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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1664號 原　　　告　士林銀座大廈管理委員會 法定代理人　邱富如 訴訟代理人　傅煒程律師 　　　　　　郭佳瑋律師 被　　　告　官邸飯店股份有限公司 法定代理人　劉季強 訴訟代理人　任秀妍律師 複代理人　　陳美惠律師 上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於中華民國108年12 月10日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾捌萬捌仟參佰玖拾伍元，及其中 新臺幣伍拾捌萬玖仟伍佰參拾參元自民國一○六年八月四日起； 其中新臺幣參拾捌萬壹仟玖佰零玖元自民國一○七年一月十八日 起；其中新臺幣壹佰零壹萬陸仟玖佰伍拾參元自民國一○八年八 月十五日起，均至清償日止，按年息百分之十計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之七十六，餘由原告負擔。 本判決第1項於原告以新臺幣陸拾陸萬貳仟捌佰元為被告供擔保 後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰玖拾捌萬捌仟參佰玖拾伍 元為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事 實 壹、程序事項： 一、原告起訴後，其法定代理人由董明秀變更為邱富如，並於民 國107年8月3日具狀聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀、臺 北市政府都市發展局（下稱北市都發局）107年7月18日北市 都建字第1076030172號函、士林銀座大廈（下稱銀座大廈） 第2屆第1次管理委員會會議記錄暨簽到表為佐（本院卷一第 127至133頁），經核與民事訴訟法第170條、第17 5條第1項 、第176條規定相符，應予准許。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款各有明文。本件原告 原聲請支付命令請求被告給付新臺幣（下同）109萬9, 794 元，及其中64萬8,857元自支付命令送達翌日即106年8月4日 起至清償日止，按年息10%計算之利息；其中45萬937元自支 付命令送達翌日即106年8月4日起至清償日止，按年息5%計 算之利息（司促字卷第5頁），嗣於訴訟繫屬中迭為聲明之 變更，終將上開聲明變更為：被告應給付原告261萬9,182元 ，及其中43萬6,663元自106年8月4日起至清償日止，按年息 5％計算之利息；其中64萬8,857元自106年8月4日起；其中 41萬2,909元自原告民事追加訴之聲明暨準備㈢狀送達被告 翌日即107年1月18日起；其中11 2萬753元自民事追加訴之 聲明狀送達被告翌日即108年8月15日起，均至清償日止，按 年息10%計算之利息（本院卷一第208頁），核其追加106年6 月至108年7月管理費部分之請求，與原請求均基於銀座大廈 管理規約（下稱系爭規約）第17條所生之爭議，堪認其基礎 事實應屬同一，電費部分請求變更為43萬6,663元屬減縮應 受判決事項之聲明，揆諸上開規定，亦應准之。 貳、實體事項： 一、原告主張： ㈠ 被告向盤基建設股份有限公司（下稱盤基公司）承租臺北市 ○○區○○路○○○號1樓後半區至6樓、及地下3樓、5樓房屋、 17個汽車停車位及10個機車停車位（下稱系爭承租範圍）， 銀座大廈管理費計價方式為每月每坪53元，汽車及機車停車 清潔費每月每位分別為600元及200元，系爭承租範圍之每月 管理費為5萬8,987元，依系爭規約第17條規定，住戶應遵照 規約規定向伊繳納每月管理費及其他應分攤之費用，如有逾 期未繳且經催繳後仍不繳納者，自逾期之日起得加收應繳管 理費10％之遲延利息，被告未繳納如附表1「金額」欄所示之 105年7月至108年7月共37個月管理費，計積欠伊218萬2,519 元（下稱系爭管理費），依上開規約第17條規定，伊得請求 被告給付系爭管理費，及自如附表1「起息日」欄所示日期至 清償日止按年息10％計算之遲延利息。 ㈡ 被告未經伊同意擅自96年2月起至99年6月止，於地下五樓變 電室接用公共電力供其裝潢及營運時之空調設備使用，依台 灣電力公司公告每度電費為夏季223.6元/KW、非夏季16 6.9 元/KW，被告所有之空調設備於96年2月起至97年12月止每月 額定容量總額為80KW，於此期間被告使用電力之電費為33萬 6,331元；嗣銀座大廈於98年起至99年6月止用電契約容量自 250KW調降200KW，被告應負擔電量調降為每月30 KW，依前開 標準計算，此期間被告使用電力之電費為10萬33 2元，被告 受有使用公共電力之利益，致伊受有為被告支付上開電費計 43萬6,663元（下稱系爭電費）之損害，自得依民法不當得利 法律關係請求被告返還之。 ㈢ 並聲明：⒈被告應給付原告261萬9,182元，及其中43萬6, 663元自106年8月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息； 其中64萬8,857元自106年8月4日起；其中41萬2, 909元自107 年1月18日起；其中112萬753元自108年8月15日起，均至清償 日止，按年息10%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行 。 二、被告則以： ㈠ 伊固不否認積欠原告系爭管理費，但依照伊與盤基公司簽訂 之租賃契約（下稱系爭租約）第15條㈣規定，系爭承租範圍 之公共管理費負擔義務人由雙方協議另訂，而系爭租約迄未 依約另訂協議，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，自 應由區分所有權人即盤基公司繳納系爭管理費；如認伊有繳 納系爭管理費之義務，亦應扣除伊於欠繳系爭管理費期間所 支付如附表2「被告抗辯應扣除項目及金額欄」費用（下就 被告抗辯應扣除金額，稱系爭應扣款），及附表3所示火災 保險費（下稱系爭火險費）計25萬1,804元。 ㈡ 原告主張伊擅自接用公共電力造成其受有系爭電費之損害， 未舉證以實其說，且系爭電費應適用民法第126條5年短期時 效，原告請求伊給付系爭電費已罹於消滅時效，伊無給付義 務；又原告成立於105年7月間，自無權追討成立前發生之系 爭電費。 ㈢ 並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判 決，願供擔保請准宣告假執行。 三、不爭執事項（見本院卷二第11至12頁、第14頁，並依判決格 式及論敘須要修正、補充或刪減文句）： ㈠ 系爭租約租期自96年2月起計。 ㈡ 被告自起租日起至98年1月止，每月支付管理費7萬元，自98 年2月起未繳納管理費與車位清潔費。 ㈢ 被告承租範圍為1樓至6樓共882.78坪，承租汽車停車位17位 、機車停車位10位。 ㈣ 銀座大廈管理費計價為每月每坪53元，汽車停車清潔費每月 每位600元。機車停車位清潔費每月每位200元。 ㈤ 系爭承租範圍每月管理費（含車位清潔費）計5萬8,987元。 自105年7月至108年7月，系爭承租範圍之系爭管理費為新台 幣218萬2,519元。 ㈥ 被告為公寓大廈管理條例第3條第8款規定之「住戶」。 ㈦ 上開事實，有系爭租約暨補充條款、系爭規約、105年5月20 日銀座大廈第1屆第1、2次管理委員會會議記錄、被告回覆 函、106年10月16日存證信函（調字卷第27至33頁、第45至 71頁、本院卷一第27頁、第62至63頁、第234頁）足佐，且 為兩造所不爭執，自堪予信實。 四、本院之判斷： ㈠ 按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於 其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384條 定有明文。原告訴之聲明關於系爭電費之請求，已於108年 10月14日具狀捨棄，並於同年11月19日言詞辯論時再陳明捨 棄前開訴訟標的之意（本院卷一第283至285頁），依上揭規 定，此部分自應為原告敗訴之判決。 ㈡ 原告另主張被告應依系爭規約第17條規定給付系爭管理費， 被告固不否認系爭承租範圍積欠系爭管理費之事實，惟抗辯 區分所有權人盤基公司始有給付系爭管理費之義務，並以前 揭情詞置辯。是本件應審究者為：⒈被告有無給付系爭管理 費之義務？⒉原告請求被告給付系爭管理費218萬2,519元， 有無理由？茲分敘之： ⒈依系爭規約第17條規定，被告負有給付系爭管理費予原告之 義務： ⑴ 按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分 所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約 另有規定者，從其規定。