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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1764號 原　　　告　潘逸學 訴訟代理人　楊閔翔律師 複代理人　　莊巧玲律師 訴訟代理人　許碧松 被　　　告　陳華銘 訴訟代理人　吳宏城律師 　　　　　　黃若婷律師 複代理人　　張本立律師 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國104 年9 月8 日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地 （下稱系爭土地）為伊與被告、訴外人鄭榮華等3 人所共有， 然被告未經伊或其他共有人同意且無占用權源，竟擅自在系爭 土地如附圖A 部分位置所示，搭建門牌號碼臺北市○○區○○ 路○○○ ○○○號建物（面積64.77 平方公尺，下稱系爭建物）， 已侵害伊之權益。伊曾多次向被告寄發存證信函，催告被告拆 除系爭建物，並返還所占用土地（下稱系爭占用土地）予伊在 內之全體共有人，然被告仍置若罔聞。伊自得依民法第767 條 第1 項前段、第821 條規定，請求被告將系爭建物拆除並將系 爭占用土地返還等語。並聲明：㈠被告應將占用系爭土地如附 圖A 斜線部分之系爭建物拆除，並將系爭占用土地返還全體共 有人。㈡願供擔保請准宣告假執行。 被告則以：系爭土地與鄰近同段144 、145 、147 、148 及14 9 地號共6 筆土地（下稱系爭鄰近土地，分稱系爭某地號土地 ）共有人間約於民國57年間，即合意於其上興建包括系爭建物 在內之門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ ○○ ○○○號（整編後 之門牌為371 之15至19號）緊鄰連棟房屋（下稱系爭連棟全部 房屋，分稱系爭15至19號房屋），供各房屋所有人單獨所有。 嗣其中原始所有人沈寶珠將系爭建物賣予訴外人葉招蘭，葉招 蘭再於66年6 月12日將系爭建物賣予伊父陳玉成，而對照系爭 連棟全部房屋所有人於系爭鄰近土地均有持分，可證系爭連棟 全部房屋於興建時，系爭土地、系爭鄰近土地共有人間確曾達 成土地分管之合意，縱未有明示分管協議，亦存有默示分管合 意。又伊自66年起即居住於系爭建物，迄今已近40年，各土地 共有人間均相安無事，顯見系爭土地使用情形均已公示於眾。 再者，原告應已知悉或可知悉上開分管使用狀況，自應受該默 示分管契約之拘束，是原告主張伊無權占有系爭占用土地並無 理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請 均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 兩造協議簡化之不爭執事項（見本院104 年6 月15日言詞辯論 筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，並 刪除筆錄中記載兩造各自表述部分） ㈠系爭土地現為原告（應有部分2052/3018） 與被告（應有部分 463/1509）、訴外人鄭榮華（應有部分20/1509） 等3 人所共 有，103 年8 月15日土地登記第2 類謄本如本院103 年度湖調 字第270 號卷（下稱湖調卷）第8 、9 頁原證1 所示。原告應 有部分係98年4 月起至103 年6 月12日，陸續因買賣而取得， 被告應有部分則為82年8 月19日以買賣為原因而受移轉登記。 鄭榮華部分為76年5 月29日買賣取得。 ㈡系爭土地上現有系爭建物，其占用系爭土地之位置、面積（64 .77 平方公尺）如附圖A 部分所示。系爭建物為2 層磚造建物 ，現1 層供為住宅使用，第2 層供住家使用，第3 層有鐵皮頂 樓加蓋，現供住家使用。本院曾於104 年2 月5 日前往系爭土 地履勘，制有勘驗筆錄如本院卷第37至39頁所示，履勘照片如 本院卷第86至88頁所示。 ㈢系爭鄰近土地之土地登記第2 類謄本如本院卷第47至55頁被證 6 所示，相關位置如湖調卷第7 頁所示。系爭土地、系爭鄰近 土地上本坐落有系爭連棟全部房屋，系爭18、19號房屋於82年 間因河道整治徵收拆除。