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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 107年度簡上字第79號 上　訴　人　楊和炳 訴訟代理人　鐘椿岩 被上訴人　　豪泰汽車客運股份有限公司 法定代理人　周文蘭 訴訟代理人　曾永傑 上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國107 年 2 月14日本院士林簡易庭106 年度士簡字第1085號第一審判決提 起上訴，本院於107 年10月24日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付超過新臺幣貳拾萬元本息部分，及該部 分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之五十，餘由被上訴人負 擔。 事實及理由 被上訴人主張：伊經訴外人信義全球資產管理顧問股份有限公 司（下稱信義資產公司）居間仲介，於民國106 年7 月3 日與 上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買門 牌臺北市○○區○○路0 段00○0 號9 樓之1 房屋及坐落基地 （房屋下稱系爭房屋，與土地合稱系爭不動產），約定總價金 新臺幣（下同）3616萬元。兩造並與訴外人安信建築經理股份 有限公司（下稱安信經理公司）簽訂代辦履約保證委任契約書 （下稱系爭履保契約）。又兩造原約定交屋日為106 年9 月20 日，經合意變更為106 年8 月17日。伊已於106 年8 月4 日以 前，依系爭買賣契約約定將全部價金匯入安信經理公司為本案 設立之履約保證專戶（即玉山銀行敦南分行第00000-0000-000 00號帳戶，下稱系爭履保專戶）。上訴人本應依約於106 年8 月17日交屋日當日將系爭不動產交付伊。詎上訴人竟以其與信 義資產公司間尚有系爭履保專戶之價金結算糾紛而拒絕履行， 及至106 年8 月28日方將系爭不動產交付予伊，計遲延11日。 爰依系爭買賣契約第9 條第4 項、第10條第1 項第1 款約定， 請求上訴人賠償伊每逾期1 日按已繳買賣總價款千分之1 計算 違約金共39萬7760元，並加計自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止按週年利率5 ％計算之利息等語。 上訴人則以：㈠伊於交屋日其並未拒絕交屋，係被上訴人自行 離開拒絕辦理交屋程序，而受領遲延，伊並不負遲延責任。又 系爭買賣契約價金給付期程，遭信義資產公司未得伊同意任意 變造更改，被上訴人給付第二期款金額，並不符兩造真正約定 比例而有不足之遲延情事，伊得於交屋時，為同時履行抗辯， 而解免遲延責任。㈡信義資產公司在將系爭履保帳戶內之價金 ，用以清償伊對訴外人吳菁華、國泰人壽保險股份有限公司（ 下稱國泰保險公司）間之債務（下稱系爭代償事務）時，因過 失而發生超額清償，以致於結算應撥付出款予伊之價金短少， 伊自得行使同時履行抗辯權，解免遲延責任。且價金短少之責 任歸屬於信義資產公司，伊因此拒絕交屋，亦屬不可歸責。㈢ 系爭買賣契約所約定之違約金相對於被上訴人因遲延所受損害 而言，顯屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。 原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依職權 宣告假執行。