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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 109年度簡上字第58號 上　訴　人　李建安 被 上 訴人　皇冠不動產有限公司 法定代理人　葉林素琴 訴訟代理人　羅聯芳 　　　　　　周智仁 上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國108年12月 26日本院士林簡易庭108年度士簡字第1494號第一審判決提起上 訴，本院於109年6月11日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。上 開規定，於簡易程序之上訴程序準用之，同法第436條之1第 3項亦有規定。本件上訴人於原審受一部敗訴判決，就於其 不利部分提起上訴，原上訴聲明為：「原判決廢棄。被上訴 人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回」（本院卷第17頁） ，嗣就該項聲明更正為：「原判決不利於上訴人部分廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁 回」。（本院卷第92頁），核屬更正原聲明之誤載，不涉及 訴之變更或追加，於法並無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、被上訴人主張：伊與上訴人於民國107年11月3日簽訂買方給 付服務報酬承諾書（下稱系爭承諾書），約定由伊為上訴人 居間仲介購買訴外人陳進凱所有門牌號碼臺北市○○區○○ 路○○○○號3樓建物暨坐落基地應有部分（下稱系爭房地）， 上訴人則應於買賣契約成立時，給付買賣總價款2％之服務 報酬。嗣上訴人於同年月12日與陳進凱就系爭房地簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並與伊簽訂服務費折 讓確認單，同意服務費為13萬2,000元且給付現金3萬2,000 元。詎上訴人因信用問題未取得銀行貸款，無法履行系爭房 地買賣契約，此乃可歸責於上訴人，其仍應給付約定之服務 報酬。上訴人雖曾交付10萬元服務報酬予伊，惟因兩造已生 爭議，伊遂將該10萬元匯入履約保證專戶，並未受領，爰依 系爭承諾書、服務費折讓確認單之契約法律關係，請求上訴 人給付等語。 二、上訴人則以：系爭買賣契約未完成且已解約，伊無庸支付服 務費，且伊違約係因被上訴人業務能力問題，造成伊貸款未 過，銀行表示為房屋鑑定而非帳戶存款問題。又依司法院（ 83）廳民一字第22562號函研究意見，如契約無效或已撤銷 ，居間人不得請求報酬，被上訴人請求無理由等語置辯。 三、原審判命上訴人給付10萬元，及自108年9月21日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴， 並依職權就被上訴人勝訴部分為假執行之宣告。上訴人就於 其不利部分，全部聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決 不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一 審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴 駁回。 四、查兩造於107年11月3日簽立系爭承諾書，約定由被上訴人為 上訴人居間購買陳進凱所有系爭房地，上訴人於同年月12日 經被上訴人媒介與陳進凱簽立系爭買賣契約，約定上訴人以 660萬元向陳進凱購買系爭房地，並另簽立服務費折讓確認 單，約定應給付被上訴人服務報酬13萬2,000元，且上訴人 先給付被上訴人現金3萬2,000元等情，為兩造所不爭執，並 有系爭承諾書、服務費折讓確認單、系爭買賣契約可稽（原 審卷第5、6、17至33頁），堪信為真實。 五、被上訴人主張其為上訴人居間購買陳進凱所有之系爭房地， 兩造已成立居間契約法律關係等情，為上訴人所不爭執，惟 其抗辯：系爭房地之買賣契約未完成且已解約，伊違約係因 被上訴人業務能力造成伊貸款未過，且契約無效或已撤銷， 居間人不得請求報酬等語，然為被上訴人所否認，並以前詞 為辯。然查： ㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。查被上訴人為上訴人居間仲介購 買陳進凱所有系爭房地，與上訴人於107年11月3日簽立系爭 承諾書，其上記載：「立書人（即購屋人，即上訴人）委託 皇冠不動產有限公司（即被上訴人）居間仲介購買坐落臺北 市○○區○○路○○○○號3樓之房地（或＿＿段＿＿小段＿＿ 地號共＿＿筆），立書人承諾應於買賣契約成立時，給付買 賣總價款百分之二之服務報酬予受託人（依本公司所揭露之 服務報酬計收，最高不得超過中央主管機關之規定，未載明 者不得收取服務報酬），並以現金於買賣雙方簽訂不動產買 賣契約時一次付清，絕無異議。