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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第173號 上　訴　人　王炳富 被上訴人　　理明大樓管理委員會 法定代理人　黃振祥 上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對中華民國103 年8 月 4日本院內湖簡易庭103年度湖簡字第596號第一審判決提起上訴 ，本院於104年1月29日辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止，又承受訴訟人，於得為承受時，應即為承 受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明 文。本件被上訴人理明大樓管理委員會之法定代理人業於本 件訴訟程序中由賴秀玲變更為黃振祥，有原告於民國103年 11月13日理（函）字第0000000號函（本院卷第28至35頁） 檢送之理明大樓社區第20屆第1次管理委員會議紀錄、新北 市汐止區公所103年11月5日新北汐工字第0000000000號同意 備查函、扣繳單位設立（變更）登記申請書、理明大樓第19 屆區分所有權人會議紀錄等件在卷可稽，是本件應由黃振祥 為被上訴人之法定代理人續行訴訟。 貳、實體部分： 一、上訴人於原審起訴主張略以：上訴人為新北市汐止區理明大 樓社區（下稱系爭社區）之住戶，其承租新北市○○區○○ ○路○○○號3樓之1（下稱系爭房屋）作為永訊事物用品有限 公司（下稱永訊公司）之聯絡處，有2位員工在系爭房屋內 工作，自88年12月起102年12月止，均守法繳交大樓管理費 且信用良好。然102年4月間於電梯間發現大樓收費明細，始 知被上訴人並未依管理法規收費。經上訴人逐戶訪查後發現 256號全棟有多戶營業戶，復對照256號住戶中，256號2樓懸 掛有營業招牌，顯屬營業戶；256號3樓住戶「嬌爾麗」88年 至94年期間為公司營業戶；又256號3樓住戶「達峰生物科技 有限公司」（下稱達峰公司）、256號4樓住戶「中華緯綸科 技股份有限公司（下稱中華緯綸公司）+神龍國際股份有限 公司（下稱神龍國際公司）」實有營業事實。然多年來被上 訴人僅向上訴人1 戶按月收取每坪新臺幣（以下同）75元之 管理費，而向256 號其餘住戶依一般戶收費每月每坪管理費 50元。上情經上訴人多次提出異議，而未獲被上訴人置理， 顯見上訴人係遭不公平之對待。為此，依民法第179 條不當 得利之法律關係，起訴請求被上訴人返還自88年12月起至 102 年12月止溢收之金額等語。並聲明：被上訴人應給付上 訴人134,355 元。 二、被上訴人則以下詞資為抗辯： ㈠依新北市汐止區理明大樓社區組織暨管理規章（下稱系爭規 章）第3條第2款、第3款及第20條第1款第1目規定，住家戶 係指其使用以居家為唯一目的者，營業戶係指住戶有聘請員 工辦公或營業者；管理收入收費標準由管委會按實核定，營 業戶按住家戶收費標準加收百分之50。且上開規定自85年2 月13日迄今均未曾修改。又依系爭社區102年4月份會議紀錄 所載，住戶經立案登記並有營業行為者、或雖未登記公司但 有實際營業行為者或借予他人登記公司者，均認定為營業戶 ，其每月管理費則為每坪75元。則上訴人所屬之永訊公司位 於系爭房屋，其門口掛有永訊公司之招牌，信箱亦有永訊公 司之字樣，係有實際營業行為，堪認永訊公司確屬系爭規章 第3條第3款規定所稱之營業戶。被上訴人據此依系爭規章第 20條第1款第1目規定，每月向上訴人收取每坪75元之管理費 ，並無不當得利可言。 ㈡系爭社區內之住戶，屬營業戶者有門牌號碼○○○區○○○ 路○○○號3樓之互友會計師事務所（林淑芳）、240號4樓之盛 俐科技有限公司、248號2樓之維海公司、駿暢科技股份有限 公司、248號7樓之石動公司、256號3樓之達峰公司、及上訴 人所屬之永訊公司等，其管理費每月均為每坪75元，是被上 訴人並非僅向上訴人1戶收取每坪75元之管理費。 ㈢上訴人所○○○區○○○路○○○號3樓住戶達峰公司部分，經 查其原先作為聯絡處所使用，並無實際營業行為；256號2樓 住戶訴外人陳正平部分，其原先亦無營業行為，後始短暫出 租為鋼琴音樂教室使用，上揭二住戶經清查後認定為有實際 營業行為之營業戶，管理費業已調整為每坪75元。又256號4 樓之中華緯綸公司、神龍國際公司及經緯綠采股份有限公司 部分，該處曾於94年間供作員工住宿使用，而無實際營業行 為，且早已為空戶。256號6樓之2之海豐味海洋食品發展有 限公司，其遷入時業已廢止，並無實際營業行為。256號2樓 之1之訴外人呂麗卿部分，其或有短時間出租供美髮工作室 使用一段時間，惟其僅針對系爭社區住戶提供服務，且因系 爭社區住戶眾多，出租頻繁，被上訴人難以無時無刻察覺各 住戶是否有實際營業行為，可能因而有所疏漏，亦非被上訴 人所願，況256號2樓之1現亦無實際營業行為。綜觀上情， 益徵上訴人指被上訴人未依管理法規收取管理費一節，實屬 無據。 ㈣綜上，上訴人既不爭執其為營業戶，亦不爭執被上訴人係依 系爭規章收取每月每坪75元之管理費，僅爭執被上訴人並未 依系爭規章向其他營業戶同樣收取每月每坪75元之管理費， 有違公平原則云云。然被上訴人既非僅向上訴人一戶收取每 月每坪75元之管理費，是被上訴人收取管理費並無違反公平 原則，自無不當得利可言。縱使被上訴人偶有疏漏，上訴人 應係要求被上訴人向其他營業戶收取每月每坪75元之管理費 ，而非因此拒繳管理費，甚至主張被上訴人受有不當得利， 而要求返還溢收之管理費等語。