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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第512號 原　　　告　劉朝升 　　　　　　風和建設股份有限公司 法定代理人　劉姿伶 共　　　同 訴訟代理人　洪貴叁律師 複代理人　　洪偉勝律師 　　　　　　李燕俐律師 被　　　告　萬美蘭 訴訟代理人　陳昌羲律師 被　　　告　蕭柱 訴訟代理人　黃振城律師 　　　　　　張世和律師 複代理人　　林忠儀律師 上列當事人間確認通行權等事件，本院於民國105年6月1日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 一、原告起訴主張：原告劉朝升為整合開發，興建房屋，於民國 97年5 月8 日同時向被告萬美蘭、蕭柱購買下列房屋、土地 ：㈠向被告萬美蘭購買門牌為臺北市○○區○○○路○○○ 巷 ○○號房屋（下稱00號房屋）及其坐落之臺北市○○區○○段 ○段000 0000 00 0000 00 地號土地（下分稱整編前00 0、000 之0 、000之0 地號土地），並由訴外人徐煥清代 理被告萬美蘭與原告劉朝升簽訂不動產買賣合約書〈下稱系 爭買賣契約㈠〉。㈡向被告蕭柱購買門牌為臺北市○○區○ ○路○段000 巷00號房屋（整編前門牌為臺北市○○區○○ ○路○○○ 巷○○號，下稱00號房屋）及其坐落之臺北市○○區 ○○段○○○ ○○○○ ○○ ○號土地（下稱000 、000 之0 地號 土地），並訂有不動產買賣合約書〈下稱系爭買賣契約㈡〉 。買賣訂約當時為確保日後建案完成，人車得以通行相鄰被 告萬美蘭、蕭柱所有已開闢為計畫道路之坐落臺北市○○區 ○○段○段000 0000 00 地號土地（下稱系爭000 、000 之0 地號土地），及在其上建築公共排水溝之必要，特別於 系爭買賣契約㈠、㈡第16條第4 點明定：「本物件000 、00 0 之0 地號為計劃道路，於此次買賣契約並不併同移轉，雙 方確已知悉」；於系爭買賣契約㈠、㈡第16條第14點、第16 點約定：「雙方合意，於買賣契約書成立之同時，賣方需出 具毗鄰之道路用地000 地號、000 之0 地號，道路使用權同 意書予買方，且若移轉第三人時亦不受影響，無須徵詢買方 （應為賣方之誤）之同意」；於系爭買賣契約㈠、㈡第16條 第15點、17點約定：「賣方須配合買方申請建造之相關事宜 」。嗣整編前000 、000之0 、000之0 、000 、000 之0 土地與鄰地整編為臺北市○○區○○段○○段000 地號土地 （下稱系爭000 地號土地），由原告劉朝升、原告風和建設 股份有限公司（下稱風和建設公司）與訴外人洪粹然、洪浩 然、洪子超、劉朝元等人共有，並為起造人取得建造執照， 蓋有門牌為臺北市○○區○○路○段000 巷00號等14筆房屋 （下稱本建案），且於103 年6 月10日取得使用執照，本建 案地下停車場暨防災避難逃生出入口並與系爭000、000 之 0 地號土地相鄰。詎被告竟違反前揭買賣契約之約定，萬般 阻撓本建案人車通行，為此，依據兩造買賣契約、民法第78 7 條、788 條、789 條第2 項之規定，求為判決：㈠確認原 告所有系爭000 號土地對於被告萬美蘭所有系爭000 地號土 地有使用權及通行權存在。㈡確認原告所有系爭000 號土地 對於被告蕭柱所有系爭000-0 地號土地有使用權及通行權存 在。㈢被告萬美蘭、蕭柱就前二項土地不得有營建、設置障 礙物或其他妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在 前二項土地上設置測溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行。 ㈣被告萬美蘭應出具如附件一之道路使用權同意書予原告劉 朝升。㈤被告蕭柱應出具如附件二之道路使用權同意書予原 告劉朝升。㈥被告萬美蘭應自103 年2 月26日起至出具第四 項道路使用權同意書予原告劉朝升之日止，按日給付原告劉 朝升新臺幣（下同）11萬2,200 元。㈦被告蕭柱應自103 年 2 月24日起至出具第五項道路使用權同意書予原告劉朝升之 日止，按日給付原告劉朝升13萬5,762 元。