系爭鄰近土地，其重測前之舊地號分 別為臺北市○○區○里○段○○○段00000 00000000 地 號土地）、229-7 （即現系爭145 地號土地）、229-9 （即現 系爭147 地號土地）、229-6 （即現系爭148 地號土地）、22 9-10（即現系爭149 地號）土地，重測前土地登記簿如本院卷 第95至108 頁被證10、異動索引如本院卷第109 至111 頁被證 11所示。系爭土地早期36年7 月1 日登記之土地之共有人為： 張添丁（應有部分，下同，1/2 ）、謝王秀蓮（1/6 ）、林阿 里（10/1509 ）、林佛賜（10/1509 ）、林照子（20/1509 ） 、葉招蘭（423/1509）、陳來春（20/1509 ）及鄭糖（20/150 9 ），共8 人。而系爭鄰近土地之原共有人如本院卷第93頁附 表1 所示。系爭土地所有權遞嬗過程如本院卷第94頁附表2 所 示。 ㈣系爭連棟全部房屋為57年間，於系爭土地、系爭鄰近土地上興 建完成，屬未辦保存登記之建築，其現況照片如湖調卷第10頁 原證2 、本院卷第46頁被證5 所示。系爭連棟全部房屋起造完 成時之所有權人及處分權人及當時系爭鄰近土地、系爭土地共 有人對照情形如本院卷第93頁附表1 對照表所示（原始資料如 本院卷第71至76頁系爭連棟全部房屋稅籍資料、本院卷第95至 108 頁系爭鄰近土地登記簿）。系爭建物之100 年度房屋稅籍 證明書如本院卷第56頁被證7 所示，其上顯示：稅籍證明書為 100 年作成，系爭建物當時「折舊年數」為43，故可推算系爭 建物興建年份為57年。另系爭土地、系爭鄰近土地及其上系爭 連棟全部房屋所在地區之林務局農林航空測量所67年1 月11日 航照圖如本院卷第57頁、83年7 月6 日航照圖如本院卷第58頁 、99年6 月8 日航照圖如本院卷第59頁被證8 所示。於82年間 ，因臺北市政府為基隆河整治工程徵收作道路及河堤用地之用 ，乃徵收系爭148 、149 地號土地，並將其上坐落之系爭18、 19號房屋2 棟房屋拆除。 ㈤系爭建物現況照片如湖調卷第10頁原證2 、本院卷第46頁被證 5 所示。 ㈥原告為崇偉開發建設股份有限公司（下稱崇偉公司）負責人， 登記資料如本院卷第60頁被證9 所示。原告近年規畫開發系爭 土地所在之附近區域多年，除購得系爭土地外，並購得鄰地即 同段143 或132 地號等土地，並以白色鐵皮外牆圈圍，準備開 發，如本院卷第46頁被證5 照片2 左半部。被告本有與原告合 建意願，並曾出席原告舉行之96至97年間為所舉辦之都更公聽 會，原告曾登門向被告提議合建事宜，惟被告認為原告所提之 條件對被告不利，故未接受。 ㈦系爭建物之前手葉招蘭於66年6 月12日將系爭建物之事實上處 分權買賣讓與被告之父陳玉成（下稱系爭買賣），陳玉成並將 系爭建物稅籍登記在被告名下，而由被告取得事實上處分權。 系爭建物自系爭買賣時起由被告接續占有使用至今約40年，且 系爭建物現事實上處分權人為被告。系爭買賣契約書如本院卷 第16、17頁被證1 所示（契約書第1 頁承購人為陳玉「城」， 乃為陳玉「成」之誤載，應以契約書第4 頁所載姓名及簽章為 準，且所載之門牌號碼新明路371 之9 號於67年門牌整編改為 371 之17號），臺北市內湖區戶政事務所門牌證明書如本院卷 第18頁被證2 所示。 ㈧原告曾於103 年8 月19日等日期多次向被告寄發存證信函，催 告被告拆除系爭建物，並返還系爭土地予原告在內之全體共有 人，信函如湖調卷第11、12頁所示。 ㈨本院曾○○○區○○路○○○ ○○ ○○○號之房屋，於59年稅籍資 料函查臺北市稅捐稽徵處，經該處104 年3 月17日函覆本院如 本院卷第71至76頁所示。 本件經本院於104 年6 月15日言詞辯論期日與兩造整理並協議 簡化爭點厥為：被告抗辯：系爭土地前手共有人間，存有明示 或默示分管合意，且為現共有人原告買受應有部分時明知或可 得而知，原告應受該默示分管契約之拘束，不能主張無權占有 ，是否可採？ 茲就上開爭點論述如下： ㈠按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分 占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意 而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所 有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。