裁判書系統

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　104年度簡上字第100號 上　訴　人　立鴻不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　黃筠喧 訴訟代理人　白宗益 被上訴人　　黃穗洋 訴訟代理人　黃麗雲 上列當事人間請求給付報酬等事件，上訴人對於中華民國104 年 3 月31日本院士林簡易庭104 年度士簡字第18號第一審判決提起 上訴，本院於105年4月12日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：被上訴人於民國103年11月15日委託伊提出承 購訴外人鄭許乃所有，坐落於新北市○里區○○路○○號8樓 房屋（下稱系爭房屋）及坐落新北市○里鄉○○里段○○○ ○段○○○號土地應有部分（下與系爭房屋合稱系爭房地）之 要約，並簽立「附停止條件定金委託書」（下稱系爭委託書 ）、確認書（下稱系爭確認書），及以面額新臺幣（下同） 12萬元之支票作為定金之支付，委託承購總價為610萬元。 經伊向受鄭許乃授權為系爭房地買賣相關一切法律行為之訴 外人鄭玉玲轉達後，翌日鄭玉玲即於系爭委託書上簽認同意 出售，故被上訴人與鄭玉玲就系爭房地之買賣契約已成立。 依系爭確認書第11約定：「買方選擇使用『附停止條件定金 委託書』於賣方簽認出售時，買賣契約成立，買方同意以現 金一次支付相當於成交總價百分之二之服務報酬予受託人」 。惟被上訴人除遲不與鄭玉玲簽定系爭房地之書面買賣契約 ，並拒絕給付伊按總價2％計算之服務報酬12萬2,000元。為 此，依系爭確認書第11條約定及民法第568條第1項規定，求 為判決被上訴人應給付伊12萬2,000元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。並為願供擔 保准予宣告假執行之請求。 二、被上訴人則以：伊故於系爭委託書及系爭確認書上簽名，然 簽名前上訴人僅派人帶伊看1次系爭房屋，當時並未告知系 爭房屋天花板有鋼筋外露等瑕疵，伊於簽名時有向上訴人之 業務即訴外人蘇敬中表示於103年11月19日還要再看1次系爭 房屋，當時因蘇敬中一再要求伊先開票及簽名，俾授權與賣 方洽談買賣，伊才開票並在系爭委託書及系爭確認書上簽名 ，簽名前蘇敬中並未給予伊審閱期間，伊並不認為賣方一同 意出售系爭房屋，伊即須支付服務報酬，因買賣契約根本尚 未簽訂，況且伊後來發現系爭房屋天花板鋼筋有外露情形， 不願意購買，系爭房屋之買賣契約既未簽定，上訴人自無由 向伊請求給付服務報酬等語，資為抗辯。並求為駁回上訴人 服務報酬請求之起訴。 三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，於本院為 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人12萬 2,000元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息。 四、上訴人主張被上訴人於103年11月15日簽立系爭委託書及確 認書，並簽發面額12萬元支票作為附停止條件定金，委託上 訴人提出以610萬元購買鄭許乃所有系爭房地之要約，經上 訴人向鄭許乃之代理人鄭玉玲轉達後，鄭玉玲於翌日於系爭 委託書上簽認同意出售等事實，業據其提出系爭委託書、系 爭確認書、授權書、支票、不動產說明書（見原審卷第10至 12頁、本院卷第65至75頁），復為被上訴人所不爭執，堪信 為真實。 五、按系爭確認書第11條約定：「買方選擇使用『附停止條件定 金委託書』，於賣方簽認出售時，或買賣雙方簽定買賣契約 時，買賣契約已成立，買方同意以現金一次支付相當於成交 總價百分之二之服務報酬予受託人。如因可歸責於買方之事 由，致買賣契約解除，或買賣雙方合意解除買賣契約，不論 有無簽定不動產買賣契約書，買方仍應支付成交總價百分之 二之服務報酬予受託人」。是綜觀該約定全文，於買賣契約 解除時，以因可歸責於買方之事由所致或買賣雙方合意解除 者為限，買方始有給付服務報酬予受託人之義務。又按民法 第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始 有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒 絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目 的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之 者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得 拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及 買受人之權益( 最高法院89年度台上字第1085號判決意旨參 照) 。