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臺灣士林地方法院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　104年度重訴字第487號 原　　　告　常殷建設股份有限公司 法定代理人　陳旭隆 訴訟代理人　陳暉鵬 　　　　　　林梅玉律師 上　一　人 複 代理 人　張瑞玲 被　　　告　王蕙娥 訴訟代理人　宋皇佑律師 上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國107 年11月14日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹仟陸佰捌拾陸萬陸仟貳佰捌拾玖元，其 中壹仟參佰柒拾玖萬捌仟肆佰捌拾元自民國一百零四年八月二十 二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及其中貳 佰肆拾玖萬元自民國一百零四年八月二十二日起至清償日止，按 週年利率百分之一點九七四計算之利息；暨其中參拾柒萬貳仟元 自民國一百零五年三月二十三日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息；再其中貳拾萬伍仟捌佰零玖元自民國一百零六 年三月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。 本判決第一項，於原告以新臺幣伍佰陸拾貳萬貳仟元為被告供擔 保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟陸佰捌拾陸萬陸仟貳佰 捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明及不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而 補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加 ，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款、第 256 條分別定有明文。查本件原告於民國104 年10月27日起 訴時訴之聲明第1 項為：「被告應給付原告新臺幣（下同） 1,776 萬2,513 元及自104 年8 月22日起至清償日止按年息 百分之5 計算之利息」第3 項為：「被告應返還原告如起訴 附表㈡所示支票正本6 紙」；嗣減縮訴之聲明第1 項為：「 被告應給付原告1,752 萬2,900 元及自104 年8 月22日起至 清償日止按年息百分之5 計算之利息」更正訴之聲明第3 項 為：「被告應給付原告37萬2,000 及自105 年3 月23日起至 清償日止按年息百分之5 計算之利息」；復追加訴之聲明第 4 項為：「被告應給付原告1,000 萬元及自106 年7 月1 日 起至清償日止按年息百分之5 計算之利息」再更正訴之聲明 為：「（第1 項）被告應給付原告1,731 萬7,091 元及自10 4 年8 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 （第2 項）被告應給付原告20萬5,809 元及自106 年3 月11 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（第3 項） 被告應給付原告329 萬元及自104 年8 月22日起至清償日止 ，按年息百分之1.974 計算之利息。（第4 項）被告應給付 原告37萬2,000 元及自105 年3 月23日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息。（第5 項）被告應給付原告1, 000 萬元及自106 年7 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息。」；嗣再追加備位訴之聲明為：「（第1 項）原 告應於被告給付原告954萬5,625元及自104年8月22日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息同時，將如附表1 編號 4 所示房地所有權移轉登記予被告。（第2 項）被告應給付 原告777 萬1,466 元及自104 年8 月22日起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息。（第3 項）被告應給付原告20萬 5,809 元及自106 年3 月11日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息。（第4 項）被告應給付原告329 萬元及自10 4 年8 月22日起至清償日止，按年息百分之1.97 4計算之利 息。（第5項）被告應給付原告37萬2,000元及自105年3月23 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（第6項）被 告應給付原告1,000萬元及自106年7月1日起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息。」（見本院卷一第6頁至第7頁、 第256頁；本院卷三第5頁、第203頁；本院卷四第185頁；本 院卷五第55頁、第226頁、第323頁至第324 頁）。經核，原 告前開所為，係減縮、更正及追加訴之聲明，依前揭規定尚 無不合，自應准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠兩造於100 年2 月19日簽訂合建契約書（下稱系爭契約）， 由被告提供其所有坐落於臺北市○○區○○段○○段0000 0000地號土地，面積合計163平方公尺，交由原告併同其他 合建地主土地即同段790、791、792、795、796、797、798 、799、800、801、802、803、804、805、806、807、 808、809、810、811地號土地而合併為同小段790地號土地 （下稱系爭土地）以共同合建規劃興建大樓（下稱系爭大樓 ），並依系爭契約約定由兩造各自負擔相關費用及分配房地 。嗣原告依約興建完系爭大樓，並於104年7月13日將被告選 定應分配取得如附表1除編號4外之6戶建物，以被告為所有 權人辦妥所有權第1次登記，而被告應給付原告如附表2編號 1所示之分房找補款954萬5, 625元，且被告已於100年2月19 日、102年8月7日分別收受原告所簽發如附表4所示面額164 萬、165萬元之保證金支票並經兌現，被告即應於結構體完 成時及完成點交暨交付權狀完成後返還保證金計329萬元並 均按6大行庫加權平均計算之房屋貸款利率即年息百分之 1.974計算遲延利息。又原告已於履約過程中代被告墊付應 負擔如附表2編號2、3所示之費用41萬528元及稅金372萬787 元；且原告依系爭契約約定已預先交付每月6萬2,000元之租 金補貼款計40個月予被告，惟系爭大樓於103年10月至同年 11月間竣工後，因被告未配合申請使用執照，致系爭大樓申 請使用執照、辦理所有權第一次登記及交屋點交予各合建地 主之合建應分配取得房屋時間遲延至104年8月1日才辦理， 故被告應返還如附表2編號4溢領之同年5月至同年10月租金 補貼款37萬2,000元，並退還如附表5所示同年11月至105年4 月租金補貼款37萬2,000元，並給付原告因此受有如附表2編 號5增加給付予其他合建地主遲延期間之房屋租金補貼損害 86萬9, 757元及編號6增加銀行貸款利息支出損害239萬 8,394元。再因被告迄今仍未與原告進行找補，致被告所選 認如附表1編號4之5樓A2建物仍登記在原告名義下尚未辦理 所有權之移轉登記，而由原告墊付如附表3所示被告應繳納5 樓A2建物之10 4年及105年地價稅、房屋稅計20萬5,809元。 另因被告遲延給付致原告無法於101年7月11日取得建築執照 時，即在101年至103年間房屋市場熱銷期間，以當時房屋銷 售市場之合理價格預售房屋，而不得已迨至104年5月22日始 領得使用執照並於辦理接水、電及建物所有權第1次登記後 以新建成屋出售，然房屋市場價格已於104年後急遽下跌致 原告失去依通常情形、或依已定之計劃，於101年至103年間 得以當時房屋銷售市場之合理價格可得預期之利益，是被告 應賠償原告如附表5所示1,000萬元等語。 ㈡並為先位聲明：⒈被告應給付原告1,731 萬7,091 元及自10 4 年8 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ⒉被告應給付原告20萬5,809 元及自106 年3 月11日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒊被告應給付原告32 9 萬元及自104 年8 月22日起至清償日止，按年息百分之1. 974 計算之利息。⒋被告應給付原告37萬2,000 元及自105 年3 月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒌ 被告應給付原告1,000 萬元及自106 年7 月1 日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息。⒍願供擔保，請准宣告假 執行。 二、被告則以： ㈠被告雖就原告所提出之系爭大樓參考價及合建分屋價值參考 價暨分得車屋價值等文件簽名，係因原告謊稱無被告之簽名 房子就沒有辦法出售，於合建分屋價值參考表上亦記載若被 告「小坪數換大坪數」，被告應再給付原告找補款886 萬元 等語，被告方同意而於102 年5 月25日在前2 文件上簽名， 足證被告從未同意該參考價，上開簽名係係遭原告詐欺所為 ，爰依民法第92條撤銷所為意思表示；且原告亦未提出關於 系爭大樓參考價及合建分屋價值參考價暨分得車屋價值等文 件上所載之各項數據之計算方式與依據，自難認其各項數據 為真實，而原告將車道旁之1 樓A8、A9及上方2 樓A5即如附 表1 編號1 、2 、3 所示建物分配給被告，價值至少減少50 0萬元。復僅憑原告所提出之101年7月20日○○地政士事務 所服務收費明細表暨臺北市地政規費及其他收入收據、臺北 市建築管理工程處罰金罰鍰及怠金繳款書、臺北市政府環境 保護局衛生稽查大隊罰鍰繳款單等件，並無法證明拆除之建 物是否為被告所有之建物，且104年7月22日拾慶地政士事務 所服務收費明細表與所附暨臺北市地政規費及其他收入收據 金額不符，且被告並未入住如附表1所示分配建物，原告不 得請求瓦斯裝置費33萬2,920元。而原告就被告依系爭契約 應負擔移轉時之土地增值稅及印花稅之舉證尚不足以證明係 被告所應負擔之數額。又被告係受原告詐欺而原告未解決究 竟被告所分得之房地價值有無符合契約所定按比例計算之總 價值前，對被告提起申請使用執照、辦理所有權第1次登記 等訴訟，被告於該案一審終結後提起上訴自係保護自身權益 之舉而無可歸責性，原告請求返還溢領之租金及對其他地主 於104年5月至同年7月間之房屋補貼款自無理由。再原告所 提出彰化銀行之放款利息收據不足證明係可歸責於被告所增 加之支出。 ㈡原告違反系爭契約第2 條第6 項：「建造執照之起造人名義 ，暫由乙方為起造人，待簽訂分屋協議書後10日內，由雙方 各就分配取得房屋部分，辦理起造人變更。」未將附表1 編 號4 之5 樓A2變更起造人為被告；第3 條第1 項第1 款：「 依『甲方土地』所能興建之容積占『合建基地』所能興建容 積之比例，乘上『合建大樓』全部地上建物面積（以地政機 關登記為準），再乘上百分之五十六，即為甲方可獲分得之 地上建物面積（包含主建物面積、附屬建物面積及共同使用 面積，但不含地下車位所應配置之共同使用面積），其餘百 分之四十四第上建物面積歸乙方分取。甲方並應與其他合建 之土地所有權人，共同自地上第一層向上分取地上建物面積 ，乙方則自頂樓向下分取地上建物面積。」原告未使被告取 得總建物之百分之56；第4 條第3 項：「因應本專案信託開 發，乙方如有貸款之需要，乙方應自行向貸款銀行辦理受信 並取得資金，甲方不同意以所持有之土地擔保設定。」原告 以被告原有土地向銀行辦理貸款；第15條第1 項：「地下室 開挖以法規容許之標準開挖，面積以配合地形及符合建築法 規之設計全部開挖為原則，惟如受限於地形未能符合法規所 規定規劃地下停車位，則雙方同意以最利於雙方之條件，將 停車位改為停車塔或機械停車之方式。」原告於無受限於地 形未能符合法規所規定規劃地下停車位之例外情事下，即擅 自以停車塔方式取代開挖地下室停車位；第15條第7 項：「 電梯使用品牌指定三菱，冷氣使用品牌為日立。」