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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第365號 原　　　告　黃大受 訴訟代理人　張于真 被　　　告　郭春吉 訴訟代理人　吳孟玲律師 　　　　　　林李達律師 上　一　人 複代理　人　簡靜雅律師 　　　　　　姚舒淳 被　　　告　海景房屋仲介經紀有限公司 法定代理人　杜秋霞 被　　　告　黃紹倫 　　　　　　柯巍丞 追加　被告　江俊毅 上四人共同 訴訟代理人　陳守文律師 上　一　人 複代理　人　郭千華律師 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國107 年11月 1日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告郭春吉應給付原告新臺幣肆佰肆拾貳萬肆仟玖佰伍拾元，及 其中新臺幣肆佰叁拾捌萬元自民國一百零五年七月二日起，其中 新臺幣肆萬肆仟玖佰伍拾元自民國一百零六年四月一日起，均至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用百分之八十二由被告郭春吉負擔，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾捌萬元供擔保後，得假執 行。但被告郭春吉如以新臺幣肆佰肆拾貳萬肆仟玖佰伍拾元為原 告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文， 經查： 一、本件原告起訴時聲明：㈠先位聲明：⒈被告郭春吉、海景房 屋仲介經紀有限公司（下稱海景公司）、黃紹倫、柯巍丞等 應連帶給付原告新臺幣（下同）539萬5,803元，及其中438 萬元自民國105年7月2日起及其中101萬5,803元自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；⒉原告願 供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告郭春吉、海 景公司、黃紹倫、柯巍丞等應連帶給付原告270萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息； ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷卷一第11頁） 。 二、嗣於106年3月24日以書狀變更先位聲明第1項為：被告郭春 吉、海景公司、黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給付原告539萬 8,117元，及其中438萬元自105年7月2日起及其中101萬8,11 7元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利 息（見本院卷卷一第67頁）。 三、另於106年6月22日以書狀更正為㈠先位聲明第1項、第2項、 第3項：⒈被告郭春吉應給付原告539萬8,117元，及其中438 萬元自105年7月2日起及其中21萬8,117元自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；⒉被告海景公司 、黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給付原告539萬8,117元，及其 中438萬元自105年7月2日起及其中21萬8,117元自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；⒊前二項 聲明如任一被告為給付，其他被告於該給付範圍內免給付責 任；㈡備位聲明第1項、第2項、第3項：⒈被告郭春吉應給 付原告270萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5％計算利息；⒉被告海景公司、黃紹倫、柯巍丞等 人應連帶給付原告270萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5％計算利息；⒊前二項聲明如任一被告 為給付，其他被告於該給付範圍內免給付責任（見本院卷卷 一第107頁）。 四、復於106年7月26日以書狀追加被告江俊毅，就該部分並聲明 ㈠先位聲明：⒈被告江俊毅應與被告海景公司、黃紹倫、柯 巍丞等人應連帶給付原告539萬8,117元；㈡備位聲明：⒈被 告江俊毅應與被告海景公司、黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給 付原告270萬元（見本院卷卷一第138頁）。 