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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　103年度簡上字第5號 上　訴　人　翔耀不動產經紀有限公司 法定代理人　蔡明俊 訴訟代理人　陳守文律師 複代理人　　李易哲律師 被上訴人　　吳鑫沐 上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於民國102 年11 月18日本院內湖簡易庭102 年度湖簡字第896 號第一審判決提起 上訴，本院於103年5月22日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用（除確 定部分外）之裁判均廢棄。 被上訴人應再給付上訴人新台幣參拾玖萬貳仟元，及自民國一０ 二年九月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面：本件被上訴人吳鑫沐經合法通知無正當理由未於 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形 ，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、上訴人於原審起訴主張：被上訴人於民國102 年3 月25日委 託上訴人各以總額新台幣（下同）598 萬元居間出售新北市 ○○區○○街○○○ 巷○○號5 樓房屋（下簡稱A 屋），及以總 價1380萬元居間出售新北市○○區○○街○ ○○ 號2 樓房屋 （下簡稱B 屋），兩造分別簽訂委託銷售契約書（如原證1 、4 ）。嗣上訴人於同年3 月27日洽得訴外人李家陞（下簡 稱李家陞）願意以510 萬元買受A 屋，被上訴人於同年3 月 29日簽立變更委託銷售金額為「490 萬元實拿」（詳原證3 ），因李家陞出價已達被上訴人委託售價，故而於不動產買 賣斡旋契約書上簽認同意出售予李家陞，買賣契約已有效成 立，上訴人自得向被上訴人請求銷售溢價20萬元作為居間服 務報酬【計算式：成交價510 萬元- 被上訴人實拿490 萬元 】。另有訴外人吳育興（下簡稱吳育興）以1050萬元出價願 買受B 屋，經上訴人居間斡旋下，吳育興提高出價為1080萬 元，被上訴人即於吳育興簽立之契約內容變更合意書上同意 「實拿1050萬元」而簽認出價，故被上訴人與吳育興間之買 賣契約亦有效成立，上訴人自得請求被上訴人給付銷售溢價 30萬元作為居間服務報酬【計算式：成交價1080萬元- 被上 訴人實拿1050萬元】，詎上訴人於居間成功後通知買賣雙方 於102 年5 月18日出面簽訂書面買賣契約，被上訴人竟拒絕 出面並表達毀約之意，為此，爰依民法第568 條第1 項、委 託銷售契約書第5 條第1 項及契約內容變更合意書特約條款 之約定，請求被上訴人給付服務報酬等語，並聲明：被上訴 人應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。 二、被上訴人未於原審及本院言詞辯期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。 三、原審對於上訴人之請求，判決被上訴人應給付上訴人10萬80 00元，及自102 年9 月14日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息，並駁回其餘之訴，原審判決上訴人勝訴部分， 因被上訴人未提出上訴而告確定，上訴人則對敗訴部分不服 ，提起上訴，所陳除與原審相同外，另補陳： （一）上訴人已將李家陞出價510 萬元買受A 屋一情告知被上訴 人，被上訴人亦簽立契約內容變更合約書，變更委託銷售 金額為被上訴人實拿490 萬元，並約定仲介佣金為20萬元 ，故上訴人並無隱瞞買方出價之事實。又如依委託銷售契 約書第5 條，以成交金額扣除服務報酬後，被上訴人實得 出售金額為489 萬6000元，然依契約內容變更合約書之約 定，被上訴人可實拿490 萬元出售淨利，顯然有利於被上 訴人，自無侵害被上訴人利益可言。 （二）吳育興願意提高出價以1080萬元買受B 屋，業經被上訴人 同意實拿1050萬元（含交屋前稅金、水電、管理費），上 訴人已完成居間義務，如依委託銷售契約書第5 條計算， 被上訴人應給付之服務報酬為43萬2000元，然被上訴人既 以實拿1050萬元為出售條件，則上訴人至多可獲得30萬元 【計算式：1080萬-1050 萬】居間報酬。原判決錯將吳育 興所簽立之買方給付服務報酬承諾書，應由吳育興給付10 萬8000元服務報酬之約定，誤認為兩造關於服務報酬之約 定，顯有未合。 （三）聲明： 1.原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨命上訴人 負擔訴訟費用之裁判均廢棄。 2.