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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第971號 原　　　告　新發製鋼股份有限公司 法定代理人　張添澄 訴訟代理人　梁淑華律師 被　　　告　陶萬華 訴訟代理人　曹詩羽律師 被　　　告　陶承宗 　　　　　　陶巧妤 上　一　人 訴訟代理人　王素真 被　　　告　陶巧玲 上列當事人間遷讓房屋事件，本院於中華民國106年11月20日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 甲、程序事項： 壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第2、3、7款定有明文。查原告於民國104年11月10日 起訴時，係以陶萬華為被告，並請求：被告應將如附表所 示臺北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地） 上，門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○弄○號0樓房屋（下 稱系爭房屋），及其上增建之0樓鐵皮棚架騰空遷讓返還原 告。被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還第一項所示 房屋之日止按月給付原告新臺幣（下同）9,359元（見本院 104年度湖簡調字第587號卷〈下稱湖簡調卷〉第6頁）；嗣 於105年11月23日追加陶承宗、陶巧妤為被告（見本院卷㈠ 第109頁），再於105年12月29日追加陶巧玲為被告（見本院 卷㈠第155頁），並經多次擴張及減縮聲明後，於106年11月 20日減縮聲明為：被告陶萬華、陶承宗、陶巧妤、陶巧玲 （下稱陶萬華等4人）應將系爭土地上之系爭房屋騰空遷讓 返還原告。被告陶萬華、或陶承宗、或陶巧妤、或陶巧玲 應給付原告207,434元，及自106年6月10日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。如其中一人為給付，其他被告免 為給付。被告陶萬華、或陶承宗、或陶巧妤、或陶巧玲應 給付原告自106年2月9日起至返還第一項所示房屋之日止， 按月給付原告12,202元。如其中一人為給付，其他被告免為 給付（見本院卷㈡第118頁）。經核原告上開聲明更動部分 ，僅係減縮或擴張應受判決事項之聲明；至於追加被告部分 ，係本於同一占有系爭房屋之基礎事實而為請求，在社會生 活上可認為有共通性，而就追加前後之訴訟及證據資料於相 當程度範圍內具有同一性，在審理時得加以利用，其請求之 基礎事實堪認同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，故 原告上開所為，核與前揭法條規定相符，應予准許。 貳、本件被告陶承宗、陶巧玲經合法通知，無正當理由未於言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰 依原告聲請，由其一造辯論而為判決。 乙、實體事項： 壹、原告主張： 一、原告於104年8月25日向訴外人張旻斌買受系爭土地權利範圍 4分之1，暨其上之系爭房屋權利範圍全部，並於104年9月8 日移轉所有權登記完畢。 二、詎被告陶萬華等4人無權占有系爭房屋，妨害原告所有權之 圓滿行使，原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告陶 萬華等4人騰空遷讓返還系爭房屋予原告。 三、又被告陶萬華等4人無權占有系爭房屋，致原告無法使用收 益，依最高法院61年度台上字第1695號判例意旨，原告自得 依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利 ，審酌系爭房屋鄰近南港火車站、南港捷運站、公車站，交 通便利，附近並有東新國小、玉成國小、南港高中、超商、 大賣場、公園等，生活便利，而系爭土地自104年9月8日起 至104年12月31日止，每平方公尺申報地價為36,320元，自 105年1月1日起迄今每平方公尺申報地價為48,400元，原告 之應有部分比例為4分之1；系爭房屋自104年9月8日起迄今 課稅現值為97,000元，依土地法第97條第1項及第105條規定 ，原告自得請求被告給付按系爭土地及房屋申報總價年息 10%計算相當於租金之不當得利。據此計算，被告陶萬華、 或陶承宗、或陶巧妤、或陶巧玲自104年9月9日起至106年2 月8日止，應給付原告207,434元及其法定遲延利息；並自10 6年2月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,202 元，如其中一人為給付，其他被告免為給付。 四、為此，爰依民法第767條第1項、第179條規定提起本訴等語 。 五、對被告抗辯之陳述： ㈠原告否認被告陶萬華所提出之被證1、2、4、5、6、13所示 書證形式上之真正。 ㈡被告陶萬華雖以其與訴外人即陶萬華之兄吳建生共同於57年 6月24日與訴外人大同開發事業有限公司（下稱大同開發公 司）簽立「委建大同南港公寓住宅合約書」（下稱系爭委建 契約）為由，主張有權占有，然訴外人張溪瀨係與大同開發 公司訂立「合作建造房屋契約書」（下稱系爭合建契約）， 被告陶萬華並非系爭合建契約之當事人，亦未受讓系爭合建 契約之權利義務，依債之相對性原則，訴外人張溪瀨對被告 陶萬華及訴外人吳建生本不負任何義務，被告陶萬華自無從 基於系爭委建契約而逕為系爭合建契約權利之主張，不因訴 外人大同開發公司將系爭房屋交付被告陶萬華而受影響。 ㈢況且，系爭房屋係於65年7月12日辦理保存登記，並登記為 訴外人陳良釗、官益俊、張溪瀨所有，依民法第819條第1項 規定，其等就系爭房屋之應有部分各3分之1，本得自由處分 ，因此，訴外人張溪瀨於100年6月17日將其應有部分1/3贈 與移轉登記予訴外人張旻斌，嗣訴外人張旻斌復於103年12 月5日經由拍賣取得訴外人官益俊之應有部分1/3，再於104 年8月10日買受訴外人陳良釗之應有部分1/3後，取得系爭房 屋所有權全部，並於104年9月8日以買賣為原因移轉登記予 原告所有，難謂有何惡意可言。縱被告陶萬華因此受有損害 ，其亦僅得向訴外人大同開發公司請求損害賠償，自不得據 此對原告主張有權占有。 ㈣遑論被告陶萬華亦自承其未付清系爭委建契約之3萬元尾款 ，此亦經證人張添澄及張溪瀨於本院言詞辯論時證述明確， 足證被告陶萬華與訴外人吳建生顯係因可歸責於己之事由違 約，致未能辦理系爭房屋之過戶登記，則依民法第758條第1 項規定，其自始未取得系爭房屋所有權，縱被告陶萬華曾繳 納系爭房屋之房屋稅，亦不因此取得系爭房屋之所有權。 ㈤再者，系爭委建契約第4條約定：「甲方（即被告陶萬華及 訴外人吳建生）每期應繳之價款經乙方（即大同開發公司） 通知甲方繳款後，如甲方超過七日不來繳納時即視為放棄權 利論，乙方除將本約上開房地逕行別售或逕自處理外，甲方 已付各期之款不論多少均全部由乙方沒收，並逕即解除本約 ，甲方不得異議。」，被告陶萬華及訴外人吳建生既未依約 給付尾款3萬元，足證系爭委建約業經解除，被告陶萬華就 系爭房屋自不得再主張任何權利。 ㈥又被告雖以最高法院99年度台上字第626號、100年度台上字 第463號判決意旨為由，主張其有權占有系爭房屋，然上開 判決意旨所載內容，核與本案完全不同，自不得比附援引， 是其此部分主張，自非可採。 ㈦另原告並未承擔系爭合建契約之權利義務，則原告本於所有 權人之地位行使物上請求權，自得提起本件，被告抗辯原告 違反民法第148條第2項規定，亦非有據。 六、並聲明： ㈠被告陶萬華等4人應將系爭土地上之系爭房屋騰空遷讓返還 原告。 ㈡被告陶萬華、或陶承宗、或陶巧妤、或陶巧玲應給付原告20 7,434元，及自106年6月10日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。如其中一人為給付，其他被告免為給付。 ㈢被告陶萬華、或陶承宗、或陶巧妤、或陶巧玲應給付原告自 106年2月9日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原 告12,202元。如其中一人為給付，其他被告免為給付。 ㈣願供擔保，請准宣告假執行。 貳、被告方面： 一、被告陶萬華則以： ㈠被告陶萬華與訴外人吳建生共同於57年6月24日與訴外人大 同開發公司簽立系爭委建合約，委由訴外人大同開發公司在 系爭土地上興建系爭房屋，並將系爭土地權利範圍4分之1及 系爭房屋權利範圍全部出賣予被告陶萬華與訴外人吳建生， 價金為115,300元，其中自備款65,300元，訂約金11,000元 ，第1期至第5期款9,000元，第6期款9,300元；其餘尾款即 第7期5萬元由銀行貸款抵繳，並由訴外人大同開發公司負責 向臺灣土地銀行貸款。 ㈡其後被告陶萬華與訴外人吳建生依約給付上開訂約金及第1 至6期價金共計65,300元，詎訴外人大同開發公司竟未能依 約辦理貸款，亦未能依約完工，嗣於58年11月12日通知被告 陶萬華與訴外人吳建生逕向原地主繳納1萬元，由原地主負 責辦理土地過戶登記，再於60年1月18日通知繳納其中尾款 現金1萬元，即可遷入系爭房屋居住。故被告陶萬華與訴外 人吳建生隨即於60年3月15日交付訴外人大同開發公司2萬元 ，並與之協商由被告陶萬華與訴外人吳建生自行出資完成系 爭房屋未完工部分，以抵償尾款3萬元。被告陶萬華隨即遷 入系爭房屋居住，並於60年4月12日設籍，自行出資施作水 塔水池、屋頂防漏、水電工程，並設置1樓鐵門及浴缸等， 其後按年繳納房屋稅。因此，被告陶萬華與訴外人吳建生實 已依上開方式繳清尾款，訴外人大同開發公司本應依系爭委 建契約移轉系爭房屋權利範圍全部及系爭土地權利範圍4分 之1予被告陶萬華與訴外人吳建生。 ㈢而被告陶萬華與訴外人吳建生既已約繳納上開65,300元，第 7期尾款依系爭委建契約第3條第8款約定係於工程完成時由 銀行貸款抵繳，惟因訴外人大同開發公司未依約完成工程及 辦理貸款，致無法逕行抵繳，然該尾款業經被告陶萬華與訴 外人吳建生以上開方式繳納完畢，自無系爭委建契約第4條 所定未依通知繳納每期應繳價款，逕行解除契約之情事。縱 認被告陶萬華未完成尾款之給付，亦無違約之情事，故系爭 委建契約自仍屬有效存在。又訴外人陳良釗、官益俊分別為 訴外人大同開發公司之董事長、總經理；訴外人張溪瀨則為 原告公司之員工，詎訴外人大同開發公司竟於65年7月12日 將系爭房屋登記為訴外人陳良釗、官益俊、張溪瀨所有，其 後被告陶萬華因未能覓得訴外人張溪瀨等人，致未辦理系爭 房屋之所有權移轉登記。 ㈣另系爭土地於55年10月21日登記為原告所有，嗣原告於63、 64年間分別以買賣為原因登記予訴外人戴仁傑、吳杜秀娟、 倪林和子、張溪瀨，應有部分各1/4，而系爭房屋之開工日 為57年7月16日，佐以系爭房屋申請建照執照時，原告亦於 57年4月29日出具土地使用權證明書，而訴外人張溪瀨於54 年2月18日即受僱於原告，始為系爭房屋之起造人之一，再 參以訴外人陳良釗、張溪瀨於臺灣士林地方法院檢察署106 年度偵字第10608號侵占等案件偵查中之證述，足證與訴外 人大同開發公司就系爭土地簽訂系爭合建契約之地主應為原 告。再綜觀大同南港公寓訂戶聯誼會58年10月25日公告、訴 外人大同開發公司58年11月12日通知函之內容，可知訴外人 大同開發公司在58年10月份已依系爭合建契約給付3分之2之 土地價款予原告，其餘價款則由委建之249戶住戶，每戶自 應給付予訴外人大同發開公司之尾款中扣除1萬元交付原告 ，即可辦理土地所有權移轉登記，惟被告陶萬華因故未能於 58年11月15日前給付該1萬元，原告即將系爭土地權利範圍4 分之1移轉登記予訴外人張溪瀨。 ㈤然原告依系爭合建契約負有將系爭土地交付訴外人大同開發 公司建築系爭房屋，並移轉土地所有權予被告陶萬華與訴外 人吳建生之義務。雖訴外人大同開發公司因履行系爭委建契 約爭議，而未將系爭房屋權利範圍全部及系爭土地權利範圍 4分之1移轉登記予被告陶萬華。惟被告陶萬華依系爭委建契 約之約定，有權占有系爭房屋，原告既受系爭合建契約之拘 束，而訴外人大同開發公司復受系爭委建契約之拘束，因此 ，在系爭合建契約未合法解除前，原告亦應受系爭委建契約 之拘束，不能再以系爭土地所有人之地位對被告陶萬華主張 任何權利，縱令訴外人大同開發公司未給付全部土地價款， 原告亦僅能依系爭合建契約請求訴外人大同開發公司履行。 ㈥再者，原告係系爭合建契約之地主，明知被告陶萬華與訴外 人大同開發公司間有訂立系爭委建契約，並知悉訴外人大同 開發公司已將系爭房屋交付被告陶萬華使用，並非無權占有 ，仍惡意輾轉受讓取得系爭房屋權利範圍全部及系爭土地4 分之1，依最高法院99年度台上字第626號、100年度台上字 第463號判決意旨，原告仍應受系爭委建契約之拘束，被告 陶萬華自得對其主張有權占有系爭房屋。 ㈦且原告提起本件訴訟亦違反民法第148條第2項規定，自不得 請求被告遷讓房屋。 ㈧綜上所述，被告陶萬華本於系爭委建契約及上開判決意旨與 規定，得對原告主張有權占有系爭房屋，故原告依民法第76 7條第1項、第179條規定，請求被告陶萬華騰空遷讓返還系 爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，均無理由。 ㈨並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉倘受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 二、被告陶巧妤則以： ㈠被告陶巧妤約於91年間即已遷離系爭房屋，至臺北市○○區 ○○路0段000巷0號0樓房屋居住，目前僅係單純設籍在系爭 房屋，並未占用系爭房屋，故原告請求被告陶巧妤騰空遷讓 返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，自非有據。 ㈡並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉倘受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、被告陶承宗及陶巧玲則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書 狀作何聲明或陳述。 參、本件經本院協同兩造整理並協議簡化不爭執事項及爭執事項 如下：（見本院卷㈠第362至363頁、卷㈡第30至32頁，其中 不爭執事項㈣所載「68年9月4日」更正為「68年10月6日」 ） 一、不爭執事項： ㈠被告對原告所提出之書證形式上真正不爭執。 ㈡原告對被告所提出之書證，除被證1、2、4、5、6、13所示 書證外，其餘形式上真正不爭執。 ㈢原告係於53年4月23日設立登記，其中訴外人張庚新自53年4 月23日起至80年3月10日止，擔任原告之董事長；訴外人張 添澄自53年4月23起至80年3月10日止，擔任原告之董事，自 80年3月11日起迄今，擔任原告之董事長；訴外人張進財自5 4年4月23日起迄今，擔任原告之董事，訴外人張庚新、張添 澄、張進財為兄弟關係，而訴外人張旻斌即張進財之子係自 86年11月21日至93年2月10日、93年8月18日起迄今，擔任原 告之董事。 ㈣系爭土地（重測前為臺北市○○區○○○○段○○○○○○號， 於68年10月6日因地籍圖重測併入同段146-4、146-162地號 ），於55年10月21日為原告所有，嗣原告於63、64年間分別 以買賣為原因登記予訴外人戴仁傑、吳杜秀娟、倪林和子、 張溪瀨，應有部分各為1/4，嗣其等應有部分移轉如附表編 號1至4所示，其中附表編號4所示訴外人張溪瀨係於100年6 月17日將其應有部分1/4贈與訴外人張旻斌，嗣訴外人張旻 斌於104年9月8日將其應有部分1/4以買賣為原因移轉登記予 原告。 ㈤坐落系爭土地之系爭房屋，原門牌號碼為臺北市○○區○○ 路○○○巷○弄○號之0○樓，係於65年7月12日辦理第一次登記 ，建號為臺北市○○區○○段○○段000○號，所有權人登 記為訴外人陳良釗、官益俊、張溪瀨，應有部分各1/3，嗣 系爭房屋之門牌於80年6月3日整編為臺北市○○區○○路○○ ○巷○弄○號0樓。其後於100年6月17日訴外人張溪瀨將其應有 部分1/3贈與登記予訴外人張旻斌，之後於103年12月5日訴 外人張旻斌經由拍賣取得訴外人官益俊之應有部分1/3，又 於104年8月10日訴外人陳良釗將其應有部分1/3出賣登記予 訴外人張旻斌，訴外人張旻斌因此取得系爭房屋所有權全部 ，並於104年9月8日以買賣為原因移轉登記予原告。 ㈥原告自54年2月18日起至75年5月21日止、100年10月6日起至 104年1月5日止，有分別為訴外人張溪瀨投保勞工保險、職 災保險。 ㈦系爭房屋現由被告陶萬華占有使用並設籍，至於追加被告陶 承宗、陶巧妤則將戶籍設置於系爭房屋。 ㈧系爭土地自104年9月8日起至104年12月31日止，每平方公尺 申報地價為36,320元，自105年1月1日起迄今每平方公尺申 報地價為48,400元。而系爭房屋自104年9月8日起迄今課稅 現值為97,000元，並以此價額作為土地法第97條所定之建築 物申報總價額。 二、爭執事項： ㈠被告所提出之被證1、2、4、5、6、13所示書證，形式上是 否真正？ ㈡原告依民法第767條第1項規定，請求被告陶萬華等4人騰空 遷讓返還系爭房屋，有無理由？ ⒈被告陶萬華主張依系爭委建契約，有權占有系爭房屋，有無 理由？原告是否受系爭委建契約之拘束？ ⒉被告陶萬華主張依最高法院99年度台上字第626號、100年度 台上字第463號判決意旨，有權占有系爭房屋，有無理由？ ⒊被告陶萬華主張原告提起本訴違反民法第148條第2項規定， 有無理由？ ㈢原告依民法第179條規定請求被告給付不當得利，有無理由 ？ ⒈原告是否應受其與訴外人大同開發公司所訂立系爭合建契約 之拘束？ ⒉原告請求被告陶萬華、或陶承宗、或陶巧妤、或陶巧玲給付 207,434元及其法定遲延利息，有無理由？ ⒊原告請求被告陶萬華、或陶承宗、或陶巧妤、或陶巧玲自10 6年2月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付12,202元， 有無理由？ 肆、得心證之理由： 一、爭點一：被告所提出之被證1、2、4、5、6、13所示書證， 形式上是否真正？ ㈠按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者， 不在此限；私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或 有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第357 條、第358條第1項分別定有明文。而民事訴訟法第358條關 於私文書經本人或其代理人簽名、畫押、蓋章或按指印者， 推定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人 或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者， 始得適用（最高法院28年上字第10號判例意旨參照）。又當 事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法之形式 的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查 其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之可言（最高法 院41年台上字第971號判例意旨參照）。 ㈡經查： ⒈被告陶萬華所提出之被證1所示系爭委建契約、被證2所示臺 灣第一商業銀行送款單存根、被證4所示王雲平律師函、被 證5所示收據及臺北市統一發票收執聯、第22至27鄰鄰長公 開信、被證6所示收據、被證13所示大同南港公寓訂戶聯誼 會書信、大同開發公司函（見湖簡調卷第49至57頁、第68至 74頁、本院卷㈠第105至107頁），均屬私文書，而原告否認 其真正，則依上開法條規定及最高法院28年上字第10號判例 意旨，被告陶萬華自應先舉證證明上開私文書係屬真正。 2.而被告陶萬華提出臺灣臺北地方法院檢察署60年度不字第54 29號不起訴處分書、臺北市政府建築物使用執照存根，並舉 證人張溪瀨為證，查： ⑴訴外人陳良釗、官益俊分別為訴外人大同開發公司之董事長 及總經理，其等與訴外人張溪瀨於57年間擔任起造人，在重 測前臺北市○○區○○○○段○○○○號等土地上興建公寓式 住宅。嗣於60年間訴外人吳建生及其他委建戶，以其等與訴 外人大同開發公司訂立委建契約，分期繳款後，所建房屋未 竣工，產權不移交為由，對訴外人陳良釗、官益俊提出詐欺 告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署以60年度不字第5429號受 理，訴外人陳良釗於偵查中抗辯：「彼等在南港建屋計5千 多坪共296戶分別出售與告訴人等，當時約定除分期給付價 金外，另有代辦低利貸款約定，…詎57年10月間，政府通令 各金融機構一律停辦房地貸款，致使被告代為向臺灣土地銀 行申請之貸款未蒙核准，…資金短絀，…其中150戶已遷入 居住，另146戶已完成90%，餘下工程以資金短絀，週轉不靈 而無法繼續，…今經各方協調，已與大部分委建戶成立和解 。」等語，嗣該案經檢察官為不起訴處分，此有被告陶萬華 所提出之不起訴處分書、臺北市政府建築物使用執照存根各 1份在卷可參（見湖簡調卷第58至67頁、第75頁）。綜觀上 開內容，核與被證1所示系爭委建契約、被證2所示臺灣第一 商業銀行送款單存根、被證5、6所示收據、被證13所示大同 開發公司函載內容相符（見湖簡調卷第49至57頁、第68至69 頁、第74頁、本院卷㈠第107頁）。參以證人張溪瀨於106年 9月11日本院言詞辯論時亦證述：被證13所示大同開發公司 函中所載「華南銀行城東分行甲存1470號」帳戶為其所有等 語（見本院卷㈡第68至69頁），可證該函文內容應非子虛。 再佐以本院於106年4月28日當庭勘驗被告陶萬華所庭呈被證 1、2、6、13所示私文書原本，其因保存年代久遠，而紙質 泛黃，其上有部分污漬，另被證1所示系爭委建契約之釘書 針兩枚業已生鏽，被證2、6所示書證係以釘書針訂在一起， 其上兩枚釘書針業已生鏽，此有本院勘驗筆錄1份在卷可稽 （見本院卷㈠第307頁），足認上開書證並非被告陶萬華臨 訟編纂。是由被告陶萬華所舉上開證據，可證被證1所示系 爭委建契約上所示被告陶華華、訴外人吳建生、大同開發公 司及陳良釗、官益俊印文；被證2所示送款單存根上所示臺 灣第一商業銀行收款戳章；被證5所示收據上陳良釗、舒國 祥、水電工程有限公司統一發票印文、被證6所示收據上所 示大同開發公司及官益俊、陳良釗之印文、被證13所示函文 上之大同開發公司印文係屬真正（見湖簡調卷第49至57頁、 第69頁、第74頁、本院卷㈠第107頁），依前揭民事訴訟法 第358條第1項規定，上開私文書推定為真正。故被告陶萬華 主張上開私文書形式上係屬真正，自屬可採，依前揭最高法 院41年台上字第971號判例意旨，被告陶萬華自得引用此部 分書證作為證據使用，原告仍以前詞否認其真正，尚非可採 。 ⑵至於被告陶萬華所提出被證4所示王雲平律師之律師函、被 證5所示第22至27鄰鄰長公開信（見湖簡調卷第68頁、第70 至73頁），其上均未有任何製作權人之簽名或蓋章；被證13 所示大同南港公寓訂戶聯誼會信函（見本院卷㈠第105至106 頁），其上雖有該聯誼會之印文，惟並無任何代表人之簽名 或蓋章。則上開私文書縱經本院於上開期日勘驗結果，亦紙 質泛黃，保存年代久遠，然被告陶萬華既未能提出其他證據 以證明其真正，尚難據此即認此部分私文書形式上係屬真正 。因此，原告否認此部分私文書之真正，應屬可採，則此部 分私文書即無形式證據力，當無實質證據力，被告陶萬華自 不得引用此部分書證作為證據使用。 二、爭點二：原告依民法第767條第1項規定，請求被告陶萬華等 4人騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？ ㈠被告陶萬華主張依系爭委建契約，有權占有系爭房屋，有無 理由？原告是否受系爭委建契約之拘束？ ⒈按約定分期付款之委建契約屬買賣性質（最高法院62年度台 上字第380號判決意旨參照）。又物之出賣人負交付其物於 買受人，並使其取得所有權之義務，民法第348條第1項定有 明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人 之謂。依民法第946條第2項規定，占有之移轉得準用同法第 761條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交 付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。買受人如 先已占有其物，於買賣雙方嗣後達成讓與之合意時，依民法 第761條第1項但書簡易交付之規定，即生移轉占有之效力。 是在土地買賣之情形，雖尚未辦理所有權移轉登記，惟買受 人之占有土地如係出賣人本於買賣之法律關係所交付，無論 現實交付抑簡易交付，均具正當權源，原出賣人不得認係無 權占有而請求返還（最高法院99年度台上字第626號判決意 旨參照）。次按民法上之債權契約，除法律有特別規定外， 固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉 讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓 該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則 ，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院 100年度台上字第463號判決意旨參照）。再按土地與房屋為 各別之不動產，各得單獨為交易之標的，而房屋之性質不能 與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之 基地。查被上訴人之房屋既係上訴人出具土地使用權證明書 ，同意提供系爭土地與他人所建造，為原審確定之事實。則 上訴人顯有默許系爭土地上之房屋承買人繼續使用系爭土地 ，不得逕指被上訴人為無權占有，並據以請求拆屋還地。原 審為上訴人敗訴之判決，並不違背法令（最高法院84年度台 上字第2023號判決意旨參照）。 ⒉經查： ⑴被告陶萬華主張其與訴外人吳建生於00年0月00日與訴外人 大同開發公司曾簽訂系爭委建契約，約定由被告陶萬華與訴 外人吳建生以115,300元之價格，向訴外人大同開發公司購 買系爭土地權利範圍4分之1，暨其上之系爭房屋，自備款為 65,300元，其中訂約金11,000元，其中第1期至第5期各給付 9,000元，第6期給付9,300元；其餘尾款即第7期5萬元由銀 行貸款抵繳，並由訴外人大同開發公司負責向臺灣土地銀行 貸款。其後被告陶萬華與訴外人吳建生依約給付上開訂約金 及第1至6期價金共計65,300元，惟訴外人大同開發公司未能 依約辦理貸款，亦未能依約完工。嗣訴外人大同開發公司於 58年11月12日發函通知被告陶萬華及訴外人吳建生，該公司 已與地主磋商協定土地移轉事宜，由被告陶萬華及訴外人吳 建生於00年00月00日前逕將其中尾款1萬元繳納至原地主指 定之帳戶，再由原地主負責土地過戶事宜，其後被告陶萬華 與訴外人吳建生於00年0月00日交付訴外人大同開發公司2萬 元，隨即遷入系爭房屋居住，並於60年4月12日設籍，自費 完成系爭房屋之水電、水塔水池、屋頂防漏工程，各支出2, 000元、810元，2,500元，共計5,310元之事實，業據其提出 系爭委建契約、臺灣第一商業銀行送款單存根、臺灣臺北地 方法院檢察官60年不字第5429號不起訴處分書、收據、臺北 市統一發票收執聯、大同開發公司函、戶謄登記簿等件為證 （見湖簡調卷第49至67頁、第69頁、第74頁、本院卷㈠第10 7、267頁），堪認為真實。 ⑵又系爭土地於55年10月21日為原告所有，嗣原告於63、64年 間分別以買賣為原因登記予訴外人戴仁傑、吳杜秀娟、倪林 和子、張溪瀨，應有部分各為1/4乙節為兩造所不爭執。而 被告陶萬華主張於系爭房屋建築之初，原告曾與訴外人大同 開發公司訂立系爭合建契約，並出具土地使用權證明書，同 意提供系爭土地建築使用乙節，業經原告法定代理人張添澄 於106年9月11日本院言詞辯論具結後證述：「（問：土地使 用權證明書上原告公司大小印是否為公司所有？）是。（問 ：原告公司是否曾於57年間同意訴外人陳良釗、官益俊、張 溪瀨在臺北市○○區○○○○段145-1、125-1、125-2、146 、145地號土地上興建住宅？）有。（問：當時公司有無與 訴外人大同開發公司簽訂合約？）當時我還不是公司的法定 代理人，我不清楚。當時是我哥哥張庚新擔任法定代理人。 （問：張庚新有無告知你原告公司有與訴外人大同開發公司 簽立合約？）