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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第719號 原　　　告　林明義 被　　　告　洪櫻芬 訴訟代理人　桂齊恒律師 複　代理人　林美宏律師 被　　　告　茂濟不動產經紀有限公司 兼 法定代理人　陳金德 上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國109 年12月 17日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告洪櫻芬應給付原告新臺幣捌萬玖仟壹佰貳拾伍元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行；被告以新臺幣捌萬玖仟壹佰貳拾伍元為 原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序部分： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查，本件原告原依民法第359條、第571條、 第354 條請求，並聲明：㈠被告洪櫻芬應減少價金新臺幣（ 下同）110萬元；㈡請求被告陳金德應返還仲介服務費11萬 元。㈢被告洪櫻芬、被告茂濟不動產經紀有限公司（下稱茂 濟公司）應給付房屋修繕費用165 萬元（見本院卷第64頁） 。嗣於民國109 年11月12日言詞辯論期日當庭追加、變更依 民法第365條、第179條、第571條、第195條、第227條之1請 求，並聲明：㈠被告洪櫻芬應給付原告26萬7,375 元。㈡被 告陳金德應給付原告仲介費用11萬元。㈢被告洪櫻芬、陳金 德、茂濟公司應給付原告精神慰撫金54萬元（見本院卷230- 231頁）。經核，原告所為訴之變更、追加，請求之基礎事 實同一，合於前揭規定，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張： ㈠被告洪櫻芬為臺北市○○區○○路○○巷○○號10樓之7 房屋（ 下稱系爭房屋）所有權人，其於108年1月23日委託被告茂濟 公司之仲介人員即被告陳金德協助出售系爭房屋。嗣原告與 被告洪櫻芬簽立買賣契約書，被告洪櫻芬於不動產標的現況 說明書勾選無滲漏水，於108年4月15日完成交屋後，原告給 付被告洪櫻芬買賣價金550 萬元、給付被告陳金德仲介服務 費11萬元。原告於108年5月25日入住後，發現浴室及客廳相 連牆壁等處有漏水情形，依物之瑕疵擔保規定，請求被告洪 櫻芬減少並給付買賣價金，又鑑定報告係以輕隔間材料估價 ，非以磚牆材質估價，故請求估價之三倍26萬7,375 元。再 被告陳金德於不動產現況說明書不實登載，未善盡調查及具 實告知義務，違反誠信原則，依民法第571 條，不得向伊請 求報酬及費用11萬元。另原告因被告等於事發後處理態度消 極且逃避責任，造成訴訟奔波往返、漏水影響生活、失眠焦 慮、精神疲憊不堪，依民法第195條、第227條之1 條規定， 請求被告三人（公司）給付自108年5月25入住，1天以1,000 元計算之精神慰撫金54萬元。 ㈡並聲明：⒈被告洪櫻芬應給付原告26萬7,375元。⒉被告陳 金德應給付原告仲介費用11萬元。⒊被告洪櫻芬、陳金德、 茂濟不動產經紀公司應給付原告精神慰撫金54萬元。 二、被告則辯稱： ㈠被告洪櫻芬辯稱： ⒈就減少價金並請求返還部分：系爭房屋移轉予原告時並無滅 失或減少其價值之瑕疵（即無裂縫漏水情事），此有被告陳 金德於臺灣士林地方檢察署108 年度偵字第1112號刑事案件 （下稱系爭刑事案件）陳稱出賣前已就現況進行確認並無漏 水之瑕疵等語可證，原告亦到現場察看現況，並自承系爭房 屋移轉時並無漏水之瑕疵，而被告洪櫻芬使用系爭房屋期間 並未發生漏水修繕之情形。鑑定報告僅係以紅外線熱像儀探 知該等位置有無漏水之情形，只能證明該處有無漏水，無法 得知漏水時間，不能排除漏水是發生在花蓮地震後。而原告 就系爭房屋點交前發生漏水又未舉證以實其說，故系爭房屋 在移轉予原告時並無滅失或減少價值之瑕疵，被告洪櫻芬不 負瑕疵擔保責任。