裁判書系統

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第386號 原　　　告　林嬌 訴訟代理人　李哲賢律師 　　　　　　劉育志律師 被　　　告　鈺城建設股份有限公司 法定代理人　楊廖堯 被　　　告　楊淑敏 上二人共同 訴訟代理人　莊乾城律師 被　　　告　皇冠不動產有限公司 法定代理人　葉林素琴 被　　　告　葉淑珠 　　　　　　林逸豪 　　　　　　彭意婷 　　　　　　羅聯芳 上五人共同 訴訟代理人　林明正律師 複代理人　　李詩皓律師 　　　　　　曹尚仁律師 上列當事人間債務不履行損害賠償等事件，本院於民國104 年8 月17日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 原告起訴主張：伊於民國101 年6 月5 日，經被告皇冠不動產 有限公司即東森房屋北投奇岩捷運加盟店（下稱皇冠公司）僱 用營業員即被告彭意婷、副店長即被告林逸豪及店長即被告葉 淑珠（上列個人被告下均分稱其姓名）居間仲介，與被告鈺城 建設股份有限公司（下稱鈺城公司）授權代理被告楊淑敏（下 稱楊淑敏，與鈺城公司合稱鈺城公司等2 人）就坐落臺北市○ ○區○○街○○○○ 號1 樓及其地下室1 樓房地（下稱系爭不動 產，就房屋部分則稱系爭房屋）成立不動產買賣契約（下稱系 爭買賣契約），約定由伊向鈺城公司以新臺幣（下同）680 萬 元購買系爭不動產，並由被告羅聯芳（下稱羅聯芳，與皇冠公 司、葉淑珠、林逸豪、彭意婷合稱皇冠公司等5 人，與鈺城公 司等2 人、皇冠公司、葉淑珠、林逸豪、彭意婷合稱被告）擔 任系爭買賣契約之不動產經紀人。系爭房屋登記之主建物面積 為2.47坪（下稱系爭主建物），其餘空間均屬公共設施（此部 分面積46.64 坪，下稱系爭登記公設部分），其中系爭主建物 部分因使用分區規定得做為住辦使用或公司登記。然被告明知 系爭登記公設部分，尚未經系爭房屋所屬之綠波廊公寓大廈（ 下稱系爭大廈）其他區分所有權人同意由系爭不動產所有人分 管專用（下稱系爭分管協議），且系爭登記公設部分包含法定 停車位及獎勵停車位，依法不得作為非停車用途使用，若作為 住家商辦使用，將屬違法使用，然卻因故意對伊謊稱：系爭不 動產得作為住辦使用，而使伊陷於錯誤，而買受系爭不動產。 待至系爭不動產交屋後，伊著手整修系爭不動產時，系爭大廈 管委會即出面表示提出系爭大廈管委會與鈺城公司曾就系爭房 屋之裝修事宜所簽立同意書（下稱系爭鈺城同意書），依其上 所載條款已約明系爭房屋無論租售如要裝修變更使用目的等， 均須經遵守管理規約及系爭大廈管委會規定，而制止伊裝修。 又於102 年1 月間，伊經臺北市政府都市發展局來函告知，系 爭不動產內之系爭登記公設部分內含法定停車位及獎勵停車位 ，不得作為非停車用途使用，伊始知受騙。依伊與鈺城公司簽 訂之系爭買賣契約，及本件仲介廣告，系爭不動產除於物理效 用上須具備住辦功能外，於建築法令上自應具備得合法供住辦 使用之品質，然系爭不動產系爭主建物得合法供住辦使用外， 其餘系爭登記公設部分依建築法令僅得供停車位使用，若需供 住辦使用，將成為違法使用，而遭取締。故系爭不動產顯不具 備系爭買賣契約所定物之通常約定效用，伊自得依民法第359 條解除系爭買賣契約，並依民法第259 條回復原狀之規定，請 求鈺城公司返還買賣價金680 萬元及其法定遲延利息，及依系 爭買賣契約第11條第3 款違約金、債務不履行損害賠償約定， 請求鈺城公司給付300 萬元之懲罰性違約金及其法定遲延利息 ，併依債務不履行損害賠償規定，請求賠償因系爭不動產交付 後，伊所支出之裝潢費用30萬元、仲介費用6 萬8000元、裝設 瓦斯管線費4 萬4524元、代書及相關稅捐稅捐行政規費5 萬 6724元、房屋貸款利息損失30萬8000元，共計77萬7242元及法 定遲延利息（下稱系爭不履行損害）。又楊淑敏、葉淑珠、林 逸豪、彭意婷、羅聯芳（下稱楊淑敏等5 人）對伊隱瞞並謊稱 系爭分管協議存在及系爭登記公設部分得合法使用，致伊陷於 錯誤簽立系爭買賣契約，自屬民法第184 條第1 項後段之共同 詐欺侵權行為，伊自得依民法第185 條規定請求楊淑敏等5 人 連帶賠償伊因解除系爭買賣契約而受有之系爭不履行損害77萬 7242元及法定遲延利息。又另鈺城公司僱用楊淑敏代公司執行 出售系爭不動產之職務，而有上述詐欺侵權行為，伊自得依民 法第188 條規定，請求楊淑敏、鈺城公司連帶賠償系爭不履行 損害及法定遲延利息。再者，皇冠公司僱用彭意婷、林逸豪及 葉淑珠執行該公司之仲介業務，羅聯芳並為該公司之不動產經 紀人，而有上述詐欺侵權行為，伊亦得依民法第188 條、不動 產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求皇冠公司各與葉淑 珠、林逸豪、彭意婷、羅聯芳連帶賠償系爭不履行損害及法定 遲延利息。此外，皇冠公司與伊間有仲介委任契約關係（下稱 系爭仲介契約），其使用人葉淑珠、林逸豪、彭意婷、羅聯芳 明知而對伊施用詐術詐欺，縱未有之，其等違反善良管理人注 意，未盡合理查證義務，消極未告知系爭登記公設部分法令使 用限制之重要交易資訊而致伊陷於錯誤簽立系爭買賣契約，亦 屬未能依系爭仲介契約提供正確資訊之違反系爭仲介契約不完 全給付，伊亦得依債務不履行損害賠償規定，請求皇冠公司賠 償系爭不履行損害77萬7242元及法定遲延利息語。並聲明： ㈠鈺城公司應給付原告680 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告應連帶給付原 告377 萬7242元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息。 