他有跟我說過，好像有簽約。…（問：你是否 知悉原告公司提供土地予訴外人大同開發公司興建房屋有無 收到土地價款？）總共興建200多戶房屋，大部分房屋買受 人都有繳納價金，是客戶直接把錢匯款至原告公司所指定帳 戶內，但是也要訴外人大同開發公司同意將款項匯款至原告 公司帳戶內，因為契約是訴外人大同開發公司與房屋買受人 所訂立。所以大部分的土地都有過戶給房屋買受人。」等語 （見本院卷㈡第56至57頁、第60至61頁）；佐以證人張溪瀨 於同日言詞辯論時證述：「（問：土地價款是由何人收取？ ）是原告公司收取。…（問：〈提示本院卷㈠第107頁〉此 份文件中所載辦法一、二內容，你是否知悉？）我不知道， 這是跟原告公司商量的。我沒有看過此份文件。我沒有在處 理這件合建事宜。」等語（見本院卷㈡第67、69頁）；且原 告於57年4月29日所出具土地使用權證明書，其上亦載明： 「茲有陳良釗、張溪瀨、官益俊擬在本人所有坐○○○鎮○ ○○○段125-1、125-2、145、145-1、146地號之內面積全 筆平方公尺之土地建築住宅，業經本人完全認可茲為申請營 造執照特予證明。」等語，此有被告陶萬華提出之上開證明 書1份在卷可稽（見本院卷㈡第41頁），足證被告陶萬華此 部分主張，亦屬真實。故原告仍以前詞主張系爭合建契約之 當事人為訴外人大同開發公司與張溪瀨云云，顯非可採。 ⑶則訴外人大同開發公司依土地使用權證明書及系爭合建契約 對系爭土地有使用權，得於系爭土地上建造包括系爭房屋在 內之「大同南港公寓住宅」，此使用權並不限於在建造房屋 期間得無償使用系爭土地，於房屋建造完成後，若系爭合建 契約及土地使用權證明書無其他效力消滅之情事，所建成之 房屋即屬有權占有系爭土地，否則訴外人大同開發公司所建 房屋於完工後即成為無權占有而須負拆屋還地之義務，顯與 系爭合建契約及原告出具土地使用權證明書之目的不符。因 此，系爭房屋在系爭合建契約及土地使用權證明書未解除或 失效前，即非無權占有系爭土地。 ⑷而土地與房屋雖為個別之不動產，得為單獨交易之標的，惟 房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用該房 屋之基地。又系爭合建契約之書面雖未經原告提出，惟原告 法定代理人張添澄及證人張溪瀨於106年9月11日本院言詞辯 論時均不否認原告有因系爭委建契約而分得房屋（見本院卷 ㈡第59頁、第71至72頁），足見系爭合建契約性質上為買賣 與承攬之混合契約。而原告提供系爭土地，與訴外人大同開 發公司合建包括系爭房屋在內之「大同南港公寓住宅」之目 的，即在於由原告取得部分房屋（含基地應有部分）之所有 權，其餘房屋（含基地應有部分）則由訴外人大同開發公司 取得，以出賣予包括被告陶萬華、訴外人吳建生等之第三人 居住使用，賺取價金，足認原告簽訂系爭合建契約之時，即 已認知系爭合建契約之最終目的，在於使前揭房屋所有權人 取得其土地之使用權源，此由原告之法定代理人張添澄於10 6年9月11日本院言詞辯論具結後證述：「原告公司是地主， 如果願意繳錢土地就會過戶給房屋買受人。」等語（見本院 卷㈡第60頁），亦可得證。再參以訴外人大同開發公司於58 年11月12日函通知被告陶萬華及訴外人吳建生，其上亦載明 ：「茲為保障訂戶權益，經數度與地主磋商早日辦妥土地移 轉俾各訂戶獲得完整之產權，協定辦法如左：本公司尚欠 土地尾款經本公司同意由各訂戶直接繳交原地主，所指定之 『華南銀行城東分行甲存1470號』每戶應繳金額為壹萬元正 ，此款在各訂戶應付本公司尾款內扣除（附銀行空白送款單 壹份）各訂戶繳款後，原地主負責直接辦理土地過戶登記 為訂戶名義。」等語，此有被告陶萬華提出之上開函1份在 卷可稽（見本院卷㈠第107頁），而上開帳戶係證人張溪瀨 所開立，供原告使用乙節，亦經證人張溪瀨於106年9月11日 本院言詞辯論時證述明確（見本院卷㈡第68至69頁），可證 原告與訴外人大同開發公司就系爭合建契約於58年11月間已 約定原告負有將訴外人大同開發公司所出賣予被告陶萬華及 訴外人吳建生之系爭房屋所坐落之系爭土地權利範圍4分之1 移轉登記予其等之義務。又佐以訴外人大同開發公司係於60 年3月15日被告陶萬華及訴外人吳建生繳納其中尾款2萬元後 ，即將系爭房屋及土地交付被告陶萬華使用，期間系爭土地 之登記所有權人未曾異議，並按年繳納地價稅，迄原告提起 本訴，已逾44年之久，更可證原告及其後受讓取得系爭土地 者，對原告所負上開義務，知之甚詳。 ⑸再查系爭委建契約第4條固約定：「甲方（即被告陶萬華及 吳建生）每期應繳之價款經乙方（即訴外人大同開發公司） 通知甲方繳款後，如甲方超過七日不來繳納時即視為放棄權 利論乙方除將本約上開房地逕行別售或逕自處理外，甲方已 付各期之款不論多少均全部由乙方沒收，並逕即解除本約， 甲方不得異議。」（見湖簡調卷第51頁）。惟系爭委建契約 第3條本文亦約定：「乙方負責代向土地銀行貸款伍萬零千 零百元正，（月息百分之一點一一計算）」、第3條第8款約 定：「第七期：尾款工程完成時甲方給付伍萬零千零百元（ 由銀行貸款抵繳）付清後交屋。」（見湖簡調卷第50至51頁 ），足見被告陶萬華與訴外人吳建生係於系爭房屋完工後， 始負有給付尾款5萬元之義務。而被告陶萬華與訴外人吳建 生已依系爭委建契約第3條第1至7款約定繳納訂約金及第1至 6期價金共計65,300元，惟訴外人大同開發公司未能依約辦 理貸款，亦未能依約完工，業如前述，縱其不能辦理貸款係 因不可歸責於己之事由，然其依系爭委建契約第3條第8款約 定，仍須於系爭房屋完工時，始得請求被告陶萬華及訴外人 吳建生給付尾款5萬元，故被告陶萬華及訴外人吳建生雖於5 8年11月12日訴外人大同開發公司函通知其等於58年11月15 日前逕行繳納其中尾款1萬元予原告後，未依期限繳納，遲 至60年3月15日始繳納其中尾款2萬元，亦不生給付遲延，而 構成系爭委建契約第4條所載逕行解約事由。