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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 105年度簡上字第88號 上　訴　人　鼎越科技股份有限公司 法定代理人　吳俊銘 訴訟代理人　林俊宏律師 複代理人　　陳禹岑律師 訴訟代理人　吳俊儀 被上訴人　　曾金漿 訴訟代理人　金鑫律師 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國105年2月 26日本院士林簡易庭104年度士簡字第838號第一審判決提起上訴 ，本院於民國106年6月22日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實 及 理 由 一、被上訴人即原告於原審起訴主張： ㈠上訴人即被告於民國99年9月向被上訴人承租位於桃園市龜 山區（改制前為桃園縣○○鄉○○○路○○巷○○號房屋全棟（ 含前後空地，下稱系爭房屋），租賃期間自99年9月10日起 至101年8月9日止，租金為每月新臺幣（下同）112,000元， 租押金則為224,000元，並簽立租賃契約1份（下稱系爭租約 ）；原租期屆至後，兩造同意續租3年，租金調為每月 120,000元，其餘約定條款均同，並載明於系爭租約。詎上 訴人於101年11月起即未按時給付租金，已達積欠租金2期以 上，且未事先告知被上訴人即逕自遷離，被上訴人遂於103 年10月3日寄發存證信函催告上訴人給付租金及為終止系爭 租約之意思表示；然上訴人迄103年10月底始全部搬離。 ㈡上訴人截至被上訴人於103年10月3日終止系爭租約終止時， 積欠租金如下： ⒈101年11月份15元、102年4月份15元、102年5月份15元、102 年8月份15元、102年9月份8,000元、102年10月份120,000元 、102年11月份75,000元、102年12月份70,000元，上開期間 積欠租金共計273,060元； ⒉103年5月份50,000元、103年6月份90,000元、103年7月份 120,000元、103年8月份120,000元、103年9月份120,000元 ，103年10月份12,000元；扣除上訴人於103年8月18日、同 年月21日各匯款11,000元、10,000元後，計算上開期間積欠 租金共計491,000元； ⒊上揭扣除上訴人締約時繳納之租押金224,000元後，尚積欠 被上訴人租金540,060元。 ㈢又上訴人於被上訴人終止系爭租約後，仍繼續占用系爭房屋 使用，迄103年10月底搬離，造成被上訴人損害，上訴人就 其無法律上原因所受利益，性質顯難以原狀返還，自應返還 其價額，其價額應以使用系爭房屋於通常狀況下應支付之租 金每月12萬元計算，被上訴人得請求上訴人給付上開期間不 當得利108,000元（即相當於103年10月4日起至103年10月底 期間租金），另依系爭租約第18條第1點「租賃期間內乙方 若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方1個月租金」，故被 上訴人自得依約請求上訴人違約金12萬元。 ㈣上訴人於答辯狀所提給付被上訴人租金紀錄，其中101年8月 15日、101年8月20日、101年9月10日、101年10月11日、101 年12月21日、102年1月11日、102年2月18日、102年3月13日 、102年6月13日、102年7月11日、103年1月10日、103年1月 28日、103年2月18日、103年3月14日、103年4月14日所載匯 款款項，均非被上訴人主張積欠租金月份範圍所匯，又上訴 人上開表列102年12月8日匯款金額20,000元、103年4月7日 匯款金額30,000元、103年6月9日匯款金額30,000元及103年 6月9日匯款金額30,421元之4筆款項，被上訴人否認有收到 ，且依上訴人提出上開筆匯款之證據，其中上訴人臺灣銀行 000000000000號帳戶明細記載102年12月8日係提現20,000元 、103年4月17日提現30,000元，另臺灣銀行000000000000號 帳戶明細記載103年6月9日提現30,000及30,421元，均係上 訴人現金提款紀錄並非匯款，衡情若上訴人係以無摺存款存 入被上訴人銀行帳戶，應保留存款單收執聯，然上訴人均未 提出存入被上訴人銀行帳戶之單據，且被上訴人銀行帳戶亦 未有上開款項現金存入之紀錄，上訴人主張顯非事實。 ㈤上訴人主張其於103年7月間已向被上訴人表示終止系爭租約 請求搬遷、於103年8月初已搬遷點交系爭租屋予被上訴人云 云，均非事實。上訴人係在未事先告知被上訴人情況下，逕 自從系爭房屋遷離。上訴人所提被證10之對帳單，係上訴人 自102年10月起有明顯不正常繳款租金之情形，被上訴人曾 分別電話通知上訴人清償，迄103年7月間，上訴人積欠租金 達數10萬元，被上訴人乃製作計算至103年7月間上訴人積欠 租金明細交予上訴人供核對，並非被上訴人向上訴人表示終 止之文件。又依被上訴人提出103年10月3日存證信函記載送 達地址為系爭房屋地址，上訴人亦自承有收到上開存證信函 且於103年10月14日以存證信函回覆被上訴人，足證上訴人 有於103年10月間仍占有使用系爭房屋尚未搬離一事，又兩 造果於103年7月底、8月初業經點交返還系爭房屋，何以被 上訴人於103年10月3日寄發存證信函予上訴人時，仍寄往系 爭房屋所在地，上訴人所辯顯與常情不符。 ㈥上訴人雖抗辯被上訴人未提供廠房電力設備而由上訴人自行 裝設工廠用電設備，對被上訴人得請求免除租金3個月及墊 付費用103,000元債權請求扣抵積欠租金云云，然兩造於系 爭租約中並未約定被上訴人有提供工廠大電力設備之義務， 被上訴人並無違反系爭租約義務或民法第423條所訂之出租 人義務；果兩造有此約定，被上訴人迄未履行該義務，何以 上訴人續約3年，仍同意租金調昇為12萬？另上訴人抗辯其 自行於空地興建鐵門圍牆而支付8萬元，應予扣抵租金云云 ，然上訴人於承租前，已至系爭房屋現場看過四周環境狀況 而簽約，就空地有可能遭鄰人暫時停車情形顯可預知，且上 訴人為現實占有人，本得依民法第962條規定對他人主張占 有人物上請求權，況上訴人依系爭租約，亦不負興建圍牆之 義務。至上訴人抗辯系爭房屋於租賃期間漏水致其機具毀損 ，維修花費20萬元云云，均未提出任何事證，自難憑信。綜 觀上情，上訴人扣抵租金之抗辯，均不足採。 ㈦綜上，依系爭租約及民法不當得利之規定提起本件訴訟，被 上訴人自得請求上訴人給付積欠之租金540,060元、不當得 利損害賠償108,000元及違約金120,000元共計768,060元， 為此提起本件訴訟等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人 768,060元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百 分之五計算之利息。 二、上訴人則於原審辯稱： ㈠被上訴人係於103年6、7月間，以電話通知上訴人於103年7 月底終止不租，如不搬走就會找人切電，上訴人乃於103年7 月底前搬家，於103年8月初即將系爭房屋回復原狀點交被上 訴人，被上訴人點交時並交付上訴人積欠租金明細對帳單1 紙，故被上訴人主張上訴人積欠租金部分應僅能計算至103 年7月份，且上訴人對被上訴人主張上開租金有103年7月底 前欠繳租金金額云云，亦有爭議。又上訴人於101年11月至 103年8月期間共計22個月，上訴人應給付租金總額 2,640,000元，依上訴人匯款給付被上訴人租金之紀錄，期 間已給付租金總額為2,120,255元，其後又給付73,998元， 給付總額2,194,253元，積欠被上訴人租金數額應僅有 445,747元（2,640,000－2,194,253＝445,747）。 ㈡上訴人承租系爭房屋係為從事腳踏車製造，需工廠用大電力 ，上訴人為此向被上訴人請求申請工廠用大電力及裝設相關 電力設備，以符承租系爭房屋之需求；惟被上訴人先要求上 訴人先墊付相關費用，經上訴人於99年12月24日支付訴外人 泰智工程股份有限公司103,000元後，上訴人向被上訴人請 求上開支出款項時，被上訴人竟置之不理。且上訴人於99年 9月承租起至99年12月底申請工廠用大電力完成，皆無法使 用機具。故上訴人應得請求被上訴人免除上開期間3個月租 金336,000元及上開墊付費用103,000元。 ㈢又上訴人承租範圍除系爭房屋，尚包含房屋即廠房外之空地 ，惟因廠房隔壁為他公司之外籍勞工宿舍，每日早上下午交 通車皆會停置於上訴人承租空地範圍，阻礙上訴人出入，外 籍勞工亦常丟棄垃圾，造成髒亂，上訴人為此希望被上訴人 於出租空地上作隔離設施，遭告以承租範圍不包含空地，其 不負責處理，致上訴人花費8萬元自購木材及鋼材搭建鐵門 及圍牆，上開費用自得於租金中扣除之。 ㈣上訴人於租賃期間，系爭房屋廠房內水泥建物牆壁漏水嚴重 ，產生壁癌，廠房鐵皮屋頂亦因老舊生鏽，遇大雨颱風皆造 成廠房內多處嚴重漏水及積水，致上訴人機具毀損，廠房內 上訴人辦公區域更因廠內輕鋼架崩塌致無法使用，且使上訴 人工作環境陷入危險中；被上訴人對此均表示修繕乃上訴人 義務，不願自行修繕可終止租約不向其承租云云，上訴人只 能自行修繕多次，花費20萬元不等。是此部分修繕費用除得 以請求上開支付費用於租金中扣除外，尚得依法終止租約， 且被上訴人於103年8月已知悉上訴人終止租約，並陸續將系 爭房屋回復原狀，上訴人自不得請求被上訴人給付租金至 103年10月，亦不得請求賠償相當1個月租金即120,000元之 提前遷離費用。 ㈤綜上，上訴人未繳納之租金應為445,747元，扣除99年9月至 99年12月共3個月租金336,000元、上訴人墊付申請電力設備 費用103,000元、空地搭建鐵門、圍牆費用8萬元與修繕費用 20萬元後，已無積欠租金。退步言之，縱上訴人尚有費用未 給付，被上訴人亦得以上訴人押租金224,000元抵償，被上 訴人請求於法無據等語。並聲明：被上訴人之訴駁回。 三、原審就上訴人所為請求，判決上訴人應給付被上訴人於103 年10月3日終止租約前積欠之租金540,060元，及自104年9月 2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息及假執 行之宣告，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人不服提起上訴 ，所陳除與原審陳述相同部分外，另補稱： ㈠被上訴人於原審所提對帳單，可徵其書立時僅計算租金至10 3年7月份，未算入8至10月份之租金，倘該等對帳單係實在 ，而被上訴人確有終止系爭租約之意，被上訴人要無可能任 令上訴人拖欠租金達2月後，再額外拖欠103年8月至10月之3 個月租金；且上訴人遷離系爭房屋時即交付房屋鑰匙，倘上 訴人係未告知而遷離，被上訴人又何能取得房屋鑰匙；此外 ，上訴人另覓廠房後將原設置於系爭房屋之保全系統移機至 該處，則上訴人核無同時承租2處所之理，亦徵上訴人早已 搬離系爭房屋；況上訴人承租系爭房屋為腳踏車工廠，其內 有眾多大型機具，倘若搬離亦難不引人注意。另被上訴人雖 於103年10月3日寄發存證信函，然其內文載明上訴人「逕行 遷離他處」，足認被上訴人寄發存證信函前明知上訴人早已 遷離系爭房屋，更無上訴人係於103年10月底始交還系爭房 屋鑰匙情事；另系爭租約約定每月10日前繳納租金，上揭存 證信函竟於3日即逕行計算10月份之租金，顯係虛構，原審 以103年10月3日認系爭租約於103年10月3日終止亦有誤；上 揭間接事實均足徵被上訴人確於103年8月終止系爭租約並搬 離系爭房屋，原審仍未具體敘明不採上揭間接事實推導之理 由，有判決違背經驗法則、論理法則、證據法則及判決不備 理由之違誤。 ㈡再觀系爭租約雖未約明租賃之目的，然上訴人公司係從事腳 踏車製造，且系爭房屋所在區域內工廠林立，實為工業園區 ，足推知上訴人係承租系爭房屋為工廠之用；且系爭房屋住 址，係申請工廠用電容量，更以被上訴人名義申請，被上訴 人就系爭房屋係作為工廠之用，當無不知之理；實則，被上 訴人係與訴外人蔡和霖接洽系爭房屋裝設用電設備及申請大 電力事宜，並由被上訴人親自交付土地權狀、身分證正本予 訴外人蔡和霖，並委託訴外人泰智工程股份有限公司以辦理 相關申請，以履行出租人交付合於使用租賃物予上訴人之義 務，更徵上訴人確係承租系爭房屋為工廠之用。然原審仍無 視前揭事實，竟謂被上訴人無需裝設電力設備供上訴人使用 ，亦有判決違背經驗法則、論理法則、證據法則之違誤。 ㈢又上訴人確於系爭房屋旁空地施作鐵門及圍牆，被上訴人確 實受有利益，且上訴人並未拆除該等鐵門及圍牆，被上訴人 自不能謂其並未受有利益。另系爭租約經調整租金後，上訴 人有將押金差額補給被上訴人，是被上訴人收受押金應為24 萬元等語。並聲明：⒈原判決不利於上訴人之部分廢棄；⒉ 上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。 四、被上訴人所述除與原審相同外，另補稱：上訴人抗辯系爭房 屋經被上訴人申請工業用電云云，然其所提泰智工程股份有 限公司估價單僅記載曾金漿-空地申請用電等文字，其餘業 主名稱、客戶名稱或聯絡、傳真電話欄位均記載上訴人資料 ，足證施工裝設工廠電力設備之契約關係僅存在於上訴人公 司與泰智工程股份有限公司間，與被上訴人無關，上訴人理 應自行負擔該等費用。又被上訴人於103年10月3日寄發存證 信函，書寫系爭房屋所在地址，經上訴人收受，並於103年 10月14日回覆，足徵103年10月間上訴人仍使用系爭房屋； 而上訴人係於103年10月份偷偷搬離系爭房屋，被上訴人係 因鄰居告知上訴人陸續搬離才至系爭房屋處目擊，系爭房屋 鑰匙實係103年10月底由上訴人法定代理人交還被上訴人， 即逕行離去，非7月底即已交還。又上訴人所稱於系爭房屋 外施作之鐵門及圍牆，係供上訴人自己使用，被上訴人未予 使用；且上訴人遷離系爭房屋後，已將該等鐵門及圍牆全部 拆除移去，難認被上訴人受有利益。另系爭租約押金部分， 觀系爭租約租金變更後，明約「押金及其他不變」，足證押 金並未調整，被上訴人否認上訴人有補給押金事實等語。並 聲明：上訴駁回。 五、兩造不爭執事項（見本院第170頁105年11月28日準備程序筆 錄）： 上訴人自99年9月10日至101年8月9日向被上訴人承租桃園縣 ○○鄉○○路○○巷○○號房屋（包含前後空地），約定每月租 金112,000元，押租金為224,000元。原租期屆至後，兩造於 101年8月同意續約3年，自101年8月10日起租金調整為每月 120,000元。 六、本院之判斷： 兩造依其主張與答辯，就本件訴訟整理之爭執事項如下：㈠ 系爭租約係於何時終止？㈡系爭租約終止前，上訴人於租賃 期間積欠被上訴人之租金債務金額為何？㈢上訴人主張因裝 設電力設備，得免除3個月租金，及就支出之裝設費用予以 抵銷，有無理由？㈣上訴人主張因搭建圍牆、鐵門支出之裝 設費用予以抵銷，有無理由？㈤上訴人主張因修繕漏水支出 之費用予以抵銷，有無理由？茲分述如下： ㈠系爭租約係於何時終止？ ⒈上訴人抗辯系爭租約業於103年7月底合意終止，上訴人即另 覓新廠房並委請訴外人天威保全股份有限公司就保全系統移 機至新廠房一節，此部分為被上訴人所否認，而按當事人主 張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法 第277條前段定有明文。上訴人抗辯兩造間有終止系爭租約 之「合意」存在，就此部分即應負舉證責任。上訴人提出由 被上訴人所出具，內容記載至103年7月積欠租金數額之對帳 單（原審卷第93頁、本院卷第56頁），及天威保全股份有限 公司103年8月21日保全系統安裝報價單（原審卷第136頁、 本院卷第57頁）為據。