裁判書系統

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第629號 原　　　告　合眾資產管理股份有限公司 法定代理人　顏志宇 訴訟代理人　蔣美龍律師 被　　　告　陳文德 訴訟代理人　張天民律師 受告知人　　周世峯 　　　　　　周森 　　　　　　蔡騏旭 　　　　　　蔡佩勳 　　　　　　黃士娟 上列當事人間調整租金事件，本院於民國110年5月3日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告承租原告所有坐落臺北市○○區○○段○○○○號土地其中 面積一百四十七點一四平方公尺部分之租金，自民國一○九年一 月一日起調整為每年新臺幣貳拾伍萬貳仟捌佰肆拾伍元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔百分之七十七，餘由被告負擔。 事實及理由 一、程序方面： （一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者， 不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定 有明文。原告起訴時原聲明：請求兩造間就系爭土地之地 租自108年8月27日起由每年12萬5,000元調整為每年68萬 5,978元。惟其嗣於民國110年4月16日當庭變更聲明：請 求兩造間就系爭土地之地租自109年1月1日起調整為每年 租金68萬5,978元（見本院卷第320頁）。本件原告僅係將 調整租金之起算日從108年8月27日變更為109年1月1日， 核其請求之基礎事實仍屬同一，僅係減縮其應受判決事項 之聲明，依照上開規定，原告所為訴之變更，於法尚無不 合，應予准許。 （二）次按，當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴 而有法律上利害關係之第三人；告知訴訟，應以書狀表明 理由及訴訟程度提出於法院，由法院送達於第三人；受告 知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於 訴訟，準用第63條之規定。民事訴訟法第65條第1項、第6 6條第1項、第67條亦有明定。本件被告主張其向訴外人陳 煙含承租系爭土地，並興建門牌號碼為台北市○○區○○ ○路○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號之未辦保存登記建物 5間（以下逕以門號稱之），系爭土地上除被告所有之269 號、271號房屋外，263、265、267號房屋之事實上處分權 皆已讓與他人，其中263號房屋之事實上處分權已輾轉讓 與受告知人蔡騏旭、蔡佩勳、黃士娟3人（下稱蔡騏旭3人 ）；265、267號房屋之事實上處分權則讓與受告知人周森 ，周森再將其中267號房屋之事實上處分權讓與受告知人 周世峯，是受告知人5人均為因被告敗訴而有法律上利害 關係之人，被告已於109年6月20日具狀聲請對於受告知人 周森、周世峯、蔡騏旭、蔡佩勳、黃士娟5人（以下合稱 受告知人，若單指一人則逕稱其姓名）為訴訟之告知（見 本院卷第21-23頁），經核並無不合，爰依其聲請對受告 知人5人為訴訟之告知，並經本院依法將上開書狀送達受 告知人周森5人（見本院卷第43-48頁之送達證書），惟渠 等皆未表明參加本件訴訟，應視為於得行參加時已參加本 件訴訟，合先敘明。 二、原告主張：伊於100年11月29日因買賣取得臺北市○○區○ ○段○○○○號土地（面積308平方公尺，下稱系爭土地）所有 權，被告向伊前手之被繼承人陳煙含承租系爭土地，並在上 興建263、265、267、269、271號房屋5間，兩造經臺灣高等 法院105年度重上字第705號民事判決認定就系爭土地存在租 地建屋之不定期基地租賃契約，並認承租人僅有被告，且以 被告每2年繳付100、101年租金新臺幣（下同）25萬元，難 認未依債之本旨給付，被告遂依此迄今每2年僅繳納25萬元 。又系爭土地於100年、101年公告地價均為每平方公尺2萬 5,700元，惟於109年度已調漲為每平方公尺3萬5,800元，自 有調整租金之必要。另被告占用系爭土地之面積為308平方 公尺，應以系爭土地之申報地價8%計算租金，爰依民法第 442條規定，請求調整兩造間就系爭土地之每年租金為68萬 5978元等語，並為起訴聲明：兩造間就系爭土地之地租自 109年1月1日起調整為每年68萬5,978元。 