再者，被告陶 萬華及訴外人吳建生雖扣除上開已給付之價金85,300元，及 自費完工之5,310元後，仍積欠訴外人大同開發公司價金24, 690元，惟訴外人大同開發公司其後即未再通知被告陶萬華 及訴外人吳建生繳納款項，自不生系爭委建契約第4條所載 逕行解約之事由，足認系爭委建契約仍屬有效存在，自有拘 束當事人之效力，故原告以前詞主張系爭委建契約業因逕行 解除而消滅云云，顯非可採。又佐以訴外人大同開發公司於 60年3月15日被告陶萬華及訴外人吳建生繳納其中尾款2萬元 後，即將系爭房屋及土地交付被告陶萬華使用，期間系爭房 屋之登記所有權人亦未曾異議，並由被告陶萬華按年繳納房 屋稅，迄原告提起本訴，已逾44年之久，可證系爭房屋之歷 次移轉登記所有權人，對訴外人大同開發公司依系爭委建契 約負有移轉登記系爭房屋所有權予被告陶萬華及訴外人吳建 生乙事，知之甚詳。 ⑹至於被告陶萬華雖主張其已與訴外人大同開發公司協商以自 行完工方式抵銷系爭委建契約之尾款3萬元云云。然此為原 告所否認，被告陶萬華就此部分有利於己之事實，並未舉證 以資證明，尚難以其片面之陳述，遽認為真實。 ⒊綜上所述，系爭委建契約及合建契約既均仍有效存在，自具 有拘束各契約當事人之效力，訴外人大同開發公司依系爭委 建契約，即負有交付並移轉系爭房屋權利範圍全部、系爭土 地權利範圍4分之1之所有權登記予被告陶萬華及訴外人吳建 生之義務，而其亦於60年3月15日至60年4月12日之某日，將 系爭房屋及土地交付被告陶萬華居住使用，依前揭最高法院 99年度台上字第626號判決意旨，系爭房屋及土地縱尚未辦 理所有權移轉登記，被告陶萬華之占有仍具有正當權源，訴 外人大同開發公司不得請求其返還。雖基於債之相對性原則 ，原告本不受系爭委建契約之拘束，然原告既出具土地使用 權證明書，提供系爭土地與訴外人大同開發公司合建系爭房 屋，依前揭最高法院84年度台上字第2023號判決意旨，其顯 已默許系爭土地上之房屋承買人即被告陶萬華繼續使用系爭 土地，且其於58年11月間亦同意依系爭合建契約之約定，將 系爭土地權利範圍4分之1移轉登記予訴外人大同開發公司所 指定之被告陶萬華及訴外人吳建生，而被告陶萬華及訴外人 吳建生就系爭委建契約之價金僅餘24,690元未為給付，原告 並自訴外人大同開發公司處取得系爭土地價款，其既參與合 建，對於被告陶萬華及訴外人吳建生與訴外人大同開發公司 間有訂立系爭委建契約，且因系爭房屋未完工，致其後上開 尾款給付有所糾紛，然訴外人大同開發公司已交付系爭房屋 及土地予被告陶萬華居住使用乙事，當知之甚詳，惟原告仍 循前揭途徑自知情之登記所有權人處，輾轉取得系爭房屋權 利範圍全部及系爭土地權利範圍4分之1之所有權，且其中訴 外人張溪瀨及張旻斌尚分別為原告之員工、董事，其顯係惡 意受讓取得，違反民法第148條第2項所定之誠信原則，依前 揭最高法院100年度台上字第463號判決意旨，原告亦應受系 爭委建契約之拘束，被告陶萬華自得本於系爭委建契約，對 原告主張有權占有系爭房屋及土地。故被告陶萬華以前詞主 張原告應受系爭委建契約拘束，不得請求其騰空遷讓返還系 爭房屋等語，自屬可採，原告仍以前詞主張被告陶萬華無權 占有，顯非可採。 ㈡則被告陶萬華依系爭委建契約既屬有權占有系爭房屋及土地 ，其基於與被告陶承宗及陶巧玲間之使用借貸或其他契約關 係，而將系爭房屋及土地交付被告陶承宗及陶巧玲占有使用 ，被告陶承宗及陶巧玲本於占有連鎖，亦得對原告主張有權 占有，故原告主張被告陶承宗及陶巧玲無權占有系爭房屋， 而請求其等騰空遷讓返還系爭房屋，亦非有據。 ㈢另原告固主張被告陶巧妤亦占有使用系爭房屋及土地云云， 並提出戶籍謄本1份為證（見本院卷㈠第180頁）。然此為被 告陶巧妤所否認，且戶籍上之登記僅係行政上之管理，尚非 得據此認定被告陶巧妤即占有使用系爭房屋及土地，遑論本 院於105年12月13日會同兩造至現場勘驗時，並未見被告陶 巧妤居住其內，亦未見有其物品放置在系爭房屋內，此有勘 驗筆錄及照片等件在卷可稽（見本院卷㈠120至128頁、第14 2至145頁），是原告仍以前詞主張被告陶巧妤占有使用系爭 房屋，顯非可採，則其據此請求被告陶巧妤騰空遷讓返還系 爭房屋，自非有據。 ㈣至於此部分爭點有關被告陶萬華主張依最高法院99年度台上 字第626號、100年度台上字第463號判決意旨，其有權占有 系爭房屋及土地，及原告提起本訴違反民法第148條第2項規 定之部分，本院前已論及，茲不贅述，併此敘明。 三、爭點三：原告依民法第179條規定請求被告給付不當得利， 有無理由？ ㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租 金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號 判例意旨參照）。 ㈡查原告應受系爭合建契約及委建契約與土地使用權證明書之 拘束，業如前述，被告陶萬華據此可對原告主張有權占有系 爭房屋及土地，而被告陶承宗及陶巧玲本於占有連鎖，亦得 對原告主張有權占有系爭房屋及土地，是其等占有均具有法 律上之正當權源，即非無權占有；另承前述，被告陶巧妤則 未占有使用系爭房屋及土地。因此，原告依上開法條規定及 判例意旨，請求被告陶萬華、或陶承宗、或陶巧妤、或陶巧 玲給付自104年9月9日起至106年2月8日止，相當於租金之不 當得利207,434元及其法定遲延利息，並請求其等自106年2 月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不 當得利12,202元，於法不合，不應准許。 四、從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求：㈠ 被告陶萬華等4人應將系爭土地上之系爭房屋騰空遷讓返還 原告；㈡被告陶萬華、或陶承宗、或陶巧妤、或陶巧玲應給 付原告207,434元，及自106年6月10日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。