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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1425號 原　　　告　何淑芬 訴訟代理人　張立宇律師 複代理人　　宋美侖律師 被　　　告　淡水情歌社區管理委員會 法定代理人　林仁德 訴訟代理人　吳永發律師 訴訟代理人　林新傑律師 參　加　人　海鉅建設股份有限公司 法定代理人　段宇恩 訴訟代理人　黃世芳律師兼送達代收人 上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於106 年9 月26日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應如附件所示之方法將新北市○○區○○路○段○○○號一 樓房屋滲漏水部分修復至不漏水狀態，並給付原告新臺幣壹拾伍 萬壹仟柒佰玖拾肆元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之二十一，餘由原告負擔。 事 實 及 理 由 一、原告起訴主張：原告為新北市○○路○ 段○○○ 號1 樓房屋（ 下稱系爭建物）之所有權人，為「淡水情歌社區」（下稱系 爭大廈) 之住戶，係原告於99年8 月30日所購買，而為該社 區之區分所有權人。原告於104 年8 月間，發現系爭大廈之 2 樓室外局部公共外牆有多處裂縫，於長時間降雨或雨勢較 大時，會致使雨水透過外牆裂縫滲透至系爭建物內，導致地 板漏水；遇有颱風或豪大雨時，大量雨水滲入系爭建物中， 導致系爭建物嚴重漏水及淹水之狀況，造成系爭建物內之室 內裝潢嚴重受損。原告無奈自費委請訴外人中國東方建設有 限公司進行漏水檢測，證明系爭建物漏水及淹水，確實肇因 於系爭大廈之2 樓室外局部公共外牆處，惟被告仍拒絕修繕 與賠償。原告遂以此訴請求被告修復漏水、損害賠償等語。 並聲明：㈠被告應如附件所示之方法將新北市○○區○○路 ○段000號1樓房屋滲漏水部分修復至不再漏水狀態。㈡被告 應給付原告新台幣（下同）738,262元。 二、被告則以：原告主張之房屋漏水原因，與鑑定報告之判斷不 符，且伊未受原告委任，兩造之間並無委任關係，且被告並 非自然人，應不適用原告主張之民法第554 條及第184 條之 規定。若非本件鑑定人進行鑑定，請原告敲開系爭大廈之管 道間，被告根本無從知悉系爭大廈密閉之管道間一樓樓地板 設有漏水頭，且在此之前，被告亦無法進入密閉之管道間進 行維修、保養與疏通。況且，依「預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項」第17條、「保固期限及範圍」第1 項 之規定，系爭大廈管道間之外牆為系爭大廈結構之一部，建 設公司應負15年之保固責任，然系爭大廈之屋齡僅有9 年， 仍在建設公司之保固期間內，故對於系爭大廈管道間外牆之 維修、保養義務，應由建設公司承擔，而與被告無涉。若仍 認被告應負賠償責任時，原告主張之損害數額高於鑑定人所 鑑定之數額部分，應無理由。且應依中華民國產物保險商業 同業公會編製之「台灣地區住宅類建築造價參考表」所載之 折舊標準，再扣除40% 之折舊，至於檢測費部分，並非被告 所造成之損害，不應由被告負擔。對於鑑定人指出系爭房屋 之漏水原因，被告認為皆是因海鉅公司於建造系爭大廈時之 設計及施工錯誤所導致，不應由被告承擔等語為辯。並聲明 ：駁回原告之訴。 三、參加人則以：系爭大廈管道間之排水設計，係以排水管道排 出外水，該排水管穿越樓地板，露出至地下室頂版，並設置 有清潔檢修孔，供積水排除或保養維護之用。因此，系爭大 廈管道間之排水設計並無任何錯誤可言；且該排水管道為公 共設施，其管理、維護應屬大廈管理委員會之責，並非參加 人應負擔之義務。系爭大廈與原告房屋所在相同之管道間， 共設置6 處，除原告房屋所在管道間發生積水情形，其餘5 處從未有類似之積水狀況發生，足見系爭房屋漏水之原因， 純係被告管委會疏於對排水管之保養、維護所致，與系爭管 道間排水設施之設計全然無關，為輔助原告及明瞭案件，乃 聲明參加訴訟等語。 