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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第441號 原　　　告　東科大樓管理委員會 法定代理人　王潔 訴訟代理人　陸培松 　　　　　　徐金仁 被　　　告　清盈資產管理股份有限公司 法定代理人　陳慧珊 訴訟代理人　余育軍 上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國105年1月11日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼 為新北市○○區○○○路○段○○○號一樓房屋與新北市○○區 ○○○路○段○○○號一樓房屋間如複丈成果圖所示之1086（1 ）部分之矽酸鈣板牆（面積零點叁平方公尺）拆除。 訴訟費用由被告負擔。 事 實 及 理 由 壹、程序事項： 本件原告東科大樓管理委員會之主任委員原為莊碩鴻，嗣於 本院訴訟繫屬中，變更為王潔，且經王潔於104年12月22日 具狀聲明承受訴訟，此有民事訴訟聲明承受訴訟狀1份、新 北市汐止區公所104年9月14日新北汐工字第0000000000號函 影本1份附卷可稽（本院卷第79頁、第80頁），經核於法相 符，應予准許。 貳、實體事項： 一、原告起訴主張： 緣坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上之門牌號碼為新 北市○○區○○○路○段○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）原 所有權人即訴外人東雲股份有限公司（下稱東雲公司），曾 於92年間向新北市政府工務局申請辦理變更使用執照，將建 物用途自「廠房」變更為餐飲業外，面積亦由1161.22平方 公尺變更為餐飲業994.86平方公尺、共用走道166.36平方公 尺。嗣於94年8月26日東方科學園區第九屆區分所有權人會 議時，經系爭房屋之東雲公司提案將系爭房屋專有部分變更 約定為共用走道部分，並經區分所有權人會議同意。嗣被告 於96年6月26日自東雲公司買受取得系爭房屋，對於其專有 部分供共用走道部分未表示任何意見，然於99年12月29日召 開1、2、3樓區分所有權人會議中，即有就東雲公司前申辦 為系爭房屋專有部分約定為共用走道，變更為約定共用部分 乙事再為討論，被告及與會之各區分所有權人亦均表示同意 。嗣因被告與116號房屋所有權人即訴外人立益資產管理股 份有限公司發生糾紛，被告遂於103年10月4日自行築起一道 矽酸鈣板牆（下稱系爭牆）而封閉該段走道，致使無法再供 共用通行。為此，爰依公寓大廈管理條例第9條第4項規定， 提起本件訴訟。並聲明：被告應將坐落於新北市○○區○○ 段○○○○○號土地上之門牌號碼為新北市○○區○○○路○段 ○○○號1樓房屋及新北市○○區○○○路○段○○○號1樓房屋間 如複丈成果圖所示1086（1）部分之矽酸鈣板牆拆除。 二、被告則以：系爭牆係設立於被告專有部分內，被告並未同意 將系爭牆供共用走道使用，且99年12月29日區分所有權人會 議之簽到簿，被告之代表魏佳宇只是列席簽到，並非出席簽 到，故無代表被告拋棄權利等語，資為答辯。並聲明：㈠原 告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠系爭牆材質為矽酸鈣板，為被告於103年10月間所設置，且 位於被告所有系爭房屋之專有部分。 ㈡東雲公司原為系爭房屋之所有權人，嗣於96年間被告因拍賣 取得系爭房屋之所有權。 四、本院之判斷： ㈠按約定共用部分，指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者 ，公寓大廈管理條例第3條第6款規定有明文。且按有關公寓 大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係， 除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分 及共用部分範圍外，有關約定專用部分、約定共用部分之範 圍及使用主體非經載明於規約者，不生效力。同條例第23條 第1項、第2項第1款規定有明文。再按專有部分經依區分所 有權人會議為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權 人同意，同條例第33條第1款規定有明文。又東科大樓管理 委員會管理規約第19條第1項約定，區分所有權人會議的目 的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分 所有權人書面同意，始得成為議案；又第18條第5款約定有 關約定共用事項應有區分所有權人三分之二以上及其區分所 有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上 及其所有權比例佔出席人數區分所有權四分之三以上同意行 之；且第4條第6款約定共用部分係指本大樓專有部分經約定 供共同使用者。 ㈡按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共 用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 。但另有約定者從其約定。住戶違反第二項規定，管理負責 人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關 或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。公 寓大廈管理條例第9條第1、2、4項規定有明文。