若不可歸責受託人之因素致 本不動產買賣契約不成立或無法履行，或立書人於賣方委託 期間屆滿後兩個月內就上開房地與賣方成交時，立書人同意 視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人承諾仍應給付前 開約定之服務報酬予受託人」（原審卷第5頁），本此約定 ，上訴人於其與陳進凱就系爭房屋簽訂系爭買賣契約時，即 應依約計算給付服務報酬予被上訴人。是以，上訴人與陳進 凱既於107年11月12日簽立系爭買賣契約，約定上訴人以660 萬元向陳進凱購買系爭房地，為兩造所不爭執，被上訴人自 得依前開約定，請求上訴人給付未付之約定服務報酬10萬元 。至上訴人雖抗辯：伊有簽過系爭承諾書，但這只是買賣過 程要簽的等語，惟上訴人既自承有與被上訴人簽訂系爭承諾 書，即受該承諾書約定之拘束，要無礙於上開判斷，其此抗 辯，仍無可採。 ㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段訂有明文。又依上開承諾書約定 之反面解釋，系爭買賣契約如因有可歸責於被上訴人之事由 而不成立或無法履行，上訴人始不負給付服務報酬義務。上 訴人抗辯因被上訴人業務能力問題，造成伊貸款未過，伊不 負給付報酬義務等語，為上訴人所否認，依前揭規定，上訴 人自應就系爭買賣契約因上開原因而可歸責於被上訴人致無 法履行之有利事實，負舉證之責，惟上訴人就此不能舉證以 實其說，其此抗辯，已難謂可採。況上訴人與陳進凱曾於10 8年1月25日就系爭房地買賣事宜為協商並簽立協議書，該協 議書記載：「雙方於107.11.12簽訂房地買賣契約，標的為 臺北市○○區○○路○○○○號3樓及其土地應有部分，今因買 方之銀行貸款遲延，雙方協議如下：一、雙方同意延到民國 108年3月1日最遲於上述日期完成銀行核貸程序，最後於108 .3.11前完成交屋撥款手續。二、若買方無法完成上述之情 事實，雙方屆時再行協商賠償之金額」，有協議書可稽（原 審卷第45頁），復參酌上訴人僅分別於107年11月13日、同 年12月25日給付簽約款20萬元、完稅款180萬元，亦有銀行 帳戶明細可參（原審卷第16頁），可知上訴人確未依系爭買 賣契約及上開協議書約定期限，向金融機構辦理貸款以支付 尾款460萬元，經陳進凱再次催告上訴人履行未果而解除系 爭買賣契約，並訴請上訴人給付違約金，經本院以108年度 訴字第1165號判決上訴人應給付陳進凱違約金46萬2,000元 ，有該民事判決可稽（本院卷第42至48頁）。是以，系爭買 賣契約原已經被上訴人居間媒介而成立，係因上訴人屆期仍 未能貸得足額貸款以支付尾款，而遭陳進凱解除系爭買賣契 約，自非可歸責於被上訴人之事由，上訴人辯稱系爭買賣契 約係可歸責於被上訴人而解除，被上訴人不能請求伊給付報 酬等語，即無可採。 ㈢上訴人另抗辯：系爭買賣契約沒有成立，因中途賣方解除契 約，被上訴人不能收服務費等語，惟陳進凱係以上訴人無法 辦妥銀行貸款及交屋程序而解除系爭買賣契約，有本院108 年度訴字第1165號判決可參（本院卷第42至48頁），此應係 屬契約其後因故解除之情形，核與契約無效或成立後經撤銷 者，尚有不同，不影響被上訴人對上訴人居間報酬請求權存 否。上訴人執司法院（83）廳民一字第22562號函研究意見 為據，援為如契約無效或已撤銷，居間人不得請求報酬之抗 辯，於法未合，仍無可採。 六、綜上所述，被上訴人主張依系爭承諾書、服務費折讓確認單 約定之法律關係，請求上訴人給付10萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日即108年9月21日起（本件起訴狀繕本係於108年9月 10日寄存送達上訴人，原審卷第10頁）至清償日止，按週年 利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴 人如數給付，並依職權宣告准為假執行，尚無不合。上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘 明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436條之1 第3項、第449條第1項、第78條規定，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 6 月 23 日 民事第一庭 審判長法 官 蕭錫証 法 官 劉逸成 法 官 吳佩真 以上正本係照原本作成。 本件判決不得上訴。 中 華 民 國 109 年 6 月 23 日 書記官 吳帛芹