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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第162號 原　　　告　林進女 追加原告　　鴻祥開發建設股份有限公司 法定代理人　孟華齡 共　　　同 訴訟代理人　粘舜權律師 複代理人　　吳茂榕律師 被　　　告　陳坤山即陳新傳之繼承人 訴訟代理人　陳林美春 被　　　告　陳文華即陳新傳之繼承人 　　　　　　陳坤福即陳新傳之繼承人 　　　　　　陳坤水即陳新傳之繼承人 共　　　同 訴訟代理人　葛睿驎律師 被　　　告　陳岩本即陳新傳之繼承人 　　　　　　陳坤堯即陳新傳之繼承人 　　　　　　陳金龍 　　　　　　陳哲三 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106 年4 月13日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意，或請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更 或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追 加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 、2 款、第2 項分 別定有明文。查原告林進女起訴之聲明第1 、2 項原為：（ 一）被告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地 （下稱系爭314 地號土地）上如附圖所示建物（占用面積約 160 平方公尺，實際面積待實際測量後確定）拆除，並將土 地返還原告及其他共有人。（二）被告應自民國104 年8 月 25日起按年連帶給付原告新臺幣（下同）8 萬1,116 元（本 院卷一第1-2 頁）；嗣於106 年1 月24日追加於105 年8 月 3 日拍賣取得同段315 地號土地（下稱系爭315 地號土地， 與系爭314 地號土地合稱系爭土地）之鴻祥開發建設股份有 限公司（下稱鴻祥公司）為原告，並變更訴之聲明為：（一 ）被告應將系爭314 地號土地上如臺北市士林地政事務所10 5 年11月10日土地複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示 A 部分面積429.11平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告 林進女及其他共有人。（二）被告應自104 年8 月25日起按 年連帶給付原告林進女21萬7,546 元。（三）被告應將系爭 315 地號土地上如系爭複丈成果圖所示B 部分面積46.81 平 方公尺之建物拆除，並將土地返還追加原告鴻祥公司及其他 共有人。（四）被告應自105 年8 月3 日按年連帶給付原告 鴻祥公司4 萬5,734 元（本院卷二第179 頁）。另因被告陳 新傳已死亡，故追加其繼承人陳文華、陳岩本、陳坤山、陳 坤堯、陳坤福、陳坤水為被告（本院卷一第121 頁），經核 原告林進女上開訴之追加及變更，係基於同一基礎事實而變 更應受判決事項之聲明，且不妨礙被告之防禦及訴訟之終結 ，又被告就此亦無異議而為本案之言詞辯論（本院卷二第19 5 頁），揆諸首開法條規定，均應予准許。 二、又被告陳坤山兼陳新傳之繼承人、陳岩本即陳新傳之繼承人 、陳哲三等人經合法通知後均未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。 貳、實體事項： 一、原告起訴主張： （一）原告林進女、鴻祥公司分別於104年8月25日及105年8月3 日以拍賣取得系爭314 、315 地號土地而成為土地共有人 ，惟被告等人竟於系爭土地上興建門牌號碼為臺北市○○ 區○○○路○段○○○ 號之未保存登記建物（下稱系爭建物 ，與系爭土地合稱系爭不動產），因被告等人未能證明系 爭不動產之共有人間定有分管契約，則被告等人以系爭建 物占用系爭土地，對原告自構成無權占有，且使被告等人 受有相當於租金之不當得利，爰依民法第767 條、第179 條之規定，提起本件訴訟等語。 （二）並聲明：1.被告應將系爭314 地號土地上如系爭複丈成果 圖所示A 部分面積429.11平方公尺之建物拆除，並將該土 地返還原告林進女及其他共有人。2.被告應自104 年8 月 25日起按年連帶給付原告林進女21萬7,546 元。3.被告應 將系爭315 地號土地上如系爭複丈成果圖所示B 部分面積 46.81 平方公尺之建物拆除，並將該土地返還原告鴻祥公 司及其他共有人。4.被告應自105 年8 月3 日起按年連帶 給付原告鴻祥公司4 萬5,734 元。5.願供擔保，請准宣告 假執行。 二、被告抗辯則以： （一）被告陳文華即陳新傳之繼承人、陳坤福即陳新傳之繼承人 、陳坤水即陳新傳之繼承人： 1.