臺灣士林地方法院民事判決 106年度重訴字第513號
原 告 寶爾有限公司
法定
代理人 吳怡靜
訴訟代理人 廖振洲
律師
被 告 林正常
訴訟代理人 曾冠棋律師
上列
當事人間請求
分割共有物事件，本院於民國107 年5 月8 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之
不動產應予變價分割，所得價金由兩造
按附表二所示
應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按附表二所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 0000 0
000地號土地
暨其上同小段000建物建物即門牌號碼為臺北市
○○區○○街○○○巷○○號之房屋（下稱
系爭房屋，與
前揭土
地合稱系爭房地）為兩造所共有，應有部分均各為1/2，系
爭房地並無不能分割之約定，而系爭房屋結構上無法區隔其
中任何一部分為獨立使用，且兩造可分得之面積過小而不利
於日常生活使用及經濟上利用，是倘以
原物分割方法，即無
法達到原來使用之目的。
惟倘採變價分割，則須另行支出變
賣費用，亦徒增時間上浪費及面臨
拍定價額低於正常價格之
風險。兩造亦無法達成分割之協議，
爰依
民法第823條、第
824條規定，訴請法院准予
裁判分割，並判決由原告以金錢
補償被告後，由原告單獨取得系爭房地
所有權之全部。
並聲
明：兩造共有之系爭房地應以由原告取得，並補償被告金錢
之方式分割。
二、被告則以：系爭房屋係建於64年5 月2 日，
迄今已40餘年，
屋況年久失修而無何經濟上價值，然系爭土地方正，應由兩
造均分，始屬對兩造均有利且簡便公平之分割方式，原告主
張由其單獨取得系爭房地所有權，實有失公允，故主張系爭
土地應以原物分割，並由兩造以抽籤方式決定所分得土地之
具體位置，至系爭建物則由兩造先行協議拆除或於系爭土地
分配後自行決定拆除或為其他處分及利用等語置辯，並聲明
：
原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
㈠系爭房地為兩造所共有，應有部分均各為1/2 。
㈡系爭房地並無不能分割之約定，兩造亦無法達成分割之協議
。
四、得
心證之理由：
㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能
分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條
第1 項定有明文。
是以，共有物依其使用目的並
非不能分割
，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割（
最高法院84年度
台上字第865 號判決意旨
參照）。查兩造為
系爭房地全體共有人，就系爭房地無不能分割之協議，亦無
因物之使用目的致不能分割情形，然迄今無法達成分割協議
等情，為兩造所不爭執，並有卷附系爭房地登記謄本
可憑（
本院卷第81-84 頁）則原告訴請法院
裁判分割系爭房地，
即
屬有據。
㈡次按民法第824 條規定：「共有物之分割，依共有人協議之
方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因
消
滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請
求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共
有人均受原物之分配
顯有困難者，得將原物分配於部分共有
人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配
於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變
賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中
有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償
之。」又按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但
仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之
使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之
利益等有關情狀，定一
適當公平之方法以為分割（最高法院
96年度台上字第108 號民事判決
要旨參照）。
⒈本院審酌系爭房屋為2 層樓鋼筋混凝土造建物，室內僅設
有一處樓梯通往第一層及第二層以資出入，一樓內部有廚
房、客廳、餐廳、書房、衛浴等隔間，二樓內部則有臥室
及衛浴等隔間等情，有臺北市建築管理工程處函覆房屋平
面圖在卷
可稽（本院卷第58-67 頁）。又系爭房屋面積為
15 9.6平方公尺，如欲採原物分割之方式，其中樓梯性質
屬共有人利用上不可或缺之部分，仍應保持共有。其他部
分則按兩造應有部分比例分配兩造結果，則兩造可分得面
積僅79.8平方公尺，甚為狹小，衡情易導致系爭房地分割
後價值下降。且因系爭房屋僅於第一層設有廚房空間，第
一層及第二層分別僅有一處衛浴空間，顯然無法獨立維持
系爭房屋原供住宅使用之用途，倘另外以其餘施工方式增
加此等通常生活一般必需之空間，被告亦未提出以此方式
分割後之建物依法均得領有使用執造之合法建物。是本院
認完全以原物按應有部分比例分配於各共有人之方式，應
非可採。另系爭房屋為69年1 月5 日為建物所有權第一次
登記之鋼筋混凝土造房屋，迄今僅38年，尚不足行政院所
頒固定資產耐用年數表規定耐用年數之50年，是被告
抗辯
系爭房屋無何經濟上價值
云云，未能採憑。此外，系爭房
屋為兩造所共有，被告抗辯拆除系爭房屋乙節，既未能得
