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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第151號 上　訴　人　黃素真 被上訴人　　眾躍不動產經紀有限公司 法定代理人　陳星翰 訴訟代理人　沈志偉律師 上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國105 年6 月24 日本院士林簡易庭105 年度士簡字第516 號第一審判決提起上訴 ，本院於106 年2 月21日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國104 年5 月24日與伊簽訂 專任委託銷售契約書（下稱系爭契約書），委託伊居間銷售 上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○○弄○ 號5 樓房地（下稱系爭房地），委託期間自104 年5 月24日起至 同年11月24日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）1,450 萬 元，並同意伊於買方出價達委託價格時，可代理收受定金。 兩造嗣於105 年3 月9 日，以變更系爭契約書中委託銷售價 格為900 萬元、委託期間為104 年10月1 日起至105 年12月 30日止及訂明伊之服務費為委託銷售價4%之方式，簽訂委託 事項變更契約書（下稱系爭變更契約書）。系爭變更契約書 委託銷售期間，伊媒介買家即訴外人陳琼玉以900 萬元買受 系爭房地，於105 年3 月17日與陳琼玉簽訂不動產買賣意願 書（下稱系爭意願書），並代理上訴人收受定金10萬元。詎 上訴人以其子不同意出售系爭房地為由，不願與陳琼玉簽訂 不動產買賣契約書，屬可歸責於上訴人之事由，依系爭契約 書第8 條第3 項第3 款約定，視為伊已完成居間義務，上訴 人應給付委託銷售價900 萬元4%之服務報酬36萬元。爰依系 爭變更契約書約定之法律關係，請求上訴人給付36萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。 二、上訴人則以：伊雖曾多次委託被上訴人媒介交易房地成功， 但被上訴人未向伊解釋委託契約內容。伊簽訂之系爭契約書 及系爭變更契約書均為定型化契約，被上訴人之經紀營業員 陳威麟亦未告知契約書內容及在契約書審閱權欄位簽名即放 棄審閱權，未予伊合理之契約審閱期間，僅催促伊在契約書 上簽名，不動產經紀人葉秀芝復未在場解說契約書內容，伊 對契約書所載金額及審閱期間有誤認，系爭契約書及系爭變 更契約書均為無效。又陳琼玉簽訂系爭意願書當日給付定金 10萬元，翌日再匯款定金10萬元，被上訴人收受之定金應為 20萬元，卻陳明代理收受定金10萬元，可見系爭意願書為被 上訴人與陳琼玉偽造，用以詐取伊之售屋報酬等語，資為抗 辯。 三、被上訴人於原審聲明請求上訴人應給付被上訴人36萬元，及 自起狀訴繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。原審 判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲 明為：㈠原判決廢棄㈡被上訴人第一審簡易之訴駁回。被上 訴人則為答辯聲明：上訴駁回。 四、本院之判斷： ㈠、被上訴人主張：上訴人曾於103 年11月15日委託被上訴人銷 售2 筆房地，並簽訂2 份專任委託銷售契約。上訴人另於10 4 年5 月24日簽訂系爭契約書，約定由上訴人委託被上訴人 銷售系爭房地，委託期間自104 年5 月24日起至同年11月24 日止，委託銷售價格為1,450 萬元，買方出價如達委託價格 時，被上訴人得代理上訴人收受定金。兩造於105 年3 月9 日另簽訂系爭變更契約書，將系爭契約書中委託銷售價格變 更為900 萬元、委託期間變更為104 年10月1 日起至105 年 12月30日止及訂明服務費為委託銷售價4%。上訴人簽訂系爭 契約書及系爭變更契約書，均由被上訴人之經紀營業員陳威 麟承辦，其後由不在場之不動產經紀人葉秀芝簽章。嗣陳琼 玉於105 年3 月17日與被上訴人簽訂系爭意願書，表明願以 900 萬元買受系爭房地，並於同年月18日匯款定金10萬元予 被上訴人收受。然上訴人以其子反對為由，不願與陳琼玉簽 訂不動產買賣契約書等情，為兩造所不爭執，並有被上訴人 提出之專任委託銷售契約書（見本院卷第99至106 頁）、系 爭契約書（見原審卷第9 至10頁）、系爭變更契約書（見原 審卷第11頁）、系爭意願書（見原審卷第12頁）、匯款申請 書（見原審卷第13頁）為證，堪信為真實。 ㈡、被上訴人主張其於系爭變更契約書委託期間，媒介陳琼玉以 900 萬元買受系爭房地，上訴人因其子反對而不願簽訂不動 產買賣契約書，係可歸責於上訴人之事由，依系爭契約書第 8 條第3 項第3 款約定，仍應給付委託銷售價4%之服務報酬 等情，為上訴人拒絕，並以前揭情詞置辯，故本件爭點應為 ：⑴系爭契約書及系爭變更契約書條款是否均無效？⑵系爭 意願書是否為詐取銷售報酬而偽造？⑶被上訴人依系爭契約 書第8 條第3 項第3 款約定，請求上訴人給付居間報酬36萬 元，有無理由？茲就爭點之判斷，分述如下： １、系爭契約書及系爭變更契約書條款是否均無效？ 上訴人係以⑴被上訴人未給予其合理之契約審閱期間；⑵不 動產經紀人於其簽訂契約時未在場解說契約書內容；⑶其對 審閱期及系爭變更契約書所載金額有誤認，認系爭契約書及 系爭變更契約書條款均無效。