原告電梯 使用永大品牌；是被告得依系爭契約第11條第4 項：「因可 歸責乙方之事由致不履行或不能履行本契約之約定時，乙方 除將已付甲方之保證金由甲方沒收外，並對甲方因為能履約 所生之一切損失，負責賠償，已施工之工程及地上物無條件 由甲方沒收。惟其原因係由本案『合建基地』其他地主造成 者，則不在此限」。是以被告即得以沒收保證金及請求原告 賠償因停車位改以停車塔方式興建而降低成本致提升被告所 應分配之分屋價值與原告原提出之合建分屋價值差額為5,78 1 萬6,000 元和原告尚未過戶附表1 編號4 之5 樓A2暨停車 位價值3,518 萬元，合計9,299 萬6,000 元，且應由被告無 條件沒收已施工之工程及地上物等語，資為抗辯。 ㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 三、本院之判斷： 兩造不爭執之事實（見本院卷一第273 頁，並依判決格式修 正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）如附表7 所示 。復原告主張依系爭契約、民法第546 條、第176 條、第17 9 條、第227 條、第231 條第1 項、第216 條等法律關係， 請求被告應給付原告如附表2 至6 所示各項金額，但為被告 所否認，並以前揭情詞置辯。是原告前開主張，有無理由？ 茲分述本院得心證之理由如下： ㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決 要旨參照）。但如契約文字已表示當事人之真意，無須別事 探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約 定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反 誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常 情」適用之餘地（最高法院17年上第1118號判例、同院97年 度台上字第1676號判決要旨參照）。 ㈡關於原告主張被告應給付房屋找補款部分： ⒈按系爭契約第3 條第4 項第1 款、第4 款約定：「⒈房屋 部分：甲方選擇房屋單位之位置，係以甲方所提供土地、 房屋與他人提供土地、房屋之相關位置而定，甲方自地上 第一層向上分取，依本條第一項第1 款甲方所分配之比例 ，就每層應分配比例乘以該層房屋定價，計算應分配之總 額，為甲方應分配之房屋總價值，甲方就其可分配之房屋 總價值選取房屋，多退少補。…⒋前第1 款之房屋定價， 由乙方依當時之市場價格，提供甲方及其他合建地主參考 ，再由各合建地主表決共同訂定。」同條第5 項：「甲方 於合建大樓完工並取得房屋所有權狀時，如房屋權狀面積 與分屋協議書約定之面積有誤差時，除車位面積互不找補 外，其餘面積誤差按前項第4 款之房屋定價計算金額找補 。」同條第6 項：「前開房屋車位找補金額，應於合建大 樓交屋時完成找補。」（見本院卷一第30頁、第31頁）。 查原告所提出如附表2 備註1 所示之延平長安參考價及被 告所分配附表1 編號1 至7 等7 戶之延平長安地主分屋登 記情形表、王蕙娥合建分屋價值暨分得車屋價值表，業經 被告於102 年5 月25日簽名在案（見本院卷一第49頁、第 39頁、第50頁）。惟被告主張當時有地政士○○陪同到場 ，伊係受詐欺而為，而以前揭情詞置辯。然按被詐欺而為 意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤 銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此 項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參 照）。證人○○到庭證稱其不知悉被告選戶過程，亦不知 悉以小坪數換大坪數及被告於延平長安參考價、王蕙娥合 建分屋價值暨分得車屋價值簽名等情事，但其有依照被告 所提條件、原告原本提出之合建契約而重新擬定合建契約 內容即系爭契約，並經兩造協商討論同意後才簽訂等語（ 見本院卷三第154頁反面、第155頁正反面、第157頁正面 ；本院卷一第27頁至第38頁），依證人所證，系爭契約確 係經兩造討論同意後簽訂，並無被告所稱之詐欺情事；況 系爭契約係經兩造協商而於考慮各種成本、利益與風險後 ，始同意系爭契約所約定之內容並予簽訂，核與契約自由 原則無違，兩造自應遵守系爭契約之約定，而被告亦未提 出訂約過程中，原告有何施以詐術之行為致被告陷於錯誤 ，是以難據以認定被告此部分抗辯為真，而得撤銷其所如 附表1編號1至7等7戶之意思表示。是以被告雖抗辯原告未 提出關於系爭大樓參考價及合建分屋價值參考價暨分得車 屋價值等文件上所載之各項數據之計算方式與依據，而原 告亦以準備書狀㈤陳述上開各項數據之計算方式及依據（ 見本院卷四第186頁至第191頁），均無另行審酌之必要。 ⒉再依系爭契約第2 條第7 項約定：「乙方負責本建築工程 之完成，中途不得藉故建材工資上漲或其它任何理由提出 主張。甲方亦不得以房價或地價上漲，或其它理由要求增 加分配或任何補貼。」第3 條第1 項第1 款：「依『甲方 土地』所能興建之容積占『合建基地』所能興建容積比例 ，乘上『合建大樓』全部地上建物面積（以政機關登記為 準），再乘上百分之五十六，即為甲方可獲分得之地上建 物面積（包含主建物面積、附屬建物面積及共同使用面積 …），其餘百分之四十四地上建物面積歸乙方分取…」同 條項第2 款：「附屬建物面積即包括陽台、雨遮等面積， 併隨登記在建照上有配置附屬建物之房屋產權內。…選分 屋以整戶為原則，若有坪差依本約第3 條第4 項為找補依 據」同條第4 項選屋及找補：「房屋及車位之選定及找補 以整戶及完整車位為原則。⒈房屋部分：甲方選擇房屋單 位之位置，係以甲方所提供土地、房屋與他人提供土地、 房屋之相關位置而定，甲方自地上第一層向上分取，依本 條第1 項第1 款甲方所分配之比例，就每層應分配之比例 乘以該層房屋定價，計算應分配之總額，為甲方應分配之 房屋總價值，甲方就其可分配之房屋總價值選取房屋，多 退少補。…⒋前第1 款之房屋定價，由乙方依當時之市場 價格，提供甲方及其他合建地主參考，再由各合建地主表 決共同訂定。」同條第5 項：「甲方於合建大樓完工並取 得房屋所有權狀時，如房屋權狀面積與分屋協議書約定之 面積有誤差時，除車位面積互不找補外，其餘面積誤差按 前項第4 款之房屋定價計算金額找補」同條第6 項：「前 開房屋車位找補金額，應於『合建大樓』交屋時完成找補 。」第15條第10項：「本約第2 條第2 項選屋與第3 條第 4 項第5 款有抵觸時，則以第3 條第4 項第5 款為主」（ 見本院卷一第29頁至第31頁、第37頁），是以被告選屋須 以整戶為原則，所選面積自難期待完全相符，而其計算係 以經合建地主同意當時價格算定總價比例且同樓層並無差 價據為找補之依據，非以面積比例為依據。再依「王蕙娥 合建分屋價值暨分得車屋價值」所載：「甲方分得之坪數 以地政機關產權登記完竣之全棟總面積為準並依合建契約 甲方應分得之分屋比例計算之。乙方應提供分屋時之全棟 房屋總面積表及房屋完工後第一次總登之全棟面積表，供 甲方核對計算，雙方並依分屋時約定之樓層參考價計算找 補價差。」（見本院卷一第50頁）。綜上所查，被告抗辯 係受原告詐欺而同意系爭大樓之參考價值及選定如附表編 號1 至7 等7 戶，並因受有實際價值損害而主張抵銷等， 應屬無據，而原告依上揭約定為如附表2 備註1 所示計算 方式而主張被告應給付原告如附表1 編號1 至7 等被告所 分配之7 戶如附表2 編號1 所示之找補款計954 萬5,625 元，核屬有據，應予准許。 ㈢關於原告主張被告應給付代墊之建物擅自拆除罰鍰、建物滅 失規費，及其他相關費用部分： ⒈依系爭契約第5 條第3 項：「乙方同意甲方騰空地上物並 點交房地予乙方時，補貼搬搬遷費用…」第6 條第1 項： 「甲方應於乙方通知騰空搬遷之期限內完成搬遷，完成搬 遷後殘存之地上物及室內物品均視同廢棄物處理。…」第 8 條第1 項：「『合建基地』之舊有房屋拆除滅失應於開 工前由乙方辦理；…」，是認被告於原有土地上之建物確 應自行搬遷拆除等情無誤。且被告於點交原有土地予原告 時，其上之建物業經拆除滅失，此有現場照片3 張可參（ 見本院卷二第159 頁至第160 頁）。惟建築法第25條第1 項前段規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局） 主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使 用或拆除。」，而土地上之建物因未依上開規定申請拆除 執照，致原告遭臺北市建築管理工程處及臺北市政府環境 保護局衛生稽查大隊各以擅自拆除處罰鍰3萬元及6,000元 ，有臺北市建築管理工程處罰金罰鍰及怠金繳款書、本北 市政府環境保護局衛生稽查大隊之繳款單可佐（見本院卷 一第54頁至第55頁），而依兩造之之約定，被告既負有自 行拆除之義務，而被告亦未舉證非由其所自行拆除，是以 就此部分之費用自應由被告負擔。而原告以當時係被告與 訴外人即臺北市○○區○○○路○段○○號○家均有此情形 乃主張由被告負擔2分之1即如附表2編號2之⑴所示擅自拆 除罰鍰計為1萬8,000元，尚屬合理，應予准許。 ⒉依系爭契約第8 條第1 項約定：「『合建基地』之舊有房 屋拆除滅失應於開工前由乙方辦理；…」是關於原告委任 拾慶地政士事務所辦理被告原有土地上建物滅失登記（含 測量）2,000 元、登記規費400 元、謄本規費60元（40元 ＋20元）計2,460 元（見本院卷一第53頁至第54頁），應 由原告負擔，原告就此部分請求被告給付如附表2編號2之 ⑴所示建物滅失規費2,460元，即無理由。 ⒊依系爭契約第8 條第6 項：「產權移轉登記所需之複丈費 、登記費、印花稅、代書費，各項規費、瓦斯設計裝置費 等，由甲乙雙方依所取得之土地及房屋部份各自負擔；… 」同條第8 項：「雙方各自取得之土地、房屋之登記代書 費及規費由甲、乙雙方各自負擔。」則原告請求被告給付 其所代墊委任拾慶地政士事務所辦理附表1 編號1 、2 、 3 、5 、6 、7 等6 戶如附表2 編號2 之⑵建物第1 次測 量、第1 次登記、房屋設籍等服務費3 萬6,000 元暨測量 、登記規費、書狀費代納稅費2萬1,148元計5萬7,148元（ 見本院卷一第57頁至第59頁），及大台北區瓦斯股份有限 公司裝置工程暨安全設備費用347萬8,631元、估價設計費 6,000 元、管線套繪工本費400元，合計348萬5, 031元， 由60戶均分，每戶分擔5萬8,084 元（計算式：3,485,031 元÷60戶＝58,084元，元以下四捨五入，下同）暨每戶警 報器8,500元，合計每戶瓦斯裝置費用為6萬6,584 元（計 算式：58,084元＋8,500元＝66,584 元），故就被告所分 配5戶之瓦斯裝置費用計為33萬2,920元（計算式：66,584 元×5＝332,920元）（見本院卷一第60頁至第61頁；本院 卷三第262頁至第267頁），核屬有據，應予准許。 ㈣關於原告主張被告應給付土地增值稅、印花稅部分： 依系爭契約第8 條第2 項：「土地增值稅：產權移轉時所需 繳納之增值稅，甲乙雙方同意按當期土地公告現值申報土地 增值稅。且甲方同意合建契約簽訂前所產生之土地增值稅由 甲方負擔，合建契約簽訂後至土地過戶至乙方名義前，乙方 負擔甲方依約應移轉與乙方之土地增值稅（即依主管稅捐機 關所核定應繳納之土地增值稅額，扣除簽約時甲方應繳納之 差額），以做為房地互易之土地價差補貼款。」同條第3 項 ：「地價稅：於甲方將土地騰空點交予乙方前所生之地價稅 ，由甲方負擔，騰空點交房地後至乙方通知甲方交屋時之地 價稅，由甲乙雙方按分配比例各自負擔。…」。查系爭土地 增值稅合計為487 萬5,049 元，業經原告於104 年6 月8 日 繳納完畢，有（判決移轉）臺北市稅捐稽徵處（大同分處） 土地增值稅繳款書2 紙可稽（見本院卷一第63頁），原告據 此以被告應移轉予原告之權利範圍1 萬分之666 ，並以系爭 契約簽訂日即100 年2 月19日為合建分擔劃分日，扣除原告 應負擔之土地增值稅119 萬4,242 元、地價稅11萬1,965 元 ，計算如附表2編號3之⑴所示被告應負擔之增值稅為356 萬 8,842元（見本院卷一第62 頁），併有土地合併改算地價原 則、合建契約日現值加權平均分算表在卷可稽（見本院卷三 第23頁至第26頁、第27頁），應屬有據。