裁判書系統

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第592號 原　　　告　江怡霖 訴訟代理人　游敏傑律師 　　　　　　陳琦妍律師 被　　　告　康馥建設股份有限公司 法定代理人　謝財貴 被　　　告　張立信 上二人共同 訴訟代理人　孫銘豫律師 　　　　　　陳家彥律師 被　　　告　翠元股份有限公司 法定代理人　吳温翠眉 被　　　告　吳邦聲 上二人共同 訴訟代理人　王建智律師 複代理人　　羅天佑律師 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國107 年7 月17日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。原告原依民法第184 條第1 項後段、第185 條第1 項前段請求（本院卷第205 頁）。嗣對被告張立信、 康馥建設股份有限公司（下分別稱張立信、康馥公司）追加 民法第546 條第3 項之請求權基礎（本院卷第296 至298 頁 ）。核其追加請求權基礎與原起訴之基礎事實同一，依上開 規定，應予准許。 貳、實體方面 一、原告起訴主張： ㈠、康馥公司於民國106 年4 月2 日與伊簽立授權書（下稱系爭 授權書），系爭授權書屆期後，張立信、康馥公司於同年月 16日與伊另簽訂士林觀芷案佣金契約（下稱系爭佣金契約） 。系爭授權書與系爭佣金契約係約定將張立信、康馥公司所 有之「士林觀芷」不動產（即臺北市○○區○○段0 ○段00 0 地號土地及其上32272 至32281 建號建物，下合稱系爭房 地），委託伊尋覓買家及安排交易等活動流程。系爭授權書 所載委託銷售價格為新臺幣（下同）7 億5,000 萬元，委託 期間自同年4 月1 日至15日。系爭佣金契約所載服務報酬為 成交價2%，因張立信未填載簽署日期，該契約為不定期之委 託關係。 ㈡、伊經友人即訴外人許芳智知悉被告吳邦聲（下稱吳邦聲）對 系爭房地有興趣，於106 年4 月2 日下午第1 次帶看時，吳 邦聲表明願以5 億5,000 萬元至5 億8,000 萬元之價款購買 。伊於同年月22日與吳邦聲議價時，告知交易價款恐需調高 至6 億1,000 萬元。伊另請友人即訴外人胡金德與張立信斡 旋降價，經胡金德告知張立信同意將買賣價款調降至5 億8, 000 萬元。然吳邦聲於同年5 月29日向許芳智聲稱太麻煩、 張立信積欠債務太多，不願購買系爭房地等語，其後即不與 伊聯絡。張立信亦稱有其他買家願開價更高而拒絕簽約議價 。同年6 月初，另有他人向伊表達看屋意願，伊詢問胡金德 系爭房地是否仍出售，胡金德始告知系爭房地已由吳邦聲購 買。伊透過許芳智於同年月13日詢問吳邦聲，得知係經由吳 邦聲之舅媽洽談，由吳邦聲母親吳温翠眉為法定代理人之被 告翠元股份有限公司（下稱翠元公司，與康馥公司、張立信 、吳邦聲合稱被告）以6 億500 萬元買受。 ㈢、被告為規避系爭佣金契約第3 條第1 項給付伊居間報酬1,21 0 萬元（計算式：000000000 ×2%=00000000 ）之約定，於 系爭房地售價趨於一致時，由吳邦聲藉詞不願購買，其後利 用翠元公司名義與康馥公司、張立信交易，其等所為違背誠 實信用原則，係故意以背於善良風俗之方法加損害於伊，依 民法第184 條第1 項後段、第185 條第1 項前段規定，被告 對伊應連帶負1,210 萬元之損害賠償責任。 ㈣、系爭佣金契約屬具居間及委任性質之混合契約，該契約固以 伊為被告安排買賣雙方見面並簽訂契約為條件，然張立信同 意以5 億8,000 萬元出售系爭房地後，不依系爭佣金契約洽 訂買賣契約，卻私下與吳邦聲接觸，由吳邦聲以翠元公司名 義成立交易，係以不正當消極行為阻其條件成就，依民法第 101 條第1 項規定應視為條件已成就，伊亦得依民法第546 條第3 項規定，請求張立信、康馥公司賠償所失利益1,210 萬元。 ㈤、聲明：①被告應連帶給付1,210 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②願供擔保，請 准宣告假執行。 二、被告答辯： ㈠、張立信、康馥公司部分： １、系爭佣金契約係補充系爭授權書漏未約定之報酬，非另立之 新約。原告依上開約定負有於106 年4 月1 日至15日期間， 至少達到買方願出示購買意向書及總價金5%斡旋金之台支， 始得認為其媒合行為足以促成後續買賣契約之訂立，而伊等 出售系爭房地係吳溫翠眉主動與張立信接洽後出售予翠元公 司，與原告無關，原告對伊等無居間報酬請求權。