被上訴人應再給付上訴人39萬2000元，及自102 年9 月14 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 四、受命法官整理本件不爭執及爭執事項（見本院卷第77、78頁 ）： 甲、不爭執事項： （一）上訴人於102 年3 月25日受被上訴人委託居間以598 萬元 出賣A 屋，銷售期間至102 年6 月25日止，雙方簽立委託 銷售契約書，依契約第5 條第1 款約定買賣成交者，被上 訴人（即賣方）同意給付上訴人成交總價款百分之四之服 務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付 清（原證1）。 （二）李家陞（即買方）於102 年3 月27日出價510 萬元，並簽 立不動產買賣斡旋契約書（原證2 ），經被上訴人於102 年3 月29日同意買方承購條件。 （三）上訴人與被上訴人於102 年3 月29日合意變更委託銷售契 約部分內容，其中委託價額由598 萬元變更為490 萬元實 拿；仲介佣金20萬元（原證3 ）。 （四）上訴人於102 年3 月25日受被上訴人委託居間以1380萬元 出售B 屋，銷售期間至102 年9 月25日止，雙方簽立委託 銷售契約書，依契約第5 條第1 款約定買賣成交者，被上 訴人（即賣方）同意給付上訴人成交總價款百分之四之服 務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付 清（原證4 ）。 （五）吳育興（即買方）於102 年4 月9 日下午4 時出價1050萬 元並簽立不動產買賣斡旋契約書，但被上訴人未同意買方 出價（原證5 ）。 （六）上訴人與訴外人吳育興於102 年4 月15日簽立契約內容變 更合意書，合意於102 年4 月15日起至18日變更委託銷售 契約部分內容，其中委託價額由1050萬元變更為1080萬元 ；被上訴人於合意書特約條款欄上簽名（原證6 ）。 （七）上訴人於102 年5 月15日以存證信函催告被上訴人出面與 吳育興、李家陞簽立買賣契約（原證7 ）。 （八）A 屋之房地於102 年6 月4 日所有權移轉登記予訴外人張 清玉（本院卷第31頁）。 （九）B 屋之房地於102 年6 月11日所有權移轉登記予訴外人王 彥文（本院卷第32頁）。 乙、爭執事項： （一）上訴人就A 屋，訴外人李家陞出價斡旋金額510 萬元一情 ，有無告知被上訴人？ （二）被上訴人未與李家陞簽立不動產買賣契約書，是否可歸責 於被上訴人？上訴人依原證1 、原證3 之約定，請求被上 訴人給付服務報酬20萬元，有無理由？ （三）被上訴人就B 屋，是否有同意吳育興之出價？ （四）被上訴人未與吳育興簽立不動產買賣契約書，是否可歸責 於被上訴人？上訴人依原證4 、原證6 之約定，請求被上 訴人給付服務報酬30萬元，有無理由？ 五、本院之判斷： （一）上訴人主張李家陞就A 屋出價510 萬元，已告知被上訴人 一情，業據其提出不動產買賣斡旋契約書為憑（原審卷第 15頁），經本院核對前開斡旋契約書與原本相符（本院卷 第38頁），而觀諸前開斡旋契約書下方「賣方承諾簽署欄 」有被上訴人之簽名，可徵被上訴人確實知悉李家陞出價 金額並同意買方承購條件無訛。復參照前開斡旋契約書及 李家陞102 年3 月27日簽立之買方給付服務報酬承諾書（ 原審卷第16頁），可證李家陞出價之有效期間為102 年3 月27日起至同年4 月3 日24時止，再依上訴人提出之「契 約內容變更合意書」（原審卷第17頁），被上訴人係於10 2 年3 月29日將委託出售價額由590 萬元變更為「實拿49 0 萬元」，另於前開合意書特約條款欄另加註「肆佰玖拾 萬元（含交屋前所有稅費、土地增值稅、水、電費、塗銷 等費用和房屋稅、土地稅等）」、「仲介佣金貳拾萬元」 等語，並在特約條款旁之甲方簽章欄及契約末之委託人甲 方處簽名，顯見被上訴人確已變更委託契約內容，而由前 開特約條款加註內容與李家陞出價金額互核相符【計算式 ：490 萬元+20 萬元＝510 萬元】，因此，堪認被上訴人 於102 年3 月29日簽立前開合意書時，已知悉李家陞之出 價，並於李家陞出價之有效期間內，依買方承購條件為承 諾之意思表示。 （二）據前開斡旋契約書第6 條第1 項約定「買方之承購條件於 本約左列有效期間經賣方同意，或買方提出之承購總價、 付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣 契約即為成立」，承前所述，被上訴人已承諾買方承購條 件，依約定買賣契約即為成立，縱事後上訴人以存證信函 通知被上訴人於102 年5 月18日出面簽立書面契約，被上 訴人自始未出面，並於102 年4 月19日將A 屋另行出售暨 於同年6 月4 日移轉所有權予他人，有存證信函、建物登 記謄本及所有權登記申請資料在卷可按（原審卷第25至26 頁、本院卷第31、55至60頁），仍無礙於買賣契約之成立 ，因此，被上訴人未與李家陞簽立不動產買賣契約書，顯 非不可歸責於被上訴人。準此，依兩造簽立之「委託銷售 契約書」第8 條第5 項約定，買賣契約因本條第2 項成立 後，甲方（即被上訴人）反悔不賣或可歸責於甲方之事由 致無法簽訂不動產賣賣契約者，仍應給付乙方（即上訴人 ）本契約第5 條第1 項之服務報酬，故上訴人主張縱未簽 立書面買賣契約，被上訴人仍應給付服務報酬，顯非無據 。