又區分所有權人或住戶積欠應繳 納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達 相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或 管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。 公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條亦各有明文。準 此，就公寓大廈共用部分管理費用，應由公共基金或由區 分所有權人按其應有部分比例分擔，但如區分所有權人會 議另有決議，或規約另有規定者，應優先適用決議或規約 之規定。 ⑵ 次按系爭規約第17條「公共基金、管理費之繳納」一、規 定：「㈠、為維護管理本大廈，住戶應遵照本規約之規定 向管理委員會繳交管理費及其他應分攤之費用，各項管理 費之收繳作業，授權管理委員會制定相關收費辦法，公告 實施。㈡、管理費之收費標準按各區分所有權坪數（含公 共設施）計算；每坪收費標準授權管理委員會決議定之。 」（調字卷第57頁），由上可知，系爭規約已明定銀座大 廈管理費應由住戶繳納，揆之上開公寓大廈管理條例第10 條第2項規定，規約應優先適用，而按公寓大廈之區分所 有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分 之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，均為公寓 大廈之住戶，亦有公寓大廈管理條例第3條第8款明文規定 ，且被告為銀座大廈之住戶乙情為被告所不爭執（不爭執 事項㈥），則原告主張依上開規約規定，系爭管理費應由 系爭承租範圍之住戶即被告負擔，應屬有據。 ⑶ 被告雖執系爭租約第15條㈣規定，抗辯系爭管理費應由區 分所有權人即出租人盤基公司支付，原告應向盤基公司請 求給付系爭管理費云云。但查： ① 按公寓大廈管理條例第3條第8款明定承租人亦為住戶， 業如前陳，由於住戶原即包含區分所有權人在內，考諸 同條例第21條法文特別將區分所有權人畫出，顯然係為 管理委員會實際求償方便而設，而不問區分所有權人或 住戶彼此間之約定為何，故被告與盤基公司之間係因相 關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債務具有 客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人 中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人一同免其 責任之不真正連帶債務，依此，原告自得對被告、盤基 公司同時或先後訴請給付系爭管理費。 ② 系爭租約第10條㈡規定：「裝潢期間及租賃期間內所生 之水、電、瓦斯及應分攤之大樓管理費、公共機電費等 ，由乙方（即被告）負擔。」，上開規定之「大樓管理 費」即系爭租約第15條㈣之「公共管理費」，為被告所 自承（本院卷二第11頁），可徵被告與盤基公司業就系 爭承租範圍之公共管理費約定由被告為負擔義務人。 ③ 系爭租約第15條㈣固規定：「㈣公共管理費：由甲、乙 雙方協議另訂之。」（調字卷第31頁），然公共管理費 需經協議之事究指負擔義務人，或支付範圍，或其他事 項，尚未可知，而細繹系爭租約第15條係規定其他特約 事項，該條第1至4項又互無關連，亦無從以前3項條文 規定意旨為基礎加以解釋認定，實難逕認系爭租約第15 條㈣係指公共管理費之「負擔義務人」應協議另訂之意 ；遑論被告與盤基公司迄今並無依上開條項約定事項有 所協議一節，業經被告陳明及盤基公司函覆在卷可稽（ 本院卷二第11頁、第20頁），縱將系爭租約第15條㈣解 為公共管理費「負擔義務人」應另訂協議約定之意，被 告與盤基公司既迄未就公共管理費應由何人負擔達成協 議特約，當應仍按系爭租約第10條㈡之規定履行，即由 被告負擔公共管理費；況原告本得選擇對被告、盤基公 司同時或先後訴請給付公共管理費，業經前認，縱被告 與盤基公司間就系爭承租範圍之公共管理費負擔義務人 另有約定，亦屬其內部約定，與原告無涉，自無拘束原 告依法行使請求權之效力，被告辯稱系爭租約因有第15 條㈣特約而不應適用第10條㈡規定，及因目前無特約協 議故原告僅得向區分所有權人即出租人盤基公司請求給 付系爭管理費云云，不啻悖於上①所認，亦與系爭租約 規定不符，更難謂為事理之平，要屬無稽。 ⑷ 被告固又抗辯其未參與制訂系爭規約，且系爭規約非區分 所有權人合意訂定，盤基公司即為銀座大廈管理委員，制 訂系爭規約要求其繳付公共管理費對其不公，其自無庸遵 守系爭規約云云。惟； ① 按民法第799條之1第1項規定：「區分所有建築物共有 部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分 擔之。