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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1160號 原　　　告　茂濟不動產經紀有限公司 法定代理人　陳金德 訴訟代理人　林德川律師 被　　　告　洪志強 上列當事人間請求給付仲介服務費事件，本院於民國109 年12月 14日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；民事訴訟法第262 條第1 項定有明文。原告以洪志強、洪范淑美、洪文琦為被告，提 起本件訴訟，嗣於本院審理中撤回對洪范淑美、洪文琦之訴 訟，並經被告同意，而生撤回效力（見本院卷一第141 頁） ，合先敘明。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張：被告於民國107 年10月14日簽署買方給付服 務報酬承諾書（下稱系爭承諾書）及不動產買賣斡旋契約書 ，出價新臺幣（下同）4,780 萬元，委託原告居間仲介購買 臺北市○○區○○路○○○ 巷○ 號26樓之房地（下稱系爭房地 ），嗣獲賣方即訴外人董芳君同意以上開價格出售，兩造並 合意以被告母親即洪范淑美之名義為買受人，於107 年10月 22日與賣方簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 並經被告於同日在服務費確認與折讓單（下稱系爭服務費確 認單）簽名，確認系爭買賣契約成立及應給付之服務費為買 賣總價2%即95萬6 仟元無誤。又系爭房地經買受人指定登記 名義人為被告之妹即訴外人洪文琦，並於108 年3 月26日辦 畢所有權移轉登記，賣方於同年月29日點交予被告完畢。故 被告乃為系爭買賣契約實際買方，原告已為被告完成斡旋議 價，應依約定給付報酬，爰依民法第568 條第1 項規定及系 爭承諾書約定提起本訴，並聲明：被告應給付原告95萬6 仟 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息；願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第135 頁 ）。 二、被告則以：其原欲購買系爭房地，惟因資金不足，改由其母 洪范淑美購買，與被告無涉，故兩造間之系爭承諾書應於出 賣人與第三人簽署買賣契約即失效。至系爭服務費確認單簽 署之緣由，係被告應仲介人員要求，於107 年10月14日在空 白之服務費確認單上簽名，以助於與賣方議價之用，並非原 告所稱107 年10月22日簽署系爭買賣契約之同日簽署系爭服 務費確認單。被告既非系爭買賣契約之買受人，自無須給付 居間報酬等語置辯，並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均 駁回；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告主張被告於107 年10月14日簽署系爭承諾書及不動產買 賣斡旋契約書，出價4,780 萬元，委託原告居間仲介購買系 爭房地；洪范淑美於107 年10月22日與賣方簽署系爭買賣契 約，系爭房地並於108 年3 月26日移轉登記為洪文琦所有等 情，有系爭承諾書、不動產買賣斡旋契約書、系爭買賣契約 及系爭房地登記簿謄本在卷可稽（見108 年度司促字第6015 號卷【下稱司促卷】第5 至6 頁、第16至35頁、第36至37頁 ），復為被告所不爭執，均堪信為真實。 四、得心證之理由： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條本文定有明文。是民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本 件原告主張其為被告居間仲介完成斡旋議價，因兩造合意由 洪范淑美擔任系爭買賣契約名義買受人，實際買方仍為被告 等情（見本院卷一第142 頁），為被告所否認，自應由原告 就上開事實負舉證之責。 ㈡原告固舉證人賴世墉、廖婉雁為證，惟查： ⒈證人賴世墉於本院審理時證稱：系爭房地仲介事務是我處理 的，被告在107 年10月14日簽斡旋委託，帶看的時候被告有 說以後買的話有可能不會用自己的名字購買，不動產所有權 狀登記的名字可能會寫媽媽或妹妹的名字，10月22日簽立系 爭買賣契約當天我們有問買賣要登記何人名義，被告說登記 被告母親名義，因為從業的習慣就是付斡旋的人，有權利指 定登記何人名字。系爭服務費確認單是我填寫並交給被告簽 名的，因為財政部認定我們的服務費是賣方4%、買方2%，如 果有折讓就要簽這張單子，不然會被查稅，當天被告趕時間 ，我發現被告簽錯地方，被告說沒關係，被告就往上畫個箭 頭，這件最後被告答應給我們2%服務費。雖然買受人委託斡 旋成功後，可以當契約的買方，而要求房子登記在他指定人 名下，但本件22日簽約當天代書有問今天要登記誰的名字， 被告就說要登記被告母親的名字，我們就直接把被告母親的 名字寫成買方，被告並沒有開口要求買賣契約要用被告母親 的名義簽，但因為依照我們的作業流程，既然被告要登記被 告母親名義，我們就會把被告母親的名字寫在契約的買方欄 位等語明確（見本院卷一第191 至196 頁）。