上訴人全部不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢 棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁 回。 兩造不爭執事項（見本院107 年10月8 日準備程序筆錄，本院 並依論述需要，刪除兩造有爭執語句及不必要說明部分） ㈠被上訴人前於106 年間經信義資產公司居間仲介，於同年7 月 3 日與上訴人簽訂系爭買賣契約，約定由被上訴人購買上訴人 所有系爭不動產，約定總價金3616萬元。系爭買賣契約書如原 審卷第17至35頁原證1 所示。此亦為兩造目前手上所執有之系 爭買賣契約內容，此契約書裝訂為一本，其上所為之印文及簽 名，均為兩造親簽、親蓋，形式真正。兩造並與安信經理公司 簽訂系爭履保契約書如原審卷第36至39頁。契約相關約定如下 ： ⒈系爭買賣契約第2 條約定：「成屋履約保證：買賣雙方同意就 本件買賣契約之履行，委由安信建築經理股份有限公司向指定 之特約銀行代辦成屋履約保證手續，相關權利義務悉依『代辦 履約保證委任契約書』內容辦理（編號：BZ90165 ) 」等語。 及第3 項約定：為利於辦理履約保證事宜，買賣雙方同意由安 信經理公司複委任「信義地政士聯合事務所」辦理價款經收及 相關手續。 ⒉兩造所執有系爭買賣契約第4 條第3 項約定：「就付款條件及 方式約定主要內容如下：⑴第一次款：簽約723 萬2000元。賣 方應於簽約同時將買賣標的物所有權狀正本交由信義地政士保 管；買方應簽發以交屋款為面額且指定賣方為受款人之禁止背 書轉讓本票一紙供為擔保，如有指定登記名義人時，應與登記 名義人共同簽發，此本票暫時由信義地政士保管。⑵第二次款 ：用印0 萬（沒有第二期款）元。第二次款於106 年7 月3 日 由買方一次付清，同時雙方備齊證件並在產權移轉登記文件書 表上加蓋印章（賣方為印鑑章）後交予信義地政士辦理。⑶第 三次款：完稅192 萬8000元。第三次款訂於土地增值稅單、契 稅單核發領回後3 個工作日內一次付清，買賣雙方並應同時繳 納各應負擔之稅費（賣方土地增值稅由履約保證專戶代為支付 ），繳稅後稅單應交予信義地政士辦理產權移轉登記手續。⑷ 第四次款：交屋為2700萬元。交屋款需辦理金融機構貸款，雙 方約定106 年9 月20日為最後交屋日，買方至遲應於交屋日前 5 個工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入履 約保證專戶等語（下稱系爭價金條款）。 ⒊系爭買賣契約第10條第1 項第1 款約定：「賣方（即上訴人） 若違約且可歸責時，每逾一日，賣方應按買方（被上訴人）已 繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方（自逾期日起至完 成給付日止）」（下稱系爭違約金條款）。系爭違約金條款所 約定之違約金性質為損害賠償額預定之違約金。 ⒋若被上訴人於106 年8 月17日該當陷於遲延，依系爭違約金條 款計至106 年8 月28日（交屋日）11日之違約金，將為39萬77 60元（計算式：已付總價款3616萬元×1/1000×11日）。 ⒌系爭履保契約第2 條約定：雙方同意將買賣價金由安信經理公 司代為經收保管，並以系爭履保專戶為系爭履保契約價金繳納 帳戶。 ⒍上訴人與信義資產公司間簽訂買賣仲介一般委託書如原審卷第 33頁所示。內載：「（第參條：辦理成屋履約保證）物件經乙 方（即信義資產公司）仲介成交後，甲方（即上訴人）同意委 由安信建築經理股份有限公司向指定之特約銀行代辦成屋履約 保證手續，相關權利義務均依代辦履約保證委任契約書內容辦 理，並同意除定金之收受外，其餘買賣價款應存入特約銀行之 履約保證專戶」。 ⒎被上訴人曾聲請向目的主管機關審核系爭不動產之都市計劃、 建築管理使用分區、消防安檢及商業遷址變更登記等等附合程 序，相關目的主管機關至106 年11月16日予以核准，公函如本 院卷第112-115 頁被上證5 所示。被上訴人其後亦公告營業處 所變更地址資訊。 ㈡被上訴人於簽訂系爭買賣契約後，即將系爭價金條款所載之第 1 次簽約款及第2 次用印款合計723 萬2000元之即期支票，存 入系爭履保專戶，再於106 年7 月27日將系爭價金條款所定第 3 次款192 萬8000元及代書規費5 萬7374元，以支票兌現給付 匯入系爭履保專戶。又於106 年8 月4 日存入系爭價金條款之 第4 次交屋款2700萬元於系爭履保專戶，付款期程如原審卷第 26頁交款紀錄所示。被上訴人以上之付款期程均符合系爭價金 條款之規定內容。 ㈢兩造原約定最後交屋日為106 年9 月20日。被上訴人於106 年 8 月4 日存入第4 次交屋款2700萬元於系爭土地保證專戶後， 兩造同意變更106 年8 月17日為系爭不動產之最後交屋日，並 簽立協議書變更交屋日如原審卷第35頁所示。106 年8 月7 日 信義資產公司案件進度查詢公示網頁如本院卷第40-41 頁原證 3 所示，整理如下： ⒈於106 年8 月17日當日，兩造前往信義地政士聯合事務所（與 信義資產公司配合之地政士事務所，下稱系爭交屋處所），最 後未能完成系爭不動產交屋手續。 ⒉系爭交屋處所辦理系爭不動產交屋程序之會議室錄影錄音光碟 及對話譯文如原審卷第103-109 頁所示。譯文其中「鐘椿岩」 為上訴人之配偶、「周中德」為信義資產公司員工、「林辰澤 」為信義資產公司仲介人員、「鄒文蘭」為被上訴人負責人周 文蘭、「曾法務」為被上訴人訴訟代理人。本院並於準備程序 當庭播放當日交屋影音光碟，經核對與卷內譯文相符。 ⒊上訴人在場曾表示：「爭執這個都沒用啦吼，那是你跟我的， 人家買方不要…對買方比較不好意思，再講無益啦，再講就是 那一句話『法院見』嘛！如果你同意要賠我10萬，大家簽一簽 ，對不對，人家買方還是要給人家是不是，好不好？」等語， 如原審卷第107 頁所示）。且當場周文蘭曾詢問上訴人：若信 義房屋不賠償10萬元，上訴人是否就不簽文件交屋等語，上訴 人回復，信義資產公司與其糾紛要先解決，否則沒辦法交屋等 語，如原審卷第108-109 頁。 ⒋被上訴人於106 年8 月17日曾以存證信函催告上訴人履行交屋 義務，經上訴人收受，信函如本院卷第42-46 頁原證4 所示。 ⒌上訴人於變更交屋日屆期逾11日後，於106 年8 月28日方始履 行交屋義務。信義地政士聯合事務所交屋稅費分算表、交屋證 件簽收明細、成屋履約保證結案單如原審卷第47-49 頁原證5 所示。 ⒍信義資產公司亦受上訴人委託辦理上訴人出售系爭不動產所得 價金清償上訴人前所為之抵押貸款，辦理過程，上訴人認為信 義資產公司未事前知會上訴人確認清償金額，造成溢付上訴人 債權人吳菁華及國泰保險公司款項之情事。 ⒎上訴人認為信義資產公司代為處理其出售系爭不動產買賣價金 清償抵押貸款事宜，有上開疏失，乃於106 年8 月10日寄發圓 環郵局000357號存證信函予國泰人壽及信義資產公司，表達其 未接到清償內容明細，信函如原審卷第78頁所示。 ⒏上訴人並再於106 年8 月14日再次寄發臺北長春路郵局001084 號存證信函給信義資產公司，表達若因此造成交屋尾款無法結 清，一切責任由信義資產公司負擔，如原審卷第79頁所示。 ⒐上訴人於106 年8 月14日同日寄發圓環郵局000361號存證信函 給吳菁華並副知信義資產公司，指摘吳菁華溢領8 月3 日至17 日半個月利息，請其退還等語，信函如原審卷第80頁所示。 ⒑事後，吳菁華承認溢收金額並退回部份溢收金額2 萬5000元， 吳菁華並以存證信函通知上訴人如原審卷第 81 頁所示。