規約第13條 第3款約定：共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護 由管理負責人或管理委員會為之；第13條第6款約定住戶對 公用部分之使用應依其設置目的及平常使用方法為之，但另 有約定者從其約定。所定事項不得違反政府相關法令之規定 ；第13條第7款約定住戶應依使用執照所載用途及規約使用 專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。而系爭牆確實位 於被告系爭房屋之專有部分，此為兩造所不爭執，惟原告主 張系爭牆所占用部分業已經區分所有權人會議決議約定為共 用走道，且經被告前手即東雲公司同意，被告當應受拘束云 云，為被告所否認，並辯稱：被告並未同意等語。 ⒈依原告所提出之東雲公司就系爭房屋之建築物室內裝修合格 證明、建築物室內裝修概要、92汐變使字第851號變更使用 執照副本通知書、變更內容、申請書、建築物室內裝修竣工 查驗申請書、變更使用執照概要表等資料，可知系爭房屋原 用途為廠房，嗣變更後為餐飲業，且原有面積1161.22平方 公尺（謄本面積1169.85平方公尺），變更為餐飲業994.86 平方公尺、共用走道166.36平方公尺（謄本面積1169.85平 方公尺）。且於94年8月26日第九屆區分所有權人會議決議 通過針對當時系爭房屋之區分所有權人即東雲公司提議有關 共用部分之變更案，確有經區分所有權人會議決議同意將系 爭房屋專有部分約定為共用走道，此有該次會議紀錄及附件 可佐（重簡調卷第24頁、第27頁）。且證人王麗玲亦到庭具 結證稱：系爭房屋及116號1樓房屋原為東雲公司之資產，且 為東雲公司所興建，伊雖於92年至95年間任職於東雲公司之 子公司東帝國際實業股份有限公司（下稱東帝公司），於95 年9月才改至東雲公司擔任物業管理部專員，但有關系爭房 屋於92年間申請變更執照事宜伊有承辦，係因為東雲公司申 請使用執照變更乙事都係由其子公司即東帝公司處理，且費 用亦係由東帝公司支出，伊剛好是東帝公司的承辦人員，有 關建築師要用印部分均係由東帝公司承辦人員向東雲公司作 申請用印，所有的用印申請都係由伊處理。嗣系爭房屋遭法 院拍賣，由被告買受取得，而系爭房屋及116號房屋之專有 部分之某部分確有經約定作為共用走道如其所庭呈之變更使 用暨室內裝修層平面圖、變更範圍示意圖等語綦詳，並有證 人王麗玲提出之變更使用暨室內裝修層平面圖影本、變更範 圍示意圖影本附卷可佐（本院卷第91頁至第95頁）。綜上， 堪認原告之前手即東雲公司確有同意將系爭牆所占用之系爭 房屋之專有部分一部分供作共用走道使用，且經區分所有權 人會議決議通過約定為共用，則原告此部分之主張，堪信為 真實。 ⒉嗣被告於96年間因拍賣買受取得系爭房屋，且嗣於99年12月 29日召開區分所有權人會議，被告亦有派魏佳宇為其代表參 與出席區分所有權人會議，且於該次會議所分發之附件資料 及會議紀錄可知，被告係由魏佳宇代表出席，且就會議中討 論共用部分之提案（即約定共用部分之圖，重簡調卷第36頁 ）被告並未為反對之意思表示，且該次會議有針對共用部分 （含約定共用部分）制訂管理費辦法之條文為討論通過，此 有會議紀錄影本1份在卷可稽。復證人王麗玲所提出至本院 之變更使用暨室內裝修層平面圖及變更範圍示意圖，均係當 時陳報至工務局而核准後之變更設計圖，且已准核取得變更 執照在案，而系爭房屋專有部分之一部分業經其前手即東雲 公司之同意，且經區分所有權人會議決議約定為共用部分， 即供共用走道使用，乃被告96年間因法院拍賣買受系爭房屋 時即為可得知悉之情事；且以99年12月29日區分所有權人會 議所附之附件，亦可明確得知被告系爭房屋專有部分於其買 受前已經約定部分供做共用走道使用之情事，被告既已派代 表出席並參與該次區分所有權人會議，然亦未就其系爭房屋 專有部分被列入約定共用走道部分有為何反對之陳述，有99 年12月29日區分所有權人會議紀錄、簽到簿及提案（即前揭 附件，約定共用部分之圖）在卷可佐（重簡調卷第28頁至第 32頁、第33頁、第34頁、第36頁），且簽到簿上已明確記載 被告為區分所有權人及其持有房屋門牌樓層、棟別及持有坪 數，而被告之代表魏佳宇並於該簽到簿上簽名，並被列入該 次會議出席之區分所有權人之人數及應有部分之持有比例之 計算，依簽到簿及會議紀錄內容之記載，亦足認魏佳宇係以 代表區分所有權人即被告之身分出席參與該次會議，而非如 被告所辯稱僅為列席而無代被告行使權利之權限云云。綜上 ，堪認被告早已知悉，且同意其所有系爭房屋專有部分如會 議附件所示部分約定供作共用走道之情事，當應受前揭區分 所有權人會議決議及規約約定共用部分之拘束。嗣被告於10 3年間始設立系爭牆，而禁止他人通行約定之共用部分，乃 有違反共用部分未依約定使用之情事。 五、從而，原告請求被告將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土 地上門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號1樓房屋與新 北市○○區○○○路○段○○○號1樓房屋間如複丈成果圖所示 之1086（1）部分之矽酸鈣板牆（面積0.3平方公尺）拆除， 為有理由，應予准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據 ，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一 一論列。 七、本件原告勝訴部分，原告並未聲請假執行，且本院亦未依職 權宣告之，雖被告有聲請願供擔保免為假執行，則本院無庸 為酌定併宣告之，附此敘明。 八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 105 年 2 月 1 日 民事第一庭 法 官 陳月雯 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 2 月 1 日 書記官 楊喻涵