五、又於107年7月12日以書狀更正聲明，㈠先位聲明第1項、第2 項：⒈被告郭春吉應給付原告539萬8,117元，及其中438萬 元自105年7月2日起及其中101萬8,117元自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；⒉被告海景公司 、江俊毅、黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給付原告539萬8,117 元，及其中438萬元自105年7月2日起及其中101萬8,117元自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息； ㈡備位聲明第2項：被告海景公司、江俊毅、黃紹倫、柯巍 丞等人應連帶給付原告270萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算利息（見本院卷卷二第8頁） 。 六、再於107年10月18日以書狀變更備位聲明第1項、第2項，⒈ 被告郭春吉應給付原告244萬8,630元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5％計算利息；⒉被告海景公司 、江俊毅、黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給付原告244萬8,630 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計 算利息（見本院卷卷二第51頁）。 七、最後於本院107年11月1日言詞辯論期日稱火險費用2,776元 、銀行貸款系統作業費及票信查詢費3,300元，共計6,076元 不請求應予扣除，故變更先位聲明第1項、第2項為：⒈被告 郭春吉應給付原告539萬2,041元，及其中438萬元自105年7 月2日起及其中101萬2,041元自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5％計算利息；⒉被告海景公司、江俊毅、 黃紹倫、柯巍丞等人應連帶給付原告539萬2,041元，及其中 438萬元自105年7月2日起及其中101萬2,041元自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息（見本院卷卷 二第84頁）。 八、經核原告上開訴之變更追加，係基於同一基礎事實而生，且 為擴張及減縮訴之聲明，於法並無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：伊欲向被告郭春吉買受門牌新北市○○區○○街 ○號房屋（下稱系爭房屋）及其所坐落之土地，惟雙方就買 賣價金有所差距，遂於105年5月17日，伊與被告海景公司主 任即被告黃紹倫簽訂不動產買賣意願書，請被告黃紹倫代為 斡旋，嗣於105年5月21日，伊與被告郭春吉就系爭房屋簽訂 不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被告柯巍丞則是 簽名負責之經紀人，嗣後並辦理所有權移轉登記及交屋。孰 料，伊於105年12月27日整理系爭房屋天花板時，混凝土大 片剝落、鋼筋嚴重裸露、結構橫樑斷裂等，經厚昇工程顧問 有限公司（下稱厚昇公司）材料實驗室進行鑑定後，於106 年2月7日方才得知系爭房屋一、二樓樑柱氯離子含量分別為 每立方公尺1.104、2.712、0.706公斤超過國家標準每立方 米0.15公斤數倍，而氯離子含量過高時會造成鋼筋容易鏽蝕 、混凝土強度降低、水泥塊易剝落等情，亦即海砂屋，並爭 議如下： ㈠被告郭春吉：按系爭買賣契約第9條第5款約定，被告郭春吉 保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜 裂等影響結構安全或甚漏水、海砂屋、輻射屋等瑕疵），如 有上述情事，除本契約另有約定外，被告郭春吉應負瑕疵擔 保責任，足見系爭買賣契約已將海砂屋列入瑕疵擔保範圍， 且瑕疵擔保責任為法定責任，不以出賣人有故意或過失為必 要，何況系爭買賣契約第17條第2、3款並未明文免除或限制 被告郭春吉之瑕疵擔保責任。又系爭買賣契約第17條第3款 所記載之鋼筋外漏等情形，係指簽訂契約時雙方就系爭房屋 目視所及範圍，如玄關、2樓後陽台及房間牆壁龜裂等情， 並非伊所指稱天花板內之混凝土及結構橫梁部分。被告郭春 吉故意或過失未告知伊系爭房屋有上開重大瑕疵情形，當然 非屬系爭買賣契約第17條第3款自行修繕之範圍內，故被告 郭春吉自應負瑕疵擔保責任。 ㈡被告海景公司、黃紹倫、江俊毅、柯巍丞：系爭房屋所位社 區，存在許多疑似海砂屋之廢棄房屋，且就系爭房屋外表觀 之，明顯有多處白華、析晶、玄關等鋼筋外露及牆壁凹凸不 平等外觀異狀，被告為房仲人員，依照不動產買賣意願書， 自應有向伊說明系爭房屋現況、調查及設計機制提醒伊做氯 離子含量檢測之義務，然被告為盡快促成買賣成交，未就系 爭房屋負善盡預見危險及調查義務，亦未主動告知系爭房屋 為海砂屋或應去進行相關鑑定檢測，使伊無從得知系爭房屋 為海砂屋等重大瑕疵情形。依通常交易觀念，房屋結構須達 可居住且安全無虞之程度，始符合交易之品質。且現況說明 書第15、31、33項之備註說明欄均為空白，被告顯然未盡房 仲人員應據實調查等義務，致伊受有財產上之損害，被告應 負賠償責任。 ㈢又依照社團法人新北市土木技師會鑑定報告結果，系爭房屋 中混凝土抗壓強度嚴重低於合格標準，氯離子含量亦嚴重超 標，即便進行補強修補，僅能減緩倒塌，亦無法達原本合格 標準，既不符合經濟效益，也無法繼續供人居住。又被告於 簽訂系爭買賣契約時，並未給伊5日之契約審閱期間，且被 告違反一般民間房屋買賣習慣，規定若伊反悔不買系爭房屋 ，須罰違約金80萬元。准此，伊將上開情形以存證信函通知 被告，並要求解除契約，然被告均未置理等情，爰依民法第 179條、第226條、第227條、第259條第1、2、5款、第260條 、第354條、第359條、第567條、不動產經紀業管理條例第 26條規定及系爭買賣契約第9條、第12條、第17條約定，提 起本件訴訟，先位請求解除系爭契約，被告等人應返還買賣 價金438萬元，並賠償因履行系爭買賣契約而支出之必要費 用21萬2,041元，及比照系爭買賣契約第12條、第17條約定 之違約金80萬元，共計539萬2,041元，若無法解除系爭買賣 契約，備位則請求減少價金，即價值減損68萬5,309元、補 強費用96萬3,321元及比照系爭買賣契約第12條、第17條約 定之違約金80萬元，共計為244萬8,630元。 ㈣並聲明如下： 先位聲明：⒈被告郭春吉應給付原告539萬2,041元，及其中 438萬元自105年7月2日起，其中101萬2,041元自起訴狀繕本 送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉被 告海景公司、江俊毅、黃紹倫及柯巍丞等人應連帶給付原告 539萬2,041元，及其中438萬元自105年7月2日起，其中101 萬8,117元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年 息5％計算之利息；⒊前二項聲明如任一被告為給付，其他 被告於該給付範圍內免給付責任；⒋原告願供擔保，請准宣 告假執行。 備位聲明：⒈被告郭春吉應給付原告244萬8,630元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息； ⒉被告海景公司、江俊毅、黃紹倫及柯巍丞等人應連帶給付 原告244萬8,630元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息；⒊前二項聲明如任一被告為給付 ，其他被告於該給付範圍內免給付責任；⒋原告願供擔保， 請准宣告假執行。 二、被告郭春吉答辯如下： ㈠原告所稱系爭房屋有氯離子過量、滲漏水、鋼筋外露、龜裂 等瑕疵，依照標的物現況說明書第29、31、33項、系爭買賣 契約第17條第2、3項，可知雙方於現況點交時，原告已明知 系爭房屋未做過氯離子含量檢測且有上開滲漏水、鋼筋外露 、龜裂等瑕疵，並同意由其自行修繕。縱依原告所稱系爭買 賣契約第9條第5款規定，約定交屋前需無存在物之瑕疵，如 有，則伊需負瑕疵擔保責任等情，然系爭契約乃定型化契約 ，兩造已於第17條特別約定手寫備註，依現況交屋且有漏水 等瑕疵由買受人自行修繕，應屬個別磋商條款約定，依消費 者保護法第15條規定，應以兩造手寫約定條款優先，可知原 告已免除伊之瑕疵擔保責任。由此可見，伊訂約時並無隱匿 系爭房屋相關事實，均已如實告知原告，原告亦多次至系爭 房屋現場勘查屋況，就上開瑕疵情形，原告應達明知或重大 過失而不知之程度，因此不論原告是否有就上開瑕疵支出相 關費用，當然不可歸責予伊，就系爭房屋自不負物之瑕疵擔 保責任。退步言，縱認有氯離子含量過高情形，原告卻未依 民法第356條從速檢查並通知，應視為受領系爭房屋，不得 主張物之瑕疵擔保責任；況且，即便伊仍應付瑕疵擔保責任 ，依照社團法人新北市土木技師公會鑑定報告結論，可知系 爭房屋並未有結構上安全立即之危險，應得以修繕代替解除 契約，兩項所需花費亦相差甚遠，否則對被告顯然不公。 ㈡另系爭買賣契約第12條以可歸責為要件，既然原告購買系爭 房屋時已知悉有滲漏水、鋼筋外露、龜裂等瑕疵，則被告郭 春吉並無可歸責性。 ㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利益 判決，被告願供擔保，請准免為假執行。 