三、被告則以：伊向訴外人陳煙含承租系爭土地，面積為308平 方公尺，並在其上興建263、265、267、269、271號等5間各 有獨立出入門戶之未辦保存登記建物，伊除保有269、271號 房屋供己居住使用，實際占用系爭土地之面積為147.14平方 公尺外；其餘263號房屋（占用系爭土地之面積98.53平方公 尺、詳如附圖C、D所示）之事實上處分權，已輾轉讓與受告 知人蔡騏旭3人、持有比例各1/3；265號房屋（占用系爭土 地之面積為30.21平方公尺，詳如附圖B所示）之事實上處分 權則讓與周森占有使用；267號房屋（占用系爭土地之面積 為32.12平方公尺，詳如附圖A所示）之事實上處分權則讓與 周世峯，是263、265、267號房屋之事實上處分權既已讓與 他人，即應由房屋受讓人分別與原告成立基地租賃契約，故 伊承租之系爭土地面積扣除263、265、267號房屋所占用之 基地面積各98.53平方公尺、30.21平方公尺、32.12平方公 尺，伊實際占用系爭土地之面積僅有147.14平方公尺（計算 式：308-98.53-30.21-32.12=147.14）。另伊年逾90歲，生 活所需端賴子女供給，269、271號房屋為1、2層磚造建物， 供伊與配偶居住使用，原告依系爭土地之當期申報地價8%計 算租金顯然過高，請求比照租用國有非公用基地之租金標準 ，依當期土地申報地價5%計算租金等語資為抗辯，並答辯聲 明：㈠兩造間就系爭土地其中面積147.14平方公尺部分之基 地租賃契約租金，自109年1月1日起調為每年20萬4,819元； ㈡原告其餘之訴駁回。 四、兩造不爭執事項（見本院卷第270- 273頁、第320-321頁； 並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容 ）： （一）原告於100年11月29日因買賣取得系爭土地（面積308平方 公尺、重測前原地號為臺北市○○區○○段○○○○段00 00地號）之所有權（見本院108年度士調字第713號卷〈下 稱士調卷〉第7頁之土地登記謄本）。 （二）系爭土地原為訴外人陳煙含（下稱陳煙含）所有，陳煙含 死亡後，已於44年5月5日由訴外人陳文達、陳錄貴、陳義 雄、陳義忠、陳義勝5人因繼承取得所有權，應有部分各 為5分之1。又陳義雄死亡後，其應有部分由訴外人陳麗姿 、陳麗琳、陳韻如、陳建良、陳建宏5人於83年3月24日因 繼承取得並辦理分割繼承登記；陳錄貴死亡後，其應有部 分由訴外人陳青嵩、陳青鐘、陳青鑄3人於87年9月23日因 繼承取得並辦理分割繼承登記；陳文達死亡後，其應有部 分於93年2月3日由訴外人陳進興、陳建復辦理分割繼承登 記。另系爭土地之全體共有人即陳義忠、陳義勝、陳麗姿 、陳麗琳、陳韻如、陳建良、陳建宏、陳青嵩、陳青鐘、 陳青鑄、陳進興、陳建復等人，業於100年11月29日再以 買賣為原因將系爭土地移轉登記為原告所有，由原告取得 系爭土地所有權之全部等情（見本院104年度重訴字第198 號卷〈下稱第198號卷〉卷一第63-72頁之臺北市士林地政 事務所異動索引表、第198號卷二第175-178頁之土地登記 簿）。 （三）被告於39年間以在系爭土地建築房屋為目的，而向陳煙含 承租系爭土地興建房屋，租期自34年8月起至無限期，並 訂有設定地上權契約，雙方已成立租地建屋之未定期限基 地租賃關係（下稱系爭基地租約），惟未完成地上權之登 記（見本院卷第194頁之地上權設定契約證書、196頁之他 項權利登記聲請書）。 （四）被告在其承租之系爭土地上，已興建263、265、267、269 、271號等5間未辦保存登記之建物，5間房屋均為各有獨 立出入門戶之建物。又263號房屋占用系爭土地之面積為 98.53平方公尺（如附圖C、D所示）；265號房屋占用系爭 土地之面積為30.21平方公尺（如附圖B所示）；267號房 屋占用系爭土地之面積為32.12平方公尺（如附圖A所示） 。另被告使用之269、271號房屋占用系爭土地之面積雖為 125.84平方公尺，惟扣除上述263、265、267號房屋基地 之占用面積後，被告實際占用系爭土地之面積為147. 14 平方公尺（見本院卷第134、263-265頁之臺北市士林地政 事務所土地複丈成果圖）。 （五）被告於59年間已將265、267號房屋之事實上處分權讓與周 森，周森再將其中267號房屋之事實上處分權讓與周世峯 （見本院卷第313頁之房屋稅籍證明書、第62- 66頁之不 動產買賣契約書、第129頁被告民事答辯二狀）。 （六）263號房屋之房屋稅籍資料納稅義務人已變更為蔡騏旭、 蔡佩勳、黃士娟3人，持有比例各為1/3（見本院卷第310 -312頁之房屋稅籍證明書）。 （七）原告於108年4月29日發函催告被告繳付系爭土地過去5年 未繳之租金，並請被告於文到後於每月5號繳付租金7萬3, 099元；被告則於108年5月3日寄發存證信函表示：「系爭 基地租約之租金為每年12萬5,000元，被告因原告受領遲 延，已將自102年1月1日至107年12月31日止應付之租金均 依法予以提存。又108年1月1日至108年12月31日之租金12 萬5,000元，係於108年12月31日始屆清償期，惟其願清償 108年度應付租金12萬5,000元交付原告，並交付面額12萬 5,000元之郵政匯票予原告。」等語。惟原告於同年6月11 日以其無權受領上開匯票而拒收將之退回被告；被告已於 108年6月21日以清償108年度之租金為由而向臺灣臺北地 方法院辦理清償提存12萬5,000元（108年度存字第1327號 提存書）等情（見本院卷第34- 38頁之存證信函、律師函 、郵政匯票影本、提存書，第198號卷一第191- 192頁之 提存書）。 （八）系爭土地於100年之公告地價為每平方公尺2萬5,700元， 108年之公告地價為每平方公尺3萬4,800元，申報地價為 每平方公尺2萬7,840元；109年度之公告地價為每平方公 尺3萬5,800元，申報地價為每平方公尺2萬8,640元（見本 院卷第156頁之地價查詢資料）。 （九）系爭土地位於延平北路6段273巷口，對面為上天宮，左右 為雙叉路，附近周圍多為2至3層樓水泥磚造建物，房屋後 方有一機車停車場，停車場後方為一地上14層樓建物，面 臨環河北路3段，車輛往來頻繁，左斜前方為社子國小， 約800公尺以上才有市場，有公車經過，50公尺內有公車 站牌（見第198號卷一第196- 210頁之104年12月9日勘驗 筆錄及現場照片、本院卷第40- 42頁照片、第226頁言詞 辯論筆錄）。 （十）上開不爭執事項為兩造所是認，並有上開證據在卷可稽， 且經本院核對無誤，堪信屬實。 四、本院得心證之理由： （一）兩造間之系爭基地租約，被告承租之土地面積應為147.14 平方公尺： ⒈查被告向陳煙含承租系爭土地興建房屋，租期自34年8月起 至無限期，並訂有設定地上權契約，雖未完成地上權之登記 ，惟雙方已成立租地建屋之未定期限基地租賃關係。又被告 在系爭土地興建263、265、267、269、271號等5間均有獨立 出入門戶之未辦保存登記建物，已原始取得上開建物之所有 權；而其中263號房屋占用系爭土地之面積為98.53平方公尺 （如附圖C、D所示）；265號房屋占用系爭土地之面積為30. 21平方公尺（如附圖B所示）；267號房屋占用系爭土地之面 積為32.12平方公尺（如附圖A所示）；被告所有之269、271 號房屋占用系爭土地之面積則為125.84平方公尺，惟扣除 263、265、267號房屋之占用面積後，被告實際占用系爭土 地之面積為147.14平方公尺。另被告嗣於59年間已將265、 267號房屋之事實上處分權讓與周森，周森再將其中267號房 屋之事實上處分權讓與周世峯；原告則於100年11月29日因 買賣而取得系爭土地之所有權等情，此為兩造所是認（見不 爭執事項㈠、㈡、㈢、㈣、㈤），並有上述土地登記謄本、 臺北士林地政事務所異動索引表、土地登記簿、地上權設定 契約證書、他項權利登記聲請書、房屋稅籍證明書、土地複 丈成果圖、不動產買賣契約書等在卷可佐，堪信為真正。 ⒉被告與陳煙含係以租用基地建築房屋為目的而成立系爭基地 租約，且興建完成263、265、267、269、271號5間建物，已 如前述。又按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第 三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，88年4月21日 修正前民法第425條定有明文。修正後同條第2項雖規定：「 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或 未定期限者，不適用之。」惟基於保護民法債編修正前之既 有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃 契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院 98年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。查被告與陳煙含 間之系爭基地租約，該租賃關係由陳煙含之子嗣陳文達等5 人或陳建良等12人繼受取得，原告嗣於100年11月29日再因 買賣繼受取得系爭土地所有權全部，業經認定如前。