被告則以：㈠於系爭不動產成交前，伊等即已告知系爭不動產 中之系爭登記公設部分為機車停車位性質，此觀諸羅聯芳製作 之系爭不動產個案調查表（下稱系爭調查表）可知，系爭買賣 契約附件一第1 條規定（下稱系爭附件）內容稱：「買方知悉 本房屋之主建物為2.48坪，其他為公共設施，原為機車停車位 使用，因分管協議，歸買方所使用」等語，亦甚明確。伊等於 買賣成交過程中，不但從未向原告宣稱系爭登記公設部分可合 法供住辦使用，更且曾告知系爭登記公設部分雖因分管有權使 用，但仍應合法使用，不要任意拆卸地上所劃設之停車線。且 因此，兩造方才會以開價幾近一半之價格成交，是原告早已知 悉系爭登記公設部分，依法係不得作為停車位以外用途使用， 否則將屬違規使用等節，伊等自無詐欺侵權行為。則原告依侵 權行為法律關係，請求楊淑敏等5 人依共同侵權行為法律關係 連帶賠償系爭不履行損害，鈺城公司、皇冠公司各因此依民法 第188 條規定，亦各與其僱用人連帶賠償，要無理由。㈡又因 系爭不動產成交仲介過程，兩造均已知悉系爭登記公設部分之 法律性質，因此鈺城公司於系爭買賣契約中，自無擔保系爭登 記公設部分得合法作為住辦使用之義務，原告主張鈺城公司應 負瑕疵擔保責任，而解除系爭買賣契約，請求返還價金、懲罰 性違約金及賠償系爭不履行損害，自屬無據。㈢又系爭大廈管 委會向原告提出系爭鈺城同意書後，原告曾向鈺城公司反應， 雙方並因此於101 年8 月21日簽訂補貼切結同意書（下稱系爭 補貼同意書），由鈺城公司補貼20萬元予原告，並於系爭補貼 同意書約明：原告已知悉系爭鈺城同意書後，仍願意購買系爭 房屋等語。是兩造就原告於本件訟爭實已另為協商處理完畢， 應視為原告已同意不得再以系爭登記公設部分有關事由解除系 爭買賣契約，自應受此拘束，而不得再向被告主張任何權利。 ㈣原告於103 年5 月26日方才以起訴狀繕本送達為解除系爭買 賣契約之意思表示，已逾越民法第365 條6 個月除斥期間。㈤ 又原告請求鈺城公司給付之違約金金額實屬過高，應予酌減。 ㈥皇冠公司等5 人已盡查證告知義務，原告亦已知悉系爭登記 公設部分性質及限制，方才成交訂定系爭買賣契約，皇冠公司 顯已盡系爭仲介契約之查證告知義務，自不能因為嗣後政府開 始積極取締法定停車位、獎勵停車位之違規使用，而指皇冠公 司違反系爭仲介契約善良管理人注意義務而有違約。㈦葉淑珠 、林逸豪實並非負責系爭不動產之居間仲介人員，實際上對原 告為解說或負有說明義務之仲介人員應為彭意婷、羅聯芳，原 告以之為被告，容有所誤。㈧關於系爭不履行損害中，原告未 舉證曾支出裝潢費用30萬元，原告主張之系爭不履行損害中， 其餘部分部分，與原告主張違約事實無因果關係等語，資為抗 辯。且均聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保 ，請准宣告免為假執行。 兩造協議簡化之不爭執事項（見本院104 年7 月6 日言詞辯論 筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，並 刪除筆錄中記載兩造各自表述、已經原告撤回主張或與本案無 關之部分） ㈠皇冠公司受鈺城公司委託銷售系爭不動產，而與鈺城公司間定 有委託銷售仲介服務契約。原告並與皇冠公司間有系爭仲介契 約存在。皇冠公司僱用營業員彭意婷、副店長林逸豪、及店長 葉淑珠執行該公司之仲介業務。羅聯芳為合格之不動產經紀人 ，且與皇冠公司為僱傭關係。皇冠公司以仲介、經紀業務為主 要營業內容，為居間營業人，而原告與鈺城公司間就系爭不動 產之買賣締約均為皇冠公司依仲介契約應執行之仲介業務範圍 。 ㈡皇冠公司受託銷售後，曾委由羅聯芳前往系爭房屋內拍照、勘 查現況，以製作不動產說明書，且羅聯芳於調查系爭房屋現況 時，並調閱系爭房屋之土地、建物謄本，如本院卷第82、83頁 皇冠公司等5 人提出被證1 所示。羅聯芳並曾制作記載系爭不 動產之系爭調查表如本院卷第21頁原證4 所示。 ㈢系爭不動產登記之主建物為2.47坪，其餘空間均屬系爭登記公 設部分（此部分面積46.64 坪），土地持分0.93坪，使用分區 為住三，其主要用途為一般零售業甲組，附屬建物0.09坪為雨 遮。系爭主建物因其使用分區規定得作為住辦使用或公司登記 。 ㈣系爭登記公設部分空間依建築法規定屬於『法定停車位』及『 獎勵停車位』，依建築法令（建築法第73條第2 項）不得為停 車用途以外之使用，更不得作為一般住家室內空間使用，客觀 上，系爭不動產於物理用益上得作為住家使用。楊淑敏等5 人 於訂立系爭買賣契約以前，主觀上均知悉系爭登記公設部分為 法定及獎勵停車位。皇冠公司等5 人亦知悉此部分不得做停車 位以外的用途使用。系爭不動產一樓及地下一樓之竣工圖說如 本院卷第25、26頁原證7 所示。系爭不動產1 樓及地下室均畫 滿明顯之白色機車停車格，照片如本院卷第84、85頁被證2 所 示。楊淑敏及皇冠公司相關銷售人員於銷售過程中，至少曾明 確告知系爭登記公設部分有系爭分管協議存在，並原為機車停 車位，告知內容至少如本院卷第57頁系爭附件內容所示。被告 於簽訂系爭買賣契約前，客觀上並未告知系爭登記公設部分依 法不得作停車位以外之一般住家「裝潢使用」。 ㈤101 年6 月間，原告於皇冠公司櫥窗前看觀視張貼之房屋資訊 ，由彭意婷、葉淑珠負責接待，介紹系爭不動產資訊，並多次 帶原告至系爭不動產現場看屋。而系爭不動產之1 樓、地下室 現況均畫有機車停車格如本院卷第84頁被證2 照片所示。原告 於101 年6 月5 日支付斡旋金，皇冠公司聯繫鈺城公司，鈺城 公司代理人楊淑敏即與原告見面洽談，並先簽訂如本院卷第57 頁所示系爭附件。 ㈥原告與鈺城公司簽訂系爭買賣契約時，由鈺城公司同意提供30 0 萬元貸款，年利率2.8 ％（較銀行為高）予原告。 ㈦簽訂系爭買賣契約後，因原告未有熟稔之室內設計裝潢師傅， 彭意婷曾表示有認識之設計師名為林水並介紹原告。原告後即 委請林水前來為原告規劃五口住宅，林水並劃設設計圖如本院 卷第112 頁原證16所示。 ㈧鈺城公司授權楊淑敏代為處理販售鈺城公司所有系爭不動產。 原告於101 年6 月5 日與鈺城公司（由代理人楊淑敏代理）就 系爭不動產屋成立系爭買賣契約，約定由原告向鈺城公司以68 0 萬元購買系爭不動產，並由羅聯芳擔任系爭買賣契約之不動 產經紀人。在銷售期間，原告主要接洽之仲介人員為彭意婷， 彭意婷負責原告方面的聯繫溝通工作，葉淑珠與林逸豪分別為 店長、副店長，主要負責與鈺城公司間聯繫，羅聯芳則是主要 在最後訂約時負責簽章來符合不動產經紀人相關法令規定，銷 售過程中，羅聯芳也會進行了解或於原告要再次看屋時到場。 系爭買賣契約書如本院卷第13至17頁原證1 所示。東森房屋網 頁資料如本院卷第18、19頁原證2 。楊淑敏、葉淑珠、林逸豪 、彭意婷於系爭買賣契約洽談過程中，曾交付原告之名片如本 院卷第20頁原證3 所示。 ㈨系爭買賣契約中第7 條第1 款約定：『乙方（按即鈺城公司， 下同）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用 權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事』。而系爭 買賣契約第11條第3 款規定：乙方如未履行契約所定各項義務 ，即屬賣方違約，依約須賠償已繳價款同額之違約罰金。系爭 買賣契約書後並有系爭附件。系爭附件第1 條定有：「買方（ 按即原告）知悉本房屋之主建物為2.48坪，其他為公共設施， 原為機車停車位使用，因分管協議，歸買方所使用」。 ㈩系爭調查表為皇冠公司為執行代為仲介出售系爭不動產交付有 意購買之人閱覽之文件。系爭調查表其上就系爭房屋之描述記 載為：「民族一樓住辦；不含車位；新廈一樓住辦、邊間採光 佳及地下室可使用，總價1150萬元」之訊息。系爭調查表為羅 聯芳所制作。皇冠公司之從業人員於對原告為系爭不動產之仲 介時，曾交付系爭調查表予原告，作為屋況之說明，原告並在 其上蓋章加以確認。被告亦曾交付原告系爭不動產標的現況說 明書（下稱系爭現況說明書），如臺灣士林地方法院檢察署（ 下稱士林地檢署）103 年度偵字5738號卷（下稱偵5738卷）第 160 頁反面所示。 系爭不動產於101 年7 月13日完成交屋後，交屋時，原告並簽 立如本院卷第58頁所示房屋現況點交確認書（下稱系爭點交確 認書）。系爭點交確認書記載：鈺城公司將臺北市○○區○○ 街○○○○號一樓之店面含共用部分室內機車停車位（編號1-12， 計12位，本院按其中有9 位為獎勵停車位，3 位為法定停車位 ）及地下一樓室內機車停車位（編號1-24，本院按此部分均為 法定停車位）按現況點交予原告等語。 系爭大廈管委會與鈺城公司曾就系爭不動產室內裝修事宜簽立 系爭鈺城同意書如本院卷第27頁原證8 所示。系爭鈺城同意書 所載款條已約明系爭不動產無論租售，如要裝修變更，均須遵 守管理規約及系爭大廈管委會規定。客觀上，系爭鈺城同意書 並沒有記載系爭不動產不得為住家使用。 交屋後，原告曾著手整修系爭不動產，並覓得裝潢設計師欲整 修系爭房屋之系爭登記公設部分空間，系爭大廈管委會之管理 員極力阻擋，表示原告不得擅為違規裝修。系爭大廈管委會管 理員曾於交屋後，交付原告系爭鈺城同意書。楊淑敏簽訂系爭 買賣契約前已經知悉系爭鈺城同意書之存在。原告於收受系爭 大廈管委會交付之系爭鈺城同意書後，曾於101 年8 月21日告 知鈺城公司。 系爭大廈管委會向原告提出系爭鈺城同意書後，原告曾向鈺城 公司反應，雙方並因此於101 年8 月21日簽訂系爭補貼同意書 如本院卷第59頁所示，且並於一份系爭鈺城同意書上約明：原 告已知悉系爭鈺城同意書後，仍願意購買系爭房屋，並加以簽 名，如本院卷第60頁所示。系爭補貼同意書記載：原告與賣方 鈺城公司約定，就系爭房屋由鈺城公司補貼原告修改房屋裝修 之費用後，買方原告即認知今後不得再提任何其他補償費用， 買方並同意就系爭買賣契約不得再為任何請求。 鈺城公司銷售系爭大廈即「綠波廊」社區房地與各區分所有權 人簽立之定型化契約如本院卷第125-137 頁被證5 所示。其中 第4 條但書規定：「分管協議如一樓及地下一樓之機車位、管 理員室及車塔機械式停車位空間皆為私有使用面積，不分配做 共用面積」。 於101 年12月、102 年1 月臺北市政府都市發展局曾向原告來 函告知，系爭登記公設部分包含法定停車位及獎勵停車位，不 得作為非停車用途使用，臺北市政府函文如本院卷第22、23頁 原證5 。媒體101 年底有關其他建案獎勵停車位違規使用之相 關報導如本院卷第98至103 頁原證10所示。 又原告前以皇冠公司銷售系爭不動產廣告銷售訴求文字與事實 不符情事，向臺北市政府地政局檢舉，經地政局調查認：「… 依現有事證尚難認有違反不動產經紀業管理條例相關規定」， 函覆皇冠公司，如本院卷第140 頁被證5 所示。 原告前與鈺城公司於101 年3 月8 日在臺北市政府消費爭議調 解，原告並於該調解過程中曾向鈺城公司為若無法提供合法專 用則請求解除契約之意思表示，系爭調解消費爭議紀錄如本院 卷第24頁原證6 所示。原告以本起訴狀繕本之送達，表示仍作 為解除系爭買賣契約之意思表示。 原告因系爭買賣契約已支付鈺城公司買賣價金680 萬元，後經 簽立系爭補貼同意書後，被告退還20萬元後，買賣價金尚餘66 0 萬元。因系爭買賣契約成立，原告曾依系爭仲介契約支付皇 冠公司仲介費6 萬8000元。又原告曾支出系爭不動產裝設瓦斯 管管線費4 萬4524元。另原告曾因系爭買賣契約辦理過戶支出 代書及相關稅捐暨行政規費5 萬6724元。 