但規約另有約定者，不在此限。」，第2項規定 ：「前項規定，於專有部分經依前條第三項之約定供區 分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。」，第3 項規定：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、 共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況 、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失 公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內 ，請求法院撤銷之。」。所謂使用目的，在住商混用之 區分所有建築物，係指各專有部分之使用是作住宅或營 業用。所謂利用狀況，例如共有部分之使用狀況或頻度 。不同意之區分所有權人，包括自始不同意該規約內容 或未參與其訂定者，得於該規約成立後三個月內，以管 理負責人或管理委員會為被告，訴請法院撤銷之。一經 判決撤銷確定，該規約內容自失其效力。若未經撤銷， 除有違反強制規定而無效之情形外，自屬確定有效。 ② 查105年間銀座大廈檢附使用執照、系爭規約向北市都 發局報備，經北市都發局以105年7月6日北市都建字第 10568267600號函同意備查在案（調字卷第74頁），有 公寓大廈管理組織報備證明可稽（調字卷第77頁），且 嗣無銀座大廈區分所有權人依上①所述規定訴請法院撤 銷系爭規約，堪認原告成立過程暨系爭規約內容，悉屬 適法正當。被告雖辯稱盤基公司身為銀座大廈管理委員 ，本欲藉由制訂系爭規約由其繳納公共管理費，其自無 從參與區分所有權人會議等語，但被告除與盤基公司簽 訂系爭租約外，尚另與其他48位銀座大廈區分所有權人 簽立租約乙情，亦經被告訴訟代理人陳明在卷可考（本 院卷二第16頁），倘盤基公司確因利益攸關而無授權被 告參與區分所有權人會議之可能，被告尚可經由另48位 出租人即區分所有權人之任一人授權，參與區分所有權 人會議，亦可藉由任一出租人訴請法院撤銷系爭規約對 其不利或顯失公平之繳付管理費條款之規定，但被告未 獲任何出租人之授權以參與會議（本院卷二第16頁）， 亦無藉任一出租人之名義訴請法院撤銷系爭規約之作為 ，益見其於系爭規約制訂完成斯時並無認規約內容有欠 公允而不繳納管理費之意，被告臨訟始以無從參與區分 所有權人會議及系爭規約非區分所有權人合意制訂云云 為辯，殊無可取。 ③ 況繹之系爭規約第17條規定關於公共管理費繳納，銀座 大廈住戶應依規約向管理委員會繳交管理費及其他應分 攤費用，各項管理費收繳作業、管理費每坪收費標準授 權管理委員會決議，顯非單獨規範被告之內容，而公寓 大廈之區分所有權人或社區建物所有人，為公寓大廈或 社區全體住戶團體之成員，管理、使用共有設施，應尊 重全體住戶之共同意見，則公寓大廈區分所有權人就共 用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，經由會議決 議繳納管理費，作為公共基金，符合現代群居生活之要 求，鑑於現代社會中，就群居生活全體住戶間之權利義 務關係實有規範之必要，以達增進大眾福祉、促進團結 及一致管理之目的，若准許個別區分所有權人擅以個別 原因否決規約之效力，將使公寓大廈之公共事務無從進 行，有害其他大多數區分所有權人之公共利益，顯不符 合現代群居生活之需要及公平正義，尤以系爭規約嗣未 經區分所有權人訴請法院撤銷，實際上亦經區分所有權 人遵循多年，益見系爭規約確為全體區分所有權人意思 表示趨於一致之合同行為，自不容被告片面藉所辯上情 為由否認其效力。 ④ 總上說明，系爭規約經合法制訂且迄今仍生效力，原告 依系爭規約第17條規定向住戶即被告請求繳付公共管理 費，當屬適法，被告上開辯詞，難認有據。 ⑸ 被告固再以公寓大廈管理條例第10條第2項後段「其費用 若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」之 規定係指「修繕費」而非「管理費」，辯稱原告不得依系 爭規約規定向其收取系爭管理費云云。然由上開條文體例 觀之，該條項既係規定關於公寓大廈共用、約定共用部分 之費用支出方式、繳納義務人、未繳納之處理方式等，則 該條項後段規定「其費用若區分所有權人會議或規約另有 規定者，從其規定。」之「其費用」，應與該條項中段規 定「其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分擔之。」