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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第138號 原　　　告　志生不動產股份有限公司 法定代理人　林蔚山 訴訟代理人　王志哲律師 被　　　告　李欣儀 　　　　　　溫鳳娘 訴訟代理人　楊偉奇律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年11月7日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告李欣儀應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號 土地上如複丈成果圖所示B部分（面積壹平方公尺）雨遮、C部分 （面積壹拾參平方公尺）之建物（即門牌號碼臺北市○○區○○ ○路○○○巷○○號房屋），及臺北市○○區○○段○○段○○○○ ○○地號土地上如複丈成果圖所示E部分（面積參拾壹平方公尺 ）、G部分（面積壹拾平方公尺）之建物（即門牌號碼臺北市○ ○區○○○路○○○巷○○號房屋及天井後方房屋），均拆除，並將 前揭土地返還給原告。 被告李欣儀應自民國一○五年一月一日起至返還臺北市○○區○ ○段○○段○○○○○地號土地如複丈成果圖所示B、C部分之日 止，按月給付依占用前揭五一八之一地號面積壹拾肆平方公尺土 地各該年度土地申報地價年息百分之十計算之金額給原告。 被告李欣儀與被告溫鳳娘應連帶給付新臺幣貳萬貳仟零陸拾元給 原告。 被告李欣儀應自民國一○五年十一月一日起至返還臺北市○○區 ○○段○○段○○○○○○地號土地如複丈成果圖所示E、G部分 之日止，按月給付依占用前揭五一八之五五地號面積肆拾壹平方 公尺土地各該年度公告地價百分之五計算之金額給原告。 前項按月給付金額，其中新臺幣柒仟陸佰陸拾陸元部分，應由被 告李欣儀、被告溫鳳娘連帶給付給原告。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項，如原告以新臺幣參佰貳拾陸萬肆仟元為被告李欣 儀供擔保後，得為假執行。但被告李欣儀如以新臺幣玖佰柒拾玖 萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 本判決第二項，如原告按月以新臺幣壹仟陸佰元為被告李欣儀供 擔保後，得為假執行。但被告李欣儀如按月以新臺幣肆仟陸佰肆 拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。 本判決第三項，如原告以新臺幣柒仟肆佰元為被告李欣儀、溫鳳 娘供擔保後，得為假執行。但被告李欣儀、溫鳳娘如以新臺幣貳 萬貳仟零陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。 本判決第四項，如原告按月以新臺幣貳仟玖佰元為被告李欣儀供 擔保後，得為假執行。但被告李欣儀如按月以新臺幣捌仟伍佰零 捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。 本判決第五項，如原告按月以新臺幣貳仟陸佰元為被告溫鳳娘供 擔保後，得為假執行。但被告溫鳳娘如以新臺幣柒仟陸佰陸拾陸 元為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事 實 及 理 由 壹、程序部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款規定有明文。原告起訴時，起訴狀所載聲明第 二項為：被告李欣儀、溫鳳娘應連帶給付原告自民國105年1 月1日起至被告李欣儀返還坐落臺北市○○區○○段○○段 000 000000000地號土地之日止，按占用518-1地號土地面 積各該年度申報地價年息10%計算之損害金，及按占用518-5 5地號土地面積各該年度公告地價年息5%計算之損害金。 嗣於本件訴訟進行中，原告最終將其前揭聲明更改為：被告 李欣儀應給付原告自105年1月1日起至返還518-1地號土地如 複丈成果圖所示B、C部分土地之日止，按占用518-1地號面 積14平方公尺土地各該年度申報地價年息10%計算之金額； 被告李欣儀、溫鳳娘應連帶給付原告新臺幣（下同）22,060 元，及自105年11月1日起至返還518-55地號土地如複丈成果 圖所示E、G部分土地之日止，按占用518-55地號面積41平方 公尺土地各該年度公告地價年息5%計算之金額。則原告將請 求被告李欣儀與被告溫鳳娘為連帶給付部分，由原請求被告 負連帶給付責任之損害金包括518-1地號土地及518-55地號 土地，減縮為僅就518-55地號土地部分之損害金請求被告負 連帶給付責任；又就518-55地號土地部分，將原起訴時請求 自105年1月1日起至被告李欣儀返還土地之日止，按占用518 -55地號土地面積各該年度公告地價年息5%計算之損害金， 扣除被告李欣儀已給付之金額後，更改聲明請求22,060元， 及自105年11月1日起至返還518-55地號土地如附複丈成果圖 所示E、G部分土地之日止，按占用518-55地號面積41平方公 尺土地各該年度公告地價年息5%計算之金額。