臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第53號
原 告 水都溫泉館股份有限公司
法定
代理人 楊佳琪
訴訟代理人 陳鴻基
律師
複代理人 林祐萱
吳東霖
被 告 新北投四季溫泉廣場大廈管理委員會
法定代理人 楊施美鳳
訴訟代理人 黃鈵淳律師兼
送達代收人
上列
當事人間請求返還
不當得利等事件，本院於103 年10月2 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒萬柒仟捌佰壹拾壹元，及自民國一百零
二年十一月二十九日起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之
利息。
被告應自民國一百零二年十一月二十九日起至將坐落臺北市○○
區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示區塊Ａ面積四點三
八平方公尺、區塊Ｂ面積十一點七五平方公尺之土地騰空並返還
原告之日止，按月給付原告新臺幣壹仟貳佰玖拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒萬柒仟捌佰壹拾壹元供
擔保後，
得
假執行。
本判決第二項於原告按月以新臺幣肆佰元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於93年11月5 日購買坐落臺北市○○區○
○段0 ○段000 地號土地及其上同段40174 建號「新北投四
季溫泉廣場大廈地下3 層」（門牌號碼：臺北市○○區○○
路○○○○號地下3 層，下稱
系爭不動產）。
惟被告在未有有效
分管協議下，竟擅佔原告所有之水塔位、置物間、電信箱內
、防火門外、電錶錶外欄杆等空間，並增設汙廢水排水管。
嗣於103 年3 月13日的言詞辯論筆錄中，原告同意與被告限
縮爭點於儲水桶揚水泵、消防幫浦、地下3 層電纜箱位、地
下3 層電錶位、大樓入口騎樓地。被告既
無權占有系爭不動
產，
爰依
民法179 條請求給付相當於租金之不當得利等語。
並聲明：除假執行
擔保金額外，如主文所示。
二、被告則以：系爭不動產之主要用途係屬防空避難室及法定停
車位，本即應屬公共設施部分，依
兩造先前所簽訂之管理協
議書
所載，被告本有權管理使用位於系爭大廈地下3 樓空間
之儲水桶、揚水泵、電錶錶位等公共設施共同使用部分，並
非無權占有。且依系爭不動產使用執造之地下3 層平面圖，
原即規劃將系爭公共設施設於系爭大廈之地下3 層，
堪認被
告所管理使用之系爭公共設施，係依法設置，並未占用到原
告之專有部分，此亦經本院102 年度士簡字第459 號判決認
定在案。
退萬步言之，縱認被告占用原告之專有部分，惟原
告早已明知系爭公共設施長期供系爭大廈所有區分
所有權人
使用，與
區分所有權人間早已成立默示分管協議，自應受協
議之
拘束，而不得為相反之主張。另依複丈成果圖所標繪之
A 區塊之汙水管部分，
乃系爭大廈地下2 層住戶私自與原告
溝通所設置，並非被告所設，則原告提起
本案訴訟顯無理由
等語為辯。並聲明：
駁回原告之訴。
三、
本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：
㈠原告於93年11月5 日購買系爭不動產（士調卷第15-16 頁
）。
㈡被告佔用系爭不動產之位置為複丈成果圖（本院卷第50頁
）所示區塊A 、B 部分。
㈢兩造曾於94年3 月17日簽訂「新北投四季溫泉廣場大廈B3
樓層共同管理協議書」（下稱管理協議書，本院卷第20-2
5 頁），就新北投四季溫泉廣場大廈B3樓層公共設施共同
使用部分，雙方約定：1.管理員室、2.甲方搭建之儲物間
、3.建築線外之停車格由原告管理使用；被告則就1.儲水
桶揚水泵、2.消防幫浦、3.地下三層電纜箱位、4.地下三
層電錶位、5.大樓入口騎樓地享有使用管理權。另依該管