但依該對帳單內容僅記載上訴人自 101年11月13日起迄103年7月期間積欠被上訴人租金之月份 、金額之明細與101、102年度至103年度之累計積欠租金總 額。此外，對帳單上並未有被上訴人對上訴人為終止系爭租 約意思表示之相關文字記載，是從對帳單上相關記載僅為被 上訴人計算至103年7月時上訴人累計之積欠租金數額，無從 推認被上訴人提出上開對帳單予上訴人，併為提前終止之意 思表示。而上訴人所提上開保全系統安裝報價單，雖係訴外 人天威保全股份有限公司就保全設備移機所為報價，此部分 或可說明上訴人於103年8月間另有尋覓他址承租之意，但參 以被上訴人於103年10月3日寄發予上訴人之存證信函（原審 卷第15頁）內容中記載：「‧‧‧今承租人吳俊銘未以口頭 或書面告知逕行遷離他處‧‧‧。」等文字，信函內容指責 上訴人在未告知被上訴人之情形下逕行遷移他處。雖依上訴 人所陳該存證信函再由郵政機關轉寄至上訴人現今營業地即 新北市淡水區後洲子15號，並於103年10月14日由上訴人簽 收，且提出存證信函信封照片影本（本院卷第206、207頁） 為證。但上開保全系統安裝報價單及存證信函信封照片影本 僅證明上訴人或有搬離現址而另尋他處承租做為新廠房之意 ，但有無與被上訴人針對系爭租約協議後達成合意終止之意 ，依上開資料尚無法據此推論。而上訴人復抗辯於103年7 月即將承租處所之鑰匙交還等語，但為被上訴人所否認，被 上訴人陳稱：103年10月底左右才拿到鑰匙，當時是上訴人 法代將鑰匙交還給被上訴人本人，地點在系爭標的物，並不 是約好交付，是到現場後上訴人法代將鑰匙還給被上訴人就 走了，10月份鄰居告訴被上訴人說房客陸續在搬離，所以被 上訴人才跑去看等語（見本院卷第90頁反面、91頁正面105 年11月9日準備程序筆錄），被上訴人對於上訴人所稱交付 鑰匙之時間點既為否認，上訴人自應就其提前交付鑰匙之事 實負舉證責任，而上訴人對此部分未提出證據證明，則其所 稱於103年7月即交還鑰匙而達成終止系爭租約之合意一節， 即無可採。 ⒉被上訴人於103年10月3日寄發存證信函以積欠租金為由終止 系爭租約，按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當 期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付 ，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之 總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。 其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月 時，始得終止契約。」民法第440條第1項、第2項定有明文 。上訴人就其遲付之租金數額，於本院審理中自承為 485,077元（見本院卷第282頁民事綜合辯論意旨狀），顯已 逾2個月之租額，則上訴人以上開存證信函終止系爭租約自 屬有據。而上訴人於原審中對收受存證信函之時間，自認為 103年10月3日（見原審卷第95頁反面104年11月23日言詞辯 論筆錄），嗣於審理中改稱於103年10月14日始收受該存證 信函。按民事訴訟法第279條第1項、第3項規定：「當事人 主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命 法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」、「自認之撤銷， 除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者 ，始得為之。」