而系爭房屋自108年4月15日點交後，其利 益及危險均應由買受人即原告負擔。況鑑定報告計算修繕費 為8萬9,125元，記載材質為磚造之物件調查表非被告洪櫻芬 所提供，原告請求三倍計算金額，難認有據。 ⒉就精神慰撫金部分：本件爭議發生後，被告洪櫻芬及被告陳 金德均有誠意處理，然原告卻執意提起系爭刑事案件，又提 起本件訴訟，原告拒絕被告處理而執意興訟之後果，應由原 告自行承擔。況原告所提診斷證明書無從認與本件有因果關 係。 ⒊並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准 免為假執行。 ㈡被告陳金德即被告茂濟公司法定代理人辯稱：仲介契約是原 告委任被告茂濟公司，伊是該公司業務，服務費2 ％是給茂 濟公司，茂濟公司再與伊等拆帳，本件2 ％確實為11萬元， 但伊沒有那到11萬元。108年4月15日原告與被告洪櫻芬、代 書、及伊約在系爭房屋現場點交，原告親自檢查所有排水、 出水、漏水及屋況均未發生任何問題。108年5月26日，原告 通知有漏水情形，伊馬上現場會勘，確實浴室蓮蓬頭持續沖 牆面後，有漏水情形。然108年4月18日有地震，合理懷疑是 地震造成。伊已盡力協助買賣雙方處理漏水問題，無奈原告 不配合漏水修繕等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： ㈠就原告請求被告洪櫻芬減少並給付買賣價金部分。 ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危 險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、 第2 項分別定有明文。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民 法第354 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或請求減少其價金，民法第359 條本文亦有明文。再物之瑕 疵擔保責任係無過失責任，縱出賣人不知瑕疵之存在，仍不 得免除其擔保責任。再者，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺 點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判決 意旨參照）。 ⒉原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵等情，業據其提出現場照片 為證（見本院卷第184-185 頁）。本院囑託臺北市土木技師 公會就系爭房屋浴室及客廳相連牆壁及湯屋外牆漏水情形予 以鑑定，經鑑定人勘查系爭房屋外觀、內部牆面、於相關位 置為紅外線探測，鑑定結果為：「研判本鑑定標的物『臺北 市○○區○○路○○巷○○號10樓之7 』房屋內之輕隔間牆漏水 、泡湯池外牆面局部裂縫之原因係局部材質瑕疵以致漏水， 非受到108年4月18日花蓮地震之影響。外牆面屬於整棟大樓 之公共設施，其局部裂縫應由社區管理委員會負責修補，故 應與本案買賣價金增減無關。建議房屋內之輕隔間牆漏水修 繕方式為：將該面牆連同木梯整個拆除，再重建該面牆連同 木梯。鑑定標的物漏水修繕費經鑑估如表一所列，共計新臺 幣89,125元。」等語（見鑑定報告書第4 頁）。足見系爭房 屋確有房屋內輕隔間牆漏水、泡湯池外牆面局部裂縫局部材 質瑕疵以致漏水之情形（鑑定報告所載泡湯池外牆漏水部分 由社區管理委員會修補，原告並未爭執，僅就房屋輕隔間牆 壁漏水部分請求，見本院卷第225 頁）。系爭房屋既有上開 瑕疵，自已減少系爭房屋做為居住使用之通常效用。原告主 張系爭房屋有漏水之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，自屬有 據。 ⒊被告洪櫻芬雖辯稱：系爭房屋移轉予原告時並無滅失或減少 其價值之瑕疵（即無裂縫漏水情事），原告、被告陳金德均 於移轉前至現場察看，且被告洪櫻芬使用系爭房屋期間並未 發生漏水修繕之情形，鑑定報告僅係以紅外線熱像儀探知該 等位置有無漏水之情形，無法得知漏水時間，不能排除漏水 是發生在花蓮地震後等語，並提出原告、被告陳金德於系爭 刑事案件所述內容、雲天社區管理委員會108年9月21日（10 8）雲天寶字第1080921號函、系爭房屋買賣契約書為證（見 本院卷第251、261、262-269 頁）。