理協議書原告須給付被告管理費6,000 元。
㈣系爭不動產之主要用途係屬防空避難室及法定停車位（本
院卷第18-19 頁）。
㈤本件不當得利計算方式為：
⒈複丈成果圖A 部分：
占用面積4.38平方公尺×申報地價16,080元×占用
期間5
年（97年11月27日至102 年11月28日）×6%＝21,129元（
元以下四捨五入），每月不當得利為352 元。
⒉複丈成果圖B 部分：
占用面積11.75 平方公尺×申報地價16,080元×占用期間
5 年（97年11月27日至102 年11月28日）×6%＝56,682元
（元以下四捨五入），每月不當得利為945 元。
⒊若被告無使用權限，則被告同意給付⑴原告77,811元，及
自102 年11月29日起至清償日止，
按年息5%計算之利息。
⑵被告同意自102 年11月29日起至騰空交還臺北市○○區
○○段0 ○段000 地號土地上建物予原告之日止，按月給
付原告1,297 元。
㈥對本院103 年2 月17日
勘驗筆錄（本院卷45-46 第頁），
沒有意見。
㈦對於臺北市士林地政事務所複丈成果圖（本院卷第50頁）
，沒有意見。
㈧對於臺北市士林地政事務所103 年4 月7 日北市士地測字
第00000000000 號（本院卷第72頁），沒有意見。
㈨對於臺北市士林地政事務所103 年5 月5 日北市士地測字
第00000000000 號函（本院卷第86頁），沒有意見。
㈩本件若原告勝訴，就原告勝訴部分之法定延遲利息自102
年12月29日起算。
對於臺北市建築管理工程處103 年5 月21日北市都建寓字
第00000000000 號函（本院卷第98頁），沒有意見。
乙、兩造所爭執之事項：
㈠複丈成果圖A、B部分是否屬原告專有部分？
㈡兩造間於管理協議書期滿後，是否就複丈成果圖A 、B 部
分成立默示之分管協議？
四、
經查：
（一）複丈成果圖A、B部分是否屬原告專有部分？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但
法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。
民事訴訟法第277 條定有明文。又原告對於自己主張之事
實已盡證明之責後，被告對其主張，如
抗辯其不實並提出
反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責
，此為
舉證責任分擔之原則。最高法院著有18年上字第28
55號判例
可資參照。
２、本件原告主張系爭不動產為其所有，則系爭不動產依複丈
成果圖所示A 、B 部分應由原告專有專用等語。經查，原
告於93年11月5 日購買系爭不動產一事，詳
上揭兩造所不
爭執㈠所載（本院卷第115 頁）。而於70使2141號使用執
照中，並未載明系爭不動產究屬專有部分抑或共有部分；
又上揭複丈成果圖A 、B 部分究屬原告之專有部分、抑或
新北投四季溫泉廣場大廈之共有部分一事，亦經臺北市建
築管理工程處以北市都建寓字第00000000000 號函覆以：
「... 查案址建物領有本府工務局核發70使2141號使用執
照，依當時建築相關
法令，竣工圖說上並無標註專有部分
及共有部分之規定，自無公寓大廈管理條例第56條條文規
定之
適用，是本案標繪之A 、B 、C 區塊應依本市士林地
政事務所複丈成果圖之登載辦理。」等語（本院卷第98頁
）。顯見複丈成果圖A 、B 部分均在系爭不動產內，且系
爭不動產於70使2141號使用執照時，無需標註專有部分及
共有部分，尚無公寓大廈管理條例第56條規定之適用，則
系爭不動產既屬原告所有，自應專由原告行使其所有權能
，
堪認原告業已就複丈成果圖A 、B 部分應由其專有專用
一事提出相當之事證。則
揆諸上揭法律規定及判例意旨說
明，被告既抗辯複丈成果圖A 、B 部分應屬共用部分，自
應就其抗辯負舉證之責任。
３、被告固抗辯，依管理協議書所示，複丈成果圖A 、B 部分
係屬公用設施中之共同使用部分等語。然查，系爭不動產