系爭不動產之共有人已按分管契約占有共有物之特定部分 ，原告2 人嗣後雖因拍賣而成為系爭土地之共有人，惟系 爭314 地號土地於本院103 年度司執字第60055 號之拍賣 公告備註欄使用情形第3 點有載明系爭建物定有分管契約 ，原告自應受其拘束等語，資為抗辯。 2.並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。 （二）被告陳坤山兼陳新傳之繼承人未於最後言詞辯論期日到場 ，惟曾與被告陳金龍提出書狀稱： 1.原告2 人已知悉執行法院於拍賣公告上載明系爭不動產均 不點交，自應受其拘束等語 2.並聲明：1.駁回原告之訴及假執行之聲請。2.如受不利之 判決，願供擔保請准宣告假執行。 （三）被告陳岩本即陳新傳之繼承人未於最後言詞辯論期日到場 ，惟曾提出書狀抗辯稱： 1.系爭土地尚未分割，而伊對系爭不動產之持分並未出售予 原告，無法確認系爭建物與系爭土地之對應關係，且系爭 建物已不堪居住，並無侵占情事等語，資為抗辯。 2.並聲明：1.原告之訴駁回。2.願供擔保請准宣告免為假執 行。 （四）被告陳坤堯即陳新傳之繼承人：1.原告之訴駁回。2.如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 （五）被告陳哲三未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作 何聲明或陳述。 三、兩造不爭執事項： （一）原告林進女於104 年8 月25日經法院以拍賣之方式取得系 爭314 地號土地之持分。 （二）系爭314 地號土地之強制執行程序中，於拍賣公告附表之 使用情形欄記載：「…二、民國103 年12月3 日現場查封 時發現，土地有建物（門牌號碼為中央北路3 段252 號） 部分占用。土地上之建物不在拍賣範圍，建物所有人及其 占用土地之權源不明。三、第三人陳金龍、陳新傳、陳文 華、陳岩本、陳坤堯、陳坤福、陳坤水、陳坤山、陳木杞 、陳文禮、陳聰桔等人主張前開建物為渠等所共有，並訂 有分管契約…」。 （三）原告鴻祥公司係於105年8月3日經法院以拍賣之方式取得 系爭315地號土地之持分。 （四）原告林進女為原告鴻祥公司之監察人。 四、本院得心證之理由： （一）被告等人於原告2 人取得系爭土地之持分前即已就系爭不 動產存有分管契約。 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告2 人主張 被告等人未得渠等同意即於系爭土地上建有系爭建物，屬 無權占有，被告等人則抗辯系爭不動產之共有人間有分管 契約之約定，故渠等以系爭建物占有系爭土地係有合法權 源，是揆諸上開法條之規定，應由被告等人就系爭不動產 之共有人間存有系爭分管契約之事實負舉證責任。 2.系爭建物占用系爭土地分別如系爭複丈成果圖所示A 、B 部分之面積，而系爭314 地號土地之共有人為原告林進女 、被告陳金龍、陳坤山、陳哲三、訴外人陳木杞、黃大燊 ，系爭315 地號土地之共有人為原告鴻祥公司、被告陳金 龍、被告陳坤山，系爭建物之稅籍則由被告陳哲三、陳金 龍、訴外人陳新傳（已歿）、陳林珠（已歿）分別持有4 分之1 等情，有系爭土地之謄本、臺北市稅捐稽徵處北投 分處105 年5 月3 日北市稽北投乙字第10558596500 號函 檢附之稅籍證明書、臺北市士林地政事務所北市士地測字 第10532077100 號函檢附之系爭複丈成果圖在卷可稽（本 院卷一第44-50 、53-55 、79頁、卷二第49-50 、182 頁 ），是此部分之事實，應堪認定。 3.又被告陳金龍稱：系爭建物是我們祖先蓋的，系爭土地是 訴外人祭祀公業陳懷給我們的，因為訴外人祭祀公業陳懷 說我們住在系爭建物裡面，所以讓我們優先取得系爭土地 之權利，系爭建物祖先傳下來由4 房共同使用，有陳林珠 、陳金龍、陳新傳、陳木杞，目前只剩後3 人有持分等語 （本院卷二第196 、282 頁），訴外人陳進國（原為本件 之被告，嗣經原告撤回對其之訴）另補充稱：陳林珠、陳 金龍、陳新傳、陳木杞就系爭建物有分管，陳林珠的部分 後來已經拆除，不在系爭建物之範圍內，只是稅籍上還有 登記她的名字等語（本院卷第196 頁），並提出俯視系爭 建物之現場照片且於其上繪製各房分管之區域（本院卷二 第139 頁），其餘到場之被告就系爭不動產之現況均表示 如上開2 人所述，並稱：渠等就系爭不動產存有分管契約 ，系爭建物雖看起來連在一起，但裡面其實有隔間可以分 開使用等語（本院卷二第196-197 頁），是除原告2 人外 ，其餘共有人均主張系爭不動產於共有人間有分管契約存 在，即以系爭土地作為系爭建物之基地，並由各共有人於 系爭建物內分隔使用；再參以系爭建物內設有00-00-0000 -00-0 、00-00-0000-00-0 、00-00-0000-00-0 、00-00- 0000-00-0 等4 個不同電號之電表，有臺灣電力公司之電 費收據附卷可參（本院卷二第330-341 頁），益徵系爭建 物內部確係分由不同住戶使用，故始須分開計算電費；且 系爭314 地號土地之拍賣公告附表之使用情形欄記載「… 二、民國103 年12月3 日現場查封時發現，土地有建物（ 門牌號碼為中央北路3 段252 號）部分占用。