然共 有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示 之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共 有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。而 共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上 劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共 有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所， 即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院87年度台上字第 1359號判決、83年度台上字第1377號判決參照）。且共有人於 與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部 分讓與第三人，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情 形，仍應受分管契約之約束（最高法院48年台上字第1065號判 例、99年度台上字第1191號判決、司法院大法官會議釋字第34 9 號解釋參照）。 ㈡經查，系爭連棟全部房屋為57年間，於系爭土地、系爭鄰近土 地上興建完成（見不爭執事項㈣所示）。且由系爭鄰近土地、 系爭土地共有人與系爭連棟全部房屋對照表（見不爭執事項㈣ 及本院卷第93頁）可知，包括系爭建物在內之系爭連棟全部房 屋所有人，均為系爭土地、系爭鄰近土地之共有人。由此以觀 ，縱使系爭土地、系爭鄰近土地共有人於起造系爭連棟全部房 屋之時，並未明示就系爭土地、系爭鄰近土地特定部分為分管 協議，亦顯然有以客觀行為，實際上劃定各自對系爭土地、系 爭鄰近土地使用範圍，對各自占有管領而興建房屋，互相容忍 ，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，且 自57年至今歷有年所，非不得認為系爭土地、系爭鄰近土地共 有人間對於各自占有系爭土地、系爭鄰近土地特定部分有有默 示分管契約之存在。則被告抗辯：系爭土地前手共有人間，存 有默示分管合意，伊受讓系爭建物，承受此分管協議，非無所 據。 ㈢次查，原告應有部分係98年4 月起至103 年6 月12日，陸續因 買賣而取得（見不爭執事項㈠），其買受時，系爭建物即已坐 落系爭土地上，明顯可認。且原告為崇偉公司負責人，近年規 畫開發系爭土地所在之附近區域多年，除購得系爭土地外，並 購得鄰地即同段143 或132 地號等土地等情，亦為兩造所不爭 執（見不爭執事項㈥），對於不動產之知識應甚豐富。加之不 動產價值昂貴，依社會一般買賣不動產之交易習慣，買賣不動 產者通常會親至現場查看並調查不動產坐落位置、使用現況、 週邊環境及該不動產之權利義務情形等事項，且買受共有物應 有部分者，更應調查共有物是否因分管而交由共有人或他人占 有使用。甚者，系爭建物於系爭土地之使用情形係公示於眾， 是原告交換系爭土地之應有部分，應明知系爭建物之存在，或 至少處於可得而知之狀態，仍願與他人交易，衡諸首揭說明， 自應受共有人間分管協議之拘束，彰彰甚明。 ㈣綜上，被告所有之系爭建物，為其前手與系爭土地、系爭鄰近 土地共有人基於默示分管協議而興建並占有，原告於明知或可 得而知之情況下，復承受系爭土地應有部分，自應受此默示分 管協議之拘束。是原告以被告所有系爭建物為無權占有系爭占 用土地，請求被告拆除系爭建物返還系爭占用土地部分，自屬 無據，不能准許。 從而，原告依民法第767 條第1 項前段、第821 條之共有人所 有物排除侵害返還請求權法律關係，請求被告將系爭建物拆除 並返還土地與全體共有人，為無理由，應予駁回。其假執行之 聲請亦失所附麗，應併予駁回。 本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防 禦方法；經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無一一詳予論駁之必要，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 104 年 9 月 30 日 民事第三庭 法 官 王沛雷 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 9 月 30 日 書記官 陳琬婷