原告之同意，且非依法可行之分割方案，自難採認。
⒉又變賣共有物方式為分割時，依民法第824 條第7 項規定
，共有人即兩造任一方仍有依相同條件優先承買之權，共
有人中任一人或數人於公開
拍賣之程序，均得經由優先承
買權之行使，取得共有物之全部，此種分割方法與將原物
單獨分配予共有人之一，並由受分配之共有人以金錢補償
未受分配共有人之方式，於結果上並無不同，尚得透過公
開拍賣之機制，使共有物之實際交易價格與真正市場價值
趨向一致，共有人則可於評估拍定價格是否符合經濟效益
及其給付能力後，決定應否行使優先承買權。且系爭房屋
目前為空屋，有卷附相片5 幀在卷
可參（本院卷第36-38
頁），足
堪認兩造對於系爭房屋均無特別依賴或使用效益
存在。準此，綜合系爭房地之型態、使用用途、經濟效用
、共有人之利益及意願等情狀，本院認系爭房地應以變價
分割為適當，並應將變賣所得，按兩造附表二「當事人應
有部分之比例」欄所示應有部分比例分配之，最符合經濟
、適當及公平之原則。至原告主張以金錢補償被告後，由
原告單獨取得系爭房地所有權之全部乙節分割方案，不為
被告所同意，本院考量此分割方案僅以鑑定報告審酌金錢
補償之金額，而未能透過公開市場相互競價以提升系爭房
地之價值，且變價分割之方案得因共有人參與投標或主張
優先承買權得以兼顧取得系爭房地之機會，故原告主張之
分割方案，並不適當。
五、從而，
本件原告訴請分割系爭房地，
於法有據。本院認系爭
房地應予變價分割，所得價金依附表二「當事人應有部分比
例」欄所示應有部分比例分配之部分比例分配為適當。
六、末查，分割方法
乃具
非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方
法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定
適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割
之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，
將顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1 規定，命兩造依附
表二「當事人應有部分之比例」欄所示應有部分比例負擔之
。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 29 日
民事第三庭 法 官 黃莉莉
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 29 日
書記官 蔡秉芳
附表一：
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│土地標示 │
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│土 地 坐 落 │地目│面 積│權 利 範 圍 │
├──┬────┬───┬───┬──┬───┤ ├────┤ │
│編號│縣市 ○鄉 鎮○ 段 ○○段│地 號│ │平方公尺│ │
│ │ │市 區│ │ │ │ │ │ │
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│ 1 │臺北市 │○○區│○○ │一 │000 │ │221 │兩造應有部分各2分之1 │
│ │ │ │ │ ├───┤ ├────┤ │
│ │ │ │ │ │000 │ │8 │ │
│ │ │ │ │ ├───┤ ├────┤ │
│ │ │ │ │ │000 │ │83 │ │
└──┴────┴───┴───┴──┴───┴──┴────┴───────────┘
┌──────────────────────────────────────────┐
│建物標示 │
├─┬───┬───────┬───┬─────────────────┬──────┤
│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │權利範圍 │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├──────────┬──────┤ │
│ │建號 │--------------│建築材│樓層面積合計 │附屬建物主要│ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │建築材料及用│ │
│號│ │ │屋層數│ │途 │ │
├─┼───┼───────┼───┼──────────┼──────┼──────┤
│1 │284 │臺北市○○區○│鋼筋混│第1 樓層：79.8 │ │兩造應有部分│
│ │ │○段一小段000.│凝土2 │第2 樓層：79.8 │ │各2分之1 │
│ │ │000.000地號 │層 │合計：159.6 │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ │ ├───────┤ │ │ │ │
│ │ │臺北市○○區○│ │ │ │ │
│ │ │○街000巷00號 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
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附表二：當事人應有部分比例
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│編號│當事人姓名 │應有部分之比例 │
├──┼──────┼─────────┤
│ 1 │寶爾有限公司│2分之1 │
├──┼──────┼─────────┤
│ 2 │林正常 │2分之1 │
└──┴──────┴─────────┘