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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第477號 原　　　告　黃惠湘 訴訟代理人　郭睦萱律師 複　代理人　張郁姝律師 被　　　告　張嘉純 訴訟代理人　葉雅婷律師 　　　　　　林佑儒 　　　　　　莊宇翔律師 　　　　　　呂秋𧽚律師 　　　　　　曾學立律師 上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國106 年11月22 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳佰捌拾肆萬陸仟玖佰貳拾陸元，及自民 國一百零五年二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣玖拾伍萬元為被告供擔保後，得假 執行，但被告如以新臺幣貳佰捌拾肆萬陸仟玖佰貳拾陸為原告供 擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查，原告起訴時之聲明第一項原 請求被告給付新臺幣（下同）600 萬元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷 一第6 頁），最終變更請求之本金為312 萬2,724 元（見本 院卷二第146 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，尚無不 合，自應准許。 貳、實體方面 一、原告主張：兩造於104 年8 月22日經永慶房屋仲介股份有限 公司（下稱永慶房屋）仲介，簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約），約定以總價2,308 萬元，向被告購買坐落 臺北市○○區○○段○○段00000 0000000地號土地（權利 範圍均為171/10000 ）、同段同小段5587建號即門牌號碼為 臺北市○○區○○街○○○ 巷○○號2 樓房屋（位在所屬大樓第 2 、3 樓之樓中樓，下稱系爭房屋）及地下樓2 樓22號停車 位（下稱系爭停車位，房、地合稱系爭房地、系爭房地與系 爭停車位則合稱系爭不動產）。詎伊在被告交屋後重新裝潢 時，始發現系爭不動產為高氯離子混凝土建築物，且其鋼筋 外露情形已影響房屋之結構安全，而存有足以減損其價值及 效用之重大瑕疵。為此，依民法第359 條規定，請求減少價 金312 萬2,724 元，復依民法第179 條之規定，請求被告返 還該部分價金。並聲明：㈠、被告應給付原告312 萬2,724 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡、願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：兩造已於系爭買賣契約第13條第2 項約定氯離子 含量之檢測方式及標準，應以氯離子含量0.6 公斤/ 立方公 尺作為本件瑕疵判斷認定之依據，再兩造亦達成由鑑定機關 蘇國樑土木技師事務所（下稱蘇國樑事務所）、立鋼國際工 程股份有限公司（下稱立鋼公司）、今塘工程顧問有限公司 （下稱今塘公司）出具之鑑定報告，作為本件訴訟之證據契 約之合意，自須以上開鑑定報告之內容，作為本件訴訟判斷 之依據，而經立鋼公司及今塘公司鑑定後，其等出具試驗報 告結果氯離子含量平均值均未達兩造約定之瑕疵標準即0.6 公斤/ 立方公尺，自難認系爭房屋有何氯離子含量超過約定 標準之瑕疵；另蘇國樑事務所亦鑑定認系爭房屋並無鋼筋外 露足以影響結構安全之瑕疵。至台北市土木技師公會出具之 鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）存有諸多瑕疵，不可採信。 縱認系爭房屋有鋼筋外露之瑕疵，亦為屋齡老化所必然，一 般中古屋買賣其缺損或老化程度多已形諸於外或得由屋齡估 算，應認當事人已默示合意按訂約時屋況交易，且原告自行 拆除隔間牆，減損房屋結構支撐力並使鋼筋水泥暴露於空氣 中，原告對此瑕疵惡化部分應自負其責，不得請求減少價金 。