然查，①原告、被告陳 金德雖陳稱：於系爭房屋點交前曾至現場進行確認，沒有排 水、漏水之問題，也沒看到水痕等語（見系爭刑事案件偵字 卷第46、77、83、99頁）。然其等均非建築結構、漏水之專 業鑑定單位，其等僅係依其見聞而為上開陳述，並無從據以 認定系爭房屋於移轉時並無漏水之瑕疵。②又雲天社區管理 委員會108年9月21日（108）雲天寶字第1080921號函雖記載 系爭房屋住戶於105年4月28日至108年4月15日期間，並無向 管理中心申請房屋施工紀錄（見本院卷第261 頁）。然該函 文僅能證明被告洪櫻芬沒有向雲天社區管理委員會管理中心 申請房屋施工紀錄，並未能認被告洪櫻芬居住期間系爭房屋 無漏水之瑕疵、抑或被告洪櫻芬確無自行施工，據此，亦無 從據以為對被告洪櫻芬有利之認定。③又系爭房屋買賣契約 書第9條第4項雖約定「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或 本約之約定為準。」；第15條雖約定「定著物依現況交屋」 （見本院卷第264-265 頁），不動產現況說明書上亦勾選無 漏水狀況（見本院卷第268-269 頁），然依一般不動產交易 習慣，所謂依現況交屋，通常係指屋內裝潢、增建等外觀可 見或已明確告知之部分，至於不動產如有傾斜、結構安全、 漏水、海砂屋、輻射屋等問題，並非肉眼立即可得察知，自 無所謂「依現況交屋」可言。再不動產現況說明書，僅係原 告及被告洪櫻芬依該說明書所載事項所為檢查，並未就是否 漏水進行專業檢測，自難逕以該說明書之記載，即認系爭房 屋移轉時無漏水之瑕疵。被告洪櫻芬執此主張免負瑕疵擔保 責任，亦不可採。④至被告洪櫻芬辯稱：鑑定報告僅係以紅 外線熱像儀探知該等位置有無漏水之情形，無法得知漏水時 間，不能排除漏水是發生在花蓮地震後等語。然前揭鑑定結 果已載明系爭房屋漏水瑕疵「非受到108年4月18日花蓮地震 之影響」，且於鑑定報告內具體載明：系爭房屋漏水位置並 非地震時整棟建築物結構應力傳遞路徑顯著部位，地震時較 易傳遞出現結構應力變化以致於較易發生裂縫漏水現象之位 置並無裂縫漏水情形，故系爭房屋漏水位置應非受到108 年 4月18日花蓮地震之影響（見鑑定報告第2-3頁），被告洪櫻 芬此部分之辯解，亦非可採。 ⒋又本件經鑑定結論為：「房屋內之輕隔間牆漏水修繕方式為 ：將該面牆連同木梯整個拆除，再重建該面牆連同木梯。鑑 定標的物漏水修繕費經鑑估如表一所列，共計新臺幣89,125 元。」等語（見鑑定報告書第4 頁），業如前述，系爭房屋 移轉時既有房屋內輕隔間牆漏水之瑕疵，原告請求減少價金 89,125元，應屬可採。至原告主張：鑑定報告係以輕隔間材 料估價，非以磚牆材質估價，故請求估價之三倍26萬7,375 元等語，並提出物件調查表為證（見本院卷第296 頁）。經 核，該物件調查表上雖記載隔間材料為磚牆，然被告洪櫻芬 陳稱：該文件並非伊所提供，伊不知情等語（見本院卷第28 7 頁），被告陳金德陳稱：該文件為公司內部文件，並未對 外，可能是秘書打錯等語（見本院卷第288 頁），據此，並 無從認被告洪櫻芬曾向原告保證系爭房屋內部隔間材料為磚 牆。況原告於系爭房屋移轉前現場察看時，應可知悉系爭房 屋隔間材料為磚牆或輕隔間，且原告於本件起訴時並未爭執 系爭房屋內部有隔間材料之瑕疵，直至鑑定報告回覆後，始 改稱系爭房屋有內部隔間材質之瑕疵，原告此部分之主張， 應非可採。 ⒌按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價 金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請 求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於 其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年 台簡上字第10號民事判決意旨參照）。