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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第847號 原　　　告　星訊科技股份有限公司 法定代理人　周文忠 訴訟代理人　錢裕國律師 　　　　　　陳宜新律師 被　　　告　康博工業股份有限公司 兼上一人之 法定代理人　呂沛勳 上二人共同 訴訟代理人　范翔智律師 　　　　　　羅偉甄律師 上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國104 年10月14日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 壹、程序方面 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意，或請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限：民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第 2 款、第3 款分別定有明文。 二、查原告原起訴聲明為「（一）被告康博工業股份有限公司（ 下簡稱被告公司）應將門牌號碼新北市○○區○○○路○段 ○○號21樓（下簡稱系爭房屋）之門禁卡磁卡5 張，安全門鑰 匙2 支及進門大廳左右兩邊木門鑰匙各1 支（下簡稱系爭門 禁卡及鑰匙）返還予原告星訊科技股份有限公司（下簡稱原 告公司）。（二）被告公司、呂沛勳應連帶給付原告公司新 台幣（下同）148 萬116 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）願供擔保請准 宣告假執行。」（本院卷第6 頁），嗣原告公司於104 年7 月15日當庭及以民事準備（一）狀變更前開第二項聲明為「 被告公司、呂沛勳應連帶給付原告342 萬6456元，及自104 年8 月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」， 業經被告當庭同意（本院卷第53、74、111 、158 頁），與 前開規定核無不合，應予准許。 貳、實體方面 一、原告公司起訴主張： （一）被告公司於104 年1 月29日經訴外人苑景不動產行銷股份 有限公司（下簡稱苑景公司）副理鍾凱詩仲介承租原告公 司所有之系爭房屋，權狀面積235.92坪，租期自104 年1 月31日起至107 年3 月31日止，租金為每月12萬9756元（ 下簡稱系爭租約），簽約時被告公司應交付104 年4 月1 日起至105 年3 月31日止，合計12個月，共12紙之租金支 票及2 個月押租保證金予原告公司，原告公司於簽約當日 將系爭房屋之系爭門禁卡及鑰匙經由仲介轉交予被告公司 ，未料，被告公司未依系爭租約第3 條約定於簽約時交付 12個月租金支票，簽約後仍未依約交付支票，經原告公司 多次通知後仍拒不交付，原告公司遂依系爭租約第14條約 定，通知被告公司於104 年2 月11日解除系爭租約，同時 請求返還系爭門禁卡及鑰匙，被告公司卻以應先返還押租 金為由拒絕交付，並拒絕返還系爭房屋，否認與被告公司 有合意留下家具設備項目清單，被告公司將系爭門禁卡及 鑰匙交付鍾凱詩不生清償效力，仍無法改變原告公司自簽 約起迄今無法進入系爭房屋占有使用之事實。 （二）茲因系爭租約業已於104 年2 月11日合法解除，被告公司 實無再繼續占有系爭房屋，依系爭租約第5 條前段、第14 條、第16條約定應即返還系爭門禁卡與鑰匙。又被告公司 於解除契約後迄未交還系爭門禁卡及鑰匙並拒絕辦理點交 返還系爭房屋，無權占用系爭房屋，原告公司依系爭租約 第5 條、第11條、第14條約定，自得請求被告公司自104 年2 月12日起至同年7 月11日止，合計租金加5 倍之違約 金為324 萬3900元【計算式：129756×5=648780，648780 ×5=0000000 】，原告公司已支付之仲介服務費12萬9756 元及原告因委任律師提起本訴所支出費用5 萬2800元，合 計，被告呂沛勳既為被告公司之連帶保證人，依系爭租約 第5 條、第13條及民法第273 條規定應與被告公司就前開 給付負連帶清償責任。