核其此部分所 為，則屬應受判決事項聲明之減縮，於法相符，揆諸首揭規 定，應予准許。 二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。 原告起訴時原聲明其中第一、二項聲明，其中關於：㈠被告 李欣儀應將坐落臺北市○○區○○段0○段00000地號、面積 14.11平方公尺及同地段518-55地號、面積46平方公尺土地 上，門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○巷○○號之建物拆 除（建物占用土地之位置及面積，以地政機關測量為準）， 將土地返還予原告；㈡被告李欣儀、溫鳳娘應連帶給付原告 自105年1月1日起至被告李欣儀返還前項所示土地之日止， 按占用上開518-1地號土地面積各該年度申報地價年息10%計 算之損害金，按占用518-55地號土地面積各該年度公告地價 年息5%計算之損害金。嗣經會同地政人員實地測量並製作複 丈成果圖後，原告以105年11月7日民事補充言詞辯論狀更改 為：㈠被告李欣儀應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 00地號土地如複丈成果圖所示B部分（面積1平方公尺）雨遮 、C部分建物（面積13平方公尺），及518-55地號土地如複 丈成果圖所示E部分（面積31平方公尺）、G部分（面積10平 方公尺）建物，均拆除，並將前揭土地返還予原告。㈡被告 李欣儀應給付原告自105年1月1日起至返還518-1地號土地如 複丈成果圖所示B、C部分土地之日止，按占用518-1地號土 地面積14平方公尺土地各該年度申報地價年息10%計算之金 額；被告李欣儀、溫鳳娘應連帶給付原告自105年11月1日起 至返還518-55地號土地如複丈成果圖所示E、G部分土地之日 止，按占用518-55地號面積41平方公尺土地各該年度公告地 價年息5%計算之金額。除了前揭所述訴之聲明減縮外，就有 關占用面積部分之更正，乃係依照實地勘驗測量後所製作之 土地複丈成果圖而為更正原訴之聲明所述建物占用土地之位 置及面積，乃屬更正事實上之陳述，於法相符，揆諸首揭規 定，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張：臺北市○○區○○段○○段00000地號土地 、518-55地號土地原為訴外人臺灣銀行股份有限公司（下稱 臺灣銀行）所有，被告李欣儀為518-55地號土地之承租人， 而被告李欣儀所有即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○ 巷○○號房屋（下稱系爭房屋）除占用518-55地號土地外，亦 無權占用518-1地號土地。原告為包括518-55地號等30筆土 地之都市更新案事宜，與被告李欣儀於103年5月26日簽訂「 投資合作協議書」（下稱系爭協議書），依系爭協議書之約 定，被告李欣儀須先與其他一併進行都市更新案之各地號土 地承租人及原告簽署信託契約書，雙方始進行系爭協議書約 定之標（承）購合作，而其他一併進行都市更新案之多數地 號土地承租人及原告業已簽署信託契約，惟被告李欣儀迭經 催告，仍拒不簽署，已違反兩造間系爭協議書之約定。嗣原 告標購取得都市更新案之土地，並於104年7月31日將518-1 、518-55地號土地移轉登記為原告所有，依系爭協議書約定 ，被告李欣儀應於原告完成土地所有權移轉登記後三日內， 將518-55地號土地上之地上物即系爭房屋點交予原告，詎被 告李欣儀自原告得標後不僅拒絕履行契約，並稱其簽訂系爭 協議書係被詐欺，迭經原告催告，被告李欣儀仍拒絕將518- 1、518-55地號土地上之地上物點交予原告。原告以起訴狀 繕本送達被告李欣儀，作為催告之意思表示，並再於105年6 月20日以民事準備書㈠狀之送達作為解除系爭協議書之意思 表示。原告因買賣而自臺灣銀行受讓取得518-55地號土地所 有權，雖繼受臺灣銀行與被告李欣儀間就518-55地號土地所 訂立之基地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），然系爭租賃 契約已於104年12月31日租期屆滿，於租期屆滿前，原告多 次向被告李欣儀表明租期屆滿後不再續租，且兩造亦未再續 訂任何租約，被告李欣儀自105年1月1日起即無權占有518-5 5地號土地。至被告溫鳳娘為系爭租賃契約之連帶保證人， 就被告李欣儀關於518-55地號土地之所應給付之損害金應負 連帶給付之責任。為此，爰依民法第767條規定、系爭租賃 契約約定、侵權行為及不當得利之規定，提起本件訴訟等語 。