上訴人於本院審理中提出存證信函信封照片 影本，記載上訴人於103年10月14日簽收，故上訴人於本院 審理中撤銷其於原審中對於收受存證信函時間之自認，依前 開規定，應有理由，則系爭租約應於103年10月14日終止一 節，應可認定。 ㈡系爭租約終止前，上訴人於租賃期間積欠被上訴人之租金債 務金額為何？ 系爭租約於103年10月14日經被上訴人以存證信函通知上訴 人終止一事，已如前述，系爭租約於103年10月14日前之存 續期間中，被上訴人以出租人之地位請求上訴人給付租金， 自屬有據。被上訴人主張系爭租約終止日前，上訴人尚有積 欠如原審卷第16頁計算表所累計之租金數額。上訴人既就尚 欠之租金債務金額有爭執，自應由其就上開債務已清償一節 負舉證責任。依上訴人製作之給付租金紀錄（本院卷第110 至112頁），並與其所提臺灣企銀帳號00000000000帳戶（戶 名：儀銘東國際股份有限公司）活期存款存摺明細1份、臺 灣銀行帳號000000000000帳戶（戶名：鼎越科技股份有限公 司）活期存款存摺明細1份、臺灣企銀帳號00000000000帳戶 （戶名：儀銘東國際股份有限公司）活期存款存摺明細1份 、臺灣銀行帳戶000000000000帳戶（戶名：鼎越科技股份有 限公司）活期存款存摺明細1份、臺灣銀行帳號 000000000000帳戶（戶名吳俊儀）綜合存款存摺明細1份等 資料（本院卷第113至137頁），再與彰化商業銀行105年12 月9日彰林口字第1050290號函檢送之被上訴人收受租金匯款 帳戶明細（本院卷第181至184頁）相核對，其中： ⒈101、102年度部分：被上訴人主張上訴人於101年11月、102 年4月、102年5月、102年8月各積欠租金15元；102年9月積 欠租金8,000元；102年10月積欠租金120,000元；102年11 月積欠租金75,000元；102年12月積欠租金70,000元。上訴 人雖於原審稱於102年12月8日匯款20,000元，係自上開臺灣 銀行000000000000號帳戶提現後，以現金無摺存款方式存入 被上訴人彰化商業銀行帳戶內，惟並無該項匯款紀錄，而上 訴人亦無法舉證確有該數額租金之給付。是被上訴人主張於 101、102年度上訴人積欠之租金總額273,060元（15＋15＋ 15＋15＋8000＋120000＋75000＋70000＝273060），應可採 信。 ⒉103年度部分：被上訴人主張上訴人於103年5月積欠租金 50,000元、103年6月積欠租金90,000元、103年7月至同年9 月各積欠租金120,000元，及103年10月積欠租金120,000元 。惟其中103年10月積欠之租金數額計算至103年10月14日系 爭租約終止日，其數額應為54,194元（000000×14/31≒ 54194 ，元以下四捨五入）。其後上訴人另於103年8月18日 給付租金11,000元、同年月21日給付租金10,000元。上訴人 雖於原審稱其中103年4月7日匯款30,000元、103年6月9日匯 款30,000及30,421元，係其自上開臺灣銀行000000000000號 帳戶及臺灣銀行000000000000號帳戶提現後，以現金無摺存 款方式存入被上訴人彰化商業銀行帳號內，惟並無該項匯款 紀錄，而上訴人亦無法舉證確有該數額租金之給付。是上訴 人於103年度積欠之租金總額為533,194元（50000＋90000＋ 120000＋120000＋120000＋00000-00000-00000＝533194） 。 ⒊以上，上訴人積欠之租金總額為806,254元(000000+533194 ＝806254），經扣除上訴人提出之押租金224,000元，上訴 人應給付之租金數額為582,254元（000000-000000＝582254 ）。上訴人於本院審理中，抗辯因系爭租約之每月租金調整 至120,000元，故押租金數額為240,000元。但依系爭租約第 19條後方加註：「並同意租金調整為每個月新台幣壹拾貳萬 元整，押金及其它不變。」