再原告主張依加值 型及非加值型營業稅法施行細則第18條、第25條、財政部75 年3月1日台財稅第0000000號函、78年12月14日台財稅第000 000000號函、黃富村及賴平和編著「營建稅務、蘋果日報10 3年1月18日報導臺北市營建成本每坪15至20萬報導資料（本 院卷三第28頁、第29頁、第30頁、第35頁至第36頁），就此 計算原告已登記予被告分配如附表1編號1、2、3、5、6、7 等6戶以「建築成本每坪15萬元」計算交換價值為3,740萬4, 563元，並加計6 個停車位交換價值為58萬1,765元，合計為 3,798萬6,328元，而常殷品天廈物物交換計算表（見本院卷 三第34頁）上「合建應分得房屋＋車位價值」欄金額為3,74 0萬4,563加計58萬1,765等於3,798萬6,328 元，與其所開立 104年5月22日房屋款（物物交換）金額3,988萬5,642元發票 （見本院卷三第37頁）未稅金額3,798萬6,326元（計算式： 39,885,642元÷1.05＝37,986,326元；原告負擔營業稅部分 ：37,986,326元×0.05＝1,899,316 元；被告負擔印花稅： 37,986,326元×0.004＝151,945元），差額2元應是加總時 加總錯誤所致，故本件合建房屋互易之價值以該發票未稅金 額為準而依稅法規定為3,798萬6,326元（含稅為3,988萬5,6 42元），被告依法應繳交之印花稅為15萬1,945 元（計算式 ：不含營業稅之房屋價值37,986,326元×0.004＝151,945元 ），並有原告已代被告繳納之印花稅單據在卷可查（見本院 卷五第61頁至第69頁），是原告請求被告給付如附表2編號3 之⑵所示其已代被告墊付之印花稅151,945 元，核屬有據， 應予准許。 ㈤關於原告主張被告應返還租金補貼款及原告應賠償對其他地 主之租金補貼及所增加之銀行利息支出、地價稅、房屋稅部 分： 依系爭契約第5 條第2 項約定：「乙方同意每月補貼新台幣 62,000元整給予甲方作為『合建大樓』完工交屋前甲方之房 屋款，自甲方騰空地上物並點交房地予乙方之日起，先行以 40個月計算，交屋時多退少補，一次開立支票交付予甲方。 」原告並已預先交付40個月租金補貼予被告並經被告全部兌 現，有原告所開立之支票及支票兌付單為證（見本院卷一第 70頁至第108 頁、第258 頁至第262 頁、第267 頁）。原告 固以上揭情詞主張被告應返還如附表2 編號4 、5 、6 之金 錢。然查，被告係因於履約過程中不瞭解系爭大樓規劃，而 主張如附表1 編號1 至3 等3 戶位置減損其市價、原告未經 其同意盜刻其印章辦理變更起造人、受原告詐欺表示無被告 簽名即無法銷售系爭大樓其他戶別而於文件簽名及原告違反 系爭契約約定而為使用指定電梯、磁磚並私自以其土地所有 權狀向華南商業銀行股份有限公司借款、辦理信託，且未按 月給付伊6 萬2,000 元之補貼款、搬遷費5 萬元與簽約金16 4 萬元等情，乃拒絕繼續履約，雖經本院以103 年度重訴字 第397 號判決被告敗訴確定（見本院卷一第109頁至第134頁 ），惟姑不論被告抗辯有無理由，但被告係因履約過程中產 生疑慮而為保障自身權利乃拒絕繼續履約，是難認被告係無 故拒絕履約而具有可歸責事由，惟依系爭契約第6條第3項約 定：「乙方應於使用執照核准後三個月內完成水電、瓦斯接 通及中庭綠化景觀等公共設施，及以書面通知甲方前來驗屋 及辦理交屋手續。甲方於接到驗交屋通知單起一週內，需與 乙方辦理室內專有部分之驗交屋手續，並於交屋時結清相關 款項及其他應付之一切稅費。逾期驗交屋視同乙方交屋完成 ，相關責任由甲方自行負擔，但乙方未盡善良管理人之責任 時不在此限。…」，原告既已於104年7月21日以台北北門郵 局營收股存證號碼○○號存證信函催告被告於同年月22日送 達被告時起30日內受領合建分配之房地並辦理交屋手續（見 本院卷一第156頁至第163頁），被告自應於同年8月21日前 與原告辦理交屋點交程序，被告逾期未辦理即視為原告於同 年8月已完成形式上之交屋程序，被告要無繼續領取租金補 貼款之權利，而依系爭契約第5條第2項約定，租金補貼款係 以月為計算單位，故被告應返還原告自同年9月起至同年10 月止計2個月租金補貼款12萬4,000元及自同年11月起至105 年4月止計6個月之租金補貼款37萬2,000元。另原告亦無法 舉證若無被告遲延之情事，原告即得於104年5月22日前領取 使用執照（見本院卷一第164頁至第166頁）並完成各合建地 主所分配建物之交屋點交事宜及無庸支付104年5月6日起至 同年8月6日止之銀行借款利息，是原告主張被告應賠償其如 附表2編號5所示對其他合建地主之租金補貼86萬9,757元及 附表2編號6之銀行利息支出239萬8,394元，均屬無據，應予 駁回。 ㈥關於原告主張被告應給付代墊之地價稅、房屋稅部分： 依系爭契約第6 條第3 項約定外，系爭契約第8 條第9 項約 定：「自交屋日起，所產生之房屋稅、水電費及大樓之管理 費用等，由甲乙雙方依所取得之房屋部份各自負擔。」，原 告主張其已代墊附表1 編號4 之5 樓A2之房屋稅、地價稅等 情，有臺北市稅捐稽徵處104 年暨105 年地價稅、房屋稅繳 款書可據（見本院卷二第172 頁至第175 頁），是以其所代 墊附表1 編號4 之5 樓A2如附表3 所示之104 年地價稅2 萬 1,149元、房屋稅1萬2,043元及105年地價稅3萬1,201元、房 屋稅14萬1,416元，合計20萬5,809元（計算式如附表3備註1 所示），核屬有據，應予准許。 ㈦原告主張被告應返還保證金部分： ⒈依系爭契約第5 條第1 項：「乙方為示信守合建房屋，願 交付甲方履約保證金每坪新台幣拾萬元整，其交付及退還 保證金之約定如下：⒈乙方保證金支付時間：第一期：簽 約時，支付保證金新台幣壹佰陸拾肆萬元整。第二期：建 造執照核發時，支付保證金新台幣壹佰陸拾肆萬元整。第 三期：甲方交地時，支付保證金新台幣壹佰陸拾伍萬元整 。⒉甲方保證金返還時間：第一期：於地下室完成時，無 息返還新台幣壹佰陸拾肆萬元整。第二期：於結構體完成 時，無息返還新台幣壹佰肆拾陸萬元整。第三期：完成點 交程序及交付權狀時，無息返還新台幣壹佰陸拾伍萬元整 。⒊甲方應於接獲乙方通知後十四日內將上述保證金無息 返還乙方。若有遲延，每逾一日加計以金融機構六大行庫 （台銀、一銀、華銀、彰銀、土銀及合庫）加權平均計算 之房屋貸款利率計算補貼乙方。」而被告已於100 年2 月 19日、102 年8 月7 日分別收受原告所簽發面額164 萬、 165 萬元之保證金支票2 紙並均經兌現（見本院卷一第64 頁至第67頁；本院卷二第156 頁至第157 頁），依上開約 定，被告即應分別於系爭合建大樓地下室完成時、103 年 1 月17日結構體完成日（見本院卷一第69頁）及完成被告 分配如附表1 編號1 至7 等7 戶之點交程序暨交付權狀後 ，待接獲原告通知而於14日內返還保證金，被告若未依約 履行，即應另依爭契約第5 條第1 項第3 款約定加計遲延 利息。又依系爭契約第6 條第3 項：「乙方應於使用執照 核准後三個月內完成水電、瓦斯接通及中庭綠化景觀等公 共設施，及以書面通知甲方前來驗屋及辦理交屋手續。甲 方於接到驗交屋通知單起一週內，需與乙方辦理室內專有 部分之驗交屋手續，並於交屋時結清相關款項及其他應付 之一切稅費。逾期驗交屋視同乙方交屋完成，相關責任由 甲方自行負擔，但乙方未盡善良管理人之責任時不在此限 。…」。 ⒉查原告既已於104 年7 月21日以台北北門郵局營收股存證 號碼○○號存證信函催告被告於同年月22日送達被告時起 30日內受領合建分配之房地並辦理交屋手續及返還保證金 計329萬元（見本院卷一第156頁至第163頁），被告自應 於同年8月21日前與原告辦理交屋點交程序，被告逾期未 辦理即視為原告於同年8月21日已完成形式上之交屋程序 ，而被告亦應於同日前返還保證金計329萬元。被告雖辯 稱原告漏為交付其中1期保證金，而違反系爭契約第11條 第4項約定云云，惟原告交付被告保證金之目的係為擔保 其若違反系爭契約所約定之事項時，得轉為違約金而由被 告沒收作為懲罰，以督促原告確實履約，此觀系爭契約第 5條第1項、第11條第4項約定自明，則原告固有漏交付保 證金予被告作為確實履約擔保之情事，亦僅視被告要否於 所約定返還保證金期日前向原告為交付之請求以供擔保， 尚不得據此認原告違反系爭契約第5條第1項第1款約定， 而得舉系爭契約第11條第4項約定為沒收保證金之依據， 況於通常情形，被告應依系爭契約第5條第1項第2款、第3 款約定返還保證金予原告，縱原告漏交付保證金而另有違 約事由，被告仍得依系爭契約第5條第1項第1款、第11條 第4項約定，請求原告給付對應該期應收未還之相同數額 違約金以作為原告違約之懲罰，是被告就此所辯，核無理 由。復被告請求原告應給付尚未支付之第2期保證金及自 本院收狀日為107年10月25日之民事綜合辯論意旨狀繕本 送達翌日起計算遲延利息部分，因依系爭契約第5條第1項 第2款約定，被告應於系爭合建大樓結構體完成時，無息 返還第2期保證金，則系爭合建大樓結構體既已於103年1 月17日完成（見本院卷一第69頁），被告再請求原告給付 第2期保證金作為擔保即無所據，至原告是否有違約而被 告得否據此請求原告給付該期應收未收以轉為違約金之保 證金，要屬另事，故被告所為給付第2期保證金之請求， 仍屬無據。又原告雖未交付如附表1編號1、2、3、5、6、 7等6戶之所有權狀，惟該6戶業於104年7月13日過戶登記 予被告，有建物第三類謄本可參（見本院卷一第40頁至第 45頁），而被告亦已於同年9月24日領取該6戶之所有權狀 ，此有臺北市建成地政事務所106年3月2日北市建地登字 第10630341500號函附卷可查（見本院卷二第198頁），是 原告未交付該6戶所有權狀予被告並不影響被告權利之行 使及表徵，且依系爭契約第8條第10項：「為配合有關合 建所生之產權合併、分割保留、產權過戶及通行路權、建 物滅失、設定及產權移轉登記等相關事項，甲方需將甲方 土地及地上房屋之所有權狀正本、身分證明文件、蓋妥印 鑑章之產權過戶資料及印鑑證明1份，交付受託銀行，由 受託銀行依各項辦理時程將文件交付乙方所指定地政士， 憑以辦理信託登記、分割、合併及產權過戶作業。依信託 契約約定應由甲方配合交付其他證件或應補正手續或用印 時，甲方經受託銀行通知後應即辦理。」並無被告授權原 告代為申領該6戶所有權狀之約定，則原告既非該6戶所有 權人，亦未得被告授權，自不得申領該6戶之所有權狀， 故縱原告未交付該6戶所有權狀予被告，尚非得以違約相 繩，是被告以之為由拒絕返還保證金計329萬元，即屬無 據。 ⒊被告則另以原告違反系爭契約第2 條第6 項、第4 條第3 項、第15條第1 項、第15條第7 項等約定，被告自得系爭 契約第11條第4 項沒收保證金及請求原告給付應分配之分 屋價值與原告提出之合建分屋價值差額為5,781 萬6,000 元和原告尚未過戶附表1 編號4 之5 樓A2暨停車位價值3, 518 萬元，合計9,299 萬6,000 元，且應由被告無條件沒 收已施工之工程及地上物云云。然查： ⑴系爭契約係由兩造協商討論後始簽訂而與契約自由原則 相符，且原告為82年3月8日即成立之專業建設公司自77 年至104年間已有9件實績建案，並有2 件建案正規劃進 行中，復其承做工程項目除新建工程外，尚有都更服務 （見本院卷五第49頁至第54頁），為具有豐富經驗及專 門智識之公司，在合建項目中絕非資訊不對稱之弱勢方 ，故原告既係與被告再行商議後始簽訂系爭契約，即應 恪遵嚴守系爭契約約定而不得恣意違反。然據臺北市建 成地政事務所107年3月16日北市建地籍字第1073049140 0號函所附104年收件大同字第045610號土地登記申請書 原案影本起造人名冊㈣所示（見外放卷第45頁、第60頁 ），附表1編號4之5樓A2 起造人確實為原告而非被告， 但依建築法第12條第1 項：「本法所稱建築物之起造人 ，為建造該建築物之申請人…」第55條第1項第1款：「 起造人領得建造執照或雜項執照後，如有左列各款情事 之一者，應即申報該管主管建築機關備案：變更起造 人。」第87條：「有左列情形之一者，處起造人、承造 人或監造人新臺幣九千元以下罰鍰，並勒令補辦手續； 必要時，並得勒令停工。違反第三十九條規定，未依 照核定工程圖樣及說明書施工者。建築執照遺失未依 第四十條規定，登報作廢，申請補發者。逾建築期限 未依第五十三條第二項規定，申請展期者。逾開工期 限未依第五十四條第二項規定，申請展期者。變更起 造人、承造人、監造人或工程中止或廢止未依第五十五 條第一項規定，申請備案者。中止之工程可供使用部 分未依第五十五條第二項規定，辦理變更設計，申請使 用者。未依第五十六條規定，按時申報勘驗者。」規 定，則建築執照上所載起造人僅就建築法規定行使權利 及負有義務，尚無礙於被告依系爭契約約定分配房屋之 主要目的，難認原告有違約之情。 ⑵關於被告分配總建物部分，業如前述，乃因依系爭契約 第2 條第7 項、第3 條第1 項第1 款、第2 款、第4 項 、第5 項、第6 項、第15條第10項等約定，被告選屋須 以整戶為原則，所選面積自難期待完全相符，縱有誤差 ，惟其計算既係以經合建地主同意當時價格算定總價比 例且同樓層並無差價據為找補之依據，非以面積比例為 依據，難認原告有違約情事；又被告所述原告將其原有 土地做擔保設定，為原告所否認，被告亦未舉證以實其 說，尚難認為可採；雖系爭大樓僅設置地下一層並以停 車塔方式作為停放車輛空間，有臺北市政府都市發展局 101 年7 月11日101 建字第182 號建造執照在卷可查（ 見本院卷四第287 頁），惟原告主張前已於同年3 月1 日召集包括被告在內之合建地主開會並提出系爭大樓標 註停車塔設計之平面圖供包括被告在內之合建地主審視 及同意後於其上簽名確認（見本院卷二第161 頁至第16 3 頁），而依系爭契約第2 條第1 項：「雙方同意在『 第一階段合建基地』內規劃興建大樓，由甲方提供土地 ，乙方提供建築資金負責興建房屋。暫訂之規劃為地上 ▁▁層及地下▁▁層鋼筋混凝土（R.C.）耐震（符合CN S 標準）結構之大樓，一樓樓高4.2 米，二樓以上（含 二樓）每層樓高3.2 米，有關建材及設備詳如附表（以 下簡稱『合建大樓』）。大樓結構經結構技師審慎規劃 ，且經相關單位審查通過，以確保本大樓結構之安全， 合建大樓實際規劃之樓層及樓高應待『合建基地』範圍 確定且以政府機關實際核發建造執照為準。」並未確實 約定地下樓層數，且依臺北市政府都市發展局104 年5 月22日104 使字第137 號使用執照暨附表所示，地下一 層確實有規劃停車位（見本院卷一第164 頁至第166 頁 ），是難認原告有違反系爭契約第15條第1 項約定，且 被告據以推算之價值減損並非實際所受損害，要非可採 。至被告稱系爭大樓機車用機械昇降設備為取得使用許 可云云，惟按契約成立後，情事變更，非當時所得預料 ，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、 減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1 項定有明文。所稱情事變更，純屬客觀之事實，無該事 實可歸責於當事人，而不得適用情事變更原則之問題。 而依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者， 應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生 非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約 顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟 情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依 契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更 ，自無上開規定之適用（最高法院105年度台上字第189 號、104年度台上字第2413 號判決意旨參照）。查系爭 大樓係於101年7月11日經臺北市政府都市發展局核發10 1建字第182號建造執照，嗣於104年5月22日核發104 使 字第137號使用執照（見本院卷四第287頁；外放限制閱 覽卷宗第40頁），而負責檢查系爭合建大樓機車用機械 昇降設備之臺灣停車設備暨昇降設備安全協會104年3月 12日設竣（停車）字第104000027號函係以內政部於103 年9月22 日「建築物昇降設備及機械停車設備檢查機構 業務聯合督導」檢討會議召開技術會議之決議裁示於中 央主管機關尚未訂頒機車機械停車設備相關規範前，有 關機車機械停車設備（含機車用昇降機）不得核發建築 物機械停車設備之使用許可證（見本院卷五第220 頁至 第221 頁）；臺北市政府則於103 年10月8 日以北市都 建字第10364403700 號函說明：「上開內政部檢討會 議決議（略以）：『目前本部尚無訂定機車用昇降設 備相關管理辦法，檢查機構不得以本部訂定之建築物機 械停車設備使用許可證替代，…。』故自103 年9 月2 日起，本市申請建築執照設置機車機械設備（含機車用 昇降機）者，應檢具該等設備之『內政部建築新技術、 新工法、新設備及新材料認可通知書』始允設置。」（ 見本院卷五第222 頁），是難認原告具有可歸責事由， 且停放於系爭大樓地下樓之機車非不得由其他合法通道 進出，被告抗辯原告就此有違約情事而得沒收保證金云 云，尚非可採。另被告所指系爭大樓汽車停車塔未依臺 北市政府建築法令規範先修改設計或先完成都市設計審 議或都市更新審議程序，即虛偽陳述自主檢視表設計興 建，有不完全給付云云，然系爭大樓含汽車停車塔部分 既經臺北市政府都市發展局於104 年5 月22日核發104 使字第137 號使用執照，即得合法使用，縱原告設置停 車塔時未符合臺北市政府所定行政規範，要屬原告是否 應受行政處分之部分，被告尚非得據此指摘原告有違反 系爭契約之情事而沒收保證金。 ⑶復系爭大樓確實未裝設三菱品牌電梯而使用永大品牌電 梯，業經原告自承在卷，雖原告主張其向來係與永大品 牌合作裝設電梯於所興建大樓，且永大品牌電梯品質與 三菱品牌電梯無異，況原告已告知被告要改用永大品牌 電梯而被告亦未表示反對即認已同意變更，又依系爭契 約第15條第4項：「乙方若未依前三項約定執行，則視 同乙方違約，並依第十一條第四項之違約約定處理。」 縱原告所違反者為系爭契約第15條第7 項約定，仍無系 爭契約第11條第4項：「因可歸責乙方之事由致不履行 或不能履行本契約之約定時，乙方除將已付甲方之保證 金由甲方沒收外，並對甲方因為能履約所生之一切損失 ，負責賠償，已施工之工程及地上物無條件由甲方沒收 。惟其原因係由本案『合建基地』其他地主造成者，則 不在此限。」之適用等語。然按默示之承諾，必依要約 受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意 思者，始得認之，若單純之沉默，則除依交易上之慣例 或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承 諾（最高法院21年上字第1598號判例參照）。而證人林 暐鈞證稱：「被告在簽合建契約時，希望原告使用三菱 品牌的電梯。…簽完合建契約後，陳暉鵬有跟被告提及 變更電梯品牌一事…當時被告沒有表示反對，也沒有做 其他表示。」等語（見本院卷三第284 頁），是被告既 於簽訂系爭契約時即向原告表示要使用三菱品牌電梯， 亦特別註明於系爭契約第15條第7 項約定，即已為系爭 契約條款之一部分，而為兩造所應共同遵守，而原告為 專業建設公司當深知契約記載明確以表彰當事人意思效 力之重要性，果被告確有同意變更電梯使用品牌，原告 應當場刪修系爭契約第15條第7 項約定並由被告於其上 簽名或蓋章確認，尚非單以證人上開所證，即認被告已 獲告知，並已同意變更等情為真。況縱使原告所使用之 永大品牌電梯與三菱品牌電梯之品質相等、後續維修技 術、服務均相同，甚或更優於三菱品牌電梯，亦難認被 告即當然會同意變更系爭大樓裝設之電梯品牌。復系爭 契約第11條第4 項並未限定於違反系爭契約內何條約定 始有適用，應認只須原告違反系爭契約所定內容而有給 付不能或不完全給付時即有適用，至系爭契約第11條第 4 項應僅具加強提醒之性質，尚非限制若因原告違反第 15條其他各項約定時，被告仍不得依系爭契約第11條第 4 項約定向原告為主張，否則即無從達到兩造所為特別 約定之目的而形同具文，是原告前揭主張要非可採。 ⑷再按民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預 定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履 行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履 行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債 務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求 債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求 。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權 效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債 務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損 害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高 法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。又民法第 252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相 當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得 依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權 為之（最高法院79年台上字第1912號判例意旨參照）。 然按違約金契約為從契約，以主契約之有效存在為前提 。如就法律上無從以契約強制之行為或不行為，約定為 一定金額之給付或金錢以外之給付，以保障其履行者， 並無主契約之存在，要與民法第250 條所謂之違約金契 約有別，而屬於不真正違約金契約。然不真正違約金契 約所約定之違約金過高者，法院為維持公平之原則，仍 非不得類推準用民法第252 條規定，酌減至相當之數額 （最高法院73年度台上字第2793號判決意旨參照）。是 系爭契約第11條第4 項約定所指違約金應為懲罰性違約 金，而按約定懲罰性質之違約金是否過高，須依客觀事 實、社會經濟狀況及如債務人如期依約履行債權人所得 享受之一切利益為衡量標準，始符約定懲罰性質之違約 金之本旨，不得僅以債權人因債務人遲延履行所可能發 生之損失為唯一衡量標準。若所約定之額數，與實際損 害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約 金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字 第2529號、81年度台上字第2484號判決意旨參照）。至 於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當 事人所受損害情形，以為斟酌之標準；且約定之違約金 過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認 為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得 依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字 第1915號判例意旨參照）。則原告雖違反系爭契約第15 條第7項約定有違約情事，被告依第11條第4項約定即得 沒收保證金作為懲罰性違約金，惟被告亦不能舉證證明 三菱品牌電梯與永大品牌電梯間之差異及原告未履行裝 設三菱品牌電梯對被告權益之影響，是被告若將尚未返 還之保證金計329 萬元作為懲罰性違約金均予沒收，尚 嫌過高，但原告既為具有專業智識之建設公司，卻恣意 違反系爭契約第15條第7 項約定，且在被告簽訂系爭契 約後即稱要變更電梯品牌為永大電梯，堪認原告自始即 不欲恪遵該條項之約定，綜合上情，故認被告得予沒收 之違約金數額為80萬元，要屬合理，逾此範圍即無所據 ，應予駁回。至被告陳稱得依系爭契約第11 條第4項約 定無條件沒收已施工之工程及地上物云云，惟據該條項 約定，應係指被告因原告違約而受有損失但原告不予賠 償或賠償不足時，被告始能無條件沒收已施工之工程及 地上物，且觀諸系爭契約之約定，若指房屋會以房屋、 地上建物、附屬建物等用語，非指房屋者則以地上物之 用字，是該條項所指已施工之工程及地上物當指非屬房 屋即建物之工作物，而原告違約情事並未致被告受有損 害，且如上述，被告得以沒收之違約金以80萬元為適當 ，自不得再主張沒收已施工之工程及地上物，併此指明 。職此，原告主張被告應返還如附表4所示保證金於249 萬元範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍即無理由， 應予駁回。 ㈧原告另主張因被告遲延給付致原告無法於101 年7 月11日取 得建築執照時，在101 年至103 年間之房屋市場熱銷期間， 以當時房屋銷售市場之合理價格預售房屋，而不得已迨至10 4 年5 月22日領得使用執照後，以新建成屋出售，但因房屋 市場價格已於104 年後急遽下跌，使原告失去依通常情形或 依已定之計劃，於101 年至103 年間可以以當時房屋銷售市 場之合理價格可得預期之利益。又與系爭建案鄰近房屋102 年2 月至10 3年6 月銷售價格每坪介於79萬3,640 元至90萬 4,066 元間，平均每坪價格為82萬2,133 元，而原告104 年 6 月至106 年4 月間銷售依系爭契約所取得房地之價格僅介 於63萬3,578 元至80萬5,625 元，平均每坪價格為70萬1,84 4 元（見本院卷三第223 頁至第234 頁），每坪平均價差達 11萬餘元，而原告銷售系爭大樓之總坪數為1,026.96坪（見 本院卷三第235 頁至第260 頁），則原告因被告遲延所失之 利益暫以每坪5 萬元計算則高達5,134 萬8,000 元（50,000 元×1026.96 坪＝51,348,000元），故原告依系爭契約第11 條第3 項約定及民法第231 條第1 項、第216 條、第227 條 規定，暫行請求如附表6 所示之其中1,000 萬元等語。然按 民法第216 條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂 定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（ 消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任 原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或 依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視 為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限， 惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為 已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別 情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上第2895號判 決意旨參照）。本件固有臺北市政府地政處107 年1 月26日 北市地價字第10730239700 號函附系爭大樓買賣成交實際資 訊申報書32份附卷可稽（見本院卷四第82頁至第149 頁）， 惟如前述，被告係因履約過程中產生疑義而拒絕繼續履行， 尚難因此即認有可歸責事由，且原告並未提出系爭大樓銷售 計畫，而於大樓興建過程並非定於一定期限內完成各項進度 ，又依臺北市政府都市發展局101 年7 月11日101 建字第18 2 號建照執照所載之規定竣工期限為自申報開工日起43個月 內竣工，則依此計算，原告最久能自上開建照執照核發日起 至105 年3 月間完工，亦已超出原告所主張之房屋市場熱銷 期間，況原告自承系爭大樓係於103 年10月、11月間完工而 無確定日期，且尚須加計完工後辦理接水、電及建物所有權 第1 次登記等事項期間，始能申請使用執照再以新成屋樣式 加以銷售。復縱為同時間、同地段之不同建物，亦會因建設 公司、建物格局、樓層、使用建材、室內裝潢規格等不同及 銷售者讓利程度、消費者議價能力而致銷售金額各有不同， 且參照原告所提出之101 年10月22日延平長安參考價（見本 院卷一第49頁）已是原告參考當時市價所擬定之價格，而原 告於104 年6 月至106 年4 月間銷售系爭大樓建物之每坪均 價為70萬1,844 元，扣除1 樓部分業經合建地主分配外，原 告銷售價格已高出其所擬定之市價，是難認原告所興建之系 爭大樓於101 年至103 年間亦可與鄰近建案以相同價格售出 相同之坪數，則原告主張被告應給付如附表6 所示之損害賠 償數額1,000 萬元，尚非可採，應予駁回。 ㈨末按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段固定有明文。查 本件被告固主張援用民法第264 條之抗辯權，惟其係主張原 告有諸多違約事由而主張解除契約並應負損害賠責任，而以 原告所應負之損害賠償金額主張同時履行抗辯並行使抵銷權 等情，然關於被告是否因原告有上開違約事由而得主張解除 契約部分，業如上述，且因兩造並未因系爭契約而致原告負 有損害賠償之債務，是以被告以原告應負損害賠償債務而據 以主張同時履行抗辯，亦無可採，併此敘明。 ㈩綜上所述，被告應給付原告之金額共計為1,686 萬6,289 元 （計算式：13,798,480元＋2,490,000 元＋372,000 元＋20 5,809 元＝16,866,289元）。 末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ， 民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有 明文。是原告請求被告給付如附表2 至5 所示起算日起至清 償日止之利息，核屬有據，應予准許。 四、綜上所述，原告本於前揭事實，依系爭契約、民法第546 條 、第176條、第179條等法律關係，請求被告給付金額共1,68 6 萬6,289 元，其中1,379 萬8,480 元及自104 年8 月22日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；20萬5,80 9 元及自106 年3 月11日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息；249 萬元及自104 年8 月22日起至清償日止 ，按週年利率百分之1.974 計算之利息；37萬2,000 元及自 105 年3 月23日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之 利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無 理由，應予駁回。另本件原告先位聲明為有理由，其備位聲 明部分，自無再行審酌之必要，附此敘明。 五、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執 行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額， 予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應 併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論 駁之必要，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 11 月 28 日 民事第一庭 法 官 徐文瑞 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 107 年 11 月 28 日 書記官 朱亮彰 附表1 ： ┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐ │土地：臺北市○○ 區○○段0 ○段000 地號即系爭土地 │ ├─┬──┬──┬────┬────┬───┬──┬───┬───┬──────┬───┬───────────┬───────────┬───┬───────┬─────┬───────────┤ │編│起造│所有│所有權記│門 牌│戶 別│建號│主建物│騎 樓│ 附屬建物 │小 計│大公：1 樓門廳等 │小公：2 至13樓梯廳及排│共有部│ 總 合 計 │土地持分 │車位： │ │號│人 │權人│日期（民│（臺北市│ │（臺│ ㎡ │ ㎡ ├───┬──┼───┤（建號：同小段3328號）│煙室 │分小計├───┬───┤10,000- │（建號：同小段3328號）│ │ │ │ │國） │○○○路│ │北市│ │ │陽 台│雨遮│ ㎡ │（面積：1,778.91㎡） │（各層各自分擔） │ ㎡ │平 方│ 坪 │車位 │（面積：1,778.91㎡） │ │ │ │ │ │○段） │ │○○│ │ │ │ │ │大公佔：91,764/100,000│（建號：3329） │ │公 尺│ │（58×2 ）├─┬────┬────┤ │ │ │ │ │ │ │區○│ │ │ │ │ │車公佔：8,236/100,000 │（面積：884.89㎡） │ │ │ │＝9,884/10│編│建物持分│土地持分│ │ │ │ │ │ │ │○段│ │ │ │ │ ├──────┬────┼──────┬────┤ │ │ │,000 │號│（/100,0│（/10,00│ │ │ │ │ │ │ │○小│ │ │ │ │ │ 持 分 │持分面積│ 持 分 │持分面積│ │ │ ├─────┤ │00） │0 ） │ │ │ │ │ │ │ │段）│ │ │ │ │ │（/100,000）│ ㎡ │（/12,000 ）│ ㎡ │ │ │ │ 持分 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ （萬分） │ │ │ │ ├─┼──┼──┼────┼────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼──────┼────┼──────┼────┼───┼───┼───┼─────┼─┼────┼────┤ │1 │被告│被告│104 年7 │○○號 │○樓 │○○│24.66 │10.12 │ │ │34.78 │512 │9.11 │ │ │9.11 │43.89 │13.276│55 │5 │142 │2 │ │ │ │ │月13日 │ │○○ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼──┼──┼────┼────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼──────┼────┼──────┼────┼───┼───┼───┼─────┼─┼────┼────┤ │2 │被告│被告│104 年7 │○○號 │○樓 │○○│24.66 │10.12 │ │ │34.78 │512 │9.11 │ │ │9.11 │43.89 │13.276│55 │23│142 │2 │ │ │ │ │月13日 │ │○○ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼──┼──┼────┼────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼──────┼────┼──────┼────┼───┼───┼───┼─────┼─┼────┼────┤ │3 │被告│被告│104 年7 │○○號○│○樓 │○○│59.39 │ │4.5 │3.69│67.58 │995 │17.70 │151 │10.63 │28.33 │95.91 │29.013│107 │31│142 │2 │ │ │ │ │月13日 │樓之○ │○○ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼──┼──┼────┼────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼──────┼────┼──────┼────┼───┼───┼───┼─────┼─┼────┼────┤ │4 │原告│原告│104 年7 │○○號○│○樓 │○○│110.51│ │11.21 │5.75│127.47│1,878 │33.41 │250 │17.60 │51.01 │178.48│53.990│202 │35│142 │2 │ │ │ │ │月13日 │樓之○ │○○ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼──┼──┼────┼────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼──────┼────┼──────┼────┼───┼───┼───┼─────┼─┼────┼────┤ │5 │被告│被告│104 年7 │○○號○│○樓 │○○│100.61│ │15.75 │2.32│118.68│1,748 │31.10 │233 │16.40 │47.50 │166.18│50.270│188 │41│142 │2 │ │ │ │ │月13日 │樓 │○○ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼──┼──┼────┼────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼──────┼────┼──────┼────┼───┼───┼───┼─────┼─┼────┼────┤ │6 │被告│被告│104 年7 │○○號○│○樓 │○○│110.51│ │11.21 │5.75│127.47│1,878 │33.41 │250 │17.60 │51.01 │178.48│53.990│202 │47│142 │2 │ │ │ │ │月13日 │樓之○ │○○ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼──┼──┼────┼────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼──────┼────┼──────┼────┼───┼───┼───┼─────┼─┼────┼────┤ │7 │被告│被告│104 年7 │○○號○│○樓 │○○│110.51│ │11.21 │5.75│127.47│1,878 │33.41 │250 │17.60 │51.01 │178.48│53.990│202 │49│142 │2 │ │ │ │ │月13日 │樓之○ │○○ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ └─┴──┴──┴────┴────┴───┴──┴───┴───┴───┴──┴───┴──────┴────┴──────┴────┴───┴───┴───┴─────┴─┴────┴────┘ 附表2 ： ┌─────────────────────────────────────────────────────────┐ │訴之聲明第1 項關於被告應給付原告之部分 │ ├─┬────────────────────┬───────┬──────────────────────────┤ │編│ 內 容 │ 金 額 │ 說 明 │ │號│ │ （新臺幣） │ │ ├─┼─────┬──────────────┼───────┼──────────────────────────┤ │1 │分屋找補款│⑴可分回房屋價格、停車位、露│1 億9,272 萬43│⑴101 年10月22日提供經包括被告在內之各合建地主簽名同│ │ │ │台收益（計算式：183,388,435 │5 元 │ 意共同決定之各樓層參考價目表、產權登記前102 年5 月│ │ │ │元＋8,602,000 元＋730,000 元│ │ 25日被告簽認之合建房屋價值、車屋（即車位）價值計算│ │ │ │＝192,720,435 元） │ │ 表、依據地政機關產權登記完竣每層樓面積計算被告應分│ │ │ ├──────────────┼───────┤ 得之分配總價值金額及計算找補款金額、房地找補款計算│ │ │ │⑵實際登記房屋、停車位價值（│2 億226 萬6,06│ 式、被告選定之房屋及車位總價值計算明細表（本院卷一│ │ │ │含5 樓A2）（計算式：190,466,│0 元 │ 第49頁、第50頁；本院卷二第155 頁；本院卷四第215 頁│ │ │ │060元＋11,800,000元＝202,266│ │ 、第286 頁） │ │ │ │,060 元） │ │⑵備註1 │ │ ├─────┴──────────────┼───────┤ │ │ │被告應給付原告差坪數小計：（計算式：202,│954 萬5,625 元│ │ │ │266,060 元－192,720,435元 ＝9,545,625 元│ │ │ │ │） │ │ │ ├─┼─────┬──────────────┼───────┼──────────────────────────┤ │2 │原告代墊款│⑴建物滅失規費2,460 元及擅自│2 萬460 元 │⑴委任○○地政事務所辦理建物滅失登記（含測量）之規費│ │ │ │ 拆除罰鍰18,000元 │ │ 及服務費2,460元之101年7月20日收費明細表暨臺北市地 │ │ │ │ │ │ 政規費及其他收入收據（本卷一第53頁至第54頁） │ │ │ │ │ │⑵臺北市建築管理工程處擅自拆除建物罰金罰鍰及怠金繳款│ │ │ │ │ │ 書3 萬元、臺北市政府環境保護局衛生稽查大隊擅自拆除│ │ │ │ │ │ 建物罰鍰繳款書6,000 元，合計3 萬6,000 元，被告應與│ │ │ │ │ │ 門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○號建物所有人各負│ │ │ │ │ │ 擔2 分之1 ，即被告應負擔1 萬8,000 元（本院卷一第54│ │ │ │ │ │ 頁至第55頁） │ │ │ │ │ │⑶總計：2 萬460 元（計算式：2,460 元＋18,000元＝20,4│ │ │ │ │ │ 60元） │ │ │ ├──────────────┼───────┼──────────────────────────┤ │ │ │⑵墊付已登記6 戶房屋之總登 │39萬68元 │⑴委任○○地政事務所辦理被告所有如附表1編號1、2、3、│ │ │ │費用57,148元及5 戶瓦斯裝置費│ │ 5、6、7等6戶建物總登記費用及服務費5萬7,148元之104 │ │ │ │332,920元 │ │ 年7月22日收費明細表暨臺北市地政規費及其他收入收據 │ │ │ │ │ │ 、品天廈合建地主應分擔之建物總登記費用表（本卷一第│ │ │ │ │ │ 57頁至第59頁） │ │ │ │ │ │⑵大台北區瓦斯股份有限公司套繪工本費400 元電子計算機│ │ │ │ │ │ 統一發票、估價設計費6,000 元收據聯、裝置工程暨安全│ │ │ │ │ │ 設備347 萬8,631 元收據聯，合計348 萬5,031 元，由60│ │ │ │ │ │ 戶分擔，每戶分擔5 萬8,084 元（計算式：3,485,031 元│ │ │ │ │ │ ÷60＝58,084元，元以下四捨五入，下同）；及1 戶警報│ │ │ │ │ │ 器8,500 元收據聯，總計6 萬6,584 元（計算式：58,084│ │ │ │ │ │ 元＋8,500 元＝66,584元）、初編釘門牌明細表（本院卷│ │ │ │ │ │ 一第60頁至第61頁；本院卷三第262 頁至第267 頁） │ │ │ │ │ │⑶總計：39萬68元（計算式：57,148元＋〈66,584元×5 〉│ │ │ │ │ │ ＝390,068 元） │ │ ├─────┴──────────────┼───────┼──────────────────────────┤ │ │被告應給付原告之代墊款小計： │41萬528 元 │計算式：20,460元＋390,068 元＝410,528 元 │ ├─┼────────────────────┼───────┼──────────────────────────┤ │3 │⑴被告依系爭契約應負擔之土地增值稅：（計│356 萬8,842 元│ ○○○合建土地屬王蕙娥及常殷應分擔之增值稅分算表、│ │ │ 算式：3,680,807 元－111,965 元〈原告應│ │ 臺北市稅捐稽徵處土地增值稅（判決移轉）397萬2,691元│ │ │ 分擔之地價稅〉＝3,568,842 元） │ │ 、90萬2,358元繳款書2紙、土地合併改算地價原則、合建│ │ │ │ │ 契約日現值加權平均分算表、臺北市○○區○○段○小段│ │ │ │ │ ○○○地號至同段○○○地號、同段○○○地號至同段 │ │ │ │ │ ○○○地號土地歷年公告地價及公告土地現值資料、各年│ │ │ │ │ 月為基期之消費者物價總指數（本院卷一第62頁至第63 │ │ │ │ │ 頁；本院卷三第26頁、第27頁；本院卷五第25頁至第47 │ │ │ │ │ 頁、第48頁） │ │ ├────────────────────┼───────┼──────────────────────────┤ │ │⑵印花稅 │15萬1,945 元 │⑴加值型及非加值型營業稅法施行、財政部75年3 月1 日台│ │ │ │ │ 財稅第0000000 號函、78年12月14日台財稅第000000000 │ │ │ │ │ 號函；常殷品天廈物物交換計算表、蘋果日報103 年1 月│ │ │ │ │ 18 日 報導臺北市營建成本每坪15至20萬報導；原告104 │ │ │ │ │ 年5 月22日開立房屋款（物物交換）金額3,988 萬5,642 │ │ │ │ │ 元發票、印花稅單據（本院卷三第28頁、第29頁至第30頁│ │ │ │ │ 、第34頁至第36頁、第37頁；本院卷五第61頁至第69頁）│ │ │ │ │⑵原告就已登記予被告6 戶房屋部分以「建築成本每坪15萬│ │ │ │ │ 元」計算交換價值為3,740 萬4,563 元，另加6 個停車位│ │ │ │ │ 交換價值為58萬1,765 元，合計為3,798 萬6,328 元，而│ │ │ │ │ 常殷品天廈物物交換計算表上「合建應分得房屋＋車位價│ │ │ │ │ 值」欄金額為3,740 萬4,563 加計58萬1,765 等於3,798 │ │ │ │ │ 萬6,328 元，與發票未稅金額3,798 萬6,326 元（計算式│ │ │ │ │ ：39,885,642元÷1.05＝37,986,326元；原告負擔營業稅│ │ │ │ │ 部分：37,986,326元×0.05＝1,899,316 元；被告負擔印│ │ │ │ │ 花稅：37,986,326元×0.004 ＝151,945 元），差額2 元│ │ │ │ │ 應是加總時加總錯誤所致。是本件合建房屋互易之價值依│ │ │ │ │ 稅法規定為3,798 萬6,326 元（含稅為3,988 萬5,642 元│ │ │ │ │ ），被告依法應繳交之印花稅為15萬1,945 元（計算式：│ │ │ │ │ 不含營業稅之房屋價值37,986,326元×0.004 ＝151, 945│ │ │ │ │ 元） │ │ ├────────────────────┼───────┼──────────────────────────┤ │ │被告應給付之稅金合計： │372 萬787 元 │計算式：3,568,842 元＋151,945 元＝3,720,787 元 │ ├─┼─────┬──────────────┼───────┼──────────────────────────┤ │4 │租金補貼找│⑴被告已收（102 年1 月至105 │248 萬元 │⑴原告所簽發面額6 萬2,000 元之支票40紙及兌現單（本院│ │ │ │ 年4 月） │ │ 卷一第70頁至第108 頁） │ │ │ │ │ │⑵計算式：62,000元×40個月＝2,480,000 元 │ │ │ ├──────────────┼───────┼──────────────────────────┤ │ │ │⑵被告應收（102 年1 月至104 │173 萬6,000 元│計算式：62,000元×28個月＝1,736,000 元 │ │ │ │ 年4 月）共28個月，1 個月62,│ │ │ │ │ │ 000元 │ │ │ │ ├─────┴──────────────┼───────┼──────────────────────────┤ │ │被告應退還104 年5 月至同年10月計6 個月之│37萬2,000 元 │計算式：62,000元×6 個月＝372,000 元 │ │ │租金小計 │ │ │ │ │： │ │ │ ├─┼────────────────────┼───────┼──────────────────────────┤ │5 │因被告遲延給付延誤交屋，致原告增加補貼其│86萬9,757 元 │⑴原告支付其他合建地主即訴外人邱蔡翠薇等遲延租金之支│ │ │他合建地主自104 年5 月起至104 年7 月止租│ │ 票（本院卷一第167 頁至第183 頁） │ │ │金之損害，1 個月28萬9,919 元，3 個月計86│ │⑵○○等2人每月6萬元、○○等3人每月3萬4,031元、○○ │ │ │萬9,757 元 │ │ 每月4萬5,753元、○○每月3萬9,198元、○○每月2萬 │ │ │ │ │ 1,175元、○○中每月2萬1,931元、○○每月2萬1,679元 │ │ │ │ │ 、○○每月3萬5,000元、○○每月1,394元、○○每月 │ │ │ │ │ 1,394元、○○每月1,394元、○○每月1,394元、○○每 │ │ │ │ │ 月1,394元、○○每月1,394元、○○每月1,394元、○○ │ │ │ │ │ 每月1,394元，每月合計增加支出28萬9,919元（計算式：│ │ │ │ │ 60,000元＋34,031元＋45,753元＋39,198元＋21,175元＋│ │ │ │ │ 21,931元＋21,679元＋35,000元＋1,394元＋1,394元＋ │ │ │ │ │ 1,394元＋1,394元＋1,394元＋1,394元＋1,394元＋1,394│ │ │ │ │ 元＝289,919元） │ │ │ │ │⑶計算式：289,919 元×3 個月＝869,757 元 │ │ │ │ │ │ ├─┼────────────────────┼───────┼──────────────────────────┤ │6 │因被告遲延給付，致原告所受之銀行利息支出│239 萬8,394 元│原告繳納銀行貸款104 年5 月6 日起至同年8 月6 日止之利│ │ │損害 │ │息收據、常殷建設股份有限公司103 年度及102 年度財務報│ │ │ │ │告、104 年度及103 年度財務報表暨會計師查核報告（本院│ │ │ │ │卷一第200 頁至第212 頁；本院卷三第38頁至第42頁、第43│ │ │ │ │頁至第48頁） │ ├─┴────────────────────┼───────┼──────────────────────────┤ │１＋２＋３＋４＋５＋６＝合計 │1,731 萬7,091 │⑴計算式：9,545,625 元＋410,528 元＋3,720,787 元＋37│ │ │元及自104 年8 │ 2,000 元＋869,757 元＋2,398,394 元＋205,809 元＝17│ │ │月22日起至清償│ ,522,900元 │ │ │日止按週年利率│⑵被告於104 年7 月22日收受原告所寄催告被告於文到30日│ │ │百分之5 計算之│ 內履行系爭契約事項之台北北門郵局營收股存證號碼○○│ │ │利息 │ ○○號存證信函，並以收受日後30日之翌日即104年8月22│ │ │ │ 日作為起算遲延利息之首日（本院卷一第163頁） │ └──────────────────────┴───────┴──────────────────────────┘ 備註1 ： ┌─────────────────────────┐ │⑴系爭合建大樓參考價值 │ ├──────┬──────────────────┤ │ 項 目 │價 值（新臺幣） │ ├──────┼──────────────────┤ │1 樓（前） │150 萬元 │ ├──────┼──────────────────┤ │1 樓（後） │100 萬元 │ ├──────┼──────────────────┤ │2 樓 │62萬元 │ ├──────┼──────────────────┤ │3 樓 │61萬元 │ ├──────┼──────────────────┤ │4 樓 │59萬元 │ ├──────┼──────────────────┤ │5 樓 │62萬元 │ ├──────┼──────────────────┤ │6 樓 │62.5萬元 │ ├──────┼──────────────────┤ │7 樓 │63萬元 │ ├──────┼──────────────────┤ │8 樓 │63.5萬元 │ ├──────┼──────────────────┤ │車位 │一般轎車：000 萬元 │ │ ├──────────────────┤ │ │均價：170 萬元 │ │ ├──────────────────┤ │ │一般休旅車：000 萬元 │ ├──────┴──────────────────┤ │⑵合建分屋價值 │ ├──────┬──────┬─────┬─────┤ │ 項 目 │樓層分得坪數│分層參考價│樓層總價值│ │ │ │（新臺幣）│（新臺幣）│ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │1 樓分得坪數│28.686 │150 萬元 │4,302 萬9,│ │ │ │ │000 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │2 樓分得坪數│33.211 │62萬元 │2,059 萬82│ │ │ │ │0 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │3 樓分得坪數│36.844 │61萬元 │2,247 萬4,│ │ │ │ │840 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │4 樓分得坪數│37.689 │59萬元 │2,223 萬6,│ │ │ │ │510 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │5 樓分得坪數│37.689 │62萬元 │2,336 萬7,│ │ │ │ │180 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │6 樓分得坪數│37.689 │62.5萬元 │2,355 萬5,│ │ │ │ │625 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │7 樓分得坪數│37.689 │63萬元 │2,374 萬4,│ │ │ │ │070 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │8 樓分得坪數│6.914 │63.5萬元 │439 萬390 │ │ │ │ │元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │ 小計│256.411 │ │18,338萬8,│ │ │ │ │435 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │車位（均價）│5.06 │170 萬元 │860 萬2,00│ │ │ │ │0 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │ 合計│ │ │19,199萬43│ │ │ │ │5 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │露台收益款 │ │ │73萬元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │ 總計│ │ │19,272萬43│ │ │ │ │5 元 │ ├──────┴──────┴─────┴─────┤ │⑶分得車屋價值 │ ├──────┬──────┬─────┬─────┤ │ 房 屋 │ 坪 數 │分層參考價│ 價 值 │ │ │ │（新臺幣）│（新臺幣）│ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │1 樓A8 │13.276 │150 萬元 │1,991 萬4,│ │ │ │ │000 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │1 樓A9 │1 樓 │150 萬元 │1,991 萬4,│ │ │ │ │000 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │2 樓A5 │2 樓 │62萬元 │1,798 萬8,│ │ │ │ │060 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │5 樓A2 │5 樓 │62萬元 │3,347 萬3,│ │ │ │ │800 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │6 樓A1 │6 樓 │62.5萬元 │3,141 萬8,│ │ │ │ │750 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │6 樓A2 │6 樓 │62.5萬元 │3,374 萬3,│ │ │ │ │750 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │7 樓A2 │7 樓 │63萬元 │3,401 萬3,│ │ │ │ │700 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │ │房屋價值合計│ │19,046萬6,│ │ │ │ │060 元 │ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │ 車 位 │ 規 格 │ 編 號 │ 價 值 │ │ │ │ │（新臺幣）│ │ ├──────┼─────┼─────┤ │ │一般轎車 │5 │160 萬元 │ │ ├──────┼─────┼─────┤ │ │一般轎車 │23 │160 萬元 │ │ ├──────┼─────┼─────┤ │ │一般轎車 │31 │160 萬元 │ │ ├──────┼─────┼─────┤ │ │一般轎車 │35 │160 萬元 │ │ ├──────┼─────┼─────┤ │ │一般休旅車 │41 │180 萬元 │ │ ├──────┼─────┼─────┤ │ │一般休旅車 │47 │180 萬元 │ │ ├──────┼─────┼─────┤ │ │一般休旅車 │49 │180 萬元 │ │ ├──────┼─────┼─────┤ │ │車位價值合計│ │1,180 萬元│ ├──────┼──────┼─────┼─────┤ │分得房屋車位│ │ │20,226萬,6│ │總價 │ │ │060 元 │ ├──────┴──────┴─────┴─────┤ │被告應付原告〈⑶－⑵〉：954 萬5,625 元 │ │（計算式：202,266,060 元－192,720,435 元＝9,545,62│ │5 元） │ └─────────────────────────┘ 附表3 ： ┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐ │訴之聲明第2 項 │ ├─┬────────────────────────┬───────┬──────────────────────────┤ │1 │原告墊付5 樓A2房屋104 、105 年度地價稅5 萬2,350 │20萬5,809 元 │⑴房地找補款計算式、系爭合建大樓所有權登記後之登記面│ │ │元及房屋稅15萬3,459 元，合計20萬5,809 元及自106 │ │ 積表、臺北市稅捐稽徵處104 年及105 年地價稅暨房屋稅│ │ │年3 月11日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利│ │ 繳款書、系爭土地登記第一類謄本（本院卷二第155 頁、│ │ │息 │ │ 第158 頁、第169 頁至第175 頁；本院卷一第48頁） │ │ │ │ │⑵原告106 年1 月25日民事準備（一）狀，於106 年3 月10│ │ │ │ │ 日送達被告（本院卷二第127 頁至第175 頁） │ │ │ │ │⑶備註1 │ └─┴────────────────────────┴───────┴──────────────────────────┘ 備註1 ： ┌─┬──────────────────────────────────────┐ │1 │⑴臺北市稅捐稽徵處104 年地價稅繳款書：38萬9,716.7 元 │ │ │ 計算式：935 平方公尺×〈（202 ＋2 ）÷10,000〉＝19.074平方公尺 │ │ │ 389,716.7 元×（19.074平方公尺÷351.48平方公尺）＝21,149 元 │ │ │⑵2 萬1,149 元，為被告應分擔之地價稅 │ │ │⑶935 平方公尺，為系爭土地面積 │ │ │⑷10,000分之202，為門牌號碼○○號○樓之○即系爭○樓○占系爭土地之所有權範圍 │ │ │⑸10,000分之2，為門牌號○○碼號○樓之○即系爭○樓○所分得車位編號○號占系爭 │ │ │ 土地之所有權範圍 │ │ │⑹19.074平方公尺，為門牌號碼○○號○樓之○即系爭○樓○暨所分得車位編號○號合│ │ │ 計之面積 │ │ │⑺351.48平方公尺，為臺北市稅捐稽徵處104 年地價稅課稅土地清單所載系爭土地面積│ │ │ ，並以此面積核定稅額為38萬9,716.7 元 │ ├─┼──────────────────────────────────────┤ │2 │臺北市稅捐稽徵處104 年房屋稅繳款書：1 萬2,043 元 │ ├─┼──────────────────────────────────────┤ │3 │⑴臺北市稅捐稽徵處105 年地價稅繳款書：11萬5,005.7 元 │ │ │ 計算式：935 平方公尺×〈（202 ＋2 ）÷10,000〉＝19.07平方公尺 │ │ │ 115,005 元×（19.07 平方公尺÷70.29 平方公尺）＝31,201 元 │ │ │⑵3 萬1,201元，為被告應分擔之地價稅 │ │ │⑶70.29 平方公尺，為臺北市稅捐稽徵處105 年地價稅課稅土地清單所載系爭土地面積│ │ │ ，並以此面積核定稅額為11萬5,005.7 元 │ ├─┼──────────────────────────────────────┤ │4 │臺北市稅捐稽徵處105 年房屋稅繳款書：14萬1,416 元 │ └─┴──────────────────────────────────────┘ 附表4 ： ┌────────────────────────────────────────┐ │訴之聲明第3 項 │ ├─┬───────────────┬──────────────────────┤ │1 │返還保證金164 萬元、165 萬元，│⑴被告應返還之保證金金額及利息、原告所簽發面│ │ │合計329 萬元及自104 年8 月22日│ 額164 萬元、165 萬元之支票2 紙及兌現單、原│ │ │起至清償日止按週年利率百分之1.│ 告103 年1 月16日催告函暨103 年1 月16日建築│ │ │974 計算之利息 │ 工程勘驗申報書、台北北門郵局○○○號存證信│ │ │ │ 函及回執、164萬元履約保證金兌現支票、中華 │ │ │ │ 民國中央銀行全球資訊網五大銀行（台銀、合庫│ │ │ │ 銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款金額與利率│ │ │ │ 統計表（本院卷一第21頁、第64頁至第66頁、第│ │ │ │ 68頁至第69頁、第156頁至第163頁；本院卷二第│ │ │ │ 156頁至第157頁；本院卷五第59頁至第60頁） │ │ │ │⑵計算式：1,640,000 元＋1,650,000 元＝3,290,│ │ │ │ 000 元 │ │ │ │⑶系爭契約第5 條第1 項第2 款：「甲方保證金返│ │ │ │ 還時間：第一期：於地下室完成時，無息返還新│ │ │ │ 台幣壹佰陸拾肆萬元整。第二期：於結構體完成│ │ │ │ 時，無息返還新台幣壹佰陸拾肆萬元整。第三期│ │ │ │ ：完成點交程序及交付權狀時，無息返還新台幣│ │ │ │ 壹佰陸拾伍萬元整」第3 款：「甲方應於接獲乙│ │ │ │ 方通知後十四日內將上述保證金無息返還乙方。│ │ │ │ 若有遲延，每逾一日加計以金融機構六大行庫（│ │ │ │ 台銀、一銀、華銀，彰銀、土銀及合庫）加權平│ │ │ │ 均計算之房屋貸款利率計算補貼乙方。」 │ │ │ │ │ └─┴───────────────┴──────────────────────┘ 附表5 ： ┌────────────────────────────────────────┐ │訴之聲明第4 項關於被告應給付原告之部分 │ ├─┬───────────────┬──────────────────────┤ │1 │退還104 年11月至105 年4 月之租│⑴支票明細、原告所簽發面額6 萬2,000 元之支票│ │ │金補貼每月6 萬2,000 元，計37萬│ 40紙及兌現單、支票兌付單（本院卷一第22頁、│ │ │2,000 元及自105 年3 月23日起至│ 第70頁至第108 頁、第258 頁至第262 頁、第26│ │ │清償日止按週年利率百分之5 計算│ 7 頁） │ │ │之利息 │⑵計算式：62,000元×6 個月＝372,000 元 │ │ │ │⑶原告105 年3 月16日民事訴之變更聲請狀，於10│ │ │ │ 5 年3 月22日送達被告（本院卷一第256 頁至第│ │ │ │ 257 頁、第263 頁） │ └─┴───────────────┴──────────────────────┘ 附表6 ： ┌────────────────────────────────────────┐ │訴之聲明第5 項關於被告應給付原告之部分 │ ├─┬───────────────┼──────────────────────┤ │1 │損害賠償1,000 萬元及自106 年7 │⑴系爭合建大樓與鄰近房屋銷售價格明細表、系爭│ │ │月1 日起至清償日止按週年利率百│ 合建大樓銷售價格明細表（本院卷三第223 頁至│ │ │分之5 計算之利息 │ 第234 頁、第235 頁至第260 頁） │ │ │ │⑵102 年2 月至103 年6 月間與系爭合建大樓鄰近│ │ │ │ 房屋之銷售價格每坪介於79萬3,640 元至90萬4,│ │ │ │ 066 元間，平均每坪價格為82萬2,133 元，而原│ │ │ │ 告104 年6 月至106 年4 月間銷售依系爭合建契│ │ │ │ 約所取得房地之價格僅介於63萬3,578 元至80萬│ │ │ │ 5,625 元，平均每坪價格為70萬1,844 元，每坪│ │ │ │ 平均價差達11萬餘元，若暫以每坪差價5 萬元計│ │ │ │ 算，則原告銷售系爭合建大樓之總坪數為1,026.│ │ │ │ 96坪，則原告因被告遲延給付所失之利益高達5,│ │ │ │ 134 萬8,000 元（50,000元×1026.96 坪＝51,3│ │ │ │ 48,000），原告暫行請求其中之1,000 萬元 │ │ │ │⑶原告106 年6 月29日民事追加暨準備（四）狀，│ │ │ │ 於106 年6 月30日送達被告（本院卷三第203 頁│ │ │ │ 至第276 頁；本院卷五第23頁至第24頁） │ └─┴───────────────┴──────────────────────┘ 附表7 ： ┌────────────────────────────────────────┐ │不爭執之事實 │ ├─┬──────────────────────────────────────┤ │1 │兩造於100 年2 月19日簽訂合建契約書（本院卷一第27頁至第38頁） │ ├─┼──────────────────────────────────────┤ │2 │於101 年10月22日，原告提供各樓層參考價予包括被告在內之地主（本院卷一第49頁）│ ├─┼──────────────────────────────────────┤ │3 │於102年5月25日原告與包括被告在內之地主簽署「○○○地主分屋登記情形表」，依該│ │ │登記情形表所載，被告應分得如附表1所示建物即：○樓○、○樓○、○樓○、○樓○ │ │ │、○樓○、○樓○、○樓○、○樓○、○樓○、（本院卷一第39頁） │ ├─┼──────────────────────────────────────┤ │4 │於104 年7 月13日，被告登記取得如附表1 編號1 、2 、3 、5 、6 、7 等建物所有權│ │ │，嗣於107 年3 月28日由被告完成驗屋程序，兩造則於同年4 月12日及同年月17日完成│ │ │點交程序（本院卷一第40頁至第48頁；本院卷五第157 頁至第162 頁、第163 頁至第16│ │ │8 頁） │ ├─┼──────────────────────────────────────┤ │5 │因系爭契約合建之臺北市○○區○○段○○段0000○號（臺北市○○區○○○路○段○│ │ │號○樓之○）暨該房屋共有部分同小段○○建號所含編號○車位，尚未移轉登記予被告│ │ │而仍登記於原告名下（本院卷一附表3編號7、臺北市○○區○○段○小段00000-000建 │ │ │號建物登記第一類謄本〈本院卷一第25頁、第47頁〉） │ ├─┼──────────────────────────────────────┤ │6 │原告於102 年5 月25日提供被告所分得之房屋、車位價值表，並經被告簽名確認（本院│ │ │卷一第39頁、第49頁、第50頁） │ ├─┼──────────────────────────────────────┤ │7 │原告另案請求被告履行契約，經本院102 年度訴字第1417號判決「被告應同意於附件1 │ │ │所示之土地合併協議書、附件2 所示之土地複丈及標示變更登記申請書上用印，將其所│ │ │有如附表1 所示3 筆土地，與附表2 所示之20筆土地即臺北市政府都發局101 建字第01│ │ │82號建造執照之建築基地辦理合併測量登記為臺北市○○區○○段0 ○段000 地號，面│ │ │積為935 平方公尺，被告之權利範圍為10,000萬分之1,487 ；並同意如附表3 所示合併│ │ │前土地上之抵押權依附表3 所示辦理轉載登記。」確定（本院卷一第184 頁至第199 頁│ │ │） │ ├─┼──────────────────────────────────────┤ │8 │原告及其他地主另案請求被告，所有權移轉登記等事件，經本院103 年度重訴字第397 │ │ │號判決「被告應協同原告向台北市政府都市發展局申請坐落臺北市○○區○○段○小段│ │ │○○地號土地上之101建字第○○號建造執照建物之使用執照。被告與原告同意於取得 │ │ │臺北市政府都市發展局就坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地上之101建字第 │ │ │○○號建物使用執照後，向台北市建成地政事務所申辦建物第1次測量如附圖1所示之公│ │ │1、公2等2個共有部分，並按附圖1所標示及標註之範圍、線段、尺寸、各樓層之用途、│ │ │名稱等內容辦理轉繪建物測量成果圖後，再依附表1所示之各專有部分分配取得之建物 │ │ │共有部分之權利範圍，向臺北市建成地政事務所申辦建物共有部分所有權第1次登記。 │ │ │被告應於第一項所載使用執照核發後，將其所有坐落臺北市○○區○○段○小段○○地│ │ │號土地，權利範圍10,000分之1487，其中之10,000分之666所有權移轉登記予原告常殷 │ │ │建設股份有限公司。被告同意與原告就各區分所有建物應分擔取得之建物坐落之臺北市│ │ ○○○區○○段○○段○○○○號土地，依附表2所示之權利種類及權利範圍，向臺北市建成 │ │ │地政事務所申請辦理登記。被告同意由原告常殷建設股份有限公司就其所有之○樓○、│ │ │○樓○、○樓○、○樓○、○樓○、○樓○之專有部分區分所有建物第1次測量暨建物 │ │ │所有權第1次登記代位向台北市建成地政事務所申辦。」，經被告提起上訴，嗣後撤回 │ │ │而告確定（本院卷一第109頁至第134頁、第135頁至第153頁；本院卷二第167頁至第168│ │ │頁） │ ├─┼──────────────────────────────────────┤ │9 │原告曾於104年7月21日以臺北北門郵局○號存證信函通知被告就系爭房屋辦理受領及交│ │ │屋手續，並經被告於104年7月22日收受（本院卷一第156頁至第163頁） │ ├─┼──────────────────────────────────────┤ │10│被告分別於100 年2 月19日、102 年8 月7 日收受原告如原證10所示面額各為164 萬元│ │ │、165 萬元之2 張保證金支票，嗣於100 年12月12日、102 年8 月9 日均已兌現（本院│ │ │一卷第64頁至第67頁） │ ├─┼──────────────────────────────────────┤ │11│被告於102 年8 月7 日收受原告如原證12面額各為6 萬2,000 元之租金補貼支票40紙並│ │ │均兌現，而其中支票號碼0000000至0000000之6紙支票金額合計為37萬2,000元（本院卷│ │ │一第70頁至第108頁、第258頁至第262頁、第267頁） │ └─┴──────────────────────────────────────┘