並聲明：㈠被告李欣儀應將坐落臺北市○○區○○段○○ 段000000地號土地如複丈成果圖所示B部分（面積1平方公尺 ）雨遮、C部分（面積13平方公尺）建物，及臺北市○○區 ○○段○○段000000地號土地如複丈成果圖所示E部分（面 積31平方公尺）、G部分（面積10平方公尺）之建物，均拆 除並將前揭土地返還予原告。㈡被告李欣儀應給付原告自10 5年1月1日起至返還518-1地號土地如複丈成果圖所示B、C部 分土地之日止，按占用518-1地號土地面積14平方公尺土地 各該年度申報地價年息10%計算之金額；被告李欣儀、溫鳳 娘應連帶給付原告22,060元，及自105年11月1日起至返還51 8-55地號如複丈成果圖所示E、G部分土地之日止，按占用51 8-55地號面積41平方公尺土地各該年度公告地價年息5%計算 之金額。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭房屋並未辦理第一次保存登記，須有事實上 處分權之人始得予以拆除，不得僅以系爭房屋之房屋稅籍證 明書及被告李欣儀為系爭房屋之現占有人，逕認系爭房屋為 被告李欣儀所有、或被告李欣儀對系爭房屋有事實上處分權 ，原告不得向被告李欣儀請求拆屋還地。又原告就518-1地 號土地請求各該年度公告地價年息10%計算之相當於租金不 當得利，而就518-55地號土地，則請求各該年度公告地價年 息5%計算之相當於租金不當得利，何以二筆相鄰土地卻以不 同地價基礎為計算？再者，原告主張依「各該年度」計算不 當得利，其聲明並不明確一定、具體合法。況被告李欣儀非 系爭房屋之所有權人或事實上處分權人，原告不得向被告請 求給付不當得利。退步言之，倘認被告應給付原告相當於租 金之不當得利時，被告李欣儀自105年1月至105年10月，均 按月給付4,600元予原告，此部分給付之金額應予扣抵等語 ，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠臺灣銀行與被告李欣儀就518-55地號土地，於104年1月8日 訂立基地租賃契約書（即系爭租賃契約如原證一，本院卷第 7頁及背面），由李欣儀向臺灣銀行承租518-55地號土地。 ㈡原告與被告李欣儀於103年5月25日簽立投資合作協議書（即 系爭協議書）。 ㈢依土地登記第一類謄本，原告於104年7月31日，以104年7月 22日買賣為原因，自臺灣銀行受讓取得518-55地號土地、51 8-1地號土地之所有權，並辦理所有權移轉登記予原告。 四、本院之判斷： ㈠被告李欣儀對系爭房屋有事實上處分權： 原告主張被告李欣儀為系爭房屋所有權人，有事實上處分權 等語，被告李欣儀原自承其有事實上處分權人，嗣改辯稱： 其非事實上處分權人云云。惟查，被告李欣儀於本院審理時 自陳：系爭房屋未辦理第一次保存登記，系爭房屋是伊祖母 買的，後來伊祖母死亡，由伊2位姑姑及伊父親繼承，伊姑 姑移民後，就沒有再聯絡了，因為伊姑姑將系爭房屋之權利 都移轉給伊父親，伊父親繼承了系爭房屋全部，伊父親約3 年前死亡，而伊父親於生前即已將系爭房屋贈與伊等語綦詳 （本院卷第72、193頁）；又參以系爭房屋稅籍證明書亦記 載被告李欣儀為系爭房屋之納稅義務人，有臺北市稅捐稽徵 處大同分處房屋稅籍證明書1份附卷可參（本院卷第44頁） ；且被告李欣儀於103年12月23日簽訂房屋產權切結書，聲 明系爭房屋所有權（含事實上處分權）確係被告李欣儀所有 ，有切結書1份在卷可稽（本院卷第200頁）；復被告李欣儀 亦與原告簽訂系爭協議書，其中第3條第1項第2款約定雙方 同意於完成土地所有權移轉登記予原告後三日內，被告李欣 儀點交「地上物」予甲方，亦有系爭協議書1份附卷可參（ 本院卷第8至13頁）；又於本院105年8月24日至現場履勘時 ，被告李欣儀自陳：系爭房屋係由被告李欣儀及其爸媽、妹 妹居住使用中等語（本院卷第142頁背面）；再者，被告李 欣儀亦以系爭房屋之門牌號碼為其戶籍地址，有戶籍謄本1 份存卷可參（本院卷第47頁）。綜合上情，參酌被告李欣儀 以系爭房屋之門牌號碼為其戶籍地址，並為系爭房屋之現使 用人，又被告李欣儀為系爭房屋之納稅義務人，並以所有人 身分自居而簽具切結書，且聲明其具有系爭房屋之所有權（ 含事實上處分權），復以有權處分系爭房屋之人之身分與原 告簽訂系爭協議書等情，且被告李欣儀於本院審理時亦自陳 系爭房屋為伊祖母購買，由伊父親繼承，且伊父親已將系爭 房屋贈與伊等語明確（本院卷第193頁）。再者，本件兩造 間因系爭房屋無權占有518-1地號土地，原告曾訴請被告李 欣儀給付相當於租金之不當得利，經本院105年度士小字第 140號確定判決亦認定系爭房屋為李欣儀所有，且無權占有 518 -1地號土地等情，有本院105年度士小字第140號判決影 本1份在卷可稽（本院卷第77頁至第80頁）。堪認被告李欣 儀對系爭房屋確有事實上處分權。則被告李欣儀於本院審理 時事後改辯稱：伊非系爭房屋之所有權人，亦不具有系爭房 屋事實上處分權云云，僅係事後卸責翻異之詞，並無其他證 據佐證，難謂可採。 ㈡原告得向被告李欣儀請求拆屋還地： ⒈按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或 抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除 有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷 之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟 ，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於 訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆 發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力 ），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許（最高法院96 年度台上字第2569號民事判決要旨可資參照）。又按租賃定 有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第450條 第1項所明定。同法第451條所謂視為不定期限繼續契約者， 須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人 不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議， 通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時， 即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益， 而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍 不失為有反對意思之表示（最高法院42年台上字第410號判 例可資參照）。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者 ，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有 妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項規 定有明文。 ⒉原告為518-1地號土地、518-55地號土地之所有權人，有土 地登記第一類謄本2份附卷可參（本院卷第28至31頁），而 原告與被告李欣儀間曾就518-1地號土地，請求返還不當得 利事件，經本院以105年度士小字第140號判決理由認定被告 李欣儀原與臺灣銀行訂有系爭租賃契約，租用518-55地號土 地，原告自臺灣銀行取得518-55地號土地所有權後，基於買 賣不破租賃原則，租賃契約對於原告繼續存在，惟系爭租賃 契約不及於被告李欣儀未向臺灣銀行租賃之前揭518-1地號 土地，自無買賣不破租賃原則之適用，被告李欣儀乃無權占 有前揭518-1地號土地等情（本院卷第77至81頁），而判決 被告李欣儀應給付原告15,051元，及自104年12月26日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣被告李欣儀不服 而提起上訴，經本院合議庭以105年度小上字第50號裁定駁 回其上訴而確定在案（本院卷第82頁至第83頁）。而確定判 決訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，並本於兩 造辯論之結果所為之判斷結果，依上開說明，於同一當事人 即原告及被告李欣儀間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不 得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，被告並未提 出訴訟資料足以推翻原確定判決之判斷，則被告李欣儀所有 之門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○○號房屋，即系爭 房屋乃係無權占有518-1地號土地等情，堪以認定。 ⒊被告李欣儀與臺灣銀行間就518-55地號土地，曾訂立系爭租 賃契約，約定租賃期間係自104年1月1日起至104年12月31日 止，並約定：「租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（即 原告）不另通知。甲方（即被告李欣儀）如有意續租，應於 租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視 為無意續租。」等情，有系爭租賃契約1份在卷可稽（本院 卷第7至第7頁背面）。