租賃物之返還與押租金之返還並非 立於同一契約給付與對待給付關係，無同時履行抗辯之適 用，復依系爭租約第4 條、第5 條約定被告公司依約遷空 、交還系爭房屋後，原告公司始無息退還押租金等語，為 此，爰依系爭租約第14條、第5 條、第11條、第13條、第 16條等約定及民法第273條規定提起本件訴訟等語。 （三）聲明： 1.被告公司應將系爭門禁卡及鑰匙返還予原告公司。 2.被告公司、呂沛勳應連帶給付原告公司342 萬6456元，及 自104 年8 月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。 3.願供擔保請准宣告免為假執行 二、被告則以： （一）被告公司承租系爭房屋係為供作將來營業處所，且為原告 公司所明知，雙方原本欲以每坪500 元計算租金，後因原 告公司表示得留用系爭房屋內現有辦公設備及家具等物品 ，被告公司方同意將租金提高為每坪550 元，雙方約定由 原告公司提供項目清單，以儘速確認系爭房屋之約定使用 狀態，俾利被告公司進行內部整修、裝潢及隔間工程，苑 景公司副理鍾凱詩亦於104 年1 月26日積極表示可協助製 作確認清單，並請原告公司之簽約代理人余松泓具體指明 留用之家具及設備範圍，當時余松泓以電子郵件回覆稱： 「右邊的辦公家具除AO可留下外，其餘的都會在過年前後 撤走。左邊的AO及會議室桌椅均可留下…我們可在1/29簽 約後當場確認。」等語，系爭租約第19條亦有約定，足見 原告公司與被告公司間確有達成被告公司得使用系爭房屋 內現有辦公家具及設備之合意，是以，原告依約負有交付 系爭房屋及其內家具、設備供被告公司使用之義務。 （二）詎原告公司事後反悔推託，屢經被告公司催請仍不提出應 留用之家具設備清單，尚要求將所有家具設備全部搬離， 致被告公司未能如期按原先規劃施作內部裝潢、拆除及重 新隔間等工程，更遑論實際遷入使用，因而未貿然預付12 個月租金支票，係依法行使同時履行抗辯權，難謂有何違 約情事，原告公司自不得依系爭租約第14條提前解約。況 依系爭租約第6 條前段約定，雙方均有提前終止系爭租約 之任意終止權，原告公司於正式發函解約前，業已透過電 子郵件充分表達無意續行系爭租約，被告公司亦認彼此間 信賴關係已蕩然無存，基此，應認原告公司於104 年2 月 11日提前為解約之意思表示時，依系爭租約第6 條約定發 生消滅系爭租約之效力，始符合雙方當事人欲儘速終止系 爭租約之真意。縱認原告公司前開解除契約不合法，因原 告公司委請錢裕國律師於同年月17日代發律師函，未提及 解除契約一事，反針對被告公司未依約配合搬遷系爭房屋 內之辦公家具、迄今未支付12張租金支票等契約義務，要 求主動聯繫並出面協調，似認租賃關係尚有效存續中，因 原告公司反覆不一，為確認真意而聯繫錢裕國律師，雙方 始於104 年3 月2 日至苑景公司針對終止系爭租約之後續 事宜進行協談，足認系爭租約至遲於104 年3 月2 日業經 兩造合意終止而歸於消滅，因錢裕國律師當場表示未全權 授權並拒絕受領，被告公司遂當場依原告公司先前指示將 系爭門禁卡及鑰匙交付有受領權之鍾凱詩，依民法第234 條、第309 條第1 項規定已發生清償效力，並無原告所指 拒絕返還甚或債務不履行等情，故原告公司訴請被告公司 返還系爭門禁卡及鑰匙，實屬無據。 （三）系爭租約第5 條約定之「按時」，衡諸常情及民法第450 條第3 項之規定，應解為如於出租人提前解約之情形，承 租人應於相當期間內遷空交還房屋，方屬公允，故原告公 司主張自104 年2 月12日起算違約金，實不合理，且被告 公司於簽約後迄今，自始未曾實際遷入系爭房屋為使用收 益，內部設備亦無任何損壞情形，被告公司亦於104 年3 月2 日當場將系爭門禁卡及鑰匙交付鍾凱詩，顯見被告公 司絕非有意拖延，拒不返還系爭門禁卡及鑰匙，以繼續享 有占用系爭房屋之不當利益，此外，原告公司實際上亦未 因此受有具體損害，故原告公司主張依系爭租約第5 條所 定照租金加5 倍計算違約金，有失公平，應予酌減等語。 （四）聲明： 1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。 