四、本件經兩造協議後簡化爭點如下： 甲、兩造所不爭執之事項： ㈠本件原告為系爭建物之所有權人，為「淡水情歌社區」之 住戶，而被告為「淡水情歌社區」之管理委員會。 ㈡系爭建物係97年9 月17日建築完成，原告於99年8 月30日 登記為所有權人。 ㈢對106 年2 月24日海鉅建設（股）有限公司營業部106 年 淡水案第0000000000號函及其附件（本院卷第76頁），沒 有意見。 ㈣對106 年4 月12日新北市政府工務局新北工建字第106056 8414號函及其附件（本院卷第81頁），沒有意見。 ㈤對106 年8 月4 日臺北市建築師公會106 鑑字第1813號 及其附件（本院卷第90頁），沒有意見。 乙、兩造所爭執之事項： 若原告受有漏水損害，則原告所得請求之金額為何？ 四、得心證之理由： （一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分 所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約 另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項 定有明文。又受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權 限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第 544 條亦有明文。原告主張系爭建物因被告未盡修繕義務 ，致其內裝潢受有損害等語。經查，就系爭建物漏水一事 ，經兩造合意送請臺北市建築公會鑑定，經其覆以106 年 8 月4 日106 鑑字第1813號及其附件（本院卷第90頁； 上揭兩造所不爭執事項㈤，本院卷第101頁），依該鑑定 報告書所載鑑定結果，系爭建物之漏水處為管道間排水孔 堵塞，排水不良導致漏水；漏水處屬於共有部分等語（鑑 定報告書第6頁）。是原告主張系爭建物之漏水處係位於 共用部分，該部分漏水未見原告有何可歸責之事由，亦未 見系爭大廈之社區規約有何特別約定。揆諸首揭規定，被 告就系爭建物漏水處，本應盡其修繕、管理、維護之責； 然被告就此等修繕責任，未盡其修繕義務，可徵被告未依 委任契約本旨履行委任事務，堪認被告確有過失。 （二）被告固抗辯其並無權利能力且未受原告委任，兩造間並無 委任關係存在云云。然按管理委員會為執行區分所有權人 會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人 選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。共用部分、約 定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委 員會為之。共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改 良為管理委員會之職務。公寓大廈管理條例第3 條第9 款 、第10條第2 項前段、第36條第2 款分別定有明文。依前 揭規定可知，管理委員會乃指為執行區分所有權人會議決 議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住 戶若干人為管理委員所設立之組織，是管理委員會與各該 區分所有權人之間，就社區住戶規約規定之事項暨共用部 分修繕、管理、維護等庶務管理，自係存在概括委任之法 律關係（臺灣高等法院暨所屬法院104 年法律座談會民事 類提案第3 號研討結果參照）。是依上揭說明，兩造分別 為系爭大廈之住戶與管理委員會，其間自存在一概括之委 任關係。被告抗辯兩造間並無委任關係云云，自非可採。 （三）又被告抗辯其無從知悉系爭大廈中密閉管道間1 樓樓地板 設有漏水頭，更無從進入維修、保養及疏通云云。然觀系 爭系爭大廈管道間之排水設計，係以排水管道排出外水， 該排水管穿越樓地板，露出至地下室頂版，並設置有清潔 檢修孔，供積水排除或保養維修之用，此有參加人所提照 片及示意圖等件可參（本院卷第138頁）；觀該等照片所 攝內容，均可見日光照射，並有相當空間，可徵被告所指 該等排水管清潔檢修孔並非密閉，難認有何維修、保養及 疏通之障礙，或有難以探查該等管線狀況之情。