且國 泰人壽亦自承其債權收據列印之瑕疵及對上訴人表示抱歉。 ⒒信義資產公司於8 月17日交屋日後數日，最後亦以仲介服務費 折讓服務費10萬元補償上訴人，信義資產公司統一發票如原審 卷第82頁被證2 所示。 ㈣上訴人曾以系爭買賣相關參與從業人員徐子喬、林辰澤、周中 德、孟韋均涉嫌變造系爭買賣契約第4 條條文，而向臺北地方 檢察署提起偽造文書告訴，經檢察官偵查後已於107 年9 月7 日以107 年度偵字第19535 號為不起訴處分，處分書如本院卷 第127-130 頁。 ㈤原審曾訊問證人林辰澤筆錄如原審卷第97-100頁所示。 ㈥起訴狀係於106 年9 月22日送達上訴人（如原審卷第55頁）。 本件經本院於107 年10月8 日與兩造整理並協議簡化爭點厥為 （見本院同上筆錄，茲依據本院論述方式、順序適當調整或刪 除不必要之細項） ㈠上訴人抗辯：交屋日其並未拒絕交屋，係被上訴人自行離開拒 絕辦理交屋程序，是否可採？ ㈡上訴人抗辯：被上訴人給付第一、二期款不符兩造原約定系爭 價金條款約定而有不足遲延，其得對被上訴人行使同時履行抗 辯而解除遲延責任，是否可採？ ㈢上訴人抗辯：其遲延係因信義資產公司未能依仲介委託契約正 確處理其積欠債務清償事宜，導致系爭履保專戶內應出款之尾 款不足，被上訴人因此亦陷於遲延，其得對被上訴人行使同時 履行抗辯而解除遲延責任，是否可採？ ㈣上訴人抗辯：遲延係因信義資產公司未能依仲介委託契約正確 處理其積欠債務清償事宜，導致系爭履保專戶內應撥付出款之 尾款不足所致，不可歸責於上訴人，是否可採？ ㈤上訴人抗辯：違約金過高，應予核減，是否可採？ 茲論述如下： ㈠交屋日上訴人確實拒絕依約交屋，其抗辯：係被上訴人自行離 開拒絕辦理交屋程序，並不可採。 ⒈依系爭買賣契約第9 條第4 項規定：「賣方（即上訴人）將買 賣標的物騰空辦理點交（含所有權狀、鑰匙、購買車位者含車 庫遙控器及相關證件）交與買方（即被上訴人）時，交屋手續 即為完成」之意旨（見原審卷第20頁），可知上訴人應將其遺 留在系爭房屋內之物品全部移出，使系爭房屋成為空屋之狀態 交付被上訴人，並移轉其對系爭房屋事實上之管領力（交付鑰 匙）予被上訴人，始可謂已履行其點交義務。 ⒉觀諸兩造交屋日當日之錄影光碟譯文（見不爭執事項㈢⒉所示 ）：「鄒文蘭：太太，我們昨天要去看屋，怎麼都不在？」、 「鐘樁岩：對呀，我們常常都不在」、「鄒文蘭：那都弄好了 嗎？」、「鐘樁岩：還沒，現在吼～你知道七月，車子都是滿 檔，七月我們不禁忌呀，但這幾天（8/17當天是農曆潤6/26） 都沒車，都滿檔，所有的人搬家都要趕七月就對了」、「曾法 務：（屋內雜物) 你是要像清垃圾一樣清掉嗎？還是…」、「 鐘樁岩：農曆7 月1 日是禮拜二（註：8/17當天是週四，農曆 7/1 是隔週週二），是要他禮拜二來搬走，7 月1 號才有車， 7 月底（註：應為六月底，係鐘椿岩口誤）整個都叫不到車， 不是7 月底啦，應該是說舊曆的6 月底，現在大家都趕舊曆的 7 月份，我這個禮拜因為我在國外嘛，我在國外聯絡，估價也 沒估，沒人啦，估價約好，但是但是沒車啦，說7 月1 日當天 才開始有車」、「曾法務：麻煩你不好意思我們寫下來啦，這 是你的財產（註：指屋內雜物），我也不能替你丟呀…」、「 鐘樁岩：不好意思啦，因為，你要丟也要載走」、「鄒文蘭： 那我們是先辦交屋，可是現在這樣（註：屋內雜物未清空）是 要怎樣交屋？」；「鄒文蘭：沒有啦，楊先生楊太太，我們公 司跟你們這房子應該要匯的我們都付了，我是不知道你們是怎 樣去？？？啦」、「鐘椿岩：我是要跟你們說抱歉啦，那天要 不是那個，？？？