2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、法官協同兩造整理本件不爭執及爭執事項，並依本院論述之 先後與妥適，調整其順序、內容如下（本院卷第111 頁背面 至第112頁、第158頁背面至第159頁） 甲、不爭執事項 （一）被告公司經由苑景公司之仲介，與原告公司於104 年1 月 29日簽立系爭租約，被告呂沛勳擔任被告公司之連帶保證 人，證人鍾凱詩為苑景公司關於本件租賃之承辦人。 （二）被告公司於簽約當日即交付2 個月押租金，但未交付104 年4 月1 日起至105 年3 月31日共12個月租金支票12張。 原告公司則於簽約當日已交付系爭門禁卡及鑰匙。 （三）原告公司以被告公司違約未交付12個月租金支票為由，依 系爭租約第14條約定，於104 年2 月11日以電子郵件發函 通知被告公司解除系爭租約並請求返還系爭門禁卡及鑰匙 。 （四）被告公司於104 年3 月2 日將系爭門禁卡及鑰匙交付予苑 景公司之鍾凱詩。原告公司委託錢裕國律師到場與被告呂 沛勳、鍾凱詩於104 年3 月2 日進行協調。 （五）原告公司代理人余松泓與被告呂沛勳、證人鍾凱詩間有被 證1 、原證2 、原證6 、原證8 之電子郵件往來。 乙、爭執事項 （一）原告公司以被告公司違約未交付12個月租金支票為由，依 系爭租約第14條約定解除契約，是否合法？兩造有無達成 原告公司應留用系爭房屋內現有辦公家具及設備之合意？ 被告公司、呂沛勳以原告公司未依約交付現有辦公家具及 設備為由，主張同時履行抗辯而拒絕交付12個月租金支票 ，是否有據？ （二）原告公司與被告公司是否於104 年3 月2 日協調時，合意 終止租賃契約？ （三）原告公司依系爭租約第5 條前段、第14條、第16條約定， 請求被告公司返還系爭門禁卡及鑰匙，是否有據？被告公 司將磁卡、鑰匙交付鍾凱詩，是否發生清償之效力？ （四）原告公司依系爭租約第5 條、第11條、第14條約定，請求 被告公司、呂沛勳連帶給付①104 年2 月12日起至104 年 7 月11日之違約金324 萬3900元，②已付仲介服務費12萬 9756元、③因本訴訟支出律師費用5 萬2800元，暨自104 年8 月12日起算之法定遲延利息，是否有據？原告公司請 求違約金是否過高，應否酌減？ 四、本院之判斷 （一）原告公司主張其與被告公司並未達成留用系爭房屋內現有 辦公家具及設備之合意一節，為被告公司否認在卷，然按 稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。民法第421 條第1 項定有明文，可 徵租賃物與租金乃租賃契約之重要要素（最高法院56年台 上字第672 號判例、69年度台上字第3405號判決可資參照 ），衡情契約當事人當會就租賃物範圍進行磋商，經查： 1.證人即仲介系爭房屋租賃之承辦人鍾凱詩到庭證述：被告 公司要承租房屋前所出具之承租意願書時，就有特別加註 要室內全部的辦公家具。在104 年1 月29日簽約之前，我 帶被告公司的老闆呂沛勳及員工前往看屋3 、4 次，系爭 房屋內有家具、辦公室設備等，當時被告公司表明除不需 要者外，其餘屋內家具、辦公室設備要一併承租。因此， 於簽約前之104 年1 月26日，我們與原告公司之代理人余 松泓以電子郵件確認一些事情，包含商業保險、租約調幅 ，辦公家具，原告公司登記問題（原告公司還是登記該址 ）等問題，余松泓表示辦公家具除了右邊的辦公家具AO可 留下外，其餘都會在過年前後撤走。左邊的AO及會議桌均 可留下。被告公司不要的餐桌椅及部分家具也會撤走。我 有以電話與余松泓解釋「OA」與「AO」，並告知「OA」在 台灣是指辦公家具，包含桌椅、隔屏等，沒有「AO」。而 與余松泓確認要留下之家具、辦公設備，就是原告公司與 被告公司承租系爭房屋約定要一併包含之家具及辦公設備 。此與104 年1 月19日余松泓跟我、被告公司的人有進去 系爭房屋，余松泓當面跟大家說願意留用的家具設備、辦 公設備範圍相同，而系爭租約第19條所稱之家具，就是原 先與余松泓確認的範圍等語明確（本院卷第152 至154 、 157 頁）等語明確。 2.參照證人提出與原告公司代理人余松泓間往來之電子郵件 以及被告公司所提之電子郵件（本院卷第161 至187 、50 頁），其中，於簽約前之104 年1 月26日（本院卷第186 至187 頁），證人鍾凱詩確已先將租賃合約書之內容、簽 約時間等與余松泓確認，余松泓針對簽約時間、租約所稱 商業保險之金額、租金及租金調整、辦公室家具留用及清 單、公司登記等情，有特別回覆說明，關於鍾凱詩詢問「 3.