況伊等因 上開交易亦支出數百萬元佣金，自非故意迴避原告之居間報 酬。 ２、縱系爭佣金契約係新契約關係，原告未依約於契約簽署次日 起算15日內安排買賣雙方見面，並簽訂有效之買賣契約書及 取得訂金，系爭佣金契約依約定即歸於無效，原告無從據以 向伊等請求居間報酬。系爭佣金契約亦不具委任性質，伊等 更無故意阻止系爭佣金契約條件成就。 ３、吳邦聲非系爭授權書及系爭佣金契約當事人，無給付原告居 間報酬義務，其為迴避伊等給付1,210 萬元之居間報酬，與 伊等簽訂高出其出價額2,500 萬元（計算式：000000000-00 0000000=00000000）之買賣契約，不符常理， ４、聲明：①原告之訴及假執行均駁回。②如受不利判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行。 ㈡、吳邦聲、翠元公司部分： １、原告於106 年4 月2 日、21日、22日與吳邦聲接觸時，均表 達賣方希望成交價額為6 億多元，吳邦聲認當時不動產交易 市場低靡、系爭房地設計不良需支出工程款收尾、不清楚原 告是否經授權仲介等情，乃以口頭詢問價格5 億5,000 萬元 至5 億8,000 萬元左右有無交易機會，原告表示需再洽談而 未有價額合意。其後一週，吳邦聲未收到原告回覆。同年月 29日許芳智向吳邦聲表示系爭房地已經出售，吳邦聲經由原 告、許芳智接觸系爭房地買賣事宜即告結束。 ２、吳邦聲於106 年5 月13日家族聚會時提及系爭房地交易未成 ，居住系爭房地隔鄰且與張立信熟識之訴外人即吳邦聲舅媽 溫黃絹表明可再談談看等語，吳邦聲遂答應由溫黃絹出面聯 繫，並於同年月20日與張立信、康馥公司簽立備忘錄，約定 張立信、康馥公司將另一買家之買賣契約處理妥當，雙方再 簽訂正式買賣契約。嗣吳邦聲於同年月26日代理訴外人兆邦 投資股份有限公司以總價6 億500 萬元簽立買賣契約。期間 吳邦聲與原告未有居間報酬約定，亦不了解原告與張立信或 康馥公司間之協議，更不知張立信將售價調降至5 億8,000 萬元，實無故意以背於善良風俗之方法，與張立信、康馥公 司共同侵害原告取得居間報酬之權利，否則豈會以6 億500 萬元之更高價格買受系爭房地。 ３、翠元公司於106 年7 月14日經核准成立，在此之前不具法人 格，遑論有侵權行為能力，而系爭房地交易係吳邦聲聯繫， 翠元公司僅為登記名義人，更無不法侵權行為可言。 ４、聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。 三、本院之判斷： ㈠、原告主張其先於106 年4 月2 日與康馥公司簽立系爭授權書 ，再於同年月16日與張立信、康馥公司簽立系爭佣金契約， 受託為系爭房地尋覓買家及安排交易等事宜。系爭授權書所 載委託銷售價格為7 億5,000 萬元，系爭佣金契約所載服務 報酬為成交價2%。其經由許芳智與有意購買系爭房地之吳邦 聲接觸，於同年月2 日帶同吳邦聲觀看系爭房地時，吳邦聲 願出價5 億5,000 萬元至5 億8,000 萬元，其後表明不買受 。嗣系爭房地出售登記於吳邦聲之母吳温翠眉為法定代理人 之翠元公司名下等情，業據提出康馥公司變更登記表、公司 基本資料（本院卷第18至21頁）、翠元公司基本資料（本院 卷第22頁）、系爭授權書、系爭佣金契約（本院卷第24至26 頁）、系爭房地登記謄本、信託資料（本院卷第27至98頁、 第116 至141 頁）、吳邦聲與許芳智之line及微信對話紀錄 （本院卷第99至106 頁）、原告與康馥公司之董事余沛穎之 line對話紀錄（本院卷第107 至113 頁）、許芳智出具之聲 明書（本院卷第143 至145 頁）為證，且為被告所不爭執， 堪信為真實。 ㈡、原告另主張系爭佣金契約為不定期之委託關係，其透過胡金 德與張立信斡旋後，張立信同意將系爭房地價格調降至5 億 8,000 萬元，與吳邦聲所提願交易價格一致，吳邦聲卻藉詞 不願買受，張立信亦拒絕簽約議價，卻於106 年6 月間，由 吳邦聲利用翠元公司名義，以6 億500 萬元向康馥公司、張 立信購買系爭房地等情，為被告否認，並以上開情詞置辯。 經查： １、系爭佣金契約非不定期之委託關係： ⑴、系爭授權書約定：「本人即授權人康馥建設股份有限公司， 就名下所有『士林觀芷』不動產…銷售事宜，唯不可以任何 形式包含口頭約定與他人訂立任何與此標的物的合約…，茲 授權：江怡霖…代為聯繫、斡旋、洽商及安排促成交易相關 活動之權利，期限：中華民國106 年04月01日起至04月15日 止，為期15天，過時，本合約自動失效終止…。