再縱認被告應負瑕疵擔保責任，然泛亞不動產估價師聯合 事務所出具之不動產估價報告（下稱系爭估價報告）存有諸 多瑕疵，亦不可採等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴 及假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准 免為假執行。 三、兩造所不爭執之事項： ㈠、兩造於104 年8 月22日經永慶房屋仲介簽訂系爭買賣契約（ 如本院卷一第17至20頁所示），約定原告以總價2,308 萬元 ，向被告購買坐落臺北市○○區○○段○○段00000 00000 00地號土地（權利範圍均為171/10000 ）、同段同小段55 87建號即門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○ 巷○○號2 樓系 爭房屋（位在所屬大樓第2 、3 樓之樓中樓）及地下樓2 樓 22號停車位（即系爭不動產），兩造並均同意以不動產說明 書（如本院卷一第71至81頁背面所示）作為系爭不動產買賣 契約之一部分。原告已付清買賣價金，並於104 年10月6 日 完成所有權移轉登記。 ㈡、系爭房屋於78年7 月6 日竣工，於79年4 月21日核發使用執 照，而系爭房屋之建築完成日期為79年4 月21日，系爭房屋 交屋時屋況如本院卷一第175 至180 頁照片所示，而目前屋 況如本院卷一第26至28頁照片所示。 四、茲就本件爭點分述如下： ㈠、系爭房屋有混凝土中氯離子含量過高、鋼筋外露致影響結構 安全等瑕疵： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。再按當事人間以合意就 特定訴訟標的及其原因事實確定其證據方法之證據契約，倘 其內容於公益無妨害，不侵害自由心證主義，並在當事人原 有自由處分之權限及辯論主義之適當領域內者，本於私法自 治原則，雖應承認其效力，惟此係指當事人間均有合意就特 定訴訟標的及其原因事實確定其證據方法，並受其拘束之意 ，例如當事人均合意就訴訟標的之法律關係之特定構成要件 事實，委由第三人做成判斷或鑑定意見，並均受其拘束；苟 當事人間並無此合意時，即無從認定為證據契約，而責令當 事人應受該第三人判斷結果之拘束。 ⒉被告抗辯兩造有以蘇國樑事務所出具之現況勘查評估報告書 、立鋼公司出具之氯離子含量測試、及今塘公司出具之硬固 混凝土中水溶性氯離子含量測試報告，作為本件訴訟證據契 約之合意云云，為原告所否認，自應由被告就上開事實負舉 證之責。經查，系爭房屋前經蘇國樑事務所於104 年12月5 日出具現況勘查評估報告書、立鋼公司於104 年12月11日出 具硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告，及 今塘公司於104 年12月23日出具硬固混凝土中水溶性氯離子 含量測試報告，且原告於起訴時確有檢附今塘公司出具之上 開報告為據等情，有原告起訴狀、上開各報告可參（見本院 卷一第5 、34、64至69、131 頁），惟此充其量僅為起訴前 確認系爭房屋是否確有氯離子含量過高或鋼筋外露致影響結 構安全等瑕疵之參考及蒐證依據；再參諸原告於104 年12月 9 日寄發予被告之台北三張犁1191號存證信函記載略以：「 …茲因本人於交屋後發現，本標的天花板有多處鋼筋外露補 強痕跡，惟臺端卻未於標的物現況說明書為詳實之勾選，此 造成本標的有價值減損之虞，按民法第354 條、第356 條第 3 項及第359 條之規定，本人特以此通知臺端前揭瑕疵如上 ，並請求臺端減少價金或解除本件不動產買賣契約…」等語 ；被告於104 年12月14日回覆之台北杭南郵局2324號存證信 函內容回覆略以：「…㈢又就系爭房屋天花板修補，屬於合 理修繕範圍，若黃惠湘對系爭房屋有無水泥剝落或鋼筋外露 之瑕疵有疑義，本人願意與黃惠湘共同委託公正第三方進行 鑑定，以釐清雙方責任…」等語，有上開二存證信函可佐（ 見本院卷一第30至33頁），可見被告於104 年12月14日猶以 上開存證信函表示如原告對於系爭房屋有無瑕疵有疑義，願 共同委託公正第三方進行鑑定，益徵兩造在此之前，並未達 成願受蘇國樑事務所於104 年12月5 日出具現況勘查評估報 告書、及立鋼公司於104 年12月11日出具硬固水泥砂漿及混 凝土中水溶性氯離子含量試驗報告內容拘束之合意；另被告 復陳稱：…原告自行反覆，不服上開鑑定契約之鑑定結果， 另再尋今塘公司施作測試等語（見本院卷一第129 頁所附10 5 年5 月18日民事答辯（2 ）狀），更見今塘公司上開測試 報告並非兩造合意選任鑑定，此外，被告復未能舉證證明兩 造有何達成願受上開3 份報告內容拘束之合意，而具備證據 契約之成立要素，則被告上開抗辯，洵非可採。 ⒊再按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年臺上字第1173 號判例意旨參照）。經查： ①本院就系爭房屋是否為高氯離子混凝土建築物，及其氯離子 含量委請台北市土木技師公會鑑定，其鑑定結果略以：系爭 房屋各樓層之混凝土氯離子含量平均值（2 樓0.689 公斤/ 立方公尺，3 樓0.611 公斤/ 立方公尺）皆超過83.7.22 公 布時之國家標準值（0.6 公斤/ 立方公尺），亦超過104.1. 13（最新）修訂之國家標準值（0.15公斤/ 立方公尺）。且 經檢測之構件均有嚴重之劣化情況，混凝土強度不合格（2 、3 樓平均值分別為設計值之83％、55％）、中性化深度接 近或超過保護層厚度、鋼筋腐蝕機率大於90％且剩餘斷面積 僅約70％等，斷面抵抗彎矩經核算亦降低為原設計7 成左右 。依前述劣化情況，系爭房屋明顯承載能力已不符原設計安 全需求，因此必須加逕補強、防蝕處理或拆除重建，足以判 斷為高氯離子混凝土建築物…鋼筋外露係由於鋼筋鏽蝕膨脹 ，將混凝土由內而外擠壓破碎，然後崩落。系爭房屋鋼筋外 露之情形顯示，其鋼筋鏽蝕情況頗為普遍，尤其3 樓頂版有 多處沿鋼筋方向之水泥砂漿修補物，表示之前已有多處鏽蝕 剝落情形。又該修補水泥漿砂以徒手方式即可撥開，其內鋼 筋亦鏽蝕且無任何防蝕處理。樓梯開口邊樑甚至已有大規模 崩落致鏽蝕之鋼筋已完全外露，且經量測其剩餘斷面積僅約 70％，已嚴重影響房屋之結構安全等語，有系爭鑑定報告在 卷可稽（見外置系爭鑑定報告第10至12頁），足認系爭房屋 確有混凝土氯離子含量過高及鋼筋外露致影響結構安全之情 形。另衡諸一般社會通念，混凝土中氯離子含量過高之房屋 ，在不動產交易市場之競爭力薄弱，降低一般人之交易意願 ，致減少其經濟價值，此觀諸系爭買賣契約第9 條第5 項明 文約定「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如： 滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵） 時，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」即明（ 本院卷一第18頁背面），則系爭房屋混凝土中氯離子含量過 高，並因鋼筋外露而影響結構安全，屬有減少其價值及通常 效用之物之瑕疵無疑。 ②至被告辯稱系爭鑑定報告關於取樣位置過於密集，違反臺北 市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊第3.3.1 節規定，不 足憑採云云，臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊第 3.3.1 節固規定：「取樣數量…每層樓不得少於3 個，各層 樓取樣位置須均勻分布，不得集中同一處。…取樣位置以小 梁為準」，經本院函詢後，台北市土木技師公會覆以：經調 閱系爭房屋竣工圖資，其屋內各樓層僅b2為小梁，同時考量 外梁有受外界環境影響結果，與鄰戶共用梁有因取樣而衍生 損害爭議之虞，故選定b2小梁及G6大梁取樣，其位置已力求 均勻分布，並詢問兩造無異議後進行，因此並無取樣過於密 集導致影響鑑定結果之情形等語，有該會106 年2 月3 日北 土技字第10630000130 號函足考（見本院卷一第324 至325 頁）；再觀諸系爭鑑定報告之取樣平面圖，二樓三個取樣位 置以系爭房屋中心點向外略呈正三角形，三樓三個取樣位置 以系爭房屋中心點向外略呈倒三角形，並無過度集中之情事 （見外置系爭鑑定報告第66至67頁），且該會於105 年9 月 