而如前所述，原告於系爭租賃契約租 期屆滿前，以買賣為原因，而於104年7月31日取得518-55地 號土地之所有權，則系爭租賃契約存在於原告及被告李欣儀 間，亦即原告與被告李欣儀就518-55地號土地之租賃關係仍 受系爭租賃契約之約定所拘束，是原告與被告李欣儀就518 -55地號土地之租期應於104年12月31日即屆滿，而於租期屆 滿前，原告曾以存證信函通知被告李欣儀於雙方租期屆滿後 ，將不再續約，此有原告提出之台北北門郵局營收股002685 號存證信函、0000000號存證信函各1份、及中華郵政掛號郵 件收件回執2份附卷可佐（本院卷第108至114頁），足認原 告已於租期屆滿前向被告李欣儀預為表示不願意續租，亦即 原告已有反對續租之明確意思表示，依上開說明，自無默示 更新租約規定之適用。至於租期屆滿後，被告李欣儀分別於 105年1月25日、同年2月25日、同年3月30日、同年4月29日 、同年5月27日、同年7月4日、同年7月26日、同年8月24日 、同年9月26日各給付原告4,600元，原告復再分別以存證信 函向被告李欣儀表明租期屆滿後不再續約之意，被告李欣儀 給付之款項將作為抵償使用土地之損害金，有存證信函暨中 華郵政掛號郵件收件回執等件在卷可參（本院卷第117至138 、168至179、202至206頁），是原告與被告李欣儀間於104 年12月31日系爭租賃契約之租期屆滿後既無默示更新租約規 定之適用，亦無重新訂立新租約之合意。又原告與被告李欣 儀間簽訂之系爭協議書約定，被告李欣儀應於518-1、518-5 5地號土地所有權移轉予原告後3日內，點交地上物予原告， 倘被告李欣儀未履行系爭協議書之義務時，應在收受原告書 面通知後3日內完成改善，否則視為違約，除不可歸責於被 告李欣儀或不可抗力之因素外，被告李欣儀違約時，原告得 解除系爭協議書，有系爭協議書1份在卷可參（本院卷第9至 13頁），而前揭518-1、518-55地號土地所有權皆已於104年 7月31日移轉登記予原告，有土地登記第一類謄本2份在卷可 佐（本院卷第28至31頁），依原告與被告李欣儀簽訂之系爭 協議書之約定，被告李欣儀應負有點交地上物予原告之義務 ，惟被告李欣儀未依約履行，原告以本件起訴狀繕本送達被 告李欣儀，作為催告之意思表示，被告李欣儀仍未為點交系 爭房屋予原告，原告再於105年6月20日以民事準備書㈠狀之 送達作為解除系爭協議書之意思表示，已符合上開原告與被 告李欣儀間系爭協議書關於契約解除之約定，是原告主張其 與被告李欣儀間系爭協議書經原告合法解除，堪以認定。況 參以系爭協議書內容中並未有任何約定系爭房屋可合法占有 使用518-55地號土地之權源。則原告與被告李欣儀間於租期 屆滿後，已無租賃關係，被告李欣儀自不得援以其與原告間 已消滅之租賃關係或系爭協議書作為其占有518-55地號土地 之合法權源。故自租期屆滿後，即105年1月1日起，被告李 欣儀即無占用前揭518-55地號土地之權源，則原告主張被告 李欣儀無權占有518-55地號土地之情，自堪信為真實。 ⒋綜上所述，原告為518-1、518-55地號土地之所有權人，而 被告李欣儀所有之系爭房屋乃無權占有518-1、518-55地號 土地，原告自得請求被告李欣儀拆除系爭房屋並返還其無權 占有之土地。 ㈢原告得否請求被告李欣儀給付相當於租金之不當得利、損害 賠償或損害金？若可，金額為何？茲分述如下： ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ，民法第184 條第1 項前段定有明文。無權占用他人之土地 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是無權 占有他人土地者，侵害土地所有人自由使用、收益所有物之 權能，自屬不法侵害他人之所有權，並致土地所有權人受有 損害，土地所有權人自得依侵權行為之法律關係，請求無權 占有人賠償相當於租金之損害。又按無法律上原因而受利益 ，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文 。而無權占有他人之土地，依社會通常觀念可能獲得相當於 租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而 受有同額之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字 第1695號判例可供參照）。基此，本件被告李欣儀之系爭房 屋無權占有原告前揭518-1 、518-55地號土地，被告李欣儀 所受有之利益，即為「相當於（使用該土地原應支出之）租 金」之不當得利，此亦即為原告（因無法為使用收益而）受 有之損害。又再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其 建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1 項 定有明文，此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第10 5 條亦有明文。