如其中一人為給付，其他被告免為給 付；㈢被告陶萬華、或陶承宗、或陶巧妤、或陶巧玲應給付 原告自106年2月9日起至系爭房屋之日止，按月給付原告12, 202元。如其中一人為給付，其他被告免為給付，均無理由 ，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失 所附麗，應併予駁回。 伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。 陸、本件訴訟費用，依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之原告負 擔。 柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 106 年 12 月 22 日 民事第二庭 法 官 蘇錦秀 附表：系爭土地所有權變動情形 ┌───────┬─┬─────────────────────────────┐ │土地沿革情況 │編│變動情況 │ │ │號│ │ ├───────┼─┼────┬────┬────┬────┬────┬────┤ │一、民國55年10│1 │登記日期│63.4.1 │65.12.22│93.5.24 │93.8.20 │ │ │月21日，重測前│ │（民國）│ │ │ │ │ │ │○○○○段000 │ ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │-0地號土地： │ │受移轉人│戴仁傑 │劉友杰 │潘金塗 │郭庭妤 │ │ │㈠面積：15平方│ ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 公尺 │ │登記原因│買賣 │買賣 │買賣 │買賣 │ │ │㈡所有權人： │ ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 原告 │ │移轉權利│1/4 │1/4 │1/4 │1/4 │ │ │ │ │範圍 │ │ │ │ │ │ │二、民國68年10├─┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │月6日，併入同 │2 │登記日期│63.7.4 │68.9.10 │78.3.24 │86.8.12 │98.8.4 │ │段000-0、000-0│ │（民國）│ │ │ │ │ │ │00地號土地（55│ ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │年10月21日所有│ │受移轉人│吳杜秀娟│陳麗秋 │蔡崇覺 │朱明洋 │高敏雄 │ │權人：原告）。│ │ │ │ │ │ │ │ │面積：113平方 │ ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │公尺。 │ │登記原因│買賣 │買賣 │買賣 │買賣 │買賣 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │三、民國69年1 │ │移轉權利│1/4 │1/4 │1/4 │1/4 │1/4 │ │月10日重測後，│ │範圍 │ │ │ │ │ │ │為○○段○小段├─┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │00地號。 │3 │登記日期│63.12.14│65.9.20 │84.3.21 │89.10.4 │ │ │面積：113平方 │ │（民國）│ │ │ │ │ │ │公尺 │ ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ │ │受移轉人│倪林和子│唐徐一蘭│唐月英 │王國彥 │ │ │ │ │ │ │ ├────┼────┤ │ │ │ │ │ │ │唐愛初 │ │ │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ │ │登記原因│買賣 │買賣 │分割繼承│買賣 │ │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ │ │移轉權利│1/4 │1/4 │1/8 │1/8 │ │ │ │ │範圍 │ │ ├────┼────┤ │ │ │ │ │ │ │1/8 │ │ │ │ ├─┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ │4 │登記日期│64.8.16 │100.6.17│104.9.8 │ │ │ │ │ │（民國）│ │ │ │ │ │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ │ │受移轉人│張溪瀨 │張旻斌 │原告 │ │ │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ │ │登記原因│買賣 │贈與 │買賣 │ │ │ │ │ ├────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ │ │移轉權利│1/4 │1/4 │1/4 │ │ │ │ │ │範圍 │ │ │ │ │ │ └───────┴─┴────┴────┴────┴────┴────┴────┘ 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 12 月 22 日 書記官 林政毅