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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第253號 原　　　告　何忠雄 訴訟代理人　龔新傑律師 　　　　　　張少騰律師 被　　　告　南國開發建設股份有限公司 法定代理人　陳俊佑 被　　　告　楊健一 前列二人共同 訴訟代理人　曾孝賢律師 複　代理人　賴怡雯律師 上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於103 年7 月14 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 壹、程序事項 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴聲明原為：1.被告南國開發建 設股份有限公司應將如附表所示之建物及法定停車位移轉登 記予原告名下。2.被告楊健一應將如附表所示之土地應有部 分移轉登記予原告名下。嗣於言詞辯論程序，變更聲明為確 認兩造間如原證1 、2 、3 、4 之預售屋買賣契約及土地預 定買賣契約法律關係存在（本院卷第204 頁）。核其聲明之 變更，係屬基礎事實同一，揆諸上揭規定，應認於法尚無不 合，應予准許。 二、按被告不抗辯法院無管轄權，而為本案之言詞辯論者，以其 法院為有管轄權法院，民事訴訟法第25條定有明文。本件被 告之普通審判籍並不在本院轄區，且兩造原亦無以本院為第 一審管轄法院之約定，惟被告既不抗辯本院無管轄權，而為 本案之言詞辯論，揆諸上開規定，本院自為有管轄權法院。 貳、實體事項 一、原告起訴主張： ㈠原告與被告南國開發建設股份有限公司（下稱南國公司) 於 民國99年5 月15日簽訂預售屋買賣契約書（原證1 、3 ，下 稱系爭房屋買賣契約），並於同日與時任南國公司董事長之 楊健一簽訂土地預定買賣契約書（原證2 、4 ，下稱系爭土 地買賣契約），購買如附表所示之不動產，約定買賣價金為 389,720,000 元。原告依照系爭房屋買賣契約附件3 及土地 買賣契約附件1 所列各期期程繳納費用，迄102 年5 月30日 止已繳納153,900,000 元。依系爭房屋買賣契約第9 條及系 爭土地買賣契約第4 條約定，由被告受原告委託辦理原告剩 餘款項之貸款，惟被告違反受託義務，未為原告辦理貸款外 ，復以存證信函要求原告於七日內付清尾款，除未指明應匯 款之帳戶，亦拒絕與原告聯繫貸款事宜，即於存證信函所定 期限屆滿之日，向原告主張解除系爭房屋買賣契約及土地買 賣契約。被告違反誠實信用原則，故意使原告無法給付尾款 ，故其解除預售屋及土地買賣契約之催告行為應屬無效，爰 請求確認兩造間如原證1 、2 、3 、4 之預售屋買賣契約及 土地預定買賣契約法律關係存在。 ㈡原告於102 年6 月21日依照被告所提貸款銀行確認書，勾選 同意由原告自行辦理貸款（被證9 ），惟原告另於同年7 月 9 日依據被告通知函（被證2 ) 之指示，付清過戶所需之各 項代辦費用、契稅及管理基金共計1,962,248 元，且被告於 收受此筆代辦款項後，並未拒絕原告之給付，據此可知，原 告已經通知被告變更自辦貸款之意思，而願意委託被告辦理 貸款。其後被告雖分別於同年7 月3 日、8 月1 日及9 月27 日催告原告給付買賣價金，惟均未提及不接受原告交付之代 辦費用，且被告於10月11日通知原告領回扣除違約金之款項 及10月13日要求原告提供匯款帳戶之信函，亦未否認或拒絕 原告關於代辦款項之給付，顯見原告委託被告辦理貸款之意 思已獲被告之默示同意，從而被告應為原告辦理貸款。 ㈢系爭房屋買賣契約第32條第2 項約定，賣方解除契約應以「 買方違反本契約各項約定」為前提，而本件被告於102 年9 月27日之催告，除未指明原告係違反系爭房屋買賣契約第9 條第3 項之義務或第32條第2 項之催告外，亦不符民法第25 4 條規定解除契約應定有相當之期限，被告之催告應屬無效 ，況被告僅以系爭房屋買賣契約約定最短期限之七日為期限 ，亦不符誠實信用原則。