惟： ⑴、關於契約審閱期間部分： ①、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型 化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規 定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型 化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項， 公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法第11條之1 定有 明文。而內政部公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及 不得記載事項」之定型化契約審閱期間不得少於3 日（見本 院卷第29頁）。考其立法目的，在於使消費者充分了解契約 內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權 利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故企 業經營者若能舉證證明消費者於簽約時確已充分了解定型化 契約條款，應認企業經營者與消費者訂立之定型化契約條款 ，仍屬有效。 ②、查兩造簽訂之系爭契約書及系爭變更契約書，性質上均係消 費者保護法規定之定型化契約。又上開契約書首頁上方欄位 第1 段載有：「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天 以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違 反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該 條款仍構成契約內容」、第2 段載有：「委託人業已行使契 約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」等 文字，而上訴人係在緊接第2 段文字之「委託人簽名」處簽 名（見原審卷第9 、11頁），核依前揭第1 段文義，足認被 上訴人已明確告知上訴人得攜回契約書審閱之權利，上訴人 選擇在第2 段文字後方簽名，應是已充分瞭解契約書內容， 認無需攜回契約書審閱，依前揭說明，應認系爭契約書及系 爭變更契約書之定型化契約條款均屬有效。 ③、上訴人雖辯以被上訴人之經紀營業員陳威麟未告知系爭契約 書及系爭變更契約書內容，且因陳威麟催促，始在契約書上 簽名云云。然證人陳威麟於本院審理時證稱：上訴人先前委 售2 件房屋都由我處理，而委託契約是制式的，一開始與上 訴人接觸時，已逐一解釋委託契約內容，本件我也有解釋系 爭契約書及系爭變更契約書內容，並請上訴人放棄審閱期， 經上訴人同意後簽名等語（見本院卷第74至76頁），核與上 訴人於103 年11月15日簽訂之2 份專任委託銷售契約書承辦 人為陳威麟相符（見本院卷第99至106 頁）。另觀諸系爭契 約書與上開2 份專任委託銷售契約書之條款相同，契約書首 頁上方欄位，均有上揭第1 段、第2 段之文字內容，上訴人 亦在上開2 份專任委託銷售契約書首頁上方欄位第2 段文字 之「委託人簽名」處簽名（見本院卷第99、103 頁）。參以 上訴人已年滿72歲，專科學校畢業，有個人戶籍資料（見原 審卷第16頁）可佐，足認上訴人屬高學歷，前曾簽名放棄審 閱期，委託被上訴人銷售2 筆不動產等情，上訴人自得於短 時間內瞭解制式之系爭契約書、系爭變更契約書內容及契約 審閱權涵義，證人陳威麟上開證述，即屬有據，上訴人空言 辯以被上訴人未給予其合理之契約審閱期間，系爭契約書及 系爭變更契約書條款均無效，難以採信。 ⑵、關於不動產經紀人簽約時在場與否部分： 按契約因當事人意思表示一致而成立（民法第153 條第1 項 ），而意思表示之生效，本不似對話方式為限（民法第94條 、第95條）。次按不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款係規定，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由 經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章 ：①不動產出租、出售委託契約書。由此可知，上開條文並 未規定不動產經紀人需與委託人同時「在場」簽章，不動產 經紀人只須確認委託人確有成立委託契約書之真意即可用印 。本件上訴人簽訂系爭契約書及系爭變更契約書時，不動產 經紀人葉秀芝固未在場，惟上訴人既已同意簽署上開契約書 ，不動產經紀人葉秀芝據以在契約書上用印，於法尚無不合 ，上訴人辯以其簽立契約書時，不動產經紀人葉秀芝均未在 場，該等契約書均屬無效云云，亦非可取。 ⑶、關於審閱期及系爭變更契約書金額誤認部分： ①、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其情事即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。民法第88條第1 項 前段定有明文。依前開規定，意思表示錯誤係指意思表示之 內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤 之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例意旨參照） 。 ②、上訴人固辯以其對審閱期及系爭變更契約書所載金額有誤認 云云。惟上訴人係充分瞭解契約書內容，認無需攜回審閱而 簽署系爭契約書及系爭變更契約書，已如前述，上訴人所稱 誤認審閱期云云，委無足採。又上訴人自陳於簽署系爭變更 契約書後，因家人不同意賠本出售，乃認係其對系爭變更契 約書所定金額之誤認等語（見本院卷第72頁背面），則上訴 人所指金額之誤認，為其是否賠本出售系爭房地之問題，僅 為上訴人決定委託銷售價格之動機，依前揭說明，亦非其意 思表示錯誤，況上訴人亦未曾以意思表示錯誤為由，撤銷兩 造間系爭變更契約書之意思表示。