10日至系爭房屋複勘取樣時，被告訴訟代理人莊宇翔律師、 曾學立律師均在場，斯時亦未見其等有何異議，有系爭鑑定 報告為憑（見外置鑑定報告第4 頁），自不得事後因鑑定結 果不利於被告而指摘採樣位置有瑕疵；況臺北市高氯離子混 凝土建築物鑑定原則手冊第一章已明定：「…本鑑定原則手 冊之適用範圍限由民間興建於84年1 月23日前已申報勘驗部 分之建築物及臺北市政府興建之國民住宅」，而系爭房屋非 屬由民間興建於84年1 月23日前已申報勘驗部分之建築物及 市政府興建之國民住宅，為兩造所不爭執（見本院卷二第17 9 頁），則上開鑑定原則手冊規定之內容，至多僅為本件鑑 定之參考指標，難認有拘束之效力，自不得執系爭鑑定報告 內容違反上開規定，而認該報告內容有瑕疵。再被告抗辯系 爭鑑定報告建議修復方式並非用於一般住宅，修復費用非屬 必要，及鋼筋外露僅為屋齡老化所致云云，然其未能舉證以 實其說，均非可採。 ③另被告固抗辯兩造已以系爭買賣契約第13條第2 項，約定以 83年7 月22日修訂公布之CNS3090 檢測標準混凝土氯離子含 量容許值0.6 公斤/ 立方公尺，作為判斷系爭房屋有無混凝 土中氯離子過高情形之標準云云，然為原告所否認，而觀諸 系爭買賣契約第13條第2 項約定：「簽定不動產買賣契約後 ，甲方（即原告，下同）得自費並請求乙方配合辦理房屋混 凝土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測 點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測 結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在84 年6 月30日（含）當日以前者，約定為0.6 公斤/ 立方公尺 （不含）以上；該日期以後者，約定為0.3kg/立方公尺（不 含）以上，除甲乙（即被告，下同）雙方另有約定外，甲方 得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已付之買賣價款」等 語（見本院卷一第19頁），足見該約定乃系爭買賣契約之解 除條件，並非為兩造合意作為系爭房屋是否具有氯離子過高 之判斷標準，是被告主張以系爭買賣契約第13條第2 項約定 作為本件瑕疵認定之特約，顯不可採。另系爭不動產現況說 明書之「五、一般注意事項」第8 項固記載：「84年6 月30 日（含）以前已建築完成之建築物，參照83年7 月22日修訂 公布CN S3090檢測標準，混凝土中氯離子含量容許值為0.6 公斤/ 立方公尺，84年7 月1 日（含）以後之建築物，混凝 土中氯離子含量容許值為0.3 公斤/ 立方公尺。【海砂屋檢 測，海砂屋含氯量，將因採樣點及採樣時間之不同而異，目 前海砂屋含量尚無國家標準值。】等語（見本院卷一第74頁 ），惟上開文字僅屬「注意事項」，至多僅為相關參考值之 臚列，依其文義尚無法認定兩造已達成以上開數值作為系爭 房屋氯離子含量是否過高，或判斷系爭房屋是否存有瑕疵之 依據，況依照台北市土木技師公會鑑定結果，系爭房屋各樓 層之混凝土氯離子含量平均值均已超過上開標準，是被告執 此抗辯系爭房屋並無瑕疵云云，自屬無據。 ④又蘇國樑事務所於104 年12月5 日出具現況勘查評估報告書 評估結論及建議固記載：㈠、基本上，標的物（即系爭房屋 ）雖經由以往地震等外力，除了標的物頂板有鋼筋外露，其 他無主結構體，如樑、柱系統損壞之跡象；㈡、頂板有鋼筋 外露，建議灌注環氧樹脂予以修復補強；㈢、標的物並無將 用途移他用，仍為住宅用，經上述修復補強，在正常使用情 況下，並無安全上之疑慮等語（見本院卷一第66頁背面）， 惟觀諸該份報告書之評估標的物之現況為「標的物已裝潢」 ；評估經過則僅由技師經由「目視、檢視等對標的物進行施 作現場勘查、拍照、記錄」，及施作混凝土結構體撞擊試驗 報告，然未見該技師進一步勘查、檢測原裝潢下之屋況，亦 未見其將系爭房屋有氯離子含量過高之情事納入評估，則該 技師所為上開評估報告書是否可採，顯非無疑。反之，系爭 鑑定報告係經由台北市土木技師公會以混凝土鑽心抗壓試驗 、硬固混凝土氯離子含量試驗、鋼筋保護層檢測、混凝土中 性化深度檢測、鋼筋剩餘斷面積量測、鋼筋腐蝕電位及腐蝕 速率檢測等科學方法檢測（見外置系爭鑑定報告第7 至10頁 ），並綜合評估各項測試之數據後，得初前揭鑑定結論，應 較為可採。