縱認兩造已達成由原告自行辦理貸 款之合意，惟依據系爭房屋買賣契約附件5 及土地買賣契約 附件3 之自洽貸款協議書第2 條第2 項約定，原告雖未於第 一次登記完成前辦妥自洽金融機構之開戶及對保相關事宜， 被告仍得逕行由其指定之金融機構辦理貸款、逕行將原告於 被告指定金融機構辦妥之貸款文件設定抵押權，並於貸款核 准後由被告直接向金融機構領取。故被告違反自洽貸款協議 書第2 條第2 項約定，捨棄其得行使之權利而逕行解除契約 ，實已違反雙方合意約定之義務，從而被告逕行解除契約自 屬違法無效。 ㈣據上聲明：確認兩造間如原證1 、2 、3 、4 之預售屋買賣 契約及土地預定買賣契約法律關係存在。 二、被告則以下列各點置辯： ㈠原告於99年5 月15日向被告購買如附表所示之不動產，系爭 建案於102 年4 月取得使用執照，同年5 月間被告南國公司 寄發「天境360 （Ellipse 360 ）梯廳裝修方案確認書」、 「貸款銀行確認書」予原告，惟原告以電話告知自行辦理貸 款外，並於貸款銀行確認書（被證9 ）上勾選「自行辦理貸 款」回覆原告，顯見原告並無委託被告代辦貸款事宜。嗣於 同年6 月，系爭建案開始辦理房屋驗收、交屋，被告南國公 司前後於同年6 月10日、7 月3 日、8 月1 日發函通知原告 限期支付未付款項（新被證2 、被證3 、被證4 ），並於同 年9 月27日正式以存證信函催告7 日內應給付買賣價金，但 直至10月4 日仍未見原告給付，被告遂依約解除契約，並通 知返還已繳價金扣除違約金之餘額。 ㈡依系爭房屋買賣契約第33條、土地買賣契約第4 條規定，買 方所有買賣價款，均繳入受託人「中國建築經理股份有限公 司受託經管南國開發建設The Ellipse 360 案信託專戶」。 而本件原告既非給付第一期款，而係支付尾款，且原告前已 為數次給付，並將訂金、簽約金及各期款項存入受託人「中 國建築經理股份有限公司」指定之專戶，自應知悉匯款帳戶 ，而不待被告另行告知，是原告主張被告於催告之存證信函 內未指明應匯款之帳戶，導致原告無法付清尾款，顯不足採 。又原告本應於102 年6 月30日前備齊文件並完成銀行貸款 手續以付清房地價款，但經被告於同年7 月3 日、8 月1 日 及9 月27日發函限期給付，原告均未為給付，被告始於10月 5 日最後一次限期給付屆期後解除契約，是被告已極盡所能 之寬限，從而原告主張被告違反誠實信用原則，並無理由。 故被告本得依系爭房屋買賣契約第32條第2 項、土地預定買 賣契約第7 條第1 項之約定解除契約，故原告訴請確認兩造 間之預售屋買賣契約及土地買賣契約法律關係存在，自非有 據。 ㈢據上聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： ㈠原告主張因買受如附表所示房地，與被告間簽有原證1 至4 之系爭房屋、土地買賣契約書，原告已付清自備款項，尚餘 銀行貸款部分之尾款尚未給付，被告乃於102 年9 月27日以 存證信函催告原告於7 日內付清尾款，嗣於同年10月5 日再 以存證信函表示解除系爭房屋、土地買賣契約等情，均為被 告所不爭執，可以認定為事實。根據兩造辯論結果，茲有爭 執者在於：⑴被告是否有權解除契約？⑵被告是否已經合法 解除契約？以下就此兩項爭點，說明本院認定結果。 ㈡被告是否有權解除契約？ ⒈由於原告向被告買受附表所示之房地有二戶，故兩造間簽有 兩份房地契約書，即每戶各簽有一份房屋買賣契約書、一份 土地買賣契約書。但二戶之契約書條款均屬相同，故以下之 說明認定對於兩造間就兩戶之買賣關係均有適用。其中系爭 房屋買賣契約第38條第3 項、系爭土地買賣契約第12條第4 項，各有房地契約效力共同聯立之約定，亦即解除其一，其 效力及另一，此應先予敘明。 ⒉原告自承其就系爭房地買賣價金，餘尾款尚未給付，且經被 告催告限期給付仍未付，但另主張此係被告違約未為原告辦 理貸款所致，惟查： ⑴系爭房屋買賣契約附件四，另有代辦貸款委託書，約定原告 委託被告南國公司辦理抵押貸款以支付部分房屋買賣價金， 此委託書並經原告與南國公司均用印其上，是原告原有委託 南國公司代辦貸款。 ⑵惟南國公司於102 年6 月10日通知原告辦理貸款後，原告乃 於102 年6 月21日簽立貸款銀行確認書，表明將自行辦理貸 款，此有新被證2 之通知函及原告署名之被證9 貸款銀行確 認書影本附卷可憑（本院卷第183-191 頁），原告亦未爭執 否認。