同意你們360 會變190 ，這個我也不計較， 大家都稍微有個瑕疵，那因為我在國外我到腰又跌倒受傷，所 以本來是要趕現在搬，在這個17號，但就卡在他那存證信函跟 他們在爭執，然後我叫車的時候，禮拜一就卡到整個鬼月前都 滿，我一直跟辰澤說要跟你們拜託，因為他仲介嘛，跟你拜託 ，我們最慢最慢就是過了7/23，他們說7 月就有車就可以幫我 們搬」…「鄒文蘭：楊先生，你是說他們現在如果沒有賠你10 萬塊你就不簽？」、「楊和炳：我當然不簽啊，我尾款…」、 「曾法務：我工人明天就來了耶…」、「楊和炳：對啦，所以 說影響到你，你的權益呀」、「鄒文蘭：沒有沒有沒有，我現 在不管跟信義房屋怎樣，你跟我寫說你今天要交屋，你今天有 沒有要交？」、「楊和炳：今天沒辦法交，今天要怎麼交？」 ；「鄒文蘭：今天沒辦法交，那我們就要走了，回家了，你們 今天沒辦法交嘛！」、「楊和炳：今天沒辦法交，今天要怎麼 有辦法交？」、「鄒文蘭：沒辦法交我們就回去了（起身離席 ）我還有事要處理」、「鐘椿岩：我們也是很忙的」、「楊和 炳：信義跟我的糾紛，大家要先解決嘛！」、「周中德：之後 的搬家時間，他們（買方）不知道會不會同意，也不知道耶」 、「鄒文蘭：你沒法交我就先走了」等語（原審卷第103-109 頁）。足見，上訴人迄斯時為止，尚未僱人搬遷其仍遺留在系 爭房屋內之大量私人物品，且向被上訴人堅決表示不願於當日 完成點交之意，堪認上訴人主觀上並未有移轉系爭房屋之占有 予被上訴人之意思，客觀上其對系爭房屋之管領支配力亦未消 滅，自難認其已履行系爭買賣契約所定之點交義務。 ⒊依上說明，上訴人既未於交屋日點交系爭房屋予被上訴人，被 上訴人即無受領遲延可言。是上訴人以其於交屋日已依約交屋 ，係被上訴人拒絕受領為由，抗辯其未遲延交屋云云，自無可 採。 ㈡上訴人抗辯：兩造現執有系爭買賣契約之系爭價金條款，乃係 未經其同意變造而成，並非兩造原約定之付款期程，而被上訴 人給付第一、二期款不符兩造原約定系爭價金條款約定而有不 足遲延，其得對被上訴人行使同時履行抗辯而解除遲延責任， 尚無足採。 ⒈按依民事訴訟法第358 條，私文書經本人或其代理人簽名、蓋 章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。故私文 書須其簽名蓋章係本人或代理人為之，在當事人間已無爭執或 經舉證人證明者，自有形式上之證據力（最高法院86年度台上 字第2129號判決參照）。而當事人如已承認私文書上之印文為 真正，僅否認係其本人或代理人所蓋時，按諸舉證責任分配原 則，自應由為此爭執之當事人負舉證責任（最高法院87年度台 上字第294 號判決參照）。經查，卷附兩造現執有之系爭買賣 契約書，此契約書裝訂為一本，其上所為之印文及簽名，均為 兩造親簽、親蓋，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠所示）。 上訴人僅抗辯：系爭買賣契約中系爭價金條款曾經仲介人員收 回任意更改過，約定並非現在雙方所執有第2 期款為金額零之 版本，而係第1 、2 期款應達總價金3 成，然被上訴人於約定 給付第2 期款之時，給付金額尚未達3 成，應屬有給付遲延， 其得為同時履行抗辯云云，既為被上訴人所否認，則自應由上 訴人就系爭買賣契約中系爭價金條款曾經更改乙節，負舉證之 責。 ⒉然查，上訴人抗辯系爭買賣契約之系爭價金條款曾經仲介人員 擅自更改乙節，並未提出其所稱原始版本之系爭買賣契約加以 證明，被上訴人又堅決否認，已難憑認。況且，上訴人於原審 先陳稱：伊懷疑仲介人員係於106 年7 月3 日簽立約定變更交 屋日協議書當日遭更改等語（見原審卷第101 頁筆錄）。後於 本院又改稱：係於變更後之交屋日即106 年8 月17日遭竄改等 語（見本院卷第134 頁筆錄）。前後所陳遭更改之日期，明顯 不同，說詞信用性已屬可疑。