併陳明就第㈥、 ㈦項，願供擔保請准宣告假執行。 二、被告萬美蘭則以：系爭000 地號土地原與相鄰整編前000 、 000 之0 、000 之0 地號土地及其上00號房屋共同委託仲介 出售，惟因原告劉朝升於購買時，表示系爭000 地號土地為 公共設施保留地，而不願購買，才未共同出售。關於系爭買 賣契約㈠第16條第14點被告萬美蘭應出具同意書之約定，係 為因應原告本建案工程進行中，工程車輛進出及材料設備臨 時堆置所需，因本建案已完成，原告對系爭000 地號土地已 無使用權及通行權存在，是被告萬美蘭並無出具附件一同意 書及容忍設置管線等設備之義務，亦無因違約應給付違約金 可言。另原告劉朝升整合後之系爭000 地號土地臨○○路00 0 巷，上下連接○○路、○○街，交通四通八達，非與公路 無適宜聯絡，且原告於購買被告萬美蘭土地後才興建本建案 ，自行將地下室出入口設置於他人土地前，致與公路無適宜 聯絡，亦應不得主張通行權。退萬步言，如認系爭000 地號 須供通行、容忍原告設置設備，則被告萬美蘭對系爭000 地 號整筆土地之使用、管理、收益等權限已遭原告剝奪殆盡， 爰依民法第788 條第2 項規定，請求原告以相當之價額購買 等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回 ，如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、被告蕭柱之答辯僅其出售土地之地號與未出售被主張通行土 地之地號等與被告萬美蘭不同，餘同於上開被告萬美蘭答辯 。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利益判 決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執事項： ㈠、原告劉朝升於97年5 月8 日向被告萬美蘭購買00號房屋全部 及其整編前000 、000 之1 、000 之0 地號土地，並訂有不 動產買賣合約書，上開契約由徐煥清代理被告萬美蘭與原告 劉朝升簽訂。原告劉朝升並於同日同時向被告蕭柱購買00號 房屋全部及000 、000 之0 地號土地，雙方並訂有不動產買 賣合約書。 ㈡、原告劉朝升於簽定上開買賣契約時為原告風和建設公司總經 理，兩造為買賣上開土地及房屋時，均知悉原告劉朝升之目 的為將自行或交他人將原有房屋拆除後整合開發以興建房屋 出售。 ㈢、前揭土地經原告劉朝升購入後，與其他鄰地整編為系爭000 地號土地，並由原告劉朝升、原告風和建設公司與洪粹然、 洪浩然、洪子超、劉朝元等人共有，嗣由原告風和建設公司 等人為起造人申請建築執照，經臺北市政府建築管理工程處 發給98年度建字第000 號建造執照，門牌定為臺北市○○區 ○○路○段000 巷00號等14筆，並於103 年6 月10日取得使 用執照。 ㈣、被告萬美蘭委託仲介時候，委託出售標的是包含有系爭000 地號土地。 ㈤、被告蕭柱委託仲介時候，委託出售標的是有包含系爭000-0 地號土地。 ㈥、被告萬美蘭於出售上開土地時，尚有相鄰之系爭000 地號屬 公共設施保留地，未經政府徵收亦非既成道路，兩造在契約 第16條之4 載明「本物件000 地號為計劃道路，於此次買賣 契約並不併同移轉，雙方確已知悉」，該土地與被告蕭柱所 有系爭000之0 鄰地，於簽訂買賣契約時，有圍牆存在，並 鋪設有地磚，原告嗣未告知被告萬美蘭，將該圍牆及地磚拆 除，並施工挖掘溝渠、鋪設柏油。 ㈦、被告蕭柱於出售上開土地時，尚有相鄰之系爭000-0 地號屬 公共設施保留地，未經政府徵收亦非既成道路，兩造在契約 第16條之4 載明「本物件000-0 地號為計劃道路，於此次買 賣契約並不併同移轉，雙方確已知悉」。 ㈧、被告蕭柱曾寄發士林法院郵局存證號碼42號信函予原告風和 建設公司及原告劉朝升，經原告於103 年2 月26日收受後， 以板橋海商存證號碼31號信函回覆。 ㈨、被告萬美蘭曾寄發台北仁愛郵局存證號碼103 號信函予原告 風和建設公司，經原告風和建設公司於103 年2 月26日收受 。 ㈩、系爭000地號土地鄰○○路○段000巷。 