然系爭 基地租約既成立於88年4月21日民法第425條修正之前，自無 修正後該條第2項規定之適用，原告於100年11月29日受讓取 得系爭土地之所有權，依修正前民法第425條規定，即應繼 受上開基地租賃關係，堪認系爭基地租約對於原告仍繼續存 在。此外，原告曾主張被告所有269號、271號房屋無權占用 系爭土地而訴請被告拆屋還地，亦經臺灣高等法院105年度 重上字第705號判決認定兩造間就系爭土地有不定期之基地 租賃關係存在而駁回原告之訴確定在案（見本院卷第110 -124頁），亦與本院為相同之認定，足認兩造間就系爭土地 應有不定期限之基地租賃關係存在甚明。 ⒊被告已將265號房屋之事實上處分權讓與周森；267號房屋之 事實上處分權讓與周世峯等情，此為兩造所是認（見不爭執 事項㈤），詳如前述。至原告雖主張蔡騏旭3人僅係借住263 號房屋，並非該屋之事實上處分權人云云。惟被告則抗辯： 263號房屋之事實上處分權已輾轉讓與蔡騏旭3人，並由渠等 占有使用263號房屋等語。查263號房屋稅籍資料之納稅義務 人，現已變更登記為蔡騏旭、蔡佩勳、黃士娟3人，持有比 例各為1/3等情，此為兩造所不爭（見不爭執事項㈥），並 有263號房屋之房屋稅籍證明書可按（見本院卷第310-312頁 ）。另衡以房屋稅籍之納稅名義人係在認定納稅之主體，房 屋稅籍之變更與否，雖與房屋產權之移轉無涉。惟因未辦理 所有權第一次登記之建物，固無法辦理所有權移轉登記，然 仍得為事實上處分權之移轉。又為保護交易安全起見，未辦 保存登記之違章建物通常係以占有移轉即交付方式來作為其 權利移轉之公示方法，且讓與人通常會隨同辦理房屋稅籍變 更作為完成過戶之表徵，此為社會交易習慣所常見，故稅籍 資料登記之納稅名義人，在某程度上應可作為事實上處分權 已否移轉之佐證。查263號房屋係未辦保存登記之違章建物 ，仍得為事實上處分權之移轉，該屋現由蔡騏旭3人占有使 用中，且房屋稅籍資料之納稅義務人亦變更登記為蔡騏旭3 人，持分比例各為1/3，足資佐證263號房屋之事實上處分權 現已讓與蔡騏旭3人等情非虛，堪信被告抗辯：蔡騏旭3人已 輾轉受讓取得263號房屋之事實上處分權等語，尚非無據。 ⒋按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租 賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定 有明文。揆其立法理由謂「租用基地建築房屋，於房屋所有 權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請 求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並 安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時 ，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於 立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受 讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院43年台 上字第479號、48年台上字第227號及52年台上字第2047號等 判例參照）。爰參酌上開判例意旨，增訂本條，並明定其租 賃契約繼續存在，以杜紛爭。」另按違章建築之讓與，雖因 不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人 與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築 之事實上處分權讓與受讓人。又租用基地建築房屋，如當事 人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已 同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，故承租人將房屋所有 權讓與第三人，應認其對於出租人仍有租賃關係之存在，且 所謂讓與不以房屋之所有權已未移轉登記而有異（最高法院 85年度台上字第51號判決意旨參照）。蓋違章建築之受讓人 雖無從辦理移轉登記取得建物所有權，而僅得以事實上處分 權讓與，但受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之 積極權能，除登記外，實屬無異，與本條立法所欲避免有較 高經濟價值之建物因易主而遭拆除之情形相同，解釋上應給 予相同保護，仍有民法第426條之1規定之適用。