此所謂年息百分之十為限，乃指土地租金之 最高限額而言，非謂所有土地租賃之租金必須照申報總價額 年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度 、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。 另土地法第97條第1 項所謂土地價額，係以法定地價為準， 土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第14 8 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又土 地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八 十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定。又依 系爭租賃契約第2條約定：「自民國一○四年一月一日起至 民國一○四年十二月三十一日止。租期屆滿時，租賃關係即 行消滅，乙方不另通知。甲方如有意續租，應於租期屆滿前 一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租 。甲方未經辦理換約續租，應返還租賃標的物，若未依約返 還租賃標的物，應負損害賠償責任，按租金標準繳納損害金 ，並不得主張民法第四百五十一條之適用及其他異議。」。 則被告李欣儀於系爭租賃期間屆滿後，未返還518-55地號土 地予出租人即原告，亦應依系爭租賃契約負損害賠償責任。 ⒉經本院至現場履勘結果：系爭房屋為一層樓建築，鐵皮屋頂 ，房屋中間浴室外有一天井，天井後方有水泥磚造房屋一間 ，屋頂為鐵皮加蓋，屋內有小閣樓，系爭房屋位於臺北市○ ○○路○○○巷，距離重慶北路約100公尺，近有德鄰公園，約 走路5分鐘可到達捷運大橋頭站，約走路7、8分鐘可到達雙 蓮國小，約走路15分鐘可到達延平市場，交通便利等情，有 勘驗筆錄1份在卷可稽（本院卷第142至143頁），並有系爭 房屋及周邊環境照片存卷可佐（本院卷第145至148頁）。且 系爭房屋供被告李欣儀及其家人居住使用，業據被告李欣儀 、溫鳳娘陳明在卷。綜合上開各情，認原告主張被告李欣儀 占有518-1地號土地所受相當於租金之不當得利，以518-1地 號土地申報地價年息10%計算，尚稱允當，應屬可採。又518 -1、518-55地號土地於105年度之申報地價皆為每平方公尺 39,840元，有土地登記第一類謄本2份在卷可參（本院卷第 28至31頁），就518-1地號土地部分，依518-1地號土地申報 地價年息10%，及被告李欣儀占有土地面積14平方公尺計算 ，原告請求被告李欣儀自105年1月1日起至返還前揭518-1地 號土地之日止，每月按占用面積依各該年度前揭518-1地號 土地申報地價之10%計算之金額（計算式：各該年度前揭518 -1地號土地申報地價×14×10%÷12），為有理由。至於被 告李欣儀無權占有之前揭518-55地號土地部分，僅位於518 -1地號土地之鄰，周遭環境等客觀狀況相似，認被告李欣儀 占有518-55地號土地所受相當於租金之不當得利，以518-55 地號土地申報地價年息10%計算亦為妥適，惟原告主張以各 該年度518-55地號公告地價年息5%計算，以105年觀之，前 揭518-55地號土地於105年之公告地價為每平方公尺49,800 元，以公告地價年息5%計算相當於租金之不當得利之數額為 8, 508元（計算式：49,800×41×5%÷12＝8507.5，元以下 四捨五入），而以518-55地號土地申報地價年息10%計算相 當於租金之不當得利之數額為13,612元（計算式：39,840× 41×10%÷12＝13,612），是原告主張以公告地價年息5%計 算相當於租金之不當得利之數額相較於以前揭518-55地號土 地申報地價年息10%計算相當於租金之不當得利之數額為低 ，且未來以各該年度公告地價年息5%計算相當於租金之不當 得利之數額亦恆低於以申報地價（即公告地價之80%）年息 10%計算相當於租金之不當得利之數額，因而原告主張被告 李欣儀占有518-55地號土地部分所受相當於租金之不當得利 ，以518-55地號公告地價年息5%計算，亦屬妥適，而應予准 許。另原告與被告李欣儀間就518-55地號土地之系爭租賃契 約第2項、第3項亦有約定，租期屆滿後，被告李欣儀未經辦 理換約續租，應返還租賃標的物，若未返還租賃標的物，應 負損害賠償責任，按租金標準繳納損害金，且租金係按訂約 當期公告地價總額及租金率5%計算，每月租金7,666元，有 系爭租賃契約1份附卷可參（本院卷第7頁），而被告李欣儀 於租期屆滿後仍未返還前揭518-55地號土地予原告，已如前 述，是原告主張被告李欣儀自105年11月1日起自返還前揭 518 -55地號土地之日止，每月應給付7,666元之損害金予原 告，為有理由。又原告以不當得利、侵權行為損害賠償之請 求權向被告李欣儀為請求，與原告以租賃契約約定向被告李 欣儀所為之主張，三者乃請求權之競合，倘其中一請求權已 實現之部分，就該部分之其他請求權則隨之消滅。