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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 104年度簡上字第46號 上　訴　人　威靈頓山莊管理委員會 法定代理人　林淵池 訴訟代理人　馬在勤律師 複代理人　　陳佳雯律師 被上訴人　　德產汽車貿易股份有限公司 法定代理人　王公威 被上訴人　　宏群開發建設股份有限公司 法定代理人　汪佳坤 被上訴人　　汪采槿 　　　　　　羊曉東 　　　　　　林玫岑 上五人共同 訴訟代理人　郭鐙之律師 　　　　　　簡維能律師 上一人之 複代理人　　諶亦蕙律師 上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國103 年11月 28日本院士林簡易庭103 年度士簡字第961 號第一審判決提起上 訴，本院於104 年7 月30日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及假執行之聲請部分，暨 訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。 被上訴人宏群開發建設股份有限公司應給付上訴人新台幣貳萬貳 仟伍佰元，及自民國一０三年七月三十一日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人宏群開發 建設股份有限公司負擔十分之一，餘由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人於原審起訴主張： （一）原審被告廖原儀（下簡稱廖原儀）為門牌號碼台北市○○ 區○○○路○○○○ 號建物所有人，被上訴人汪采槿（下簡 稱汪采槿）則為21號建物所有人、被上訴人德產汽車貿易 股份有限公司（下簡稱德產公司）為21號2 樓、2 樓之1 、5 樓、5 樓之1 建物所有人、被上訴人羊曉東（下簡稱 羊曉東）為21號3 樓建物所有人、被上訴人林玫岑（下簡 稱林玫岑）為21號3 樓之1 建物所有人、被上訴人宏群開 發建設股份有限公司（下簡稱宏群公司）為21號4 樓、4 樓之1 建物所有人，均為威靈頓山莊社區之住戶，依威靈 頓山莊社區住戶公約（下簡稱系爭住戶公約）第2 條規定 ，所有社區住戶應於每月20日前繳納每戶管理費新台幣（ 下同）4500元及上月水費（每戶每月個別水費加上應分攤 之公共水費）之義務。 （二）被上訴人所有之前開21號1 至5 樓建物共9 戶（下簡稱重 建後21號9 戶），雖另成立「崇仰21社區管理委員會」， 惟威靈頓山莊社區係屬公寓大廈管理條例第53條規定之集 居地區，於97年9 月20日成立管理委員會。重建後21號9 戶於101 年7 月24日改建完成後，仍坐落在威靈頓山莊社 區內，共用社區共同設施，例如：警衛室、自來水供水設 備、道路、垃圾清運設備，前開共同設施均由上訴人收取 管理費作為管理、修繕之支出，被上訴人自有繳納管理費 之義務。 （三）廖原儀自100 年11月起迄103 年4 月間止，積欠管理費、 水費共計13萬122 元，被上訴人則分別積欠如附表所示期 間之管理費，經定相當期間催告仍不給付，為此，爰依系 爭住戶公約第2 條及公寓大廈管理條例第21條規定，請求 廖原儀及被上訴人各自給付其等積欠之管理費及水費，並 聲明：1.汪采槿應給付1 萬8000元、德產公司應給付9 萬 元、羊曉東應給付2 萬2500元、林玫岑應給付2 萬2500元 、宏群公司應給付4 萬5000元及廖原儀應給付13萬122 元 ，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之 五計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。 二、被上訴人於原審則以： （一）緣宏群公司於96年間購買門牌號碼台北市○○區○○○路 ○○號別墅（下簡稱原21號建物）及坐落土地後，於99年12 月委託訴外人即營造廠商禾昌公司將原21號建物打掉，興 建重建後21號9 戶，重建時已申請報廢原來門牌號碼，另 於改建後申請新增門牌號碼崇仰一路21-1號。而宏群公司 身為起造人，完工時亦遵循公寓大廈管理條例第28條規定 ，召開區分所有權人會議並向台北市政府申請報備成立崇 仰21社區管理委員會在案，故於宏群公司於改建原21號建 物並申請報廢原門牌，原21號建物已非上訴人之管理範圍 。嗣於102 年7 月3 日成立崇仰21社區管理委員會後，被 上訴人均為崇仰21社區之住戶，與上訴人毫無瓜葛，上訴 人無權請求被上訴人繳納管理費。縱被上訴人仍需繳交管 理費予上訴人，則宏群公司購買原21號建物僅屬威靈頓山 莊社區中之1 戶，繳交管理費亦應以1 戶為限。 （二）崇仰21社區為一獨立社區，與威靈頓山莊社區各自獨立， 無不可分性，在崇仰21社區管理委員會成立後，即無向上 訴人繳納管理費之義務。