進場程序： ⒈買方出示購買意向書，若為代理人（法人）請載明真實買 家名號。⒉出示總價金5 % 的斡旋金之台支，以示購買意願 」（本院卷第24頁）。 ⑵、系爭佣金契約約定：「茲就甲方（康馥公司、張立信）委託 乙方（原告），就名下所有『士林觀芷』不動產，非專屬受 託代甲方尋覓買家並為聯繫、溝通、及安排交易有關活動流 程，但不包括洽商具體交易條件。相關事宜…條款條列如下 ：…… 參、服務報酬約定： 一、傭金計算方式： a . 乙方介紹之買家（認定方式依甲方另出具確認書，確認 買家乙方介紹之買家）所簽訂整棟正式買賣契約之成交價 ，甲方提撥成交價百分之貳（2%）。 …… 肆、委託期限： 本承諾書，一經簽署由第二天算起，乙方須在15日（含）期 間安排真實買、賣雙方見面並簽訂有效之買賣契約書及取得 訂金，超過期間本委託自動失效。 ……」（本院卷第25頁）。 ⑶、原告與余沛穎間於106年4月1日有如下之line對話： 原告：授權書明天打好及轉給…印4 份 余沛穎：公司只能15日。可另續約（本院卷第107 頁）。 ⑷、系爭佣金契約係於系爭授權書屆期後，於106 年4 月16日另 行簽署，此經原告陳明在卷（本院卷第205 頁），參酌上開 ⑴系爭授權書所載期限及上開⑶原告與余沛穎間之line對話 內容，可認原告於系爭授權書所定期限屆滿後，為續行處理 促成系爭房地交易事宜，另與康馥公司、張立信簽訂系爭佣 金契約之情。又依上開⑵系爭佣金契約肆、委託期限所載， 足認系爭佣金契約約定之有效期間為106 年4 月17日至5 月 1 日，逾期即失效，該契約之約定屬定期之委託關係甚明。 雖原告以張立信告以系爭佣金契約未載簽署日期，不受時間 限制為由，主張系爭佣金契約為不定期之委託關係，然為張 立信否認，原告復未舉證以實其說，其此部分主張，自不足 採。 ２、原告處理系爭房地交易期間，吳邦聲、張立信應無故不買受 或簽約議價情事： ⑴、證人呂向欣於本院審理時證稱：伊於106 年4 月2 日陪同原 告及許芳智去看系爭房地，當天是由余小姐帶看，伊沒有看 到張立信。余小姐有提供已用印的系爭授權書給原告簽名， 期間伊先離開。因原告於106 年4 月2 日已帶買主查看系爭 房地，伊與原告於同年月20幾日找張立信欲洽談提高佣金比 例、系爭房地交易內容及價款等問題，張立信卻表明已有買 主出更高的價錢，要伊等離開。同年月22日伊與原告、許芳 智、吳邦聲見面談系爭房地交易事宜，吳邦聲表達想購買的 意思，但又稱金流複雜，要再想想等語（本院卷第240 至24 3 頁）。 ⑵、證人許芳智於本院審理時證稱：原告告知伊可找人購買系爭 房地，伊想到可由吳邦聲購買，遂於106 年4 月2 日與原告 、吳邦聲前去查看系爭房地，原告並告知售價為6 億5,000 萬元。事後伊詢問吳邦聲可出價多少，吳邦聲表明5 億5,00 0 萬元，最多5 億8,000 萬元。伊轉告原告，請原告努力與 屋主洽談降低價額。伊於同年月21日與吳邦聲再次討論上開 交易，吳邦聲稱其出價合理。同年月22日伊約原告、吳邦聲 再次洽談，原告帶呂向欣到場，伊當時告知吳邦聲不要堅持 5 億8,000 萬元，張立信最有可能賣的價格應該是6 億上下 ，要吳邦聲多加一點錢。吳邦聲說需評估。原告則向吳邦聲 提出給付成交價格1%之仲介費。吳邦聲只有點頭，沒有正面 回應，伊認為吳邦聲的意思應該是以後再說。之後吳邦聲告 知張立信可能欠債甚多，太複雜，不欲購買等語（本院卷第 244 至246 頁）。 ⑶、證人張立信於本院審理時證稱：伊曾見過原告及呂向欣，但 不記得見面洽談的內容。伊不會與仲介單獨洽談買主出價事 宜，買賣應該由買賣雙方當事人談。系爭房地是買方的舅媽 也是伊鄰居介紹成交等語（本院卷第247 至249 頁）。 ⑷、證人胡金德於本院審理時證稱：伊於106 年4 月間曾帶某澳 門人看系爭房屋，該澳門人最後出價5 億8,000 萬元，而張 立信於同年4 月中曾向伊表明銀行即將查封房子，只要買方 出價5 億5,000 萬元以上即可成交，伊於該澳門人開價後再 找張立信重開授權書，張立信即避不見面。在差不多的時間 內，原告告知吳邦聲就系爭房地出價5 億8,000 萬元，仍與 吳邦聲持續溝通中，拜託伊向張立信議價。伊回稱出價5 億 8,000 萬元張立信會賣等語（本院卷第258 至262 頁）。 ⑸、互核證人呂向欣、許芳智、張立信上開證述，僅足認定原告 於104 年4 月2 日帶同吳邦聲看屋後，吳邦聲向許芳智表明 欲出價5 億5,000 萬元至5 億8,000 萬元。