關於押租金數額未隨租金之調高 而隨同調整，且上訴人亦未舉證證明有增加給付押租金之事 實，是上訴人所稱系爭租約之押租金提高至240,000元，即 不足採。 ㈢上訴人主張因裝設電力設備，得免除三個月租金，及就支出 之裝設費用予以抵銷，有無理由？ 上訴人抗辯承租系爭房屋時，就系爭房屋因裝設工廠用電設 備，遂委由訴外人泰智工程股份有限公司裝設，於裝設前上 訴人有3個月無法使用系爭租屋，除得請求被上訴人免除租 金3個月外，並就墊付裝設電力設備支出費用103,000元，對 被上訴人因有上開債權而扣抵前述租金債務部分等語。按民 法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃 物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定 使用、收益之狀態。」惟出租人交付之承租物否合於所約定 使用之租賃物，應以出租人與承租人於締約時所約定之內容 及該租賃物性質是否符合一般使用狀態而定。關於系爭租約 之約定內容，並未記載被上訴人有提供系爭房屋中工廠用電 設備之義務。上訴人提出經濟部商業司公司資料查詢（本院 卷第65頁），抗辯其係以從事腳踏車製造為業，且系爭房屋 占地數百坪，附近工廠林立，上訴人承租該處既作為廠房使 用，被上訴人自負有提供工廠用電設備之義務等語。按契約 成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從 給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給 付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基 於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債 權人之給付利益（最高法院100年度台上字第2號判決要旨參 照）。上訴人工廠既以從事製造腳踏車為業，關於工廠機器 所需電力之用電設備裝設即為上訴人應支出之營業成本，對 於用電設備裝設所需費用，自應由上訴人自行負擔。至於被 上訴人基於出租人之附隨義務，在於輔助承租人達成租賃目 的，對於因裝設用電設備時需由出租人出具之文件資料，則 負有提供之義務。就系爭房屋裝設工廠用電設備過程，依證 人即泰智工程股份有限公司經理兼施工人員蔡和霖證稱：當 時承租房屋電力不夠，由業主鼎越科技股份有限公司委託申 請大電力，是由鼎越科技股份有限公司的人跟伊接洽，因為 這屬於空地用電，由地主提供土地所有權狀、身分證之正本 跟影本，正本是拿給台電公司的人員核對，至於鼎越科技股 份有限公司由何人接洽，因為時間已經久了，只記得是年輕 人，地主資料是由鼎越科技股份有限公司提供給，伊從頭到 尾都是跟鼎越科技股份有限公司接洽，伊沒有找過地主，也 沒有跟地主接洽過，工程名稱記載「曾金漿-空地申請用電 」，是這房子屬於違建，沒有使用執照及權狀，所以只能用 空地名義申請大電力，因為產業外移，所以台電開放可以空 地名義申請用電，曾金漿就是地主，除非鼎越科技股份有限 公司要求以他們的名字，他們就會檢附地主與承租人的合約 書，如果沒有要求的話，就是以地主名義下去申請，請款單 上面業主是記載鼎越科技股份有限公司，工程名稱內部作業 用曾金漿的空地用電等語（見本院卷第225頁正面至227頁正 面106年3月13日準備程序筆錄），是本件工廠用電設備申辦 過程中，需由土地所有人即被上訴人出具之文件資料，均能 取得以順利申辦相關程序，被上訴人顯已履行其基於出租人 之附隨義務。