另立鋼公司於104 年12月11日出具硬固水泥砂漿 及混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告固記載：1.進入客廳 前方第一支橫向樑氯離子含量0.7736公斤/ 立方公尺、2.進 入客廳前方第二支橫向樑氯離子含量0.4042公斤/ 立方公尺 、3.室內梯上樓前方第一支橫向樑氯離子含量0.2509公斤/ 立方公尺，氯離子含量平均值0.4762公斤/ 立方公尺等語（ 見本院卷一第131 頁）；今塘公司於104 年12月23日出具硬 固混凝土中水溶性氯離子含量測試報告固記載：1.柱：氯離 子含量0.720 公斤/ 立方公尺、2.樑1 ：氯離子含量0.481 公斤/ 立方公尺、3.樑2 ：氯離子含量0.553 公斤/ 立方公 尺等語（見本院卷一第34頁），惟細繹上開二份報告內容均 僅針對系爭房屋氯離子含量進行測試，且系爭房屋位在所屬 大樓第2 、3 樓之樓中樓（見不爭執事項㈠），然上開二份 報告在二層樓建物中，僅共計採樣3 個測試點，而非各樓層 均採樣3 個測試點，再該二份報告之採樣過程均未協同兩造 到場確認，亦無法從卷內資料得知各採樣點位置究竟何在、 是否均勻分布，較諸由兩造協同台北市土木技師公會技師到 場採樣、勘查之系爭鑑定報告而言，其報告內容完整性及證 明力顯然較低，在被告未能舉證證明上開二份報告內容較可 採之情況下，應認由本院囑託鑑定，採樣、勘查流程謹慎嚴 謹，測試項目完整齊備之系爭鑑定報告內容較堪憑採。 ㈡、原告依民法第359 條規定，請求減少系爭買賣契約價金，為 有理由，減少之價金應以284 萬6,926 元為適當，原告依民 法第179 條規定，請求被告返還溢領價金284 萬6,926 元， 為有理由，逾此範圍之請求，則無理由： ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條第1 項定有明 文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外， 買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契 約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使。次按買 受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕 疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價 值之比例，計算其應減少之數額；買受人依民法第359 條規 定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使 ，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換 言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在 （最高法院99年度台上字第1972號裁判、87年台簡上字第10 號判例意旨參照）。故買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣 人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利 之法律關係請求返還。 ⒉經查，系爭房屋有混凝土氯離子含量過高，及鋼筋外露致影 響結構安全，致影響其通常效用及價值之瑕疵，已如前述， 原告依民法第359 條前段規定請求減少系爭買賣契約價金， 並依民法第179 條規定，請求返還溢付之價金，洵屬有據。 經本院就系爭房屋上開瑕疵所致價值減損乙節，將系爭鑑定 報告，一併送社團法人台北市不動產估價師公會鑑定，其鑑 定結果略以：系爭房屋屬氯離子含量過高之瑕疵不動產評估 ，相較正常情形之不動產可能會有價值減損之現象。