並聲明：㈠上訴人之訴駁回 ；㈡如受不利之判決，被上訴人願供擔保，請准宣告免為假 執行。 三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，所陳 除與原審陳述相同部分外，另補稱略以：系爭社區係全體住 戶組成之公領域，則系爭規章應一體適用於全體住戶，倘部 分住戶習慣性或長期未履行系爭規章，系爭規章之適法性、 公平性及拘束力即屬有疑。又被上訴人每月均要開會一次， 且領有津貼，其處理系爭社區之事務自當公平公正，俾盡其 善良管理人之注意義務；上訴人承租系爭房屋，並不清楚他 棟營業戶之情形，亦無權限查證；系爭社區之事務向來均公 布於大樓電梯內之公佈欄，唯獨未見管理費收費之明細。被 上訴人未依社區規章收費，長期○○○區○○○路○○○ 號大 部分住戶默許新契約，故原規章失其拘束力，而開始另一新 契約等語。因而聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上 訴人134,335 元。被上訴人所述除與在原審主張相同者外， 並聲明：上訴駁回。 四、受命法官協同兩造整理本件不爭執、爭執事項如下（本院卷 第40頁背面，並依判決格式修正或刪減文句）： ㈠兩造所不爭執之事項： ⑴上訴人承○○○區○○○路○○○號3樓之1，面積31.8坪為計 費標準。 ⑵依照系爭規章，管理費計算標準為住戶部分以每坪50元計算 ，營業戶部分以每坪75元計算。 ⑶上訴人承租之系爭房屋是作為永訊公司營業使用。 ㈡兩造之爭點： ⑴系爭社區管理委員會依照系爭規章以營業戶收費標準向上訴 人收費，就超過住戶收費標準部分所收取之每坪25元管理費 是否構成不當得利？ 五、本院之判斷： ㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段固有明文。惟公寓大廈管理條例第3條 第12款規定：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利 益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵 守事項。」又同條例第18條第1項第2款規定：「公寓大廈應 設置公共基金，其來源如下：…二、區分所有權人依區分所 有權人會議決議繳納。」系爭社區之規約自85年2月13日迄 今均未曾修改，依系爭規章第3條第2款、第3款及第20條第1 款第1目規定，住家戶之定義為其使用以居家為唯一目的者 ，營業戶之定義為住戶有聘請員工辦公或營業者，管理收入 收費標準由管委會按實核定，營業戶按住家戶收費標準加收 百分之50。另所謂營業戶係指，立案登記並有營業行為者或 雖未登記公司但有實際營業行為者或借予他人登記公司者， 其管理費為每坪75元等情，此為雙方所不爭執，並有系爭規 章（103年度湖簡字第596號卷【下稱湖簡卷】第71至78頁） 及系爭社區102年4月份管理委員會會議紀錄（湖簡卷第79、 80頁）在卷為證，上訴人既為系爭社區之住戶，自應依系爭 規章所訂之繳費方式繳納管理費。 ㈡上訴人既不否認承租系爭房屋作為營業使用，有2位員工在 系爭房屋內辦公並懸掛有「永訊事務用品有限公司」之招牌 ，其信箱亦有永訊公司之字樣，依系爭規章規定，系爭社區 之營業戶應依每月每坪75元之標準繳納管理費，被上訴人依 此標準向上訴人收取管理費，自屬有據，係有法律上之原因 ，亦未致上訴人受有損害，尚無不當得利之情事可言。 ㈢上訴人雖抗辯有其他營業戶之收費標準為每月每坪50元之情 事云云。惟依被上訴人所陳：256號3樓住戶達峰公司部分， 其原先作為聯絡處所使用，並無實際營業行為，及256號2樓 住戶訴外人陳正平部分，其原先亦無營業行為，後始短暫出 租為鋼琴音樂教室使用，此二住戶經被上訴人清查後認定為 有實際營業行為之營業戶，管理費業已調整為每坪75元等情 ，有系爭社區102年5月管理委員會會議紀錄（湖簡卷第220 頁）、102年繳交管理費明細表（湖簡卷第202至216頁）及 管理費分攤證明單（湖簡卷第217至219頁）等件附卷可參， 且為上訴人所不爭執，足見被上訴人確有依照系爭規章向該 社區之營業戶收取以每坪75元標準計算之管理費，又縱依上 訴人所陳部分營業戶實有營業事實而未依系爭規章按營業戶 之標準收費之情事，然此乃系爭社區管理委員會對該住戶管 理費有短收之情形，此部分應責由管理委員會對該住戶查明 實際使用狀況後催繳，此與上訴人應依系爭規章所負繳納管 理費義務無涉，不能因此認為被上訴人依系爭規章向上訴人 收取管理費構成不當得利。 ㈣綜上所述，系爭規章關於管理費之收費標準既經區分所有權 人會議決議，社區住戶自應受系爭規章所拘束，從而被上訴 人援引系爭規章向上訴人收取管理費，自無不當，上訴人依 民法第179條不當得利規定主張返還部分管理費134,355元， 為無理由。從而，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤 。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其 上訴應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提出之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 再一一論述。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 2 月 12 日 臺灣士林地方法院民事第二庭 審判長法 官 邱 光 吾 法 官 陳 菊 珍 法 官 辜 漢 忠 以上正本證明與原本無異。 本件判決不得上訴。 中 華 民 國 104 年 2 月 12 日 書記官 陳 昭 伶