原告因購買系爭不動產於101 年7 月13日曾向鈺城公司貸款30 0 萬元，約定利息利率為年利率2.8 ％，如本院卷第28頁原證 9 貸款繳款通知書所示。故每年利息為8 萬4000元，已繳納22 個月，共計15萬4000元。 原告曾於101 年7 月份以其名下現住不動產為擔保向淡水第一 信用合作社貸款250 萬元，年利率起初為2.2 ％，利息繳納迄 104 年5 月，共15萬1360元，繳納交易明細如本院卷第244 至 246 頁原證23所示。 原告曾以楊淑敏、葉淑珠、林逸豪、彭意婷、羅聯芳、楊廖堯 （鈺城公司負責人）、楊家驊（鈺城公司之員工）仲介系爭不 動產涉嫌詐欺罪嫌，向士林地檢署提起告訴，經檢察官103 年 度偵字第5738號偵查後為不起訴處分，處分書如本院卷第161 至165 頁所示。經原告聲請再議，臺灣高等法院檢察署於104 年度上聲議字第2268號處分駁回確定，處分書如偵5738卷第21 2 至218 頁所示（下稱系爭刑案）。 起訴狀係於103 年7 月30日送達被告（本院卷第44至50頁）。 本件經本院於104 年7 月6 日言詞辯論期日與兩造整理並協議 簡化爭點如下（見本院同上筆錄，並依本院論述先後順序、原 告於上開言詞辯論期日協議簡化之意旨，調整其次序或刪除不 必要項目） ㈠原告主張：依系爭買賣契約及系爭不動產仲介廣告，鈺城公司 應擔保系爭不動產除於物理效用上具備住辦使用功能外，於建 築法令上亦應具備得合法供住辦使用之品質，然系爭不動產除 系爭主建物2.48坪外，其餘系爭登記公設部分依法僅得供停車 位使用，若需供住辦使用，將成為違法使用，有民法第354 條 之物之瑕疵，其得依民法第359 條解除系爭買賣契約，並依民 法第259 條回復原狀之規定，請求鈺城公司返還買賣價金680 萬元，及依系爭買賣契約第11條第3 款請求鈺城公司給付300 萬元懲罰性違約金，併依債務不履行損害賠償規定，請求鈺城 公司賠償系爭不履行損害共77萬7242元，且均加計法定遲延利 息，是否有理由？ ⒈系爭買賣契約就系爭不動產約定之品質，是否包括「依建築法 令得合法作為住辦使用」之品質？ ⒉原告解除系爭買賣契約？有無顯失公平？鈺城公司抗辯：於交 屋後，鈺城公司已與原告簽訂系爭補貼同意書，就本件訟爭另 為協商處理完畢，原告已同意不再以此事由解除系爭買賣契約 ，是否可採？ ⒊違約金或賠償金額應為若干？ ①原告有無支出裝潢費用30萬元？是否屬應賠償之損害？ ②原告支出之仲介費6 萬8000元、瓦斯管線費4 萬4524元、代書 、相關稅捐費用5 萬6724元及向鈺城公司借款利息15萬4000元 ，是否屬應賠償之損害？ ③原告有無因購買系爭房地另向銀行貸款支出利息15萬4000元？ 是否屬於損害？ ④違約金應若干？被告抗辯：違約金過高，是否可採？ ⒋被告抗辯：原告於103 年5 月26日方才以起訴狀繕本送達為解 除契約之意思表示，已逾越六個月除斥期間，是否可採？ ㈡原告主張：楊淑敏等5 人明知系爭登記公設部分無分管協議存 在，且係法定及獎勵停車位，依法不得為停車以外用途之使用 ，卻於簽約前一再向原告明示得合法作住家使用，且縱未積極 施詐，亦有明顯消極未告知而刻意隱瞞系爭登記公設部分法令 使用限制之重要交易資訊，致原告陷於錯誤簽立系爭買賣契約 ，有民法第184 條第1 項後段之共同詐欺侵權行為，其得依民 法第185 條規定請求其等連帶賠償系爭不履行損害77萬7242元 及法定遲延利息，是否有理由？ ⒈楊淑敏等5 人有無原告所指施用詐術致使原告誤信而簽訂系爭 買賣契約之情事？ ①鈺城公司就系爭登記公設部分空間客觀上是否取得系爭分管協 議？ ②楊淑敏等5 人有無向原告表示：系爭登記公設部分依法令可「 合法」作為住家使用之積極言詞舉動？楊淑敏抗辯：其與鈺城 公司僅委託皇冠公司出售，皇冠公司如何說詞，其等不知情， 是否可採？ ③原告主張：被告有消極未告知系爭登記公設部分空間之依法使 用限制，有消極詐術，是否有理？原告有無因此陷於錯誤或誤 信系爭登記公設部分得合法作為住家商辦使用？ ⒉楊淑敏等5 人抗辯：嗣後鈺城公司已與原告簽訂系爭補貼同意 書，原告已同意不再以此詐欺事由主張賠償，是否可採？ ⒊楊淑敏等5 人應賠償之損害金額應為若干？ ㈢原告主張：鈺城公司受僱人楊淑敏代公司執行出售系爭不動產 之職務，施用上述㈡之詐術，有民法第184 條第1 項後段詐欺 侵權行為，其得依民法第188 條規定，請求鈺城公司等2 人連 帶賠償系爭不履行損害77萬7242元及法定遲延利息，是否有理 由？ ⒈楊淑敏有無原告所指施用詐術致使原告誤信而簽訂系爭買賣契 約之情事？ ⒉鈺城公司等2 人抗辯：鈺城公司已與原告簽訂系爭補貼同意書 ，原告已同意不再以詐欺事由主張賠償，是否可採？ ⒊原告損害金額應為若干？ ㈣原告主張：皇冠公司之受僱人葉淑珠、林逸豪、彭意婷、羅聯 芳共同對其施用如上述㈡所示詐術，共同為民法第184 條第1 項之詐欺侵權行為，且有執行仲介業務不當之故意，其得依民 法第188 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求 皇冠公司等5 人連帶賠償系爭不履行損害77萬7242元及法定遲 延利息，是否有理由？ ⒈葉淑珠、林逸豪、彭意婷、羅聯芳有無原告所指施用詐術致使 原告誤信而簽訂系爭買賣契約之情事？ ⒉皇冠公司等5 人抗辯：於交屋後，鈺城公司已與原告簽訂系爭 補貼同意書，原告已同意不再以此詐欺事由主張賠償，是否可 採？ ⒊應賠償之損害金額若干？ ㈤原告主張：皇冠公司與原告間有系爭仲介契約，皇冠公司履行 輔助人葉淑珠、林逸豪、彭意婷、羅聯芳共同施用上述㈡所示 詐術，違反善良管理人注意，致原告陷於錯誤簽立系爭買賣契 約，其得依系爭仲介契約債務不履行法律關係，請求皇冠公司 賠償系爭不履行損害77萬7242元及法定遲延利息，是否有理由 ？ ⒈葉淑珠、林逸豪、彭意婷、羅聯芳有無原告所指施用詐術致使 原告誤信而簽訂系爭買賣契約，而違反善良管理人注意義務情 事？ ⒉皇冠公司抗辯：於交屋後，鈺城公司已與原告簽訂系爭補貼同 意書，原告已同意不再同一事由主張賠償，是否可採？系爭補 貼同意書之免責效力是否及於皇冠公司？ ⒊皇冠公司應賠償損害金額若干？ 茲就上開爭點，分別論述如下： ㈠原告主張：依系爭買賣契約，鈺城公司應擔保系爭登記公設部 分於建築法令上亦應具備得合法供住辦使用之品質，但客觀上 系爭登記公設部分依法僅得供停車位使用，若需供住辦使用， 將成為違法使用，系爭不動產有民法第354 條之物之瑕疵，其 得依民法第359 條解除系爭買賣契約，並依民法第259 條回復 原狀之規定，請求鈺城公司返還買賣價金680 萬元，及依系爭 買賣契約第11條第3 款請求鈺城公司給付300 萬元懲罰性違約 金，併依債務不履行損害賠償規定，請求鈺城公司賠償系爭不 履行損害共77萬7242元，且均加計法定遲延利息，並無理由。 ⒈鈺城公司與原告於訂約前，應對系爭登記公設部分之法律性質 為停車位已有認知，故系爭買賣契約針對系爭不動產之系爭登 記公設部分約定之品質，本不包括「依建築法令得合法作為住 辦使用」。 ①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要 者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有 其所保證之品質，民法第354 條定有明文。而所謂物之瑕疵係 指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決 定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有 瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第11 73號判例參照）。是於房屋買賣情形，將本為合法之不動產， 違法擅自變更使用，而充作合法使用之不動產出售，因屬違規 設置，其通常效用有所減少，且減低其經濟上之價值，則出賣 人自應對此負物之瑕疵擔保責任。然若出賣人出賣之違法使用 不動產，買賣雙方對於違法使用之不動產法律性質均有認知， 則因買受人於買受當時，已知悉違法使用有可能遭取締之風險 ，於危險負擔移轉與買受人以後，政府機關取締或命令拆除時 ，出賣人自不負擔保責任（最高法院72年度台上字第3205號判 決意旨參照）。 ②經查，楊淑敏及皇冠公司相關銷售人員於銷售過程中，已明確 告知系爭登記公設部分雖有系爭分管協議存在，然為機車停車 位之性質等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣）。且原告 前往系爭不動產看屋時，系爭不動產系爭房屋1 樓及地下室均 畫滿明顯之白色機車停車格（見不爭執事項㈣及本院卷第84、 85頁照片所示）。再者，原告於系爭買賣過程中所簽認之系爭 附件，亦明確記載：系爭登記公設部分為機車停車位使用，僅 因分管協議歸買受人使用（見不爭執事項㈤㈨所示）。甚者， 交屋時，原告所簽認之系爭點交確認書更明確記載：鈺城公司 所交付之系爭登記公設部分，其法律性質為機車停車位等語（ 見不爭執事項所示）。凡此種種可知，鈺城公司與原告就其 應交付予原告使用之系爭不動產標的中之系爭登記公設部分法 律性質為「停車位」乙節，已有清楚之約定。亦即，系爭買賣 契約鈺城公司所應交付系爭登記公設部分，本為建築法令上界 定為「停車空間」之不動產，彰彰甚明。而不論系爭登記公設 部分於建築法令上屬於「法定停車位」，抑或「獎勵停車位」 ，依建築法規定，要均無從合法作為住家、商辦使用，系爭登 記公設部分之社會一般通常效用，本不包括得「合法」供作「 住家、商辦」使用一途。由此以觀，除非買賣雙方有特別明示 外，就系爭登記公設部分，實難想像系爭買賣契約之買賣雙方 ，有應具備得「合法」供商辦住家使用之通常或約定效用之品 質內涵之意思內涵或約定。正如同，出賣人出售頂樓違建物（ 實務上認定違建物於我國為得融通之物，而得為交易客體）， 因增建違建物於土地登記法令上本來就不可能辦理登記而取得 所有權，於建築法令上更無從取得合法使用執照，本具有隨時 可能遭建管單位取締拆除之風險。若買賣雙方對於所交易之標 的物屬違建物性質均有認知，則自無要求出賣人必須擔保違建 物嗣後無遭取締拆除風險，其理自明。 ③次查，系爭登記公設部分本為『法定停車位』及『獎勵停車位 』，雖依法不得為停車用途以外之使用，但客觀上已經鈺城公 司二工修改為物理用益上得作為住家、商辦使用之違法使用狀 態，外觀上除地上有機車停車格格線外，實與一般一樓住家、 店面室內空間無異，為兩造所不爭（見不爭執事項㈣所示）， 並有相關照片可證（見本院卷第84至85頁所示）。然由證人即 交屋後，原告委託裝潢之設計師林水於系爭刑案曾到庭結證稱 ：伊曾前往系爭不動產丈量，原告、彭意婷均在場，現場就有 人說系爭登記公設部分是違法使用，且伊覺得原告應該知道違 規使用等語（見偵5738卷第179 至180 頁筆錄）。且原告曾將 系爭不動產出租物流業者李宏陽，李宏陽於系爭刑案亦曾證稱 ：原告應該知道機車位使用之法令限制，因為伊來承租時，原 告曾對伊表示系爭不動產所在店面可以當倉庫，但不能施作固 定隔間或裝置，如果是作移動式的沒問題，且原告還跟伊表示 ，建管處會來查一查，不會有問題等語（見偵5738卷第123 至 124 頁筆錄）。互相勾稽以觀，原告不但知悉系爭不動產中之 系爭登記公設部分法律性質為停車位，甚且對於鈺城公司將之 二工改成一般室內空間，物理性質上當作住家、商辦使用係屬 違法使用乙節，亦知之甚詳，否則何以會於有人提醒林水違規 使用時，不為任何質疑？