中複丈成果圖A 、B 部分，並未於使用執照載明為專有部
分或共用部分，應由原告行使其所有權能一事，已如上述
；且70使2141號使用執照屬
主管機關依職權作成之公文書
，衡情較具公信力，而管理協議書係由兩造簽訂，至多僅
具兩造間無名契約之性質。又公寓大廈中何者屬於共用部
分，尚涉及主管機關就公寓大廈之管理，無從單由公寓大
廈之管理委員會與住戶間私下
合意加以認定。堪認管理協
議書之記載，僅能間接證明兩造於簽訂管理協議書時，就
複丈成果圖A 、B 部分之認定，而無從證明其事實狀態為
何，自不
足證明複丈成果圖A 、B 部分事實上確屬共用部
分。此外，被告就其抗辯更無其他舉證
以實其說，揆諸
首
揭說明，被告抗辯複丈成果圖A 、B 部分非屬原告之專有
部分
云云，
自屬無據。
４、綜上，複丈成果圖A 、B 部分係屬原告所有，並由原告專
有專用一事，堪可認定，則被告抗辯複丈成果圖A 、B 部
分係共用部分云云，自不可採。
（二）兩造間於管理協議書期滿後，是否就複丈成果圖A 、B 部
分成立默示之分管協議？
１、按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間
實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍
，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉
，
已歷有年所，即
非不得認有默示
分管契約之存在（最高
法院83年度
台上字第1377號判決
要旨參照）。次按所謂默
示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間
接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情
事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示
之意思表示（最高法院101 年度台上字第1294號判決要旨
參照）。查，複丈成果圖A 、B 部分應屬原告專有專用，
而非新北投四季溫泉廣場大廈之共用部分一事，業如上述
。然被告以：複丈成果圖A 部分並非被告設置，而係新北
投溫泉大廈地下2 層住戶私自與原告溝通設置，與被告
無
涉；又兩造於管理協議書所載期滿後，就複丈成果圖B 、
C 部分成立默示之分管協議；兩造間仍依分管協議書之內
容履行權利義務，且原告於94年至97年、99年3 月至99年
9 月間，仍依管理協議書給付6,000 元管理費給被告等語
置辯。
是被告抗辯兩造間成立默示分管協議一事，係屬有利於被
告之事實，被告自應就兩造間確有默示分管協議之存在，
負舉證之責任。
２、經查，被告固於本院103 年10月2 日言詞辯論
期日辯稱複
丈成果圖A 部分遭占用，與其無涉云云（本院卷第132 頁
背面），並以證人蔡燕女到庭
結證為據。然觀證人蔡燕女
於本院103 年4 月15日言詞辯論期日到庭結證：「地下3
樓有1 支污水管，就我知道的部分，是使用地下2 樓的景
泉私自與原告溝通，景泉才去設置那支污水管的。」等語
（本院卷第78頁）。然被告就其占用複丈成果圖A 部分一
事，於本院103 年3 月13日言詞辯論時即列為不爭執事項
，
復於103 年7 月29日之言詞辯論期日即上揭證人蔡燕女
結證後，經兩造重新整理不爭執事項時亦未予異動，詳上
揭兩造不爭執事項㈡所載（本院卷第58頁背面、第115 頁
），則依
禁反言之原則，本不容被告再為與上揭兩造不爭
執事項所示相反之陳述。況被告曾以自己之名義寄發
存證
信函予原告，陳以：「本大廈管委會復於除夕當日僱請水
電工程人員連夜趕工，將排水管臨時銜接至現有地下水池
。」等語，亦有原告所提之存證信函影本為據（本院卷第
136 頁），被告對該存證信函所載，僅空言該排水管所指
並非複丈成果圖A 部分，而未就
前揭存證信函所指之排水