室內辦公家具部分有那些要留？我在幫您做清單，左邊 會先動工，動工前要請貴公司先把不留的部分先撤走，時 間很緊湊. . . 」一節，余松泓明確表示「原則上，右邊 的辦公家具除AO可留下外，其餘的都會在過年前後撤走。 左邊的AO及會議室桌椅均可留下，康博指明不要，在老總 辦公室的那套（類似）餐桌以及另二間辦公室的部分辦公 家具也會同時撤走，我們可在1/29簽約後當場確認。」等 語，由前開電子郵件一再針對系爭房屋內辦公家具、設備 之留用範圍、製作清單、撤走時間進行確認，可徵證人鍾 凱詩證稱原告公司與被告公司於簽約前確已合意承租範圍 包含系爭房屋內之部分辦公家具、設備等語無訛。 3.斟之系爭租約第19條尚約定「在租約期滿或提前解約、退 租時，甲方（即原告公司）留在室內供乙方（即被告公司 ）免費使用的家具除甲方以書面表列欲留用的部分外，乙 方需負責搬離、清除，並承擔相關處理費用。」（本院卷 第13頁），即針對原告公司出租時同意交付被告公司使用 之家具、辦公設備，於解約、退租時，應如何處置之約定 ，益證被告公司抗辯雙方所達成承租系爭房屋之範圍包含 104 年1 月26日電子郵件中，經余松泓確認之屋內現有辦 公家具、設備等情，應屬可採。 （二）次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之 狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主 給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目 的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態 者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權， 拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償 ，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法 院98年度台上字第222 號、99年度台上字第526 號、97年 度台上字第2307號判決要旨參照）。 1.據證人鍾凱詩證稱：簽約當時系爭房屋內部還有原告公司 許多私人物品（含要撤走的辦公設備、家具、儀器等）， 一時之間，無法表列，所以余松泓在電子郵件上說在104 年1 月29日簽約後再處理，但簽約後，我及余松泓、被告 公司的人一起回到系爭房屋，余松泓當場確認那些東西要 撤走，那些要留下。余松泓要將右邊所有的東西（包含所 有辦公家具）都撤走，與一開始的電子郵件不同。余松泓 當場說104 年1 月26日所說的AO指的是屏風，非指辦公家 具。當時大家都錯愕，被告公司的總經理在場，仍要求余 松泓留用辦公家具，至少要留一些東西下來，不能全部遷 走。被告公司因招待日本客人先行離開。余松泓就跟我說 要遷走的日期，我有要求寫下清單，因為余松泓中文不是 很好，他搬的時候，我可以在現場協助寫下留用清單，他 說等到要搬的時候再說，因為他現在不曉得要搬什麼。我 有詢問余松泓清單的事情，他說他內湖辦公室在裝修，還 不知什麼東西要搬過去等語明確（本院卷第153 至154 頁 ），顯見原告公司之代理人余松泓於簽約後，陳明欲留用 供被告公司使用之屋內現有辦公家具、設備之範圍，與簽 約前雙方合意內容即余松泓於104 年1 月26日電子郵件確 認內容明顯出入。 2.依證人鍾凱詩證稱：「（問：當初被告公司要承租該系爭 房屋，有無說如果屋內的辦公設備留下，有助於他的裝修 ，及公司營運使用？）有。當初被告公司出具承租意願書 時，就有特別加註要室內全部的辦公家具。」、「（問： 一坪租金550 元，是否經過兩造磋商？）被告公司出價一 坪500 元包含所有家具，原告公司為一坪600 ，550 元一 坪為兩造磋商結果。104 年1 月19日我是帶余松泓到被告 公司當面三方磋商得到550 元一坪含有家具。被告公司當 時就有表明這價錢包含全部家具。」