三、被告海景公司、黃紹倫、江俊毅、柯巍丞答辯如下： ㈠房屋仲介業者服務性質應屬民法居間契約，僅報告訂立買賣 契約之機會或媒介，並不負有如出賣人之瑕疵擔保義務。雖 系爭契約有擔保系爭房屋無海沙屋等情，然依系爭房屋現況 說明書第29、31項記載，可知雙方皆明知系爭房屋未做過氯 離子含量檢測，並有鋼筋外漏或水泥塊剝落之情事，且依照 社團法人新北市土木技師公會鑑定報告可知，系爭房屋其混 凝土中氯離子含量是否過高、抗壓強度為何，均需由專業人 員之檢測分析方能得知，伊僅為房屋仲介業者，並無法進行 相關檢測，亦無法僅憑週遭建築似為海砂屋即推定系爭房屋 亦屬海砂屋，且原告多次至系爭房屋觀看環境，顯然原告已 清楚系爭房屋現況，足見伊已善盡調查義務並無故意過失等 情形。 ㈡被告柯巍丞為被告海景公司依不動產經紀業管理條例第11條 設置之經紀人，職務內容僅負責審核契約書後簽章，並未見 過本件買賣雙方，當無違反民法第567條規定之可能，況且 ，原告所支付之仲介費用乃由被告海景公司收受，被告黃紹 倫、柯巍丞並未收取，原告並未敘明渠二人需連帶返還仲介 費用之法律依據，且原告所稱違約金80萬元乃與被告郭春吉 間之約定，亦與被告海景公司、黃紹倫、江俊毅、柯巍丞等 人無涉。 ㈢至於系爭買賣契約第12條第3項是針對買賣雙方刻意不履行 契約之情形所設，亦即買方已交付部分價金，但賣方見有更 高出價者而毀約，才需就買方已交付之數額加倍賠償。 ㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請駁回；⒉如受不利益判 決，被告願供擔保，請准免為假執行。 四、不爭執事項：（見本院卷卷二第85頁至第86頁） ㈠原告與被告海景公司於105 年5 月17日就系爭房屋及其坐落 土地簽訂不動產買賣意願書，其上載明被告黃紹倫為承辦人 、被告柯巍丞為經紀人。 ㈡原告與被告郭春吉於105年5月21日就系爭房屋簽立系爭買賣 契約，約明價金為438萬元。該契約第9條第5項記載：「乙 方（即被告郭春吉）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之 瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或甚漏水、海砂屋、 輻射屋等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙 方應負瑕疵擔保責任」；第12條第3項後段約明：「如乙方 毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方 除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立 即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原 所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」；第17條 第3項：「房屋現況有滲漏水、鋼筋外露、龜裂部分由買方 自行修繕」，原告並已交付前開款項，被告郭春吉復於105 年7月1日交付系爭房屋。 ㈢原告於106年2月間厚昇公司材料實驗室檢驗，驗得系爭房屋 一、二樓樑柱氯離子含量分別為每立方公尺1.104、2.712、 0.706公斤。 ㈣原告於106年2月13日以系爭房屋為海砂屋為由解除系爭買賣 契約，向被告寄送存證信函，被告郭春吉於106年2月14日、 其餘被告於106年2月15日收受。 五、得心證之理由： ㈠被告郭春吉應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任 ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物移轉於買受人時，無 滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契 約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所 保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者， 買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項 前段、第2項、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕 疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當 事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備 者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院 73年台上字第1173號判例意旨參照）。