又為何會自己對前來洽談出租事宜之 物流業者表達系爭登記公設部分之使用限制及對建管處查察之 應對態度？另原告並曾參閱過系爭現況說明書之記載：系爭不 動產曾有二工增建物遭取締拆除等情（見偵5738卷第160 頁及 不爭執事項㈩所示），對於系爭不動產係屬曾經二工違規使用 ，亦有認知。再參酌系爭房屋原開價為1150萬元，最後以680 萬元成交（見本院卷第21頁系爭調查表記載總價及不爭執事項 所示），成交價幾乎為開價一半，與一般不動產交易行情相 差甚巨。且由原告所提出建商謊稱住辦而出售位於三峽違規使 用之一樓店面資料（見本院卷第207 至208 頁）可知，新北市 三峽之一樓之經建商謊稱為店面者，賣價尚能至2500多萬元， 系爭不動產位於繁華之臺北市北投區捷運站附近之地面格局物 件，當更甚之，卻僅賣600 多萬等情，當可知，鈺城公司於訂 定系爭買賣契約之初，針對買賣標的物品質之約定，本即為違 法二次施工，然物理上得作為住家店面使用之物件，否則，原 告何得以低於合法使用之捷運站附近一樓店面住家之市價購得 系爭不動產，而不感到任何懷疑，甚不合理。原告雖空言：鈺 城公司等2 人及皇冠公司等5 人於銷售過程均曾積極表示，系 爭登記公設部分已變更為得合法使用云云，不惟無任何舉證以 實其說外，更與上該卷證資料相左，實難採信。 ④綜上，原告與鈺城公司訂定系爭買賣契約時，就系爭登記公設 部分原本之法律性質本為停車位，係經違法二工修改成物理性 質上得作為住辦使用等節已有認識，則系爭登記公設部分之通 常、約定效用，本即已不包含得「合法」作為住辦使用一項， 且買受人原告對於將來可能遭建管單位取締之危險，當亦可預 見，僅因自認實務上，臺北市已有多處違規使用，而政府查察 不及，自願冒險承買，自不能於其後政府果然積極認真查察， 而指系爭不動產不合乎約定、通常效用。申言之，系爭不動產 具備物理效用，但不具「合法使用」效用，本屬系爭買賣契約 標的物之性質使然，無從認為屬系爭買賣契約標的物瑕疵，則 為出賣人鈺城公司當無再就系爭登記公設部分應得合法作住辦 使用負擔保之責。 ⒉系爭登記公設部分既無不符合通常、約定效用之瑕疵，則原告 自無從依民法第354 條、第359 條解除系爭買賣契約，則其並 依民法第259 條回復原狀之規定，請求鈺城公司返還買賣價金 680 萬元，當無所據。又鈺城公司既已依約給付約定性質之買 賣標的物，自無債務不履行之違約可言，原告依系爭買賣契約 第11條第3 款請求鈺城公司給付300 萬元懲罰性違約金，併依 債務不履行損害賠償規定，請求鈺城公司賠償系爭不履行損害 共77萬7242元，且均加計法定遲延利息，自亦不能准許。是原 列爭點㈠⒉至⒋及其細項，當無再予贅論必要。 ㈡原告主張：楊淑敏等5 人明知系爭登記公設部分無分管協議存 在，且係法定及獎勵停車位，依法不得為停車以外用途之使用 ，卻於簽約前一再向原告明示得合法作住家使用，且縱未積極 施詐，亦有明顯消極未告知而刻意隱瞞系爭登記公設部分法令 使用限制之重要交易資訊，致原告陷於錯誤簽立系爭買賣契約 ，有民法第184 條第1 項後段之共同詐欺侵權行為，其得依民 法第185 條規定請求其等連帶賠償系爭不履行損害77萬7242元 及法定遲延利息，並無理由。 ⒈楊淑敏等5 人並無原告所指施用詐術致使原告誤信而簽訂系爭 買賣契約之情事。 ①鈺城公司就系爭登記公設部分空間客觀上已取得系爭分管協議 ，楊淑敏等5 人並無對此節謊稱施詐。 ⑴按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大 廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規 定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院98年度台 上字第633 號判決參照）。 ⑵經查，鈺城公司銷售系爭大廈予各區分所有權人簽立之定型化 契約書已明確記載系爭登記公設部分將由系爭不動產所有人專 用等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項所示）。則楊淑敏 等5 人於銷售系爭不動產表明系爭不動產中之系爭登記公設部 分有系爭分管協議得為買受人原告專用，自與客觀真實相符。 原告以此指為詐術，顯無憑據。 ②原告並未舉證證明，楊淑敏等5 人曾向原告表示：系爭登記公 設部分可「合法」作為住家使用而有積極言詞舉動，施用詐術 。 ⑴按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以 不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第 371 號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條 第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之 規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就 受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例 參照）。 ⑵經查，原告雖主張：楊淑敏等5 人於系爭不動產銷售過程中， 曾積極謊稱：系爭登記公設部分已變更而得合法使用云云，惟 均未提出任何證據舉證以實其說，空言指摘，已難憑信。再者 ，原告早已知悉系爭登記公設部分客觀物理上經改為一般室內 空間，充住辦使用屬於違規使用，已認定如上㈠⒈③④所示。 則衡情，楊淑敏等5 人又何需再有積極鼓吹系爭不動產得合法 使用之必要。且既然原告已經知悉，則即便楊淑敏等5 人再如 何謊稱鼓吹，顯亦不足以使原告陷於錯誤而訂定系爭買賣契約 ，則原告主張楊淑敏等5 人積極鼓吹之詐術，是否得致其陷於 錯誤，亦有疑義。 ③原告已知悉系爭登記公設部分性質及違法使用狀態，楊淑敏等 5 人已無再為告知之義務，即便未再告知，亦非消極詐術，且 客觀上原告亦無從因此陷於錯誤。 ⑴又按民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限 ，然單純之緘默，除法律上、契約上或交易上之習慣上就某事 項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項所謂 之詐欺不合，且消極不作為施用詐術之行為，與單純之沉默不 同，仍須有消極的隱匿、掩飾事實之行為，而故意不為告知， 始構成所稱之消極詐欺行為（最高法院80年度台上字第2713號 判決意旨參照）。是表意人主張其意思表示係基於相對人消極 不告知某事項，以致於對於客觀事實產生扭曲錯誤之認知，必 該事項交易上認為重要，且足以直接影響法律行為意思表示內 容，於法律上、契約上或交易習慣上觀察，需課以相對人積極 主動說明、告知該事項之義務，以滿足表意人於決定意思表示 時判斷上之需要者，始能當之。此外，尚須相對人對於該事項 之存在與否，以及於法律上、契約上或交易習慣上應予告知等 情，亦需有所認知，而故意消極不為告知，而有詐欺之故意， 始能構成。表意人主張相對人消極故意隱匿而為詐欺者，自應 對相對人負有告知義務，具備詐欺之故意負舉證之責任，要屬 當然。 ⑵經查，原告於簽約前，對於系爭登記公設部分客觀物理上經改 為一般室內空間，充住辦使用屬於違規使用已知悉，業經認定 如上㈠⒈③④所示。而楊淑敏等5 人一再辯稱：其等於銷售過 程中，均據實告知系爭登記公設部分之法律性質及用途等語， 參酌原告始終主張：其對於系爭不動產之相關資訊均係來自被 告，並無其他來源等情，當可推知，原告於簽約前，對於系爭 登記公設部分違法使用之資訊，確係得自於銷售過程中，楊淑 敏等5 人之說明告知而獲取。由此以觀，原告主張：楊淑敏等 5 人故意隱匿系爭登記公設部分違法使用及使用限制，而未加 告知，已屬可疑。且既然原告已經知悉系爭登記公設部分違法 使用，楊淑敏等5 人又有何需有隱匿不告知之必要？ ⑶退步言之，縱原告主張：楊淑敏等5 人隱匿未告知系爭登記公 設部分違法使用及其法律效果為真。然原告於簽約前，對於系 爭登記公設部分客觀物理上經改為一般室內空間，充住辦使用 屬於違規使用既已知悉。衡諸一般常情，違反建築法令違規使 用之不動產，可能遭建管機關取締、拆除或回復原狀，眾所皆 知，原告身為已有不動產交易經驗之成人（見不爭執事項所 示原告曾以自己名下不動產貸款等情可知），對此自難諉為不 知。是就一般不動產交易常情，於此情形下，楊淑敏等5 人於 系爭不動產交易上，自不必再特別告知系爭登記公設部分係違 規使用或其法律效果之必要。故即便楊淑敏等5 人於系爭不動 產交易過程，並未再對原告強調系爭不動產為違規使用，或其 法律效果，自亦難認屬消極施用詐術，當甚明確。 ⑷綜上小結，原告既無從舉證證明，楊淑敏等5 人曾施用詐術致 使原告誤信而簽訂系爭買賣契約，則其主張其因訂定系爭買賣 契約受有系爭不履行損害，而依有民法第184 條第1 項後段、 第185 條共同詐欺侵權行為規定，請求楊淑敏等5 人連帶賠償 系爭不履行損害77萬7242元及法定遲延利息，自無所據，不能 准許。是則，原列爭點㈡⒉至⒊，自無加以申論必要。 ④原告雖以：系爭大廈管委會向原告提出系爭鈺城同意書後，原 告曾向鈺城公司反應，雙方並因此於101 年8 月21日簽訂系爭 補貼同意書，針對系爭登記公設部分違規使用為處理，顯見， 楊淑敏等5 人確有積極、消極施用詐術云云。然查，簽立系爭 補貼同意書之緣由，乃係於交屋後，原告著手整修系爭不動產 時，系爭大廈管委會執系爭鈺城同意書出面制止原告為違反系 爭鈺城同意書之裝修，導致原告裝修受限制，原告與鈺城公司 為解決此事所簽立（見不爭執事項所示）。此由原告於與 鈺城公司達成協議後，不但於系爭補貼同意書簽名外，更同時 於一份空白系爭鈺城同意書簽名自明（見不爭執事項及本院 卷第60頁所示）。由此以觀，系爭補貼同意書實係針對鈺城公 司與系爭大廈管委會簽立之系爭鈺城同意書內裝修限制條款未 能於簽訂系爭買賣契約揭露所生爭議，兩造出面協調所為解決 方案。而細鐸系爭鈺城同意書（見本院卷第27頁），其內容僅 係針對系爭不動產內包含系爭登記公設部分，於「作為住辦」 使用裝修時，不得有影響社區安寧或逃生安全之設計而已，根 本無涉於系爭登記公設部分是否得違規作為住辦使用應予限制 之問題。申言之，依系爭鈺城同意書意旨，系爭大廈管委會實 仍同意系爭登記公設部分仍得作為住辦使用，只是為求社區安 寧、安全，要求在裝修上、出租對象上能有所篩選限制而已。 是於發生系爭鈺城同意書爭議時，兩造會面所欲解決者，即是 此等來自系爭大廈管委會之裝修限制問題，顯非在處理系爭登 記公設部分簽約前已達成共識之二工違規使用問題，彰彰甚明 。此由系爭補貼同意書最後協議和解方案，僅為區區20萬元， 當亦可窺知。蓋倘係針對原告因發現系爭登記公設部分不能合 法使用為處理，因系爭登記公設部分幾乎占系爭不動產大部分 ，要處理該大部分面積均不能合法使用，實無可能僅以20萬元 達成和解。是則，系爭補貼同意書既然並非針對系爭登記公設 部分違法使用協調為解決，則自無從以系爭補貼同意書簽立， 而反推楊淑敏等5 人於交易過程中有積極施詐、隱瞞之事實。 反之，因原告於裝修之前，請林水前往現場勘查時，已知悉系 爭登記公設部分係屬違規使用（見上㈠⒈③④論斷），卻於其 後簽立系爭鈺城同意書，並未要求一併解決。由此反倒可見， 系爭登記公設部分違規使用問題，或早在系爭買賣契約簽立時 ，已為兩造之共識，故而，發生系爭鈺城同意書爭議時，原告 方才未就此提出任何要求。 ㈢原告既無從舉證證明，楊淑敏曾施用詐術致使原告誤信而簽訂 系爭買賣契約，而無從依侵權行為法律關係請求楊淑敏賠償損 害，已詳論如上㈡所示。則原告主張：鈺城公司為楊淑敏之僱 用人，依民法第188 條規定，應與楊淑敏連帶賠償系爭不履行 損害77萬7242元及法定遲延利息，自亦無所據，不能准許。是 原列爭點㈢即其細項，當無再予重複或深究之必要。 ㈣又原告無從舉證證明，皇冠公司之受僱人葉淑珠、林逸豪、彭 意婷、羅聯芳共同對其施用詐術致使原告誤信而簽訂系爭買賣 契約，而無從依共同侵權行為法律關係請求楊淑敏賠償損害， 已詳論如上㈡所示。則原告主張：皇冠公司為葉淑珠、林逸豪 、彭意婷、羅聯芳之僱用人，依民法第188 條規定，不動產經 紀業管理條例第26條第2 項規定，應與上開人等連帶賠償系爭 不履行損害77萬7242元及法定遲延利息，自亦無所據，不能准 許。是原列爭點㈣即其細項，當無再予申論必要。 ㈤原告主張：皇冠公司履行輔助人葉淑珠、林逸豪、彭意婷、羅 聯芳共同施用詐術，違反善良管理人注意，致原告陷於錯誤簽 立系爭買賣契約，其得依系爭仲介契約債務不履行法律關係， 請求皇冠公司賠償系爭不履行損害77萬7242元及法定遲延利息 ，並無有理由。 ⒈原告未能證明：葉淑珠、林逸豪、彭意婷、羅聯芳有原告所指 施用詐術致使原告誤信而簽訂系爭買賣契約，而違反善良管理 人注意義務。 ①按仲介契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約之差別乃居 間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則；且居間人 報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限；若其所支 出之費用非經約定，不得請求償還。從而，居間契約之有關規 定應優先於委任契約規定而適用。而居間契約之居間人，對於 委託人有如實報告之義務。尤以不動產經紀業，已有不動產經 紀業管理條例之規定可資遵循。依不動產經紀業管理條例第24 條之2 ，不動產經紀人固然對不動產買賣雙方應負有公平提供 類似不動產之交易價格、有關契約內容規範之說明，並提供買 受人關於不動產必要之資訊、告知買受人依仲介專業應查知之 不動產之瑕疵、協助買受人對不動產進行必要之檢查等義務。 而有關不動產中之法律性質、是否有違規使用情形，當屬不動 產交易上之必要資訊，經紀業者固自需對之加以說明。然若於 個案中，買受人對不動產性質、違規使用情形已經知悉，因違 反建築法令違規使用，其可能遭到取締拆除，乃為一般常識， 當無要求不動產經紀業者，再對違規使用可能造成之法律效果 ，另為說明之必要。 ②經查，鈺城公司就系爭登記公設部分空間客觀上已取得系爭分 管協議，彭意婷、林逸豪、葉淑珠、羅聯芳等人並無對此節謊 稱施詐，且原告並未舉證證明，其等曾向原告表示：系爭登記 公設部分可「合法」作為住家使用而有積極言詞舉動，施用積 極詐術，已認定如上㈡⒈①至②所示，原告以此指摘上開被告 違反善良管理人注意義務，並無所據。 ③又原告於簽約時，應已透過彭意婷、林逸豪、葉淑珠或羅聯芳 全部或一部人就系爭不動產之說明，對系爭登記公設部分法律 性質及違法使用狀態有所瞭解等情，業經認定如上㈡③④所示 。顯見，上開被告應已盡揭露系爭不動產資訊之告知說明義務 ，則原告指上開被告並未盡代皇冠公司履行系爭仲介契約之善 良管理人義務云云，並無可取。又原告既然簽約時已知悉系爭 登記公設部分法律性質及違規使用狀態，則衡諸前開說明，皇 冠公司依系爭仲介契約，自不必再特別針對系爭登記公設部分 違規使用可能遭致取締拆除等法律效果，再為說明之必要。是 縱使皇冠公司從業人員，未再針對系爭登記公設部分違規使用 可能導致之取締、拆除法律效果再為仔細說明，亦無違反善良 管理人注意義務之可言。 ⒉綜上所述，本件既無從認定皇冠公司之履行輔助人葉淑珠、林 逸豪、彭意婷、羅聯芳有原告所指積極施用詐術，或消極故意 或過失未提供充足資訊，致使原告誤信而簽訂系爭買賣契約， 而違反善良管理人注意義務情事，則原告主張：皇冠公司違反 系爭仲介契約，應負債務不履行損害賠償責任，因而請求皇冠 公司賠償系爭不履行損害，要屬無據，不能准許。則原列爭點 ㈤⒉⒊部分，自無再加以說明申論必要。 從而，原告依民法第259 條回復原狀之規定，請求鈺城公司返 還買賣價金680 萬元，及依系爭買賣契約第11條第3 款請求鈺 城公司給付300 萬元懲罰性違約金，併依債務不履行損害賠償 規定，請求鈺城公司賠償系爭不履行損害共77萬7242元；依民 法第184 條第1 項後段、第185 條規定請求楊淑敏等5 人連帶 賠償系爭不履行損害77萬7242元；依民法第188 條規定，請求 鈺城公司等2 人連帶賠償系爭不履行損害77萬7242元；依民法 第188 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求皇 冠公司等5 人連帶賠償系爭不履行損害77萬7242元；及依系爭 仲介契約債務不履行法律關係，請求皇冠公司賠償系爭不履行 損害77萬7242元，且均加計法定遲延利息，應無理由，當予駁 回。 本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防 禦方法；經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無一一詳予論駁之必要，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 104 年 9 月 30 日 民事第三庭 法 官 王沛雷 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 9 月 30 日 書記官 陳琬婷