而委任契約本得因當事人之任一方，隨時終止，民法 第549 條第1 項定有明文，是原告原委託南國公司代辦貸款 之委任關係，即因原告於102 年6 月21日簽立貸款銀行確認 書，表明將自行辦理貸款而終止。 ⑶原告雖又主張其後於102 年7 月9 日已依被告新被證2 之通 知匯付代辦貸款之款項1,962,248 元，南國公司亦未表示不 接受，可見南國公司因默示同意，又受託為原告辦理貸款。 然而，核諸新被證2 通知所附之應收、預收費用明細中，固 有銀行貸款抵押設定規費、書狀費乙項（編號5 ，見本院卷 第184 、186 頁），但在該明細表下方亦有：「以上金額為 暫估預收款項，待實際發生後本公司將依單據多退少補。」 之文字，顯見應收、預收費用明細表中之費用，未必會支出 ，實不能僅憑原告匯付該等款項，即謂原告已與南國公司再 次有委託代辦貸款之法律關係。從而，原告據此主張被告違 約未為原告辦理貸款，即無理由。 ⑷縱認原告於102 年7 月9 日匯付代辦貸款款項後，即可認為 雙方又有委託辦理貸款之法律關係，但辦理本人貸款非得完 全由受託人為之，而需由本人協力提供各式申辦文件，始能 完成，此乃經驗常理，亦為事物本質所致（因貸款者為本人 ，銀行須審核本人之財力及信用等事項，此均須本人協力， 代辦者無從自行為之），為此本院曾於書狀先行程序中命兩 造就「原告是否曾以辦理貸款文件送交被告，請求被告依約 辦理貸款？」乙節，詳為表明，並聲明所用證據（本院卷第 174 頁），原告就此僅重申其已委託被告辦理貸款（本院卷 179 頁及其背面），但就有將貸款文件送交被告之具體事實 及證據，均未置一詞。顯見所謂委託被告辦理貸款之說，僅 是臨訟稱詞，實際上原告並未真正提出辦理貸款文件，請求 被告辦理貸款。此外，南國公司另於102 年8 月1 日再次函 催原告支付尾款（見被證4 ，見本院卷第155 頁），此為原 告不爭執（原告僅謂被告未於函中表明不接受委託代辦貸款 ，見本院卷第207 頁），至此原告亦應儘速積極聯繫南國公 司，提出辦理貸款文件，請求南國公司代辦貸款，豈有置之 未理，直至南國公司最後以存證信函催告解除契約之理？ ⑸本件為房地買賣，原告依約有給付全部價金之契約義務，其 價金之給付義務，若非以現金給付，即須辦理貸款，貸款若 非自辦，就需委任他人代辦，委任他人辦理則需配合填寫提 出辦理貸款之文件，不可能遲遲未付價金，又不辦理貸款， 此乃為事理之必然。本件無論是依本院所認定：原告因提出 貸款銀行確認書後，即改為自辦貸款，原告事後匯付代辦款 項不能成立委託代辦貸款之法律關係，或依原告所主張：其 已委託南國公司代辦貸款，但卻未進一步具體主張舉證其已 提出貸款文件，請求南國公司辦理貸款之情節，均應認原告 遲延給付尾款，俱屬可歸責於自己之事由，依系爭房屋買賣 契約第32條第2 項規定：「如買方違反本契約各項約定時， 除本契約另有約定外，賣方得限七日以上之期限催告買方履 行，逾期仍不履行時，賣方得解除契約」，南國公司自有權 解除系爭房屋買賣契約，並依首揭所述房地契約效力聯立條 款，其解除效力一併及於系爭土地買賣契約。 ⑹原告另主張被告得依系爭房屋買賣契約附件五「自洽貸款協 議書」逕為原告辦理貸款並領取撥款，而無權解除契約。然 姑不論原告並未在自洽貸款協議書上用印（本院卷第34頁背 面、第89頁背面），被告得否逕依該協議為原告辦理貸款， 容有爭議，即使認定該協議書即為兩造間之合意，然各該被 告得逕為原告辦理貸款並領取撥款之條款，亦僅賦予被告有 此權利而已，非謂被告未行使各該權利，原告即可解免或任 意遲延其價金給付義務。是原告此項主張，亦非可採。 ㈢被告是否已經合法解除契約？ 原告主張被告未合法解除契約，彙整其理由，有以下數點： ⑴被告於102 年9 月27日之催告內容，並未指明原告違約之 具體契約條款及其催告之契約條款依據，亦未表明如再不履 行，即行解約；⑵被告於催告函中未指明原告應匯款之帳戶 ；⑶被告催告後給予履約之時間僅有七日，不符合民法第25 4 條規定之相當期限及誠實信用原則。惟查： ⒈依前述系爭房屋買賣契約第32條第2 項規定，賣方解除契約 係以「限七日以上之期限催告買方履行」、「買方逾催告所 限期限仍不履行」為其要件，並未有須指明違約之具體契約 條款及催告契約條款依據之要件規定，亦無須表明「如再不 履行，即行解約」。事實上，系爭房屋買賣契約本為兩造間 所簽訂，違約之後果，原告自行查閱契約書即可明瞭。