吳邦聲於同年月 22日與原告再次見面時，仍未調整其出價額等情，無從據為 原告受託處理系爭房地期間，吳邦聲與張立信間就系爭房地 買賣價金趨於一致之證明。至證人胡金德證稱張立信向其告 知出價5 億5,000 萬元以上可成交等語縱然屬實，應僅限於 胡金德仲介部分，無從逕引為有利原告之認定，此由原告於 106 年4 月22日猶透過證人許芳智說服吳邦聲提高交易價額 至6 億元左右，及原告拜託證人胡金德向張立信議價即明。 又吳邦聲於106 年4 月22日與原告洽談時，既未應允給付系 爭房地仲介費予原告，其後更向許芳智表明不欲購買系爭房 地，此經證人許芳智證述如上，而證人張立信證稱系爭房地 係吳邦聲之舅媽介紹成交等語，參酌系爭房地最終以6 億50 0 萬元成交之事實，可認吳邦聲與原告間並無居間報酬之利 害關係，其係透過另一管道，以高於原出價5 億8,000 萬元 之價額購得系爭房地，衡情吳邦聲無為使張立信、康馥公司 免除對原告之佣金義務，提高出價買受系爭房地之可能，是 原告主張被告為規避系爭佣金契約約定之居間報酬，於吳邦 聲、張立信之買賣價格趨於一致時，由吳邦聲藉詞不買，張 立信亦不簽約議價，委無足採。 ㈢、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法 第184 條第1 項定有明文。又侵權行為損害賠償之債須以有 損害之發生、有責原因之事實及二者間具有相當因果關係為 成立要件。原告主張被告為規避系爭佣金契約約定之居間報 酬，於系爭房地買賣價格一致時，由吳邦聲藉詞不買，張立 信亦不簽約議價，無足採信，已如前述，被告自無以背於善 良風俗之方法，加損害於原告法益可言，原告依民法第184 條第1 項後段及第185 條第1 項前段等規定，請求被告連帶 賠償其損害1,210 萬元，於法未合。 ㈣、次按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他 方允為處理之契約。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方 報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民 法528 條、第565 條分別定有明文。又民法第529 條規定， 關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者， 適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他 方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約 而言（民法第565 條）。是居間契約為勞務給付契約之一種 ，其與委任契約不同者㈠居間之內容限於他人間行為之媒介 ，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告 或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經約定，不得請求 償還（民法第568 條），從而居間契約之有關規定應優先於 委任契約之規定而適用（最高法院79年度台上第579 號判決 參照）。依上開㈡、１、⑵之系爭佣金契約內容，可認該契 約係以原告為交易媒介，成交後由張立信、康馥公司給付報 酬之契約，雖有勞務服務內涵，然依上開說明，其性質上應 屬報告訂約機會之居間契約，非委任契約。原告認系爭佣金 契約屬居間及委任性質之混合契約，依民法第546 條第3 項 委任之規定，請求張立信、康馥公司賠償其損害1,210 萬元 ，亦違規定。 四、綜上所述，原告依民法第184 條第1 項後段、第185 條第1 項前段、第546 條第3 項等規定，請求被告或張立信、康馥 公司連帶給付1,210 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及未經援用 之證據，本院經斟酌後認不影響判決基礎與認定結果，無逐 一論述之必要，併此敘明。 六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87 條第1 項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 8 月 10 日 民事第一庭 法 官 林昌義 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 107 年 8 月 10 日 書記官 呂子彥