經查： ㈠、被上訴人主張系爭房屋有鋼筋外露之情形，業據提出系爭房 屋照片為證(見原審卷第34頁)，且上訴人曾於看屋過程就此 提出質疑，亦據證人即上訴人受僱人蘇敬中證述在卷（見原 審卷第66頁反面），雖上訴人另主張：少數鋼筋外露不代表 房子結構有問題，也不代表就是海砂屋（見原審卷第52頁反 面），然系爭房屋未曾做過海砂屋檢測（見本院卷第68頁房 屋標的現況說明書），是否確如上訴人片面所述，本有疑義 ；參以系爭房地總價高達610萬元，升斗小民窮一生之力， 或僅能購得一、二，是被上訴人慎重其事，衡情實屬合理。 ㈡、就被上訴人上開質疑，上訴人雖主張曾口頭提出解決方案， 然為被上訴人所否認（見本院卷第105頁），上訴人未能舉 證曾有協助釐清之舉，已難信實。參以上訴人主張：被上訴 人未舉證係海砂屋，如有海砂屋疑慮，依系爭委託書約定也 是在簽完約後進行檢測，檢測超標也是無條件解約等語（見 本院卷第105頁），且旋於103年11月24日發函催告被上訴人 於7日內出面簽約（見原審卷第13頁），同年12月2日再代鄭 玉玲發函催告被上訴人於7日內出面簽約，逾期即解除契約 （見原審卷第14至15頁），足徵上訴人始終認定被上訴人僅 得事後解除契約，並一再以居間人、出賣人受託人地位，催 促被上訴人出面簽約，並無協助上訴人解決瑕疵疑義意願。 ㈢、如前所述，民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固 於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務 ，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在危險移轉前買受人 即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，被上訴人 此一法律上權利，解釋上尚不因系爭委託書第7條第1款關於 氯離子含量檢測之約定即排除適用。從而，被上訴人於受領 系爭房地前，如發現系爭房屋存有瑕疵，為免往後之法律關 係趨於複雜，原得拒絕受領系爭房地、拒絕給付相當之價金 ；而基於同一理由，於系爭房屋存有瑕疵之情狀，亦得拒絕 相關繼續履約行為，包括上訴人所主張正式之不動產買賣契 約書簽立。 ㈣、綜觀系爭委託書、系爭確認書簽訂及兩造、出賣人相關往來 過程，被上訴人固未確認系爭房屋確達海砂屋瑕疵之程度， 然其非建築或營造之專業人士，其以系爭房屋天花板鋼筋外 露之客觀情事，因而未立即依上訴人要求簽訂不動產買賣契 約書，難謂無正當理由；上訴人依約受有報酬而居間其事， 原應本諸誠信原則，協調買賣雙方行瑕疵確認程序以利系爭 房地買賣雙方決定是否繼續履約，上訴人不此之圖，一味催 促被上訴人簽立正式之不動產買賣契約書並為解除契約之意 思表示，並主張被上訴人與鄭玉玲（應係代理鄭許乃）間系 爭房地買賣契約，已因被上訴人未配合簽約而於103年12月 10日發生解除之效果云云（見本院卷第97頁），買賣雙方因 而無從繼續履約，難認系爭房地買賣契約係因片面可歸責於 被上訴人之事由而解除，上訴人依系爭確認書第11條約定請 求被上訴人給付服務報酬，自屬無據。 六、依兩造間居間契約所為特別約定，上訴人尚不得請求被上訴 人給付居間報酬既經本院認定如上，上訴人自不得另依民法 第568條第1項規定請求被上訴人給付報酬。 七、從而，上訴人依據系爭確認書第11條約定及民法第568條第1 項之規定，請求被上訴人給付12萬2,000元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，應屬無據 ，不能准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回上訴人假執 行之聲請（應係促使原審法院依職權為假執行宣告），並無 不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回其上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 ，認為均不足影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明 。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 5 月 10 日 民事第四庭 審判長法 官 王本源 法 官 陳筱蓉 法 官 劉瓊雯 以上正本係照原本作成。 本件判決不得上訴。 中 華 民 國 105 年 5 月 13 日 書記官 陳弘祥