之「其費用」，同指為「管理費 」之意，如此解釋始符條文體例及立法目的，而該條項中 段但書關於「修繕費」部分，係就該條項中段費用負擔方 式所為之例外規定，該條項後段規定之「其費用」即非指 「修繕費」，自屬當然。倘依被告所辯，經使用範圍較廣 之管理費只能由公共基金或區分所有權人按其共有之應有 部分比例分擔，反而是範圍較小、又已有但書規定例外負 擔方式之修繕費，得以規約另定負擔義務人，如此解釋難 認與該條項欲達成之立法目的有何相合之處，被告就此解 釋亦無提出相關立法或判決實務見解為佐，是被告上開辯 詞，亦無足採。 ⑹ 綜據前述，原告依系爭規約第17條規定，主張被告應給付 系爭管理費，為有理由，被告前詞所辯，俱無以憑取。 ⒉原告請求被告給付逾198 萬8,395 元範圍部分，為無理由： ⑴ 被告就系爭管理費218萬2,519元之給付義務，雖經前認， 惟被告抗辯其為銀座大廈公共區域支付系爭應扣款及系爭 火險費，當應自系爭管理費扣除。查審以系爭應扣款所對 應之各筆請款單、統一發票、估價單，堪認被告確已支付 系爭應扣款，且各該憑證明細上載諸如：「電梯保養費」 、「換證費用（許可證）」、「車梯上導輪更換」等項目 ，核以電梯保養、大樓許可證費、水塔清洗或車梯料件維 修更換等事，衡情確屬公寓大廈共用部分修繕、管理、維 護所必須，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，本應 由公共基金支付或區分所有權人按共有之應有部分比例分 擔，被告支付系爭應扣款後，當得要求原告返還或主張自 應負擔之系爭管理費中扣除；原告復就系爭應扣款得與系 爭管理費扣抵乙節，並無異詞（本院卷二第82頁），是被 告辯稱原告得請求其給付之系爭管理費，應扣除系爭應扣 款，乃為有據。 ⑵ 被告另以系爭火險費亦屬為公用部分之支出，而主張併自 系爭管理費扣抵云云，但核之公寓大廈管理條例第10條第 2項已規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護 ，由管理負責人或管理委員會為之，原告身為銀座大廈管 理委員會，業向和泰產物保險股份有限公司，為銀座大廈 共用部分辦理商業火災保險，有保險單在卷可按（本院卷 第84至85頁），而系爭承租範圍占銀座大廈使用面積之大 部分，被告又屬營商公司行號，就同一標的另行投保，當 有於火災風險發生時降低自我損失之利己考量，自無從認 系爭火險費係純為共用部分之支出，尚難僅以被告投保標 的屬共用部分，即有權要求其餘區分所有權人共同負擔系 爭火險費，是此部分費用不得扣抵公共區域管理費，其理 彰彰明甚。 ㈢ 綜上所述，原告請求被告給付如附表2「被告應給付金額」 欄所示之管理費，堪認有據，應予准許，逾此範圍之請求， 尚乏所據，應予駁回。 五、末按管理費及其他應分攤之費用有逾期未繳情形者，管理委 員會經限期催繳後仍不繳納者，應自逾期之日起加收應繳管 理費10％計算之遲延利息。系爭規約第17條三、定有明文（ 調字卷第57頁）。原告業就被告逾期未繳系爭管理費之情形 ，限期催繳，有卷附函文及回執為憑（司促字卷第7至第7頁 反面、第8-1至第11-1頁），被告逾期仍未繳納，依前開規 定，原告併請求自如附表1「起息日」欄所示日期至清償日 止，按年息10％計算之利息，亦屬有據。 六、綜上所述，原告依系爭規約第17條規定，請求被告給付198 萬8,395元，及其中58萬9,533元自106年8月4日起；其中38 萬1,909元自107年1月18日起；其中41萬2,909元自107年1月 18日起；其中101萬6,953元自108年8月15日起，均至清償日 止，按年息10％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範 圍之請求部分，為無理由，應予駁回。 七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣 告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 應准許。 八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 ，經本院逐一斟酌後，核與判決結果不生影響，無詳予論駁 之必要，併此敘明。 九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。 中 華 民 國 108 年 12 月 31 日 民事第三庭 法 官 李嘉慧 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 108 年 12 月 31 日 民事第三庭 書記官 林瀚章