故認租地建 屋之承租人，將未辦保存登記之違章建物事實上處分權移轉 他人時，依民法第426之1規定，其基地租賃契約對於違章建 物之受讓人仍繼續存在（臺灣高等法院107年法律座談會民 事類提案第1號研討結果參照）。 ⒌被告為租用基地建築房屋，向陳煙含承租系爭土地，並興建 263、265、267、269、271號房屋等5間各有獨立出入門戶之 建物，除269、271號房屋仍由被告居住使用外，其中265號 房屋之事實上處分權已讓與周森、267號房屋之事實上處分 權亦輾轉讓與周世峯；而263號房屋之事實上處分權現已輾 轉讓與蔡騏旭3人等情，業經本院認定如前。又系爭基地租 約之當事人間並無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立 約時，即已同意基地租賃權得隨同建築物而移轉於房屋受讓 人，故依民法第426之1條規定，263、265、267號房屋之基 地租賃契約，已因事實上處分權之移轉，對於房屋受讓人仍 繼續存在，堪認263、265、267號房屋之基地租賃權，已隨 同建築物而各自移轉於其房屋受讓人蔡騏旭3人、周森、周 世峯。亦即263、265、267號房屋之基地租賃關係，現應分 別存在於原告（基地所有人）與上開房屋受讓人即蔡騏旭3 人、周森、周世峯之間，被告就263、265、267號房屋坐落 基地部分應已脫離原基地租賃關係而非屬承租人，洵堪認定 。是以系爭基地租約，其中坐落系爭土地如附圖C（面積79. 37平方公尺）、D（面積19.16平方公尺）所示面積合計98. 53平方公尺部分（計算式：79.37＋19.16＝98.53），應由 其上263號房屋之事實上處分權人蔡騏旭3人與原告成立基地 租賃契約；坐落系爭土地如附圖B所示面積30.21平方公尺部 分，應由其上265號房屋事實上處分權人周森與原告成立基 地租賃契約；坐落系爭土地如附圖A所示面積30.21平方公尺 部分，應由其上267號房屋事實上處分權人周世峯與原告成 立基地租賃契約。故被告抗辯受告知人蔡騏旭3人、周森、 周世峯於受讓263、265、267號房屋之事實上處分權時，已 各自繼受其坐落土地之基地租賃權，應為可採。從而，被告 為租地建屋而向陳煙含承租面積308平方公尺之系爭土地， 惟除269、271號房屋目前供己繼續使用外，其餘263、265、 267號房屋之事實上處分權已分別由蔡騏旭3人、周森、周世 峯受讓取得，上開房屋坐落土地之基地租賃權應隨同建築物 而各自移轉於蔡騏旭3人、周森、周世峯甚明。再佐以263號 房屋占用系爭土地之面積為98.53平方公尺、265號房屋占用 系爭土地之面積為30.21平方公尺；267號房屋占用系爭土地 之面積為32.12平方公尺（見不爭執事項㈣），故被告原承 租系爭土地之面積雖為308平方公尺，惟扣除263、265、267 號房屋基地占用之土地面積後，剩餘面積始為被告目前承租 系爭土地之面積147.14平方公尺（計算式：308－98.53－30 .21－32.12＝147.14），是被告目前依系爭基地租約而承租 系爭土地之實際面積應為147.14平方公尺，亦堪認定。 (二)系爭土地已因價值上漲而有調整租金之必要： ⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。又民法第442條所謂不動產價值之昇降，係指 租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高 法院26年滬上字第4號判決先例意旨參照）。次按，土地之 公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值 之依據，此觀土地稅法第30條之規定甚明；且國家徵收土地 通常以公告現值加四成作為補償費給付之標準，乃眾所周知 之事實，是土地之公告現值應可反映土地之交易價格，作為 衡量土地價值之客觀依據。 ⒉查系爭土地於100年度之每平方公尺公告現值為8萬400元， 而於108年原告提起本件訴訟時，每平方公尺之公告現值已 調升為13萬元，嗣於109年再調整為每平方公尺之公告現值 為13萬1,000元（見本院卷第156頁之地價查詢資料），可知 系爭土地之價值自100年起迄今漲昇約達1.63倍（計算式： 131000÷80400≒1.63），已有大幅上漲，每年租金若仍以 12萬5,000元計算，顯屬過低，故依上開說明，原告主張系 爭土地之價值已明顯上漲，依民法第442條規定聲請調整租 金，於法自屬有據，應予准許。 （三）被告所承租系爭土地其中面積147.14平方公尺部分之租金 ，應自109年1月1日起調整為每年25萬2,845元為適當： ⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之十為限，此等規定於租用基地建築房屋準用之， 土地法第97條第1項、第105條規定甚明。又土地法第97條第 1項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25 條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係指土 地所有權人依土地法所申報之地價。土地所有權人未於公告 期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平 均地權條例第16條亦有明文。另基地租金之數額，除以基地 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程 度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地 租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十 最高額（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。 ⒉原告雖主張系爭土地之租金應以申報地價8%計算等語。被告 則抗辯：伊已年逾90歲，生活所需端賴子女供給，且269、 271號房屋為1、2層磚造建物，伊使用系爭土地所受利益與 租用國有非公用基地相當，請求依當期土地申報地價5%為標 準計算租金等語。惟系爭土地係原告所有之私有土地，並非 國有土地，自無財政部國有財產署公告國有基地出租之年租 金，按當期土地申報地價總額乘以百分之五計算規定之適用 ，先予敘明。經查，269號房屋係屋頂為鐵皮之一層樓水泥 磚造建物；271號房屋係屋頂為鐵皮之二層樓水泥磚造建物 ，兩間建物相鄰，內部有門直接相通；269號房屋供堆置物 品使用，271號房屋前方有堆置物品，後方供人居住使用等 情，此為兩造所不爭，並有另案勘驗筆錄、現場照片在卷可 稽（見第198號卷一第196至210頁、本院卷第40至42頁）。 又依269、271號房屋之稅籍證明書所示，2間房屋之折舊年 數為55年或72年，房屋現值合計僅為21萬200元（見本院卷 第314頁）；且被告陳明其年逾90歲，上開房屋僅供其與配 偶居住使用等情，足認上開房屋之屋況老舊、價值低微，難 以充分發揮系爭土地之利用價值，被告使用土地所獲利益不 高。另觀系爭土地位於臺北市○○區○○○路○段○○○巷口， 對面為上天宮，左右為雙叉路，附近周圍多為2至3層樓水泥 磚造建物，房屋後方有一機車停車場，停車場後方為一地上 14層樓建物，面臨環河北路3段，車輛往來頻繁，左斜前方 為社子國小，約800公尺以上才有市場，有公車經過，50公 尺內有公車站牌等情，此為兩造所是認（見不爭執事項㈨） ，可知系爭土地位置鄰近社子島，交通雖屬便利，但附近工 商業不甚繁榮等情無誤。故本院審酌系爭土地之價值漲幅、 位置、附近工商業繁榮程度、土地利用情狀及被告使用土地 所受利益等一切情事，認被告租用系爭土地之年租金，應以 109年度系爭土地之申報地價總額百分之六計算為適當。是 原告主張依系爭土地之申報地價總額8%計算年租金，核屬過 高，尚難採取。 ⒊被告目前向原告實際承租占用系爭土地之面積為147.14平方 公尺；而系爭土地於109年度之公告地價為每平方公尺3萬 5,800元，申報地價為每平方公尺2萬8,640元，此為兩造所 是認（見不爭執事項㈧），並有系爭土地之地價查詢資料可 按（見本院卷第156頁），故依系爭土地於109年度申報地價 總額百分之六計算，被告所承租系爭土地其中面積147.14平 方公尺部分之年租金，應調整為25萬2,845元（計算式： 28640×147.14×6%=252845.37，元以下四捨五入），始屬 允當。 五、綜上所述，兩造間就系爭土地之基地租賃契約，被告所承租 之土地面積應為147.14平方公尺，而系爭土地之價值確有上 漲，已如前述。從而原告依民法第442條前段規定，請求被 告承租其所有系爭土地其中面積147.14平方公尺部分之租金 ，自109年1月1日起調整為每年租金25萬2,845元，為有理由 ，應予准許。逾此範圍之請求，礙難准許，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 5 月 24 日 民事第二庭 法 官 陳章榮 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 5 月 25 日 書記官 羅伊安