被上訴人未使用上訴人主張之警 衛室、供水設備、垃圾清運設備、道路等共同設施，因崇 仰21社區管理委員會有獨自聘僱保全、清潔人員進行社區 安全維護、清潔及垃圾清運，該道路並非上訴人所有，鋪 修道路之費用係向區公所申請，被上訴人雖有使用供水設 備，但有按時繳納水費予上訴人，如有支出修繕費用，亦 可持清單向崇仰21社區請求分攤修繕費用，故上訴人不得 向被上訴人請求給付管理費等語置辯，並聲明：駁回上訴 人之起訴。 三、原審判准上訴人對於廖原儀之請求而駁回上訴人對於被上訴 人之請求及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴， 除引用原審所述外，另補陳：威靈頓山莊社區確屬公寓大廈 管理條例第53條及同條例施行細則第12條第2 項規定之集居 社區，被上訴人雖另成立崇仰21社區管理委員會，但該管理 委員會至多能管理重建後21號9 戶建物內部事務，上訴人依 系爭住戶公約收取之管理費除支付維護、修繕供水設備外， 尚用以支付記錄供水設備之狀態及抄錄水表之工作人員薪資 、維護、修繕水溝、保全人員薪資、清潔公司報酬等，威靈 頓山莊社區內之共同設施，均有設置必要，被上訴人亦有使 用可能，至於被上訴人是否願意使用，是否另行聘僱保全、 清潔人員等，均非上訴人所能置喙，被上訴人不得據此拒絕 繳納管理費。又內政部（90）台內營字第0000000 號函釋於 本件並無適用餘地等語。並聲明為：（一）原判決關於駁回 上訴人下開第（二）項至第（六）項之訴部分廢棄。（二） 上開廢棄部分，汪采槿應給付上訴人1 萬8000元，及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。（三）上開廢棄部分，德產公司應給付9 萬元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。（四）上開廢棄部分，羊曉東應給付2 萬2500元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。（五）上開廢棄部分，林玫岑應給付2 萬2500元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。（六）上開廢棄部分，宏群公司應給付4 萬 5000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。而被上訴人除援引原審抗辯外，另補 陳：被上訴人因非威靈頓山莊社區之住戶，不論被上訴人是 否使用威靈頓山莊社區共同設施，上訴人均不得依公寓大廈 管理條例第18條規定向被上訴人請求，縱被上訴人有使用威 靈頓山莊社區之共同設施，亦不得據此即認被上訴人有繳納 管理費予上訴人之義務等語。並聲明：上訴駁回（原審判命 廖原儀給付部分，因廖原儀未聲明不服而告確定）。 四、受命法官協同兩造整理本件不爭執及爭執事項，並依本院論 述之先後與妥適，調整其順序、內容如下（本院卷第134 、 167 、175 、194 頁）： 甲、不爭執事項： （一）威靈頓山莊社區之建物，係由威靈頓公司規劃興建。 （二）威靈頓○○○區○○道路目前為第三人私有，但屬私有公 用，社區警衛室係未辦保存登記之地上物；社區自來水水 源取自於自來水公司於崇仰公園所設置之蓄水池，再經由 威靈頓公○○○區○○○○路10之1 號、35號及崇仰六路 1 號旁處，分別興建之三座蓄水池，將自來水分送至各戶 使用，供水所需費用係由住戶分攤。 （三）威靈頓山莊社區於97年9 月20日召開區分所有權人會議， 決議通過制訂系爭住戶公約及成立管理組織；上訴人即據 以向主管機關申請報備，經台北市政府於97年10月29日同 意備查，核發公寓大廈管理組織報備證明在案。 （四）被上訴人所有重建後21號9 戶建物係原21號建物拆除後， 利用同一基地於101 年7 月24日興建完成。 （五）被上訴人就重建後21號9 戶建物另成立崇仰21社區管理委 員會。 乙、爭執事項： （一）被上訴人所有之重建後21號9 戶建物與威靈頓山莊社區間 ，是否屬公寓大廈管理條例第53條規定之集居地區？ （二）被上訴人是否威靈頓山莊社區之住戶？ （三）上訴人是否得依系爭住戶公約，請求被上訴人繳納管理費 ？ 五、本院之判斷 （一）按「規約」係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益， 確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守 事項公寓大廈管理條例第3 條第12款定有明文，可徵規約 係公寓大廈區分所有權人或住戶為確保居住環境及共用部 分之使用、維護等共同利益，經討論、決議，所獲平行之 意思表示合致，核其性質應屬所謂的「合同行為」，即由 同一內容之多數意思表示合致而成立，倘若規約制訂當時 ，並非該公寓大廈之區分所有權人或住戶，未參與會議決 議，除有同條例第24條規定之繼受情況外，尚難逕認即受 規約之拘束，合先敘明。 （二）查系爭住戶公約係威靈頓山莊社區187 戶（棟）獨棟別墅 所有權人於97年9 月20日經區分所有權人會議決議制訂， 然重建後21號9 戶建物係於101 年8 月23日始為第一次登 記，並由被上訴人分別以買賣等原因取得所有權，此有會 議紀錄、住戶公約、建物登記謄本、異動索引在卷可按（ 原審卷第11至21、23至33、152 頁），換言之，重建後21 號9 戶於系爭住戶公約制訂當時，除原21號建物所有人宏 群公司外，其餘被上訴人均非系爭住戶公約制訂當時威靈 頓山莊社區之所有權人或住戶，殊無可能參與前開區所有 權人會議，此外，原21號建物既已拆除，則汪采槿、德產 公司、羊曉東、林玫岑無從繼受原21號建物區分所有權， 或無權占有原21號建物，故無公寓大廈管理條例第24條規 定應繼受前區分所有權人權利、義務而受系爭住戶公約拘 束之餘地。復參照97年9 月20日之區分所有權人會議紀錄 （原審卷第152 至153 頁），其中第五點出席人員及第七 點討論事項及決議（第一案），均載明區分所有權人為18 7 戶，而該187 戶於當時均係各自獨立使用之獨棟別墅， 堪認系爭住戶公約第16條「本公約對產權所有權人、承租 人、借用人、繼承人、無權占有人及住戶具有同等拘束力 」約定所稱之「產權」即指系爭住戶公約制訂當時已存在 之187 棟別墅建物（含原21號建物），尚不包含汪采槿、 德產公司、羊曉東、林玫岑等人所有之重建後21號建物， 易言之，汪采槿等人並非系爭住戶公約規範對象，自不受 系爭住戶公約之拘束至為酌然。 （三）上訴人一再主張重建後21號9 戶建物係在原21號建物所在 基地重建，與威靈頓山莊社區具有整體不可分性之集居地 區云云，然按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其 共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者， 其管理及組織準用本條例之規定。公寓大廈管理條例第53 條固有明文；又本條例第53條所定其共同設施之使用與管 理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：1.依 建築法第11條規定之一宗建築基地。2.依非都市土地使用 管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發 建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。3.其他經直轄 市、縣( 市) 主管機關認定其共同設施之使用與管理具有 整體不可分割之地區。同條例施行細則第12條亦有明文。 惟細究前開條文之立法意旨係指多數各自獨立使用之建築 物、公寓大廈，如其共同設施使用及管理具有整理不可分 性時，準用公寓大廈管理條例規定，得成立管理委員會以 利共同事務之推展及自主性管理而已，並非指在同一集居 地區之建物所有權人，即當然成為該集居地區成立之管理 委員會管理之住戶，尤其是管理委員會成立後，甫在同一 集居地區興建之建物，亦非當然受原集居地區之所有權人 或住戶經由合同行為制訂規約之拘束，仍應經嗣後興建之 建物所有權人或住戶同意或其他確認訴訟之程序等，方受 原規約拘束，以符法制，是以，依上訴人提出台北市政府 建築管理處公寓大廈管理科之便箋（上證二），威靈頓山 莊社區187 戶（187 建築基地）縱符合公寓大廈管理條例 第53條及施行細則第12條第2 項規定之集居地區，然如前 所述，除原21號建物所有權人宏群公司外，其餘重建後21 號建物所有權人並非因此當然成為威靈頓山莊社區之住戶 ，並受系爭住戶公約之拘束。 （四）雖重建後21號9 戶於成立崇仰21社區管理委員會前，曾向 上訴人繳交管理費一情屬實，然該管理費僅為繳納原21號 建物之1 戶管理費，而非重建後21號9 戶建物之9 戶管理 費，有管理費收據在卷可按（原審卷第102 頁），故不可 據此推認重建後21號9 戶均同意成為威靈頓山莊社區之住 戶以及受系爭住戶公約之拘束，再者，重建後21號9 戶固 按月繳納分攤水費予上訴人，但如上訴人所述每棟每月應 繳水費之計算方式，係每棟上個月用水度數加上每棟上個 月應分攤公共用水度數（即總表度數減分表加總度數除以 187 戶）後再乘以水費單價（詳本院卷第229 至230 頁） ，至於供水設備之管理、維護另以管理費支應等情，可徵 前揭水費僅是使用自來水之對價，不在系爭住戶公約約定 管理費之範疇內，因此，汪采槿、德產公司、羊曉東、林 玫岑等人既未參與系爭住戶公約之制訂，亦非原21號建物 所有權之繼受人，更未同意成為威靈頓山莊社區之所有權 人或住戶，亦未同意適用系爭住戶公約，則上訴人逕依系 爭住戶公約第2 條約定請求汪采槿、德產公司、羊曉東、 林玫岑等人給付附表所示期間之管理費，於法難謂有據。 （五）至於原21號建物雖因拆除重建後而不復存在，但原21號建 物所有權人宏群公司本為威靈頓山莊社區之住戶，為系爭 住戶公約制訂當時之原始187 戶住戶之一，參與系爭住戶 公約制訂之合同行為，並受系爭住戶公約之拘束，重建後 21號建物係由宏群公司擔任起造人在原21號建物所在之同 一基地進行重建，且仍為重建後21號4 樓、4 樓之1 建物 所有權人，其明知系爭住戶公約之內容，於重建前本負有 遵守系爭住戶公約之義務，自不因原21號建物所有權因自 行拆除喪失及重新取得重建後21號建物所有權，即脫離不 受系爭住戶公約之拘束，免除給付管理費之義務，蓋因系 爭住戶公約制訂當時，威靈頓山莊社區共計187 棟別墅建 物，因此，系爭住戶公約第2 條所稱之「每戶」每月管理 費實指「每棟」每月管理費，故宏群公司就原21號建物1 棟應繳之管理費，不因重建後成為1 棟9 戶之公寓大廈建 物而受影響，況宏群公司仍為重建後21號部分建物之區分 所有權人，於重建後亦有續繳原21號建物應繳之管理費， 有管理費收據在卷可參（原審卷第102 頁），故宏群公司 仍不失為前開187 戶中之1 戶而應受系爭住戶公約之拘束 ，負有繳納1 戶管理費之義務。至於宏群公司雖取得重建 後21號9 戶中之2 戶，然系爭住戶公約之規範對象為原始 187 戶，原21號建物僅係其中1 戶之所有權人，不因宏群 公司於重建後取得其中2 棟建物，管理費之計算基礎即改 變按2 戶收取，是以，上訴人依系爭住戶公約第2 條規定 請求宏群公司給付附表所示期間之2 戶管理費，在1 戶即 2 萬2500元【計算式：4500×5=22500 】之範圍內有理由 ，逾前開範圍，尚非可取。 六、綜上所述，上訴人依系爭住戶公約第2 條規定，請求宏群公 司給付自103 年1 月起至5 月止之管理費2 萬2500元，及自 起訴狀繕本送達之翌日即103 年7 月31日（詳原審卷第71頁 送達證書）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為 有理由，應予准許，逾前開範圍之請求，即屬無據，應予駁 回。原審就前開應准許部分，為上訴人敗訴之判決併駁回其 假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理 由，爰將該部分判決廢棄，並改判如主文第2 項所示。至於 上開不應准許部分，原審判決核無違誤，故上訴意旨就此部 分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，自應予駁回。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要， 併予敘明。 據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判 決如主文。 中 華 民 國 104 年 8 月 13 日 民事第一庭 審判長法 官 林政佑 法 官 陳月雯 法 官 黃欣怡 以上正本係照原本做成。 本件判決不得上訴。 中 華 民 國 104 年 8 月 17 日 書記官 程翠璇 附表：上訴人主張被上訴人積欠之管理費明細（詳原審卷第130 至135頁） ┌─┬────┬───────┬─────┬───────────────┐ │ │所有人 │ 戶數 │期間 │金額（計算式） │ ├─┼────┼───────┼─────┼───────────────┤ │1 │汪采槿 │1戶（21號） │103 年2 月│18000 【計算式：4500×4（月） │ │ │ │ │至5 月 │=18000 】 │ │ │ │ │ │ │ ├─┼────┼───────┼─────┼───────────────┤ │2 │德產公司│4 戶（21號2 樓│103 年1月 │90000 【計算式：4500×5 （月）│ │ │ │、2 樓之1 、5 │至5月 │×4（戶）=18000 】 │ │ │ │樓、5樓之1） │ │ │ ├─┼────┼───────┼─────┼───────────────┤ │3 │羊曉東 │1戶（21號3樓）│103 年1月 │22500 【計算式：4500×5 （月）│ │ │ │ │至5月 │= 22500】 │ │ │ │ │ │ │ ├─┼────┼───────┼─────┼───────────────┤ │4 │林玫岑 │1 戶（21號3 樓│103 年1月 │22500 【計算式：4500×5（月） │ │ │ │之1） │至5月 │=22500 】 │ │ │ │ │ │ │ ├─┼────┼───────┼─────┼───────────────┤ │5 │宏群公司│2 戶（21號4 樓│103 年1 月│45000 【計算式：4500×5（月） │ │ │ │、4樓之1） │至5月 │×2（戶）=45000 】 │ │ │ │ │ │ │ └─┴────┴───────┴─────┴───────────────┘