另被告李 欣儀分別於105年1月25日、同年2月25日、同年3月30日、同 年4月29日、同年5月27日、同年7月4日、同年7月26日、同 年8月24日、同年9月26日各給付原告4,600元，嗣亦有繳納 10月份之4,600元，此為兩造所不爭執，並有存證信函9份在 卷可佐（本院卷第117至138、168至179、202至206頁），堪 信為真實。原告復主張應扣除被告李欣儀已給付之部份作為 抵付自105年1月1日至105年10月止按月應給付相當於租金之 不當得利或損害金，承前所述，被告李欣儀就105年1月1日 至105年10月止，按月應給付原告之相當於租金之不當得利 或損害金，分別為8,508元及7,666元，總計10個月之金額共 係85,080元及76,660元，扣除被告李欣儀已給付之金額共46 ,000元（計算式：4,600×10＝46,000）後，分別係39,080 元及30,660元，皆大於原告主張之22,060元，則原告主張李 欣儀應給付22,060元，洵屬有據。且原告主張被告李欣儀應 自105年11月1日起至返還前揭518-55地號土地之日止，按月 給付按占用面積依前揭518-55地號土地各該年度公告地價年 息5%計算之金額，亦為有據。 ㈣原告得否請求被告溫鳳娘與被告李欣儀連帶給付相當於租金 之不當得利、損害賠償或損害金？若可，金額為何？茲分述 如下： ⒈按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定 有明文，故所謂「占有」係指對於物有事實上管領力；又受 僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示， 而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，另為民法第94 2條所明文。被告溫鳳娘為被告李欣儀之母，且與被告李欣 儀共同居住在系爭房屋，為被告李欣儀之家屬，顯係因被告 李欣儀之原因而占有系爭房屋，為被告李欣儀之占有輔助人 ，則被告溫鳳娘非占有人。又被告溫鳳娘並非系爭房屋之所 有權人或事實上處分權人，自無與被告李欣儀之侵權行為或 不當得利負連帶責任。惟被告溫鳳娘為被告李欣儀與原告間 就518-55地號土地租賃契約之連帶保證人，且依系爭租賃契 約第12條約定「甲方應覓具連帶保證人，連帶保證履行契約 及賠償責任…」，以及第2條約定「租期屆滿時，租賃關係 即消滅，…甲方未經辦理換約續租，應返還租賃標的物，若 未依約返還租賃標的物，應負損害賠償責任，按租金標準繳 納損害金…」，有系爭租賃契約1份在卷可參（本院卷第7至 第7頁背面）。是就被告李欣儀於租期屆滿後仍未返還前揭 518-55地號土地，而應負擔按租金標準繳納之損害金部分， 被告溫鳳娘對此亦應負有連帶給付之責。 ⒉承前所述，被告李欣儀應給付原告之損害金係22,060元，及 自105年11月1日起至返還前揭占有518-55地號土地之日止， 按月給付7,666元，就此部分，被告溫鳳娘與被告李欣儀應 負連帶給付責任，是原告請求被告李欣儀與被告溫鳳娘應連 帶給付22,060元，及自105年11月1日起至返還前揭518 -55 地號土地之日止，被告李欣儀與被告溫鳳娘應按月連帶給付 7,666元予原告，為有理由，應予准許；逾此部分之請求， 則屬無據，應予駁回。 五、從而，原告請求被告李欣儀拆除系爭房屋占用518-1土地如 複丈成果圖所示B、C部分，及518-55地號土地如複丈成果圖 所示E、G部分，並返還前揭518-1、518-55地號土地部分予 原告；被告李欣儀應自105年1月1日起至返還前揭518-1地號 土地之日止，按月給付依占用518-1地號面積14平方公尺土 地各該年度土地申報地價10%計算之金額予原告；被告李欣 儀與被告溫鳳娘應連帶給付22,060元給原告；被告李欣儀應 自105年11月1日起至返還前揭518-55地號土地之日止，按月 給付依占用面積即41平方公尺土地各該年度公告地價5%計算 之金額予原告，按月給付金額其中7,666元部分應由被告李 欣儀與被告溫鳳娘連帶給付予原告；均為有理由，應予准許 。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。 六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應 併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據 ，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一 一論列。 七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 12 月 20 日 民事第一庭 法 官 陳月雯 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 20 日 書記官 楊喻涵