管究為何處一事更為其他舉證。綜觀上情，堪認複丈成果
圖A 部分確為被告所占用，故被告抗辯複丈成果圖A 部分
與其無涉云云，仍非可採。
３、又複丈成果圖B 部分，被告抗辯兩造於管理協議書期滿後
，仍依管理協議書所載內容履行權利義務，顯見被告占用
複丈成果圖B 、C 部分，係本於兩造間默示分管協議等語
，並提出有原告名稱紅色牌示之照片、原告停車場管理費
繳納明細影本、原告簽發之支票影本為據。然查：
⑴觀上揭照片所示，右側之鐵製置物架固掛有原告姓名之紅
色牌示，在旁擺有記載「2014.2.17 」之紙牌，然原告對
其使用管理室一事加以否認。次觀上揭照片，僅見一場所
堆積木椅等傢俱雜物，且天花板亦有破損尚未修復。是上
揭照片至多僅能證明管理室尚堆積雜物，而不足證明該處
迄今仍由原告使用。是依被告所提上揭事證，尚不足認兩
造使用系爭不動產之情形，確係默示合意按管理協議書所
載為之。
⑵又上揭繳納明細、支票之影本，固足證明原告確有繳納99
年3 月至9 月間管理費，並以每月繳納6,000 元計算之事
實（本院卷第120-121 頁）；且被告並抗辯原告所繳納之
管理費，低於被告收取管理費之標準，顯見
上開原告繳納
之6,000 元，係被告依默示分管協議給與原告之優惠云云
，然此節亦經原告否認係本於兩造間默示分管協議所繳納
。況就上揭繳納明細所示，原告至97年止，仍按每月
6,000 元之金額繳納管理費，然其後於98年1 月迄至99年
2 月、於99年10月起迄至101 年12月均未繳納管理費，並
經被告起訴請求原告繳納管理費，而經本院102 年度士簡
字第459 號判決在案。則上揭原告繳納管理費之客觀事實
，已徵兩造就繳納管理費一事已有爭執，尚不足認自管理
協議書期滿後，兩造歷年管理費之繳納仍以按月繳納
6,000 元為習慣，尤不足單以上揭事實，即認兩造確就複
丈成果圖B 部分有何默示分管之協議。
⑶原告另主張管理協議書期滿後，被告曾於98年12月26日，
欲與原告就管理協議部分另為合意，然未經原告同意。並
提出日期記載為98年12月26日，而僅被告用印於上、未經
原告用印之管理協議書影本為據（本院卷第110-112 頁）
。是觀上揭原告並未簽署之協議書，係以系爭不動產為標
的，復提及儲水桶揚水泵即複丈成果圖B 部分，依上情亦
徵兩造於98年12月26日，就使用複丈成果圖B 部分並未達
成合意，是自管理協議書期滿，迄至上揭原告未經簽署之
協議書作成之日，歷時至多2 年餘，依一般社會通念，自
尚不足形成兩造間確有默示分管契約之確信。則原告就被
告使用複丈成果圖B 部分，究係出於默示之合意？抑僅單
純之沈默而已？單憑上情自無從推知。更無從認定兩造歷
年確以默示合意，而由被告使用複丈成果圖B 部分。
４、綜上，被告抗辯複丈成果圖A 部分與其無涉，已
難認可採
；又被告所提事證，尚不足認兩造間確曾就複丈成果圖B
部分有何默示分管協議存在，此外被告更無其他舉證以實
其說。故原告主張被告係無權占用複丈成果圖A 、B 部分
，自屬有據。被告抗辯複丈成果圖A 部分與其無涉、且兩
造業已就複丈成果圖B 、C 部分成立默示分管協議云云，
委無足採。
五、從而，原告本於民法第179 條規定，請求被告給付如主文第
1 、2 項所示之款項及法定
遲延利息，為有理由，應予准許
。
六、本判決主文第1 、2 項，就被告敗訴部分，所命給付之金額
未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應
依職權宣告假執行。
七、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審
酌後，
核與判決不生影響，無遂一論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 10 月 21 日
民事第二庭法 官 陳梅欽
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 21 日
書記官 蔡昀潔