價值減 損於估價理論包含修復費用及污名化損失，前者相似於技術 性貶值之概念，後者則較近似於交易性貶值之概念，兩者造 成之價值減損皆應客觀反應在市場合理交易價值，即以修復 費用評估使用價值之減損，以污名化損失評估交換價值之減 損，綜合前述兩者評估瑕疵不動產與正常情形不動產之價值 減損情形。經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素 、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析 ，以及本估價師專業意見分析後，採用比較法及收益法等二 種估價方法進行評估，各方法評估結果及最終價格決定為： 減損比率為13.53 ％，正常情形建坪單價為54萬9,000 元/ 坪、瑕疵情形建坪單價為47萬5,000 元/ 坪【計算式：54萬 9,000 元×（1-13.53 ％）＝47萬5,000 元，四捨五入至千 位〉、勘估標的正常情形估價總金額：2,241 萬8,556 元（ 含系爭停車位）、勘估標的瑕疵情形估價總金額：1,939 萬 3,633 元【含系爭停車位，計算式：（37.2287 坪×47萬5, 000 元）＋171 萬元＝1,939 萬3,633 元】；另其中勘估標 的正常情形總價為2,043 萬8,556 元（未含系爭停車位）， 正常車位價格為198 萬元/ 個，減損價值比率為13.53 ％， 勘估標的減損情形：單價為47萬5,000 元/ 坪、總價為1,76 8 萬3,633 元【未含系爭停車位，計算式：37.2287 坪×47 萬5,000 元＝1,768 萬3,633 元】、瑕疵車位價格為171 萬 元/ 個【計算式：198 萬元×（1 －13.53 ％）＝171 萬， 四捨五入至萬元】等語，有該估價報告書存卷可參（見外置 系爭估價報告第3 、56頁），揆諸上開說明，系爭房地（不 含系爭停車位）於104 年8 月22日買賣時無瑕疵物與瑕疵物 之「應有價值」差額占無瑕疵物應有價值之比例即瑕疵減損 價值比率為13.53 ％，再以系爭房地（不含系爭停車位）買 賣價金2,104 萬1,581 元【計算式：2,308 萬－〔（系爭停 車位正常價額198 萬元÷系爭房地（含停車位）正常總價2, 241 萬8,556 元）×系爭房地實際交易總價2,308 萬〕＝2, 104 萬1,581 元，元以下四捨五入】核算瑕疵減損金額為28 4 萬6,926 元（計算式：2,104 萬1,581 元×13.53 ％＝28 4 萬6,926 元），是原告主張請求減少之價金以284 萬6,92 6 元為適當，其請求被告返還溢領之價金在284 萬6,926 元 範圍內，為有理由，逾此範圍之請求則屬無據。 ⒊至被告抗辯系爭房屋縱有瑕疵而減少價金，土地部分則不應 減少價金云云，惟按專有部分不得與其所屬建築物共用部分 之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移 轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4 條第2 項明定，依此 規定，系爭房屋為集合住宅之一部分，無法與基地所有權分 離而單獨移轉或設定負擔；又建物之使用與土地之使用不可 分離，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾 多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價 值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。房屋與土地法 律上雖係各別不動產，惟房屋實際上與土地不能分離，除有 地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋 之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，其間基地事實上 無從為其他利用，故不動產買賣以房地為整體作為單一之交 易標的物，交易習慣上亦以房屋坪數及單價而計算土地及房 屋買賣總價，恆為常態。是房屋存在之瑕疵，但尚未達必須 拆除之程度者，就房屋及基地之總價值評估該瑕疵所生之價 值減損，實屬合理。