再者，出賣人所負關 於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，並不以出賣人對於瑕 疵之發生，有故意或過失為必要。 ⒉經查，原告主張系爭房屋具有氯離子含量過高即海砂屋之瑕 疵，業據提出現場照片、厚昇公司材料實驗室硬固混凝土中 水溶性氯離子含量試驗報告為憑（見本院卷卷一第29頁至第 36頁、第52頁至第55頁），而前開試驗報告載明系爭房屋2 樓樑柱、1樓樑、柱之氯離子含量分別為每立方公尺0.706、 1.101、2.712公斤，為兩造所不爭執如前，經本院函詢厚昇 公司後，亦可知依照國家標準試驗規範，新拌鋼筋混凝土之 混凝土中水溶性氯離子含量必須小於每立方公尺0.15公斤， 有該公司106年10月6日（厚檢）000000000號函在卷可佐（ 見本院卷卷一第187頁至第188頁），而經本院送請財團法人 新北市土木技師公會鑑定後，亦可知系爭房屋頂版、樑柱之 硬固混凝土氯離子含量平均為每立方公尺1.93公斤，遠超過 國家標準，而為典型高氯離子含量建築物，其混凝土抗壓強 度亦低於工程慣用強度，若不立即修復，繼續惡化將會造成 結構及公共安全之顧慮，補強費用估價為96萬3,321元等節 ，有該公會107年5月18日新北土技字第0850號鑑定報告書可 資證明，則系爭房屋為高氯離子含量之建築物，即所謂之海 砂屋，應堪以認定；其次，除上開民法物之瑕疵擔保責任規 定外，系爭買賣契約第9條第5項更清楚約明：「乙方（即被 告郭春吉）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例 ：傾斜、龜裂等影響結構安全或甚漏水、海砂屋、輻射屋等 瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕 疵擔保責任」（見本院卷卷一第23頁），是以，被告郭春吉 自應就系爭房屋為海砂屋一事負物之瑕疵擔保責任，況且， 揆諸前開說明，並不以被告郭春吉對該瑕疵之發生有故意或 過失為必要，故其抗辯並無可歸責性云云，並非可採。 ⒊被告郭春吉雖抗辯稱：兩造於系爭買賣契約第17條第3項已 約明免除物之瑕疵擔保責任云云，然而，該約定乃：「房屋 現況有滲漏水、鋼筋外露、龜裂部分由買方自行修繕」（見 本院卷卷一第25頁），僅約定原告自行修繕系爭房屋之滲漏 水、鋼筋外露、龜裂狀況，絲毫未曾提及系爭房屋為海砂屋 ，亦無任何免除被告郭春吉物之瑕疵擔保責任之意思，其據 此稱原告業已免除其責云云，顯然誤謬甚深。 ⒋被告郭春吉另辯稱：原告多次至系爭房屋現場勘查屋況，就 系爭房屋為海砂屋一事，原告應達明知或重大過失而不知之 程度云云，並提出標的物現況說明書為佐（見本院卷卷一第 97頁），經查，標的物現況說明書固然就「是否現有或曾有 鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」、「是否有龜裂傾斜之情形 」，而勾選選項「是」，原告並於該說明書上簽名，然而， 此僅能證明原告知悉系爭房屋有鋼筋外露、水泥塊剝落、龜 裂傾斜之情形而已，該等狀態亦可能因房屋老舊所呈現現況 ，並不代表原告明知系爭房屋為海砂屋，況且，被告郭春吉 自承不知系爭房屋氯離子過高（見本院卷卷一第125頁）， 其為系爭房屋原所有權人，本應最了解該屋狀況，亦仍對此 不知情，又如何能要求買受人即原告僅於數次看屋後，主觀 上即明知或基於重大過失而不知系爭房屋為海砂屋，更遑論 系爭房屋為海砂屋一事，需經專業測試及鑑定後始知，已如 前述，實難強求原告僅憑肉眼看屋後即可知悉，故被告郭春 吉前開所辯，並非可信。 ⒌被告郭春吉復抗辯：原告未依民法第356條從速檢查並通知 ，應視為受領系爭房屋云云，而兩造不爭執系爭房屋於105 年7月1日交付予原告，嗣後原告因整修系爭房屋，乃於105 年12月29日雇人拆除天花板，發覺除鋼筋裸露、水泥塊剝落 外，尚有橫樑斷裂、白華、析晶之情況，經家人陪同察看後 ，於106年2月間委由厚昇公司進行測驗，始知系爭房屋為海 砂屋，嗣後於106年2月13日向被告郭春吉寄送存證信函，核 其於裝修過程中始發覺系爭房屋為海砂屋，並未明顯異於一 般購屋常情，距離交屋亦僅8月有餘，且發覺後旋即告知被 告郭春吉此事，實難認其有怠為通知之情形，故被告郭春吉 抗辯應視為受領系爭房云云，委無可採。 ⒍綜上，被告郭春吉前開所辯均非可採，原告主張其應就系爭 房屋為海砂屋一事負物之瑕疵擔保責任，為有理由。 ㈡被告海景公司、黃紹倫、江俊毅、柯巍丞並非未盡調查系爭 房屋氯離子含量過高之義務而具有故意或過失 ⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履 行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，債務人之代理人 或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己 之故意或過失負同一責任，民法第567條、第224條前段定有 明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書 向與委託人為交易之相對人解說，不動產經紀業管理條例第 23條第1 項亦規定甚詳。居間人關於訂約事項，如買賣標的 物之價值、效用、品質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於 各當事人；其以居間為營業者，對於上開事項並有調查之義 務，此觀民法第567條之規定自明。不動產仲介業之業務， 涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理 買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者 收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調 查之善良管理人注意義務。又按善良管理人注意義務，係指 依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之 注意者而言（最高法院42年台上字第865號判例參照）。故 如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生 過失之情形，更難謂有故意或重大過失。 ⒉原告固主張被告海景公司、黃紹倫、江俊毅、柯巍丞應有主 動調查並向原告報告，或設計機制提醒施作氯離子含量檢測 之義務，卻未為之而有過失云云，惟查： ①原告雖主張被告江俊毅應盡前開主動調查等義務，然其亦自 承與被告江俊毅間並無任何契約關係，僅係因簽約當天，被 告江俊毅有在場撮合等語（見本院卷卷二第85頁），則渠等 間既無任何契約關係，則原告主張被告江俊毅應盡契約義務 云云，自非可採，先予敘明。 ②其次，檢測系爭房屋氯離子含量是否過高，是否因此降低系 爭房屋之結構安全強度或影響結構安全，需具備專業知識與 設備，詳述如前，而被告海景公司、黃紹倫、柯巍丞僅為不 動產仲介經紀公司與經紀人員，自不具該專業能力，尚難令 其負有主動調查系爭房屋是否為海砂屋之義務，況且，標的 物現況說明書乃記載系爭房屋可能產生之物品產權及瑕疵問 題，諸如第三人無權占用、增建與否等，用以提醒買受人多 加留意，其中關於「是否曾經做過氯離子含量檢測」一事， 該項目則勾選「否」（見本院卷卷一第97頁），堪認業已存 有相關機制提醒原告，原告自身卻未注意，亦未進一步與被 告海景公司、黃紹倫、柯巍丞約定必須進行氯離子檢測，自 難認渠等就該部分未盡義務而具有故意或過失。 ⒊綜上，依一般交易觀念，被告海景公司、黃紹倫、柯巍丞業 依現況說明書所載及其所知事項據實向原告說明，並交付現 況說明書，應認渠等就其所從事之業務，已善盡預見危險及 調查之善良管理人注意義務，至於被告江俊毅對原告則無契 約義務可言，是原告前開主張，亦難憑採；又被告海景公司 、黃紹倫、柯巍丞、江俊毅既非未盡義務而具有故意及過失 ，則自無原告所主張應負損害賠償之責任，併予敘明。 ㈢被告郭春吉應給付原告442萬4,950元及相關遲延利息 ⒈買賣價金438萬元部分： ①系爭房屋因屬海砂屋，被告郭春吉需就此負物之瑕疵擔保責 任，已如前述，而原告先前已於106年2月13日以存證信函向 被告郭春吉表示解除系爭買賣契約，被告郭春吉則於同月14 日收受前開存證信函，為兩造所不爭執，並有存證信函及送 達回執可資為佐（見本院卷卷一第37頁、第39頁），足認本 件原告已合法解除系爭買賣契約，至於被告郭春吉雖辯稱系 爭房屋並無立即結構上之危險，且對照系爭房屋與坐落土地 所佔價金之比例，原告顯然意在買受土地，故僅依系爭房屋 瑕疵解除契約，顯有不公云云，然而，依據前開財團法人新 北市土木技師公會之鑑定報告，系爭房屋有立即修復之必要 ，且補強費用高達96萬3,321元等情，補強費用已佔買賣契 約價金五分之一以上，倘不許原告解除系爭買賣契約，始屬 顯失公平，故原告主張解除系爭買賣契約，被告郭春吉應返 還買賣價金438萬元，應屬有理由。 ②至於遲延利息部分，按契約解除時，當事人雙方回復原狀之 義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定： 二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之 ，民法第259條第2款定有明文，查，系爭買賣契約第4條第1 項約明交屋日期前，甲方即原告應依約付清尾款（見本院卷 卷一第22頁），而兩造不爭執系爭房屋於105年7月1日交屋 ，足見該日之前買賣價金業已付清，故原告請求自105年7月 2日起計算遲延利息，乃屬可採。 ⒉違約金80萬元部分： 原告主張被告郭春吉有違反系爭買賣契約，而依照民法第26 0條、該約第12條第3項後段、第17條第1項請求違約金80萬 元云云，然而，系爭買賣契約第17條第1項係約明：「因買 方資金需求，簽約款以本票代交付，買賣雙方合意買方應於 105年5月26日前連同本票兌現共70萬元匯入履約專戶，若有 違約情事，違約金以80萬元計算」（見本院卷卷一第25頁） ，該條乃規範本件原告交付買賣價金之時點，如有違約，原 告應處以違約金80萬元，則原告卻據此向被告請求違約金80 萬元，已非無疑；其次，系爭買賣契約第12條第3項後段固 為：「如乙方即被告郭春吉毀約不賣或給付不能或不為給付 或有其他違約情事時，甲方即原告除得解除本契約外，乙方 應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲 方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲 方，以為違約損害賠償」，雖約定被告郭春吉「有其他違約 情事時」之違約金，然細繹前開「有其他違約情事時」乃與 「毀約不賣」、「給付不能」、「不為給付」等情形並列， 且對照第12條第3項前段約定為「乙方若有遲延給付之情形 ，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償 甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算 之違約金至乙方完全給付時為止」（見本院卷卷卷一第24頁 ），依照前後文解釋，足見該條約定係規範被告郭春吉於遲 延交屋、不能交屋、毀約不賣或其他相類之情形，而處以違 約金，並非針對系爭房屋發生物之瑕疵之情形，故原告執此 主張得向被告郭春吉請求違約金，尚難認有理由。 ⒊必要費用21萬2,041元部分： ①原告主張為系爭房屋支出自來水申請代辦費、拆除及更換白 鐵皮、後面通風門、大門等必要費用共計4萬4,950元，並提 出相關單據為證（見本院卷卷一第46頁、第49頁、第51頁） ，按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：五、就返還之物， 已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限 度內，請求其返還，民法第259條第5款定有明文，故原告請 求被告郭春吉應給付前開費用，應予准許；至於原告所主張 之登記規費、簽約金、履保費用、氯離子含量試驗費、仲介 服務費、垃圾清運、拆除天花板、地板、浴廁等費用，或為 原告因履行不動產買賣契約之買方義務所支出履約上之必要 費用，或難認為系爭房屋支出之必要費用，自無從准許。 ②至於該部分遲延利息，原告請求自起訴狀繕本送達於被告郭 春吉之翌日即106年4月1日（見本院卷卷一第74頁）起至清 償日止，按年息5％計算之利息，亦應予准許。 六、從而，原告依照民法第259條、第359條及系爭買賣契約等規 定，請求被告郭春吉給付442萬4,950元（計算式：4,380,00 0＋44,950＝4,424,950），及其中438萬元自105年7月2日起 ，其中4萬4,950元及自106年4月1日起，均至清償日，按年 息5％計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由 ，應予駁回。 七、又原告先位解除契約回復原狀之請求既經准許，則其備位減 少價金之請求，即無庸審理。 八、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免 為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許 之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應併予 駁回。 九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。 十、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 11 月 29 日 民事第三庭 法 官 劉育琳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 107 年 11 月 29 日 書記官 洪甄憶