則被告此 部分抗辯，並非可採。 （四）被告另抗辯系爭建物漏水處，尚在參加人保固部分，非其 責任云云。然系爭大廈管道間共有6 處，此有參加人所提 平面圖節本為據（本院卷第139 頁）；而除系爭建物以外 ，則未見其餘5 處管線所經建物有何漏水情事，尚不足空 以系爭建物漏水處部分管線漏水，逕謂參加人興建系爭大 廈有何瑕疵。此外，被告就其所辯，更無其他舉證以實其 說。是被告抗辯系爭建物漏水處應屬參加人保固範圍內， 與被告無涉云云，亦難認可採。 （五）綜觀上情，系爭建物漏水部分既屬共用部分，被告本於公 寓大廈管理條例第10條第2 項規定，自應對該部分加以修 繕；則原告本此請求被告將該部分修繕至不漏水之狀態， 應屬有據。至原告主張損害賠償之部分，觀被告受原告之 委任，而未依公寓大廈管理條例之規定盡其修繕義務，顯 然未盡其委任義務，致原告受有損害等情，應可認定。而 原告雖主張其所受損害之數額為668,262 元及檢測費7 萬 元；然上情經被告所否認，並辯以原告請求損害賠償數額 過高，且應予折舊，又該檢測費部分，並非被告所導致， 其檢測費用亦屬過高等語。經查： １、按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金 錢者，自損害發生時起，加給利息。第1 項情形，債權人 得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法 第213 條定有明文。又所謂必要之費用，於以新品換舊品 時，應予折舊（最高法院97年度台上字第2739號判決意旨 參照）。原告主張系爭建物漏水，致其裝潢、傢俱或房屋 受損等語；而依上揭鑑定報告書所認，原告主張之兩次漏 水所生損害，總額即該等裝潢之損害，數額應為186,323 元（鑑定報告書第7 頁、第8 頁）。此外，原告就其主張 所受損害為668,262 元一節，復無其他證據以實其說。堪 認原告主張裝潢、傢俱等物所受損害額，於186,323 元之 範圍，應屬有據，逾此部分即非可採。另被告對原告主張 之數額，抗辯原告於99年8 月間所購入，迄今已滿4 年未 逾5 年，應依依行政院制頒固定資產耐用年數表所示（本 院卷第121 頁），至少折舊40% 等語，此節則未見原告予 以爭執。則被告抗辯上揭損害賠償數額應予折舊40% 等語 ，應屬可採。是原告可得請求之數額應為111,794 元（計 算式：186,323 元×（1 －40% ），元以下四捨五入）。 ２、至原告請求檢測費用部分，觀系爭建物漏水係可歸責於被 告一節，已如上述；而原告為檢測系爭建物漏水，以確認 其責任歸屬與請求範圍，堪認該等支出與系爭建物漏水處 之檢測費用，要屬原告所支出之必要費用，被告抗辯此部 分原告支出並非漏水所致、被告無為原告檢測之義務云云 ，自不可採。至原告主張檢測費用之數額部分，依鑑定報 告書所示，其合理費用應為4 萬元；此外，原告就檢測漏 水一節確有支出7 萬元之必要一節，更無其他舉證以實其 說。是原告主張此部分數額，於4 萬元之範圍，應屬有據 ，逾此部分即非可採。 ３、綜上，原告可得請求之數額，合計應為151,794 元（計算 式：111,794 元＋4 萬元），逾此部分則無理由。 六、從而，原告本於公寓大廈管理條例、兩造間委任關係，請求 被告給付如主文第1 、2 所示部分，為有理由，應予准許； 其餘部分則屬無據，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審 酌後，核與判決不生影響，無遂一論駁之必要，併此敘明。 八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 106 年 10 月 17 日 民事第三庭法 官 陳梅欽 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 106 年 10 月 17 日 書記官 胡文蕙