且經本院勘驗106 年8 月17日交 屋當日錄影畫面並對照對話譯文（見不爭執事項㈢⒉所示）， 均未見交屋日當日現場，仲介人員有何收取系爭買賣契約，或 加以更換之舉，亦與上訴人抗辯情節不符。另參以上訴人前曾 以系爭買賣契約相關參與仲介人員涉嫌變造系爭價金條款，向 檢察官提起刑事告訴，亦經檢察官以：被上訴人指訴完全未提 出任何相關事證為佐，被上訴人所指沒有保留更改前之系買賣 契約書，與常理不符，且難想像仲介人員得在被上訴人不知情 之情況下，擅自變造系爭價金條款等情，而為不起訴處分確定 在案（見不爭執事項㈣所示），此外，上訴人復未能再舉證證 明系爭價金條款有經更改情事，其空言抗辯被上訴人違反變更 前之系爭價金條款陷於遲延云云，自無可採。 ⒊是本案被上訴人應遵守之付款期程，當須依照卷附兩造現所執 有之系爭買賣契約中所載系爭價金條款為之即可，彰彰甚明。 ㈢上訴人抗辯：遲延係因信義資產公司未能依仲介委託契約正確 處理其積欠債務清償事宜，導致系爭履保專戶內應出款之尾款 不足，被上訴人因此亦陷於遲延，其得對被上訴人行使同時履 行抗辯而解除遲延責任，並不可採。 ⒈按所謂同時履行抗辯權係指雙務契約之雙方當事人因互負債務 ，一方當事人於他方未為對待給付以前，得拒絕自己之給付之 權利。故他方當事人已為對待給付，或為給付之提出，即無同 時履行辯權可資行使（最高法院75年度台上字第2674號判決參 照）。 ⒉查系爭價金條款已明確約定，系爭買賣契約之價金，共分4 期 交付，且買方僅需於交屋日前5 個工作日內以辦理銀行撥款或 直接將第4 期（按即最後一期）之交屋款存入系爭履保專戶內 ，即可辦理系爭不動產交屋程序（見不爭執事項㈠⒉所示）。 再觀諸兩造均同意簽立之系爭履保契約第2 條約定：兩造均同 意將買賣價金由安信經理公司代為經收保管，並以系爭履保專 戶為系爭履保契約價金繳納帳戶，及系爭履保契約第7 條明訂 ：「於交屋程序完成，安信建經應以匯款（限國內匯款）、或 銀行支票之方式，將專戶內之買賣價款及其孽息（扣除第六條 之各項支出、利息所得稅及地政士費用）轉交或返還予應得之 人」等語（見原審卷第38頁）。可知，被上訴人於交屋日前， 若將系爭買賣契約價金依系爭價金條款存入系爭履保專戶內， 即已盡其交屋當時之買方價金給付義務。查被上訴人於交屋日 前，其價金給付之期程、金額，給付方式均符合兩造現執有而 對兩造有拘束力之系爭買賣契約中之系爭價金條款約定（見不 爭執事項㈠⒎所示）。是被上訴人既已為對待給付，依上開說 明，上訴人當即依系爭買賣契約對被上訴人履行交屋義務，自 不生同時履行抗辯權可資行使之問題。至於，系爭履保專戶內 之價金其後如何扣除系爭履保契約第6 條所定之相關稅費，又 或者是上訴人對於系爭履保專戶內之價金，如何扣除上訴人與 信義資產公司間之仲介委任關係所生委任費用，加以結算撥付 ，乃均為上訴人與安信經理公司間依系爭履保契約及其與信義 資產公司間仲介委任契約，所生款項撥付及費用結算之問題。 與其按系爭買賣契約所生之交屋義務間，不具同時履行之關係 存在。職是，上訴人以：因信義資產公司未能依仲介委託契約 正確處理其積欠債務清償事宜，導致系爭履保專戶內應出款之 尾款不足，其得對被上訴人行使同時履行抗辯而解除遲延責任 ，當不可採。 ㈣上訴人抗辯：遲延係因信義資產公司未能依仲介委託契約正確 處理其積欠債務清償事宜，導致系爭履保專戶內應撥付出款之 尾款不足所致，不可歸責於上訴人，要無足取。 ⒈按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸 責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因 債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行 責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所 致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責（最 高法院97年度台上字第1000號判決參照）。是債務人應就其債 務不履行行為之不可歸責性，負舉證之責。又債務人之代理人 或使用人關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故 意或過失，負同一責任，此觀民法第224 條前段規定自明。即 就債之履行，債務人之代理人或使用人有故意或過失之情形， 應視同債務人自己之故意或過失（最高法院91年度台上字第 122 號判決參照）。 ⒉經查，上訴人抗辯其拒絕交屋之原因為：信義資產公司受上訴 人委託辦理上訴人出售系爭不動產所得價金清償上訴人對上訴 人債權人吳菁華及國泰保險公司債務之有誤，導致系爭履保專 戶內應出款之尾款不足等情（見不爭執事項㈥至㈩所示）。而 信義資產公司之所以能代上訴人處理系爭代償事務，本係基於 上訴人與信義資產公司之間所成立仲介委託契約，上訴人對信 義資產公司處理系爭履保專戶內價金支付事務之授權。由此以 觀，信義資產公司所處理之系爭履保專戶價金之債務清償事項 ，顯然係以系爭買賣契約賣方之上訴人一方之使用人地位所為 。衡諸上述說明，自應視為上訴人自己之過失，而與為買方之 被上訴人並無關涉。是上訴人以信義資產公司之失誤，其不可 歸責云云，已不足採。 ⒊再由上訴人於變更之交屋日當日，在場對林辰澤（信義資產公 司員工）所為表示：「爭執這個都沒用啦吼，那是你跟我的， 人家買方不要…對買方比較不好意思，再講無益啦，再講就是 那一句話『法院見』嘛！如果你同意要賠我10萬，大家簽一簽 ，對不對，人家買方還是要給人家是不是，好不好？」等語（ 見不爭執事項㈢⒊所示）。當更可窺見，上訴人於變更交屋日 當日明知信義資產公司處理系爭代償事務之疏失，與系爭買賣 契約無關，卻仍徒憑己意，執意要信義資產公司同意賠償，方 欲履行交屋義務，更見其對於被上訴人所為拒絕交屋之行為， 要屬基於故意違背契約義務所為，顯有可歸責之處。 ⒋綜上小結，信義資產公司處理系爭代償事務之疏失，導致系爭 履保專戶內應撥付款不足，客觀上並不會使上訴人交付系爭不 動產成為遲延，純係上訴人基於自己意思而拒絕交付。是上訴 人抗辯：遲延係因信義資產公司未能依仲介委託契約正確處理 其積欠債務清償事宜，導致系爭履保專戶內應撥付出款之尾款 不足所致，不可歸責於上訴人，要無足取。 ㈤本件損害賠償違約金過高，應予核減至20萬元。 ⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約 金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠 償總額，民法第250 條第2 項定有明文。約定之違約金額過高 者，法院得依職權減至相當之數額。至於當事人約定之違約金 是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損 害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為 衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債 權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約 金是否過高（最高法院79年台上字第1612號判例、96年度台上 字第107 號判決參照）。 ⒉系爭違約金條款所定違約金，應屬損害賠償總額預定性質之違 約金，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠⒊所示）。是自應衡 酌被上訴人實際上對上訴人遲延交屋所受之積極損害及消極損 害，以決定其約定之違約金是否過高。 ⒊經查，上訴人本應於106 年8 月17日交屋而拒絕，迄同年月28 日始完成交屋，計逾期11日（見不爭執事項㈢⒌所示）。此項 遲延因而導致被上訴人對將分租系爭不動產之承租人斗立科技 有限公司（下稱斗立公司）及鴻興鋼鐵工程有限公司（下稱鴻 興公司）發生違約情事，影響被上訴人使用收益，上訴人因而 於106 年8 月24日賠償共計10萬元予斗立公司及鴻興公司租賃 違約金，已據被上訴人提出租賃契約及違約金領據附卷（見本 院卷第165 至175 頁所示），且與經驗上一般遲延交付房屋， 可能發生之損害情節並不相悖，當可信為真實。且被上訴人於 實際交屋後，確實立即將其營業地址遷入，並辦理相關消防安 檢、商業變更登記（見不爭執事項㈡⒎所示），亦顯見，被上 訴人對系爭不動產當原有使用之計畫，因系爭不動產遲延交付 11日，亦有對系爭不動產少使用11日之預期利益損失，參酌被 上訴人將系爭不動產出租斗立公司、鴻興公司之租金合計為10 萬元，被上訴人本身無法進駐短少之使用利益依遲延日數及每 月租金比例當亦約為3 至4 萬元（計算式：10萬元×11/30 ＝ 3 萬6667元，元以下四捨五入），再審酌被上訴人因上訴人遲 延交屋而可能支付搬家公司之違約金，及尚須支出勞費與上訴 人協調交付系爭不動產事宜等情，因而認被上訴人因上訴人遲 延交屋，所受損害大約20萬元。然若依系爭違約金條款計算， 本件約定違約金金額將高達39萬7760元（見不爭執事項㈠⒋所 示），顯然過高，上訴人求予核減，應屬有據，本院因而認本 件違約金之金額應減至20萬元，始為適當。 ⒋至於被上訴人另以遲延交屋期間，其尚需另外支付系爭不動產 之貸款本息，亦認屬其遲延損害範圍。然無論是否遲延交付系 爭不動產，被上訴人本均須依其與金融機構貸款契約繳付系爭 不動產本息，則此繳納本息之支出，與遲延之間，本無任何因 果關係存在，自無從列為損害範圍，加以考量，併此敘明。 從而，被上訴人依系爭買賣契約約定，訴請上訴人給付伊違約 金20萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即106 年9 月23日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許； 逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准 許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽 。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰將原判決此部分廢棄，並改判如主文第2 項所示。至上開 應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告 ，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決此部分 不當，求予廢棄，為無理由，此部分之上訴自應予駁回。 據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主 文。 中 華 民 國 107 年 11 月 14 日 民事第三庭 審判長法 官 許碧惠 法 官 李佳芳 法 官 王沛雷 以上正本係照原本作成。 本件不得上訴。 中 華 民 國 107 年 11 月 14 日 書記官 邱筱菱