等語明確（本院卷第 152 、155 頁），可證承租範圍是否包含系爭房屋內現有 辦公家具、設備，涉及承租範圍、租金計算及承租目的等 租賃契約成立之重要要素，本院考量證人鍾凱詩係兩造公 司合意租賃系爭房屋之實際承辦人，對於兩造公司簽約前 之條件磋商、看屋、契約擬定、簽約、履約及解約等過程 均有實際參與，對於本件租賃整起過程、細節知之甚詳， 且已收受仲介服務費，並提出往來電子郵件以為佐證，是 以，證人鍾凱詩當無偏頗、迴護任何一方之必要而堪採信 。是以，原告公司與被告公司既已合意承租範圍包含原告 公司屋內現有部分辦公家具、設備，則依前開說明，原告 公司即負有交付合於所約定使用收益之租賃物予承租人之 主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用 目的，即與債之本旨不符，承租人自主張同時履行抗辯權 ，拒絕租金之支付至明。 3.承上，原告公司雖於簽約時已交付系爭房屋之系爭門禁卡 與鑰匙予被告公司，但因原告公司尚未正式搬遷，系爭房 屋內均係原告公司之私人物品、應留用及需撤走之辦公家 具、設備等，被告公司無法遷入使用，有證人鍾凱詩之證 述以及余松泓通知被告公司、鍾凱詩稱預定2 月底或3 月 初才能搬遷之電子郵件在卷可按（本院卷第153 頁背面、 第50頁）。佐以原告公司之代理人余松泓於簽約後表明欲 留用之辦公家具、設備範圍，明顯不合於雙方合意約定之 承租範圍，換言之，被告公司固然已取得系爭門禁卡及鑰 匙，但顯非受領合於約定使用之租賃物，至為酌然，依前 開說明，被告公司行使同時履行抗辯，拒絕交付12個月租 金支票，即難認有何違反系爭租約第3 條約定。 （三）況按因契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其 給付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為 ，致不能完成，並不能因而免除給付之義務。嗣後向他方 請求給付時，他方仍得為同時履行之抗辯，如自己未再提 出給付，他方以此拒絕履行，不能令負違約責任（最高法 院71年台上字第82號判例要旨參照）。經查： 1.依系爭租約第2 條約定，雙方合意租賃期間為3 年另加60 天免租期，參以原告公司於簽約當時尚未搬遷，可證簽約 之翌日起60天內，應係前開約定之免租金期間。又依證人 鍾凱詩證稱：簽約當時，被告公司依約本應交付12個月租 金支票，但因被告公司是新加坡公司的子公司希望用匯款 ，原告公司則希望用支票，故原告公司同意被告公司兩個 星期之後在交付支票，嗣因簽約前、後家具數量有改變以 及後來有談到要解約，方未交付支票等語（本院卷第155 頁），可徵雙方於簽約時業已達成被告公司緩期交付12個 租金支票之合意，因此，原告公司一再主張被告公司未於 簽約當時交付12個月租金支票違反約定云云，亦非可採。 2.原告公司依系爭租約負有先交付合於約定使用之租賃物（ 即含有合意留用之現有辦公家具、設備），原告公司既未 先依約交付，依前開說明，被告公司行使同時履行抗辯， 拒絕交付12個月租金支票，於法亦屬有據。 五、綜上所述，原告公司於104 年2 月11日以被告公司未依約交 付12個月租金支票為由，依系爭租約第14條約定行使契約解 除權，顯屬無據，則原告公司主張解除契約後，依系爭租約 第5 條前段、第14條、第16條約定請求被告公司返還系爭門 禁卡及鑰匙，以及依系爭租約第5 條、第11條、第14條約定 請求被告公司、呂沛勳應連帶給付自104 年2 月12日起至同 年7 月11日止，合計租金加5 倍之違約金為324 萬3900元、 已支付之仲介服務費12萬9756元及委任律師提起本訴所支出 費用5 萬2800元，合計342 萬6456元及自104 年8 月12日起 算之法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁 回，所為假執行之聲請即屬無據，應併予駁回。 六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要 ，併予敘明。 七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定， 判決如主文。 中 華 民 國 104 年 11 月 4 日 民事第一庭 法 官 黃欣怡 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 104 年 11 月 11 日 書記官 劉雅萍