土地上之建 物不在拍賣範圍，建物所有人及其占用土地之權源不明。 三、第三人陳金龍、陳新傳、陳文華、陳岩本、陳坤堯、 陳坤福、陳坤水、陳坤山、陳木杞、陳文禮、陳聰桔等人 主張前開建物為渠等所共有，並訂有分管契約…」乙節， 業如上開不爭執事項（二）所示，可知被告等人自系爭31 4 地號土地經查封時起迄今，均主張渠等就系爭不動產存 有分管契約，是被告等人上開抗辯顯非屬臨訟編纂之詞， 應堪信為真實。此外，被告等人及訴外人即系爭土地之前 共有人陳進鋒、胡祖瑜、陳進濱、陳進雄、黃玟瑜、吳靜 茹曾與訴外人傳代建設開發有限公司（下稱傳代公司）於 102 年4 月6 日就系爭不動產簽立買賣契約書，且因系爭 建物未辦理保存登記，故約定待系爭建物之共有人遷出後 ，傳代公司再以補償費之方式補貼其共有人等情，有系爭 土地之不動產買賣契約書存卷可憑（本院卷二第213-231 頁），而細繹契約第2 條約定之土地價金及建物補償費分 配予各共有人之金額，可知系爭建物與系爭土地之共有人 並不相同，而彼時系爭建物已存在多年，未持有系爭建物 持分之系爭土地共有人均未對系爭建物之共有人提起拆屋 還地訴訟或為其他請求，更足認系爭不動產共有人間確實 存有分管契約之合意無訛。 4.綜上所述，系爭不動產之共有人間，確曾合意將系爭土地 作為系爭建物之基地使用，並將系爭建物內部分隔予各共 有人使用，則系爭不動產之共有人間存有分管契約之事實 ，應堪認定。原告雖否認系爭不動產存有分管契約，惟其 就此並未能舉證以實其說，亦未能證明被告等人上開陳述 係基於通謀意思表示所為，則原告空言否認系爭不動產有 分管契約存在云云，自屬無據。 （二）原告2 人係可得而知系爭不動產上存有分管契約之約定， 應受分管契約之拘束。 1.次按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約 後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對 於受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例 意旨參照）。又共有人與其他共有人訂立共有物分管之特 約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分 管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管 契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不 測之損害（最高法院93年度台上字第863 號判決意旨參照 ）。 2.經查：系爭314 地號土地之拍賣公告記載，系爭建物據在 場之人主張訂有分管契約等情，業如上述，是原告林進女 於拍得系爭314 地號土地前，當可由拍賣公告上得知系爭 不動產上存有分管契約之約定。又系爭315 地號土地亦為 系爭建物所占用，而原告林進女為原告鴻祥公司之監察人 之事實，詳如上開不爭執事項（四）所示，則原告鴻祥公 司於拍定系爭315 地號土地時，當可自原告林進女處知悉 系爭不動產間存有分管契約；況原告鴻祥公司既以不動產 開發建設作為公司營運之項目，則其於買賣不動產之前， 衡情應已充分蒐集不動產之相關資訊，並就不動產之使用 現況為整體評估，是原告鴻祥公司就系爭315 地號土地與 系爭建物間存有分管契約一事，自難以諉為不知。是原告 2 人既係繼受取得系爭土地之持分，且均有管道得以知悉 系爭不動產存有分管契約之約定，揆諸上開最高法院見解 ，原告2 人拍得系爭土地後，自應同受分管契約之拘束。 從而，被告等人以系爭建物占有系爭土地，對原告2 人自 不構成無權占有，原告向被告等人請求拆屋還地及相當於 租金之不當得利云云，均屬無據。 五、綜上所述，原告依據民法第767 條之規定請求被告等人拆除 系爭建物並將系爭土地返還與原告及全體共有人，另依據民 法第179 條之規定請求被告等人給付相當於租金之不當得利 ，均屬無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行 之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用 之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘 明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 5 月 11 日 民事第三庭 法 官 楊忠霖 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 106 年 5 月 11 日 書記官 沈育儒