另觀諸系爭租約第9條約定：「房屋有改裝設 施之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方（即被上訴人）之 同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋 時自應負責回復原狀」等內容，則上訴人於系爭房屋委請他 人裝設工廠用電設備，縱經被上訴人同意，裝設費用依約應 由上訴人自行負擔，並於交還系爭房屋時負有回復原狀之義 務，是上訴人主張因裝設工廠用電設備而無法使用系爭房屋 3 個月及所支出之裝設費用，就該部分租金及裝設費用請求 被上訴人負擔，主張兩造間有委任關係，而依民法第546條 第1項或依民法第179條不當得利規定，請求被上訴人償還， 並作為抵銷被上訴人前開租金債權，為無理由。 ㈣上訴人主張因搭建圍牆、鐵門支出之裝設費用予以抵銷，有 無理由？ 上訴人抗辯除承租系爭房屋外，尚包括其外部之空地，因隔 壁為他公司之外籍勞工宿舍，每日早上下午交通車皆會停置 於承租空地，阻礙上訴人之出入，同時外籍勞工丟棄垃圾， 造成髒亂，因被上訴人未予處理，故自行購置木材及鋼材搭 建鐵門及圍牆等情。依系爭租約第1條記載：「甲方（即被 上訴人）房/店屋所在地及使用範圍桃園縣○○鄉○○路○○ 巷○○號全棟含前後空地」，是系爭房屋前之空地亦屬承租範 圍內。而依上訴人所陳上開妨礙使用承租房屋之情形，其範 圍僅為前方空地一隅，惟實際上妨害使用之範圍與上訴人受 有如何實際上損害，亦未舉證以實其說。況依系爭租約第9 條約定，上訴人在未徵得被上訴人之同意下所採取搭建圍牆 、鐵門之手段，是否與其所稱排除使用權受侵害之目的相當 ，有無其他得以排除侵害之適當方式等節，上訴人亦未就此 部分說明。是上訴人以此請求被上訴人負擔搭建圍牆、鐵門 之費用，應無理由。況上開鐵門及圍牆係在上訴人承租後， 自行於承租空地周圍所興建，性質屬於系爭房屋之改裝設備 ，縱經被上訴人同意，上訴人所為上開興建之支出，依前揭 系爭租約第9條約定，自應自行負擔。而系爭租約終止後， 上訴人負有回復原狀之義務，但依被上訴人所提系爭房屋現 時照片，上訴人搭建之鐵門、圍牆業已拆除，故上訴人依民 法第179條不當得利規定，以其上開支出費用請求抵銷被上 訴人前開租金債權，為無理由。 ㈤上訴人主張因修繕漏水支出之費用予以抵銷，有無理由？ 上訴人抗辯因系爭房屋之牆壁漏水嚴重，產生壁癌，鐵皮屋 頂亦因老舊生鏽而破損，遇大雨颱風造成系爭房屋內多處漏 水及積水，並提出牆壁壁癌照片3紙（本院卷第156至158頁 ）、屋頂照片3紙（本院卷第159至161頁）、漏水照片2紙（ 本院卷第162、163頁）。但該照片所攝均為局部畫面，關於 上開瑕疵有無造成上訴人廠房內機具損害或辦公區域輕鋼架 崩塌致無法使用等情，依上開照片內容均無法得知，是關於 修復之必要性或其範圍，未據上訴人舉證證明。尤以上訴人 所稱因修復所支出20萬元部分，亦未提出修繕當時廠商所出 具之報價或收費單據，而上訴人所稱僅就小廠房牆壁部分於 審理中另請憶聲工程有限公司估價之修繕費用僅為26,000元 （見本院卷第155頁估價單），不僅與上訴人所稱全部之修 繕費用20萬元相去甚遠，且係事後於審理中始為評估，而非 於上訴人所指造成損害當時就現場情形評估計算，則其事後 所估情形是否與實際情形相符，亦非無疑，是上訴人此部分 主張不足採信。 七、綜上所述，上訴人於系爭租約終止前，尚積欠被上訴人租金 數額計有582,254元，原審於上開租金範圍內判令上訴人應 給付被上訴人540,060元及自起訴狀繕本送達翌日即104年9 月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息， 及該部分假執行之宣告，於法並無不合。上訴人就其於原審 敗訴部分提起上訴，其指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁 之必要，併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 7 月 13 日 民事第二庭審判長法 官 邱光吾 法 官 陳菊珍 法 官 辜漢忠 以上正本係照原本作成。 本件不得上訴。 中 華 民 國 106 年 7 月 21 日 書記官 陳羿方