查系爭房屋為5 層樓集合式住宅之第2 、3 層，坐落基地亦屬共有，有系爭買賣契約、土地及建物 登記謄本可稽（見本院卷一第17、22至25頁），且系爭房屋 目前並無拆除計畫，則系爭估價報告就系爭房地整體市場價 格，評估因上開瑕疵所導致之價值減損額，並無不合，被告 此部分所辯，洵非可採。 ⒋另被告抗辯系爭估價報告參考之實例，有二件列管分類為須 拆除重建，與系爭房屋乃屬可修補之情況不同，而無參考價 值，且系爭估價報告瑕疵實例部分之參考標的屋齡、條件與 系爭房地相去甚遠，是系爭估價報告並不可採云云，惟系爭 估價報告已載明略以：勘估標的（即系爭房地）目前非屬臺 北市高氯離子混凝土建築物列管清冊中，該清冊中所列管之 標的係依據「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條 例」規定辦理鑑定及列管程序，由於勘估標的所屬社區尚未 依該規定辦理鑑定及列管程序，難以確認瑕疵程度係「須拆 除重建」或是「得加強補強」，且系爭鑑定報告亦無明確之 結論，建請勘估標的所屬社區依據「臺北市高氯離子混凝土 建築物善後處理自治條例」規定辦理鑑定及列管程序等語（ 見外置系爭估價報告第40頁），足見系爭房地在尚未經前揭 條例辦理鑑定前，難認究屬「須拆除重建」或「得加強補強 」程度之建物，不得逕指本件估價師擇取之標的與系爭房地 有異；況系爭估價報告中，瑕疵實例A 、C 固均列管分類為 須拆除重建，然其瑕疵減損價值比率分別為13.10 ％、13.7 7 ％，而瑕疵實例B ，列管分類為可加勁補強，其瑕疵減損 價值比率為13.89 ％（見外置系爭估價報告第55頁），可知 列管為須拆除重建或可修補者，其瑕疵減損價值並無明顯差 異，此亦為系爭估價報告所明載：「須拆除重建」及「可加 勁補強」兩類，市場上兩類之價額減損程度無顯著差異等語 （見外置系爭估價報告第40頁）；又系爭估價報告瑕疵實例 均為區分所有建物，屋齡依序為31、33、34年，並坐○○○ 區○○路○○○區○○路○○○區○○路○段，而不動產估 價師業依系爭房地之條件與價格形成因素調整比例權重，有 系爭估價報告可佐（見外置系爭估價報告第40至55頁），且 衡諸經臺北市列管之高氯離子混凝土建築物有限，系爭估價 報告在既有公開資料中擇取上開三件比對標的，尚屬合理， 並無明顯逸脫其專業範圍及違反不動產估價技術規則之情形 ；再參以系爭估價報告係由領有不動產估價師證書、臺北市 不動產估價師開業證書及臺北市不動產估價師公會會員證書 之鐘少佑不動產估價師製作（見外置系爭估價報告第111 至 114 頁），堪認鐘少佑具不動產估價之專業知識及實務經驗 。復細繹系爭估價報告內容，鐘少佑不動產估價師係綜合一 般因素、不動產市場發展概況、影響價格之區域因素、土地 個別因素、建物個別因素、瑕疵情形不動產之市場看法、最 有效使用等分析，並採用比較法及收益法為估價方法，評估 正常房地價格與有氯離子含量超標瑕疵之價格及減損比例， 並詳列價格形成因素分析、價格評估過程等內容，其評估價 值之結論，非無依據，被告率指系爭估價報告不可採信云云 ，尚非有據。 ⒌原告雖主張應以含系爭停車位之系爭不動產總價2,308 萬元 核算瑕疵減損金額為312 萬2,724 元（計算式：2,308 萬× 13.53 ％＝312 萬2,724 元）云云，然系爭停車位有獨立所 有權狀乙節，為兩造所不爭執（見本院卷二第50、90頁）， 並有其建物所有權狀為憑（見本院卷一第25頁），且系爭停 車位位於臺北市○○區○○街○○○ 巷○○號房屋地下二層（見 本院卷一第25頁），核與位在第二、三層之系爭房屋並未直 接相連，又系爭停車位得單獨移轉乙節，有臺北市中山地政 事務所106 年10月6 日北市中地登字第10632068000 號函可 稽（見本院卷二第132 頁），再衡諸系爭估價報告既得分別 估算系爭房地及系爭停車位之價格，益徵系爭停車位具有獨 立之市場價格，堪認系爭停車位本身即有獨立交易、使用之 經濟效用，是兩造間系爭買賣契約應為一買賣契約內有數項 標的，包括系爭房地、系爭停車位。另系爭鑑定報告係針對 系爭房屋所為鑑定，並未就該停車位併為鑑定乙節，為兩造 所不爭執，並經本院查閱系爭鑑定報告屬實，而原告迄今未 能舉證證明系爭停車位亦有前揭氯離子過高、鋼筋外露致影 響結構安全，致影響其通常效用及價值之瑕疵存在，自不得 就該部分請求減少買賣價金。