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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 105年度訴字第31號 原　　　告　陳月娥 訴訟代理人　蔡憶鈴律師 被　　　告　城企有限公司 法定代理人　王麗茹 訴訟代理人　顧麗英 上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國105 年3 月4 日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號一樓房屋全部騰 空並返還予原告及其他共有人。 訴訟費用由被告負擔。 事 實 及 理 由 一、原告起訴主張：原告之被繼承人陳世昌於民國91年10月15日 死亡，所留遺產包含門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號房 屋（下簡稱系爭房屋）全部在遺產分割確定前為全體繼承人 公同共有，嗣原告與其他繼承人間分割遺產事件，經本院以 102 年度重家訴更一字第1 號判決系爭房屋應由原告等八名 繼承人按應繼分比例分割為分別共有，每人各取得應有部分 八分之一，陳英淑雲、陳忠信提起上訴後，業已具狀撤回上 訴確定。又陳世昌死亡前因喪失行為能力，經臺灣台北地方 法院以90年度禁字第5 號裁定宣告禁止產人並選定原告母親 陳英淑雲為其監護人，陳英淑雲遂於90年9 月14日以陳世昌 監護人身分與被告就系爭房屋1 樓簽立租賃契約，租期自90 年10月3 日起至92年10月2 日止，系爭房屋坐落基地即台北 市○○區○○段○○段00地號土地（下簡稱系爭土地）原為 陳英淑雲所有，陳英淑雲先後將土地所有權移轉登記予原告 之弟陳忠信，嗣前開租約屆期，陳英淑雲、陳忠信即於92年 10月起迄今，均未經陳世昌全體繼承人之同意，擅自繼續將 系爭房屋1 樓出租予被告公司，並每2 年換約，實屬無權出 租，對其他公同共有人不生效力，故被告係無權占有系爭房 屋1 樓，為此，爰依民法第821 條、第828 條第2 項、第76 7 條第1 項前段規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應將系 爭房屋1 樓騰空返還予原告及其他共有人（假執行聲請部分 業已當庭撤回，本院卷第33頁背面）。 二、被告則以：伊自90年間起即承租使用系爭房屋1 樓做為服飾 門市使用，最新租約簽立日為104 年8 月20日，租賃期間為 104 年10月3 日起至109 年10月2 日，房屋出租人為陳英淑 雲，土地出租人為陳忠信，伊僅與陳英淑雲、陳忠信接觸， 不清楚有無經房屋其他共有人同意，租約是陳忠信所擬，一 直續約，不清楚契約記載登記名義人為繼承人代表之意，收 到原告存證信函後有轉交陳英淑雲、陳忠信處理，陳英淑雲 目前仍居住在系爭房屋2 樓，2 樓有獨立出入口，伊願意繼 續承租使用系爭房屋1 樓等語置辯，並聲明：駁回原告之訴 。 三、本院之判斷 （一）原告主張系爭房屋為陳世昌所留遺產，於遺產分割確定前 ，為原告等8 名繼承人公同共有一情，業據其提出104 年 度房屋稅繳款書、遺產稅核定通知書、本院102 年度重家 訴更一字1 號判決書（本院104 年度士簡調字第758 號， 下簡稱士簡調卷第8 至10、30至43頁）、建物登記謄本（ 本院卷第23頁）為證，復為被告所不爭執，並經調閱本院 102 年度重家訴更一字1 號、臺灣高等法院104 年度重家 上字第67號卷查核屬實（本院卷第30頁），堪信原告此部 分主張為真。 （二）原告復主張陳英淑雲、陳忠信未將全體繼承人同意將系爭 房屋1 樓出租予被告一節，則據其提出92年至102 年之租 賃契約、原告與其他繼承人於102 年7 月26日通知陳英淑 雲、陳忠信出租系爭房屋1 樓應經其等同意之存證信函（ 士簡調卷第15至29、44至46頁）為佐，再細譯被告提出10 4 年8 月20日簽立之房屋租賃契約（本院卷第37至38頁） ，前言固記載「立契約書人出租人陳英淑雲（登記名義人 陳世昌之繼承人代表）、陳忠信（土地所有權人）. . . 」等語，但契約書末之出租人簽名欄，僅有陳英淑雲、陳 忠信之簽名、用印，且無其他繼承人同意或委任其等出租 之相關文書可資佐證，被告亦不爭執未曾與陳英淑雲、陳 忠信以外之繼承人接觸過（本院卷33頁背面），經本院通 知陳英淑雲、陳忠信本件訴訟繫屬中，被告僅提出陳忠信 105 年3 月2 日簽署同意陳英淑雲出租系爭房屋1 樓之同 意書（本院卷第73頁），是以，堪信陳英淑雲、陳忠信自 任出租人，出租系爭房屋1 樓予被告，顯未經原告等公同 共有人同意。 （三）按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全 部為公同共有。又公同共有人之權利義務，依其公同關係 所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第820 條、第82 1 條及第826 條之1 規定，於公同共有準用之。公同共有 物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公 同共有人全體之同意。民法第1151條、第828 條分別定有 明文。次按共有物全部或一部之出租，係屬民法第820 條 第1 項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全 體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意， 擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效 力（最高法院71年度台上字第4199號、第5180號、75年度 台上字第166 號判決要旨參照），準此，系爭房屋既為陳 世昌之遺產，在分割遺產前，為包含原告等全體繼承人公 同共有，且系爭房屋業經原告等全體繼承人登記為公同共 有之繼承登記，則陳英淑雲、陳忠信未經其他共有人同意 將系爭房屋之一部即1 樓出租予被告，依前開說明，陳英 淑雲、陳忠信與被告間簽立之房屋租賃契約對原告及其他 共有人不生效力。 （四）再按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有 權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利 益為之；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請 求返還之。民法第821 條、第767 條第1 項前段分別定有 明文。查被告與陳英淑雲、陳忠信簽立之租約既對原告及 其他共有人不生效力，即無從對抗原告而屬無權占有，則 原告基於系爭房屋1 樓共有人之地位，本於所有權作用， 依前開規定，對於無權占有之被告，訴請被告將系爭房屋 1 樓騰空並返還予原告及其他共有人，為有理由，應予准 許。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。 五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如 主文。 中 華 民 國 105 年 3 月 25 日 民事第一庭 法 官 黃欣怡 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 105 年 3 月 30 日 書記官 劉雅萍