顯見證人賴世 墉並無誤認「買賣契約書之買受人與未來不動產登記所有權 人，必須為同一人」之情事，倘本件係被告欲購買系爭房地 ，並指定其母洪范淑美為系爭房地登記名義人，仍得以被告 為系爭買賣契約之買方當事人，並無必以洪范淑美為系爭買 賣契約買方當事人之理。 ⒉又證人即代書廖婉雁於本院審理時證稱：本件我有跟洪范淑 美確認是她要買系爭房地，我並不知道被告曾經想買系爭房 地，我在處理本件買賣契約時，也沒有聽到任何人提及系爭 房地是被告要購買，但我之前好像有聽到仲介跟我說要登記 洪范淑美兒子的名字，但真正簽約的時候我受到的指示是洪 范淑美要簽約，我自然也不會再去追問我之前聽到的那些是 什麼意思，所以簽約當場就是洪范淑美表明要購買系爭房地 等語明確（見本院卷一第225 至230 頁）。再對照前揭證人 賴世墉所述，簽立系爭買賣契約當天，被告亦無主動要求其 欲為系爭買賣契約之「實際買方」，而以洪范淑美為系爭買 賣契約「買方名義人」。是證人賴世墉、廖婉雁前揭證言均 無法證明本件被告為系爭買賣契約實質當事人，願負擔契約 之權利義務，而僅以洪范淑美為系爭買賣契約「名義上買受 人」。 ㈢再觀諸被告雖於107 年10月14日簽立系爭承諾書及不動產買 賣斡旋契約書（見司促卷第5 至6 頁），洪范淑美於107 年 10月22日簽立系爭買賣契約（見司促卷第16頁），系爭房地 最終係登記在洪范淑美之女即洪文琦名下（見司促卷第36頁 ），亦非登記在洪范淑美名下，倘係被告欲購買系爭房地並 登記在洪文琦名下，且兩造復不爭執107 年10月22日簽立系 爭買賣契約當天被告亦有到場，則不論就系爭買賣契約簽立 之便利性或系爭房地未來登記名義觀之，均無理由多此一舉 以洪范淑美擔任原告所謂之契約名義人。復參以事後變更期 款及點交日期之變更協議書（見本院卷一第161 頁），買受 人亦以洪范淑美名義簽立，被告於點交系爭房地時，復需持 洪范淑美之授權書（見本院卷一第162 頁，授權期間108 年 3 月26日起至108 年4 月25日止），始得辦理點交，顯見不 論在兩造或賣方或代書廖婉雁之認知，均未以被告為系爭買 賣契約買方當事人。則被告抗辯其嗣後無力購買系爭房地， 而洪范淑美有意購買，故由洪范淑美逕與賣方簽立系爭買賣 契約，尚無法排除此種可能性；更有甚者，原告於催告買受 人履行系爭買賣契約時，亦以洪范淑美為契約當事人而對其 催告（見本院卷一第158 頁存證信函），顯見原告對「系爭 買賣契約之買受人為洪范淑美」乙節亦無誤認。 ㈣至原告主張被告業於108 年10月22日簽署系爭服務費確認單 ，顯見其確為買方云云。惟查，證人陳耀光於本院審理時證 稱：我有看過鈞院卷一第152 頁的折讓單（按：即被告提出 僅有被告簽名其餘欄位均空白之折讓單），是被告傳LINE給 我看的，我看到的時候，記載欄位就是與卷內折讓單一樣， 我問被告做什麼用，被告說就是有關仲介費用的事情，我說 這是一張空白支票，你簽個名意義何在，應該是要所有的內 容都要填好，包含日期，否則就是個空白支票，人家萬一給 你寫個兩百萬、三百萬怎麼可以等語明確（見本院卷二第40 至42頁）；再參以被告所提前揭僅被告簽名之空白折讓單手 機截圖畫面（見本院卷一第152 頁），手機系統日期亦顯示 「107 年10月14日」，則被告究係107 年10月14日或同年月 22日在系爭服務費確認單簽名，所簽文書究為空白確認單或 所有欄位均已記載完整，已有疑義。又證人賴世墉證稱「因 為財政部認定我們的服務費是賣方4%、買方2%，如果有折讓 就要簽系爭服務費確認單，不然會被查稅」（見本院卷一第 194 頁），而本件原告主張被告承諾之仲介服務費為95萬6 仟元，即為系爭房地買賣總價2%，則依證人賴世墉前揭所述 ，該數額與財政部認定相同，並無為稅務因素，而須要求被 告另外簽立服務費確認單之理。是系爭服務費確認單是否確 為108 年10月22日系爭買賣契約簽立後，始另行簽立，已有 不明。是亦無從以被告於108 年10月22日簽立系爭服務費確 認單，而推論被告確為系爭買賣契約實質買受人。 ㈤從而，原告主張兩造已就「由洪范淑美擔任系爭買賣契約名 義買受人，被告始為實質買受人」乙節達成合意，舉證尚有 不足，則原告主張被告為系爭買賣契約當事人，依民法第56 8 條第1 項規定及系爭承諾書約定有給付仲介服務費之義務 ，並不足採。 五、綜上所述，原告依民法第568 條第1 項規定及系爭承諾書約 定請求被告給付96萬6 仟元及法定遲延利息，尚屬無據，應 予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗 ，應併予駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 109 年 12 月 31 日 民事第二庭 法 官 陳菊珍 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 109 年 12 月 31 日 書記官 張淑敏