是上訴人以其對審閱期及 系爭變更契約書金額有誤認為由，認系爭契約書及系爭變更 契約書均無效，亦無足取。 ⑷、從而，上訴人所辯系爭契約書及系爭變更契約書條款均無效 ，難認可採。 ２、系爭意願書是否為詐取銷售報酬而偽造？ ⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。上訴人辯以被上訴人收 受陳琼玉之定金應為20萬元，卻陳明僅收受定金10萬元，系 爭意願書係被上訴人與陳琼玉為詐取銷售報酬而偽造，為被 上訴人否認，應由上訴人就遭被上訴人詐欺之有利於己之事 實，負舉證之責。 ⑵、經查，證人陳琼玉於本院審理時證稱：我經由被上訴人職員 孫維華安排看過系爭房地2 次，第1 次覺得房價1000多萬元 太高，第2 次我開價850 萬元，要孫維華去談看看，後來以 900 萬元成交。因孫維華臨時通知須簽訂系爭意願書，該意 願書雖記載交付定金10萬元，但簽約當日下大雨且係晚上8 、9 點，我沒辦法給現金，要求隔日再匯款，孫維華有同意 ，隔天我即匯款10萬元。之後孫維華說上訴人家人反對，不 願意出售系爭房地，我說已經簽約就要照合約走，孫維華說 上訴人人很好，希望我算了，因我朋友也有類似強迫賣屋而 得到憂鬱症，我雖然不開心，但不希望上訴人家庭失和，自 認倒楣，把系爭意願書退給孫維華，並取回定金10萬元等語 （見本院卷第73至74頁），核與系爭意願書及匯款申請書（ 見原審卷第12至13頁）相符，是被上訴人主張媒介陳琼玉90 0 萬元買受系爭房地，並簽訂系爭意願書及收受定金10萬元 ，依相關客觀事證，尚屬有據，上訴人空言遭被上訴人詐欺 ，然未能舉證以實其說，自難認為真正。 ３、被上訴人依系爭契約書第8 條第3 項第3 款約定，請求上訴 人給付居間報酬36萬元，有無理由？ ⑴、系爭契約書第6 條第3 款約定：「買方出價達於委託價額時 ，甲方（指上訴人，下同）同意乙方（指被上訴人，下同） 無需再行通知甲方即可全權代理收受定金」（見原審卷第9 頁）。 ⑵、系爭契約書第8 條第3 項第3 款約定：「專任委託之遵守有 下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第 二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方仍應支付委 託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方 。…③乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無 法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時」（見原審 卷第9 至10頁）。 ⑶、系爭意願書第3 條第1 款約定：「自簽立本意願書至105 年 3 月31日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方（即上訴人 ）接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣 契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人（即被上訴人 ）可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將 斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方 絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買 賣契約書…」（見原審卷第12頁）。 ⑷、經查，兩造簽訂之系爭變更契約書係引用系爭契約書條款， 惟變更其中委託銷售價格及期間，被上訴人於系爭變更契約 書約定之委託銷售期間，覓得陳琼玉同意依委託銷售價格購 買系爭房地，並簽訂系爭意願書及交付定金10萬元，均如前 述，依系爭契約書第8 條第3 項第3 款之約定，上訴人有與 陳琼玉簽立不動產買賣契約書之義務，其以家人反對出售系 爭房地為由，不願與陳琼玉簽立不動產買賣契約書，自屬可 歸責於上訴人之事由，依同條款約定，視為被上訴人已完成 居間義務，上訴人仍應支付委託銷售價900 萬元4%服務報酬 36萬元予被上訴人，是被上訴人請求上訴人給付服務報酬36 萬元，即有理由。 五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第 203 條分別定有明文。是被上訴人就其所得請求上訴人給付 服務報酬36萬元之未定期限債務，併請求自起訴狀繕本送達 翌日即105 年5 月27日（見原審卷第18頁）起至清償日止， 按年息5%計算之利息，亦屬有據。 六、綜上所述，被上訴人本於前揭原因事實，依兩造間系爭契約 書第8 條第3 項第3 款約定，請求上訴人給付36萬元，及自 105 年5 月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即無 不合，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為 假執行宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應予駁回。 七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件 判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 106 年 3 月 21 日 民事第四庭 審判長法 官 王本源 法 官 劉瓊雯 法 官 林昌義 以上正本係照原本作成。 本件判決不得上訴。 中 華 民 國 106 年 3 月 21 日 書記官 呂子彥