五、兩造爭點： ㈠、原告得否依系爭買賣契約書㈠第16條第14點、民法第787 條 、788 條、789 條第2 項規定向被告萬美蘭主張確認系爭00 0 地號土地對系爭000 地號土地有使用權及通行權、被告萬 美蘭不得在系爭000 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨 礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝 、鋪設管線、柏油或水泥以供通行、出具起訴狀附件一道路 使用權同意書？ ㈡、原告得否依系爭買賣契約書㈡第16條第16點、民法第787 條 、788 條、789 條第2 項規定向被告蕭柱主張系爭000 地號 土地對系爭000 之0 地號土地有使用權及通行權、被告蕭柱 不得在系爭000 之0 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨 礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝 、鋪設管線、柏油或水泥以供通行、出具起訴狀附件二道路 使用權同意書？ ㈢、原告劉朝升得否分別依買賣契約書㈠、㈡第9 條約定向被告 萬美蘭、蕭柱主張違約，請求給付違約金？ 六、本院之判斷： ㈠、原告不得依系爭買賣契約書㈠第16條第14點、民法第787 條 、788 條、789 條第2 項規定向被告萬美蘭主張確認000 地 號土地對000 地號土地有使用權及通行權、被告萬美蘭不得 在000 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨礙人、車通行 之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝、鋪設管線、 柏油或水泥以供通行、出具起訴狀附件一道路使用權同意書 ： ⒈查系爭買賣契約㈠第16條第14點明定「雙方合意，於買賣契 約書成立之同時，賣方須出具毗鄰之道路用地000 地號，道 路使用同意書予買方，且若移轉與第三人時亦不受影響，無 須徵詢買方之同意。」，文字上僅記載被告萬美蘭有於買賣 契約成立同時，出具系爭000 地號土地道路使用同意書予原 告劉朝升之義務，並未有使原告取得通行權，或有課予被告 萬美蘭不得在系爭000 地號土地有營建、設置障礙物或其他 妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側 溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行義務等文字之記載。而 於買賣契約簽訂當時，除兩造外在場證人即房屋仲介楊世裕 ，以及為兩造擬具系爭買賣契約㈠第16條第14點約定之代書 林盟發，亦均證稱：不清楚道路使用同意書之具體內容等語 （見本院卷第151 反面、153 頁、第150 頁），即其等均未 於兩造簽訂買賣契約當時，聽聞當事人有提及由原告取得系 爭000 地號土地通行權，或課予被告萬美蘭不得在系爭000 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨礙人、車通行之行為 ，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝、鋪設管線、柏油或 水泥以供通行義務等情。 ⒉又據證人林盟發證稱：「（問：證人打這些事項之依據為何 ？）他們談好，我聽他們意思擬定出來，描述給他們是不是 他們的意思。（問：被告萬美蘭上面第16條第14點意思為何 ？）雙方有同意買賣成立同時，賣方要出具000 道路使用權 給買方，以後屋主要賣給其他人時候，原告使用權利沒有受 到影響，要賣給其他人也不可以干涉。（問：道路使用權的 內容為何？）我只知道初步情況，使用權內容是因為興建房 子所需要，但是這不是我的專業性，所以記載賣方必需出具 同意書予買方，但這個同意書具體內容就由買方看要如何擬 定讓賣方確認後簽署，因為同意書具體內容不是我的專業， 目的要讓蓋房子可以順利，建造、使用執照可以順利下來。 （問：契約成立同時要出具同意書，簽的當時有無同意書？ ）簽的當下沒有，我記得事後有補，那時候是不是有提供給 建管處文件裡面，但手上沒有文件，因為時間比較久，如果 沒有補的話，房子也不能順利蓋，那部分會影響可不可以起 造，我的印象中是這樣。被告蕭柱部分的案件是同一天簽， 一個是在前一個在後。（問：沒有補不可以順利蓋是何人告 訴證人？）是建設公司講的，而且雙方都在場。」等語（見 本院卷第151 頁反面至152 頁），酌以買賣契約第16條第14 點所定出具道路使用權同意書之時間點為買賣契約書成立之 同時，然雙方卻未在簽訂買賣契約書同時擬具確定內容等情 ，足徵系爭買賣契約書㈠第16條第14點約定之目的應係為使 原告將來興建房屋得以順利取得建造執照及使用執照，而課 予被告萬美蘭應配合簽署符合當時審查要件之文書，並未有 具體剝奪被告萬美蘭對系爭000 地號土地權利諸如通行權、 容忍設置權之意，否則即應在買賣契約簽訂當時即明訂於契 約內容中並擬具同意書請被告萬美蘭同時簽認，以杜爭議。 ⒊系爭000 地號土地屬公共設施保留地，未經政府徵收亦非既 成道路，仍得由所有權人為使用收益或出售他人，被告萬美 蘭原本欲將系爭000 地號土地連同整編前000 、000之0 、 000 之0 地號土地及00號房屋一起出售予原告，即無單獨保 留其所有權之意，實無在原告不願價購之情形下，仍願提供 原告永久使用、通行，並任意設置排水溝、鋪設管線之形同 喪失所有權作為，且願白白錯失得出售他人或等待政府徵收 之機會，只無窮盡繳納相關稅捐之理。 ⒋綜上，堪認系爭買賣契約㈠第16條第14點約定，應僅課予被 告萬美蘭應出具能使原告劉朝升於本建案順利取得建造執照 及使用執照之系爭000 地號道路權使用同意書義務，充其量 得再擴張為並課予被告萬美蘭提供系爭000 地號土地，供原 告興建房屋時使用。而本建案業已興建完畢，並已取得相關 建造執照及使用執照，是被告萬美蘭應無再對原告劉朝升出 具道路使用權同意書之必要。從而，原告依據系爭買賣契約 ㈠第16條第14點約定，請求確認系爭000 地號土地對系爭00 0 地號土地有使用權及通行權、並請求被告萬美蘭不得在系 爭000 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨礙人、車通行 之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝、鋪設管線、 柏油或水泥以供通行、出具起訴狀附件一道路使用權同意書 ，洵屬無據。 ⒌另按主張民法第787 、788 條、789 條第2 項之通行權，必 須以其土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用，以 及該情形非因土地所有人之任意行為所生者為要件。經查原 告主張欲通行系爭000 地號土地之系爭000 地號土地，就整 筆土地觀之，為鄰有○○路○段000 巷道路，可供通行，並 非袋地，雖其上興建房屋後，地下停車場暨防災避難逃生處 口面向系爭000 地號土地，然原告尚未興建房屋時，已知其 並未收購相鄰系爭000 地號土地，卻未將地下停車場暨防災 避難逃生出入口設置通往○○路○段000 巷道路，上開情形 要屬原告任意行為所生，自不應准許原告主張通行權。是原 告主張通行系爭000 地號土地與上開法條規定要件不符，自 無從准許。 ㈡、原告不得依系爭買賣契約書㈡第16條第16點、民法第787 條 、788 條、789 條第2 項規定向被告蕭柱主張系爭000 地號 土地對系爭000 之0 地號土地有使用權及通行權、被告蕭柱 不得在系爭000 之0 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨 礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝 、鋪設管線、柏油或水泥以供通行、出具起訴狀附件二道路 使用權同意書： 因被告蕭柱出售原告土地並簽訂系爭買賣契約㈡之情形與被 告萬美蘭之情形大致相同，所約定之條款內容相同僅條號有 所不同，故予援用上開理由，另補充：被告蕭柱於103 年2 月間發現原告興建房屋時，未獲其同意，擅自占用系爭000 之0 地號土地及施工，即寄送存證信函予原告劉朝升，表示 ：「台端聲言不需使用該地。放棄購買該地，而今意圖更改 該地地貌，現況及用途。