）改為2 個車位（即上層編號12、下層編號10之車位），取 消中間層車位（即編號11之車位），而兩造間實際達成買賣 合意之停車位數量亦為2 位等情，業據： ㈠、證人即信義房屋公司仲介人員蘇金龍於審理中證稱：伊於10 0 年間受被告委託出售系爭房地，原告是與伊在信義房屋同 一家店的另一個業務員之客戶，當時原告出售了另一間房子 ，伊同事向原告介紹系爭房地，伊和那位同事一起帶原告看 屋，原告在簽約前至少看屋一次，簽約當天是在現場也有看 屋一次；看屋當時伊和另一位同事只是帶原告過去，被告公 司有代銷人員在現場介紹，伊和另一位同事只是陪同在場， 伊印象中代銷人員有帶原告到地下室停車位現場去看，有說 賣的停車位是2 個，以2 個停車位的價格計算；伊記得介紹 當時有提到原本設計的停車位是輪轉式車位，後來改成上下 式車位，伊記得是一組2 個車位；系爭房地過戶時間是101 年1 、2 月，交屋時間大概也是那個時段，交屋之後原告並 無表示停車位之數量有短少的問題等語（見本院卷第176 至 178 頁）；及證人即現場銷售人員林姿妤於審理中證稱：10 0 年間伊是被告公司的約聘銷售人員，原告看屋時是由伊負 責介紹，被告出售予原告的停車位數量是一組2 個，2 個車 位共200 萬元；伊去上班時被告公司就有告訴伊停車位變更 為2 位，方便客戶使用，伊有照公司跟伊說的向客戶表達， 至於買賣契約書是公司製作的，雖然契約書這樣記載，但伊 有將變更的情形轉達給客戶，有跟客戶說目前以現況為主； 因為伊不是被告公司的人，契約書也是被告公司製作的，伊 不清楚為何契約書未更正停車位為2 位；伊是現場帶看，有 告知原告是2 個車位，也有實際操作介紹停車位的使用方式 ，當初介紹現場時，停車位的狀況及操作即如目前現場車位 之照片所示；第一次帶看時，到地下室伊就有說現況是兩個 車位，伊現在不確定那時看的車位是否就是系爭編號10至12 車位，但簽約選車位時有再到系爭編號10到12車位去看，有 明白說到是上下式的2 個停車位等語（見本院卷第178 至18 0 頁）在卷； ㈡、上開證人所述，核與⑴被告委託信義房屋仲介銷售之委託書 ，就委託銷售之系爭房地的停車位，明載：「所有權人在本 基地內共持有『2 』個車位，委託銷售『2 』個車位」乙情 （見本院卷第37至38頁）；⑵原告自承於簽約前有到現場目 視檢查所購買之停車位（見本院卷第70頁背面），而該規劃 由原告購買專用之「編號10、11、12號」停車位空間，現場 實際上僅有2 個機械式車板即編號10、12號之停車位車板， 且停車位旁之操縱面板上，亦僅有編號10、12號之2 個按鈕 ，而無編號11之按鈕，無須任何機械專業知識、一望即知係 2 位停車位乙情，有本院104 年4 月14日勘驗筆錄及停車位 現場照片（見本院卷第160 至163 、165 至167 頁）可按； ⑶如附圖所示原先規劃為同一區域、由同大樓之三位買受人 分別購買專用之「編號7 、8 、9 號」、「編號10、11、12 號」、「編號13、14號」之停車位空間，其中編號11、8 號 之中間層車位於現場實際上均不存在，而僅有「編號7 、9 號」、「編號10、12號」、「編號13、14號」之每組2 位之 上下式停車位（見本院卷第165 頁之停車位現場照片），而 各該組停車位買受人支付予被告之停車位價金均為200 萬元 乙情，有本件原告及其他二位買受人之買賣契約書共三份（ 見本院卷第10至20、86至95、96至97頁）可考，足認被告係 以2 位停車位之價錢向原告收取價金乙情；⑷復衡諸本件被 告於101 年3 月1 日即完成交屋，倘被告所交付之停車位數 量確有短少，如前述就此一望即知之瑕疵，原告當不可能同 意交屋，且迄至103 年3 月20日提起本件訴訟前長達2 年未 見異議，足認原告於簽約時確知實際向被告購買之停車位數 量為2 位等情，均無不合，自堪信上開證人所述為可採。 ㈢、準此，依前揭證人蘇金龍、林姿妤及卷內文書證物所示，本 件兩造間實際達成買賣合意之停車位數量為2 位之事實，洵 屬明確。 二、至於原告另質稱：㈠依兩造所簽訂之房屋買賣契約書第21條 及土地買賣契約書第16條，被告應依買賣契約及附圖之約定 ，給付可停放3 輛汽車之停車位予原告，方屬履行給付義務 云云；㈡本件未見被告向主管機關申請辦理變更設計或申請 變更使用執照，被告擅自取消編號11之車位，顯然違反建築 法令（編號8 之車位亦有此情形）；且被告使台北市中山地 政事務所公務員在停車位所有權上為錯誤之記載，構成刑法 第214 規定之使公務員登載不實罪云云。查： ㈠、本件兩造所簽訂之房屋買賣契約書第21條及土地買賣契約書 第16條固均約定：「( 一) 雙方瞭解並同意本房屋（土地） 暨停車空間之各項買賣條件、標的物內容、範圍及乙方之銷 售人員、簽約經辦人員承諾事項均已明列於本契約書中，一 切權利及義務皆以本契約書面約定為準，雙方並同意先前一 切口頭、書面約定或承諾，於本契約簽訂後，即失其效力， 不得再主張、援用。( 二) 本契約之附件及附圖為本契約之 一部分，甲乙雙方同意本契約不加蓋騎縫章，亦不影響本契 約效力。( 三) 本契約為雙方間之全部約定，若雙方有其他 任何協議者，均應以書面文字列入本契約書中，否則不生效 力。」（見本院卷第14至15、19頁），惟該等約定並非強制 約定，自難以此限制兩造合意排除該等約定適用之可能。 ㈡、本件被告就系爭房地所在大樓之地下二樓停車場空間，如附 圖原規劃共計23個獎勵及機械式停車位，有原告提出之台北 市政府都市發展局使用執照存根，及台北市建築管理工程處 104 年1 月21日北市都建使字第00000000000 號函（見本院 卷第51至54、134 至140 頁）附卷可稽，惟如前述現場實際 上並無編號8 、11號停車位，而有變更停車位空間之情形， 原告質疑被告就此未申請辦理變更設計或申請變更使用執照 ，而有違反建築法令之情事，固非無據；又本件地下二層停 車位空間所為之所有權登記，停車位數量登記為共計「21位 」乙情，有原告提出之地下二層建物所有權狀（見本院卷第 72頁）在卷可按，被告當無提供與實情不符之資料，而使地 政機關承辦公務員將停車位數量登記為不實之共計23位之情 ，原告指稱被告使地政機關承辦公務員就停車位所有權為錯 誤登載，而構成使公務員登載不實罪，尚屬無據；然查無論 原告所質上開各節是否可採，均與本件被告是否因交付原告 之停車位數量不足於兩造達成買賣合意之停車位數量，而應 負民法瑕疵擔保或不完全給付責任無涉，無礙於本件之認定 ，併為敘明。 三、綜上，兩造間達成買賣合意之停車位數量為2 位，被告交付 予原告之停車位數量並無不足情事，被告無給付瑕疵或不完 全給付之情形。從而，原告主張依民法第359 條或第227 條 之規定，請求被告減少價金或賠償損害，而訴請被告給付66 萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週 年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。 四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。 五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 104 年 7 月 31 日 民事第二庭 法 官 孫曉青 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 7 月 31 日 書記官 江俐陵