至社團法人台北市不動產估價 師公會固回覆略以：系爭停車位部分雖未經台北市土木技師 公會鑑定有氯離子含量過高之情事，惟就一般不動產而言， 建物係由同一批鋼筋、水泥、模版及其他原料所組成，若該 不動產部分經專業機構鑑定確認為高氯離子建物，難保其餘 戶別、公共設施空間、停車位等範圍非屬高氯離子之建物， 無安全之疑慮，故一般估價角度而言會將停車位之價值減損 一併納入鑑定標的等語，有該公會106 年9 月15日（106 ） 台北估價師字第114 號函可參（見本院卷二第124 頁），由 上開回函內容可知，該公會亦僅推測系爭停車場屬高氯離子 建物，惟建物是否屬高氯離子建物，實需先測得相關數據後 ，再判斷該數據是否符合相關標準，非得一概而論，且系爭 停車位既未經鑑定其氯離子含量及是否有鋼筋外露致影響結 構安全等瑕疵，已如前述，則在系爭停車位是否具有瑕疵之 前提事實尚未確立前，實不得逕認其有前揭瑕疵，並據以判 斷其價值減損之金額，是尚難以台北市不動產估價師公會該 部分陳述作為有利原告之認定。 五、復按不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知 之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現 存之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率 未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第182 條第2 項、第203 條分別定有明文。本件原告以起訴狀繕本 送達為減少價金之意思表示，於前開本院認定之284 萬6,92 6 元範圍內，因原告減少價金形成權之行使，致被告受領給 付失其法律上之原因，原告依不當得利法律關係請求被告給 付，並請求自被告知無法律上原因之翌日即起訴狀繕本送達 被告（105 年2 月22日，見本院卷一第42頁）翌日即105 年 2 月23日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，亦 屬有據。 六、綜上所述，原告依民法第179 條、第182 條第2 項規定，請 求被告給付284 萬6,926 元，及105 年2 月23日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾 此部分之請求，則無理由，應予駁回。 七、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告 勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之 ；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附 麗，應予駁回。 八、至被告雖聲請重新鑑定系爭房屋價值減損金額，惟系爭房地 價值減損部分業經本院認定如前，且系爭估價報告經本院採 認部分，亦無不可憑之情形，自無再行鑑定之必要；另被告 聲請訊問證人潘信維以資證明被告並無故意不告知瑕疵之情 形，惟系爭房屋有混凝土中氯離子含量過高、鋼筋外露致影 響結構安全等瑕疵，業如前述，前揭待證事實縱使為真，亦 無礙於被告應負之瑕疵擔保責任，難認有何調查之必要。此 外，本件判決基礎已臻明確，兩造所提出之攻擊防禦方法暨 訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決基礎不生影響，爰不一 一論駁，附此敘明。 九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第290 條第2 項、第392 條第2 項規定， 判決如主文。 中 華 民 國 106 年 12 月 27 日 民事第一庭 法 官 黃筠雅 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命 補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 106 年 12 月 28 日 書記官 陳芝箖