無視本人善意及權益，更損及台端 君子形象及鄰里關係」等語，經原告劉朝升以存證信函回覆 以：「查寄件人在臺北市○○區○○段○○段000 地號土地 興建房屋，並未占用台端所有000 之0 地號土地或施工，來 函顯有誤會」等語，有存證信函在卷可稽（見本院卷第62、 63頁），是如原告劉朝升於買賣契約簽訂當時即依約取得系 爭000 之0 地號土地之使用權及設置地上物等權利，應無回 復被告蕭柱以：無「占用」000 之0 地號土地或「施工」等 語之情，此益證系爭買賣契約㈡並未約定有由原告取得系爭 000 之0 地號土地使用權及通行權，或課予被告蕭柱不得在 系爭000 之0 地號土地有營建、設置障礙物或其他妨礙人、 車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置側溝、鋪設 管線、柏油或水泥以供通行義務。 ㈢、原告劉朝升不得分別依買賣契約書㈠、㈡第9 條約定向被告 萬美蘭、蕭柱主張違約，請求給付違約金： 查被告萬美蘭、蕭柱並無附件一、二同意書內容所示，應永 久同意原告劉朝升或其指定之人就系爭000 、000 之0 地號 土地為修築、施工、使用、利用及通行之義務，已如前述， 自無簽署該同意書之義務，其等未予簽署當無違約可言，又 縱系爭買賣契約㈠第16條第14點、系爭買賣契約㈡第16條第 16點課予被告萬美蘭、蕭柱應出具道路使用權同意書義務， 然該同意書之具體內容須由原告劉朝升依申請建造執照、使 用執照所需先行擬定，再讓被告萬美蘭、蕭柱確認後簽署等 情，為證人林盟發證述明確（見本院卷第151 頁反面），查 本件劉朝升於申請建造執照、使用執照前既未曾擬具合乎約 定要旨之同意書內容予被告萬美蘭、蕭柱簽署，其等未予簽 署亦屬不可歸責，並無違約，而於本件建造執照、使用執照 核發以後，被告萬美蘭、蕭柱應已無簽署道路使用同意書之 義務，其等未簽署亦未違約。是原告劉朝升據以分別依買賣 契約書㈠、㈡第9 條約定向被告萬美蘭、蕭柱主張違約，請 求給付違約金，洵屬無據。 七、綜上，原告依據系爭買賣契約書㈠第16條第14點、民法第78 7 條、788 條、789 條第2 項規定向被告萬美蘭主張確認系 爭000 地號土地對系爭000 地號土地有使用權及通行權、被 告萬美蘭不得在系爭000 地號土地有營建、設置障礙物或其 他妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在其上設置 側溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行、出具起訴狀附件一 道路使用權同意書，及依系爭買賣契約書㈡第16條第16點、 民法第787 條、788 條、789 條第2 項規定向被告蕭柱主張 系爭000 地號土地對系爭000 之0 地號土地有使用權及通行 權、被告蕭柱不得在系爭000 之0 地號土地有營建、設置障 礙物或其他妨礙人、車通行之行為，並應容忍原告劉朝升在 其上設置側溝、鋪設管線、柏油或水泥以供通行、出具起訴 狀附件二道路使用權同意書；原告劉朝升依買賣契約書㈠、 ㈡第9 條約定，分別請求被告萬美蘭應自103 年2 月26日起 至出具附件一道路使用權同意書予原告劉朝升之日止，按日 給付原告劉朝升11萬2,200 元，被告蕭柱應自103 年2 月24 日起至出具附件二道路使用權同意書與原告劉朝升之日止， 按日給付原告劉朝升13萬5,762 元，均為無理由，不應准許 ，而予駁回。 八、原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，因訴遭駁回，已失 所附麗，無從准許，應併予駁回。 九、兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生 影響，爰不一一論述，附此敘明。 十、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如 主文。 中 華 民 國 105 年 7 月 11 日 民事第四庭 法 官 劉瓊雯 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 105 年 7 月 20 日 書記官 陳弘祥