更何 況，買賣房地，買方遲未給付價金，直至賣方催告限期履行 而不履行，賣方得據以解除契約，亦應符合社會情理，無待 被告預示明告其後果。 ⒉系爭房屋買賣契約第33條第2 項就買方所繳納所有買賣價款 ，應繳入受託人「中國建築經理股份有限公司」，已有明確 約定，被告催告原告繳清尾款時，自無須也不能再重新指定 匯款帳戶。 ⒊被告於102 年9 月27日所為之催告，並非被告之唯一一次催 告。被告於102 年6 月10日之通知中即已敘明：「銀行貸款 手續及相關事宜，敬請於民國102 年6 月30日前完成，以便 接續辦理交屋事宜」（新被證2 ，本院卷第183 頁），其後 被告於102 年7 月3 日、同年8 月1 日接連二次限期催告原 告履行（被證3 、4 ，本院卷第153-156 頁），原告就此並 不否認（僅謂被告未否認拒絕受託代辦貸款，本院卷第207 頁），至被告於102 年10月5 日解除契約為止，距離被告首 次通知原告應完成貸款之時間已超過3 個月。是已不能謂被 告限期催告之時間不相當，或有違反誠實信用原則。 ⒋據上，原告主張被告未合法解除之事由，經核均無理由，是 本件應認原告已經合法解除系爭房地買賣契約。 ㈣根據前開爭點之判斷結果，被告既有權解除系爭房地契約， 且亦已經合法解除，本件原告請求確認系爭房地契約，即兩 造間如原證1 、2 、3 、4 之預售屋買賣契約及土地預定買 賣契約之法律關係存在，自屬無據，應予駁回。 ㈤原告於本件言詞辯論終結後，乃又於103 年9 月9 日具狀聲 請再開辯論，除另聲明證人即被告楊健一，並主張兩造曾於 102 年上半年協商尾款給付事宜，會議中有提及變更尾款給 付方式，故本件尾款給付方式，尚未確定等情。惟查：本院 於指定言詞辯論期日前，曾行書狀先行程序，並於書狀先行 程序終結前，通知兩造：「本件書狀先行程序已近完備，如 兩造對事實仍有爭執或證據聲明，請於文到七日內具狀陳明 ，請勿於言詞辯論期日臨時提出，以避免失權效果」（本院 卷第198 頁），更於言詞辯論期日通知上註明：「本次期日 即行審結，請兩造預先充分準備」（本院卷第199 頁），而 原告請求再開辯論需調查之證人即為被告本人，核無不能在 書狀先行程序中即行聲明之理，又原告主張兩造曾在會議中 提及變更尾款給付方式，即謂本件尾款給付方式未定，其推 論邏輯明顯跳躍（單方面提及變更尾款給付方式，並不能改 變原先之約定），已無可採，即使兩造在102 年上半年已有 變更尾款給付方式之合意，原告更無不在言詞辯論前（即10 3 年7 月14日前）即加以主張之正當理由，其遲至言詞辯論 後即將宣判之際，始提出聲請，顯非適法，至少可認有重大 過失始行提出攻擊防禦方法，其再開辯論之聲請，並無理由 ，應於此判決時一併駁回。 四、兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果均不生影響，爰不 再一一論述。 五、依民事訴訟法第78條規定，訴訟費用由敗訴之原告負擔。 中 華 民 國 103 年 9 月 15 日 民事第一庭 法 官 蔡志宏 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 103 年 9 月 19 日 書記官 吳旻玲 附表： ┌──┬────────┬────────┬────┬─────┬───────┬─────┐ │編號│ 地 號 │ 建物門牌 │ 停車位 │ 應有部分 │買賣價金（元）│ 備註 │ ├──┼────────┼────────┼────┼─────┼───────┼─────┤ │ 1 │○○市○○區○○│○○市○○區○ │編號9 、│ 259/10000│ 205,120,000 │原證1 、2 │ │ │○段000地號 │○○000 號00樓 │10、11 │ │ │ │ ├──┼────────┼────────┼────┼─────┼───────┼─────┤ │ 2 │○○市○○區○○│○○市○○區○ │編號12、│ 259/10000│ 184,600,000 │原證3 、4 │ │ │○段000地號 │○○000 號00樓 │13、14 │ │ │ │ └──┴────────┴────────┴────┴─────┴───────┴─────┘