再依「委託銷售契約書」第5 條第1 項約定，兩造原約 定按成交總價款百分之四計算服務報酬應為20萬4000元【 計算式：510 萬元×4 ％＝204000】，但因兩造業於102 年3 月29日以「契約內容變更合意書」變更仲介佣金即服 務報酬為20萬元（詳原審卷第17頁），自應以變更後約定 為準，因此，上訴人請求被上訴人給付服務報酬20萬元， 核屬有據。 （三）上訴人主張吳育興於102 年4 月15日就B 屋出價由1050萬 元變更為1080萬元後，業經被上訴人於吳育興簽立之「契 約內容變更合意書」上，加註特約條款「賣方實拿含所有 交屋前稅費、水電、管理費用為壹仟零伍拾萬元」等語後 簽名一節，業據其提出前開合意書為憑，並經本院核對原 本相符（詳原審卷第24頁、本院卷第38頁），顯見被上訴 人對於買方變更後之出價為承諾之意思表示。另斟酌前述 A 屋之買賣約定，被上訴人同意實拿之1050萬元，尚須支 付買賣過程中所需負擔之相關稅費開支等，但不包含服務 報酬，可徵買方出價1080萬元與被上訴人實拿金額之差價 ，應係作為支付服務報酬之用甚明，因此，由被上訴人於 前開合意書上之簽名可資推認被上訴人業已同意買方之承 購條件無訛。 （四）前開合意書乃吳育興與上訴人簽立之斡旋契約書之一部， 而斡旋契約書第6 條第1 項係約定「買方之承購條件於本 約左列有效期間經賣方同意，或買方提出之承購總價、付 款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契 約即為成立」，承前所述，被上訴人已同意買方承購條件 ，則依約定買賣契約已成立，縱事後上訴人以存證信函通 知被上訴人於102 年5 月18日出面簽立書面契約，被上訴 人自始未出面，並於102 年6 月2 日將B 屋另行出售暨於 同月11日移轉所有權予他人，有存證信函、建物登記謄本 及所有權登記申請資料在卷可按（原審卷第25至26頁、本 院卷第32、61至66頁），仍無礙於買賣契約之成立，因此 ，被上訴人未與吳育興簽立不動產買賣契約書，顯非不可 歸責於被上訴人。準此，依兩造簽立之「委託銷售契約書 」第8 條第5 項約定，買賣契約因本條第2 項成立後，甲 方（即被上訴人）反悔不賣或可歸責於甲方之事由致無法 簽訂不動產賣賣契約者，仍應給付乙方（即上訴人）本契 約第5 條第1 項之服務報酬，故上訴人主張縱未簽立書面 買賣契約，被上訴人仍應給付服務報酬，於法有據。再依 「委託銷售契約書」第5 條第1 項約定，兩造原約定按成 交總價款百分之四計算服務報酬應為43萬2000元【計算式 ：1080萬元×4 ％＝43萬2000】，但如前所述，被上訴人 於「契約內容變更合意書」加註特別條款實拿1050萬元即 係變更服務報酬為30萬元之意，至於吳育興簽立之「買方 給付服務報酬承諾書」（原審卷第23頁）固約定按買賣總 價百分之一計算服務報酬，但此乃買方依約應給付服務報 酬之約定，與賣方即被上訴人無涉，因此，上訴人請求被 上訴人給付服務報酬30萬元，核屬有據。 （五）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經 債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法 律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、 第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。又寄存送 達發生效力所應經10日期間，應自寄存日之翌日起算（最 高法院94年度第1 次庭長、法官會議決議參照）。查起訴 狀繕本係於102 年9 月3 日寄存送達於被上訴人起訴當時 之戶籍地址，有戶籍謄本及送達證書在卷可參（原審卷第 32、34頁），依前開說明，於102 年9 月13日發生合法送 達之效力，故上訴人請求自102 年9 月14日起至清償日止 ，按年息百分之五計算遲延利息，亦屬有據。 六、綜上所述，上訴人依民法第568 條第1 項、委託銷售契約書 第5 條第1 項及契約內容變更合意書特約條款之約定，主張 被上訴人應給付服務報酬合計為50萬元，於法有據，故扣除 原審判決准許之10萬8000元及法定遲延利息後，被上訴人應 再給付上訴人39萬2000元，及自102 年9 月14日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息，從而，原審認上訴人未將 李家陞就A 屋出價510 萬元一情告知被上訴人以及兩造約定 服務報酬為委託成買價款1 ％，容有誤會，因此，原審就前 開應准許部分，僅判決被上訴人給付10萬8000元及法定遲延 利息，並駁回上訴人其餘請求，尚有未洽，上訴意旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以 廢棄，改判如主文第二項所示。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要， 併予敘明。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 6 月 19 日 民事第二庭審判長法 官 林政佑 法 官 陳月雯 法 官 黃欣怡 以上正本證明與原本無異。 本件判決不得上訴。 中 華 民 國 103 年 6 月 19 日 書記官 詹志鵬