據此，原告與被告洪 櫻芬就系爭房屋之買賣價金既經原告依民法第359條規定行 使價金減少請求權，自已於89,125元之範圍內發生縮減買賣 價金之效果，是系爭房屋之出賣人即被告洪櫻芬受領此部分 價金之法律上原因即已失其存在，原告依民法第179條不當 得利之規定請求其返還所受領之上開利益，為有理由，逾此 部分，則無理由，應予駁回。 ㈡就原告請求被告陳金德給付仲介費用部分。 原告主張：仲介契約是伊與被告陳金德簽立，被告陳金德於 不動產現況說明書不實登載，未善盡調查及具實告知義務， 違反誠信原則，依民法第571 條，不得向伊請求報酬及費用 11萬元等語。被告陳金德辯稱：仲介契約是原告委任被告茂 濟公司，伊是該公司業務，服務費2 ％是給茂濟公司，茂濟 公司再與伊等拆帳，本件2 ％確實為11萬元，但伊沒有拿到 11萬元等語。經查，依被告所提買方給付服務報酬承諾書， 其上記載「立書人（即購屋人，以下簡稱買方）『委託茂濟 不動產經紀有限公司（以下簡稱受託人）』居間仲介購買臺 北市○○區○○路○○巷○○號10樓之7 之房地，立書人承諾應 於買賣契約成立時，給付買賣總價款百分之2 之服務報酬予 『受託人』…」（見本院卷第292 頁），原告並於該承諾書 「買方簽章」欄簽名、被告茂濟公司於「經紀業名稱」欄簽 名、被告陳金德則於「買方經紀人」欄簽名（見本院卷第29 2 頁），則依該承諾書內容，係由原告委託被告茂濟公司居 間仲介購買系爭房屋，原告並承諾於買賣契約成立時，給付 買賣總價金2 ％之服務報酬予被告茂濟公司。原告依居間契 約向被告陳金德請求返還服務報酬，應無理由。 ㈢就原告請求被告給付精神慰撫金部分。 至原告主張：原告因被告等於事發後處理態度消極且逃避責 任，造成訴訟奔波往返、漏水影響生活、失眠焦慮、精神疲 憊不堪，依民法第195條、第227條之1 條規定，請求被告三 人（公司）給付自108年5月25入住，1天以1,000元計算之精 神慰撫金54萬元等語。被告洪櫻芬辯稱：本件爭議發生後， 被告洪櫻芬及被告陳金德均有誠意處理，原告拒絕被告處理 而執意興訟之後果，應由原告自行承擔，況原告所提診斷證 明書無從認與本件有因果關係等語。被告陳金德即被告茂濟 公司法定代理人辯稱：108年5月26日，原告通知有漏水情形 ，伊馬上現場會勘，伊已盡力協助買賣雙方處理漏水問題， 無奈原告不配合漏水修繕等語。經核，①依被告陳金德與原 告對話紀錄，被告陳金德於108年5月26日對原告稱：「跟洪 小姐聯絡過了」、「我會跟她約時間過去會勘」、「她可能 會帶抓漏的一起過去」、「等她安排時間會勘」、「我會盡 快處理」等語，同年月27日稱：「待會勘後就會請屋主訂出 時間表」等語，同年月28日稱：「先讓我處理看看，事緩則 圓…可以處理的我會盡力去完成」、「今天也有跟洪小姐溝 通」等語，同年月30日稱：「請您通知林明義先生明天上午 10：30在林瑞圖議員服務處碰面謝謝」、「洪小姐……剛剛 上傳給我」等語，同年6月3日稱：「我先請抓漏先評估」、 「我會做我該作的事情」等語，又其後被告陳金德雖有對原 告稱：「賣方不回覆」等語，然於同年月14日又對原告稱： 「議員服務處史主任安排6/17日星期一下午16：00現場會勘 …請知悉！」等語，原告並於同年月17日回稱：「那請她找 有證照的師傅，一起帶同會勘，也可以出具鑑定報告書，及 保固書的，最少可以得到他要的答案（漏水與地震有無關連 性）」等語（見系爭刑事案件偵字卷第123-124、131、139 、145、153-157頁）；而依被告陳金德與被告洪櫻芬之對話 紀錄，108年5月26日，被告洪櫻芬對被告陳金德稱：「我會 請朋友介紹抓漏公司來看，之前我用都沒有這種狀況，請林 先生自己也找抓漏公司」、「等專業抓漏來驗才知道問題出 在那裡」、「要砍價格，交屋一個月以上才說有漏水問題」 等語，同年月28日稱：「我會詢問議員助理一同前往到時請 林明義警察也請雲天社區管委會主委和監察一起會勘～謝謝 」等語，同月30日稱：「請您通知林明義先生明天上午10： 30在林瑞圖議員服務處碰面謝謝」等語，同年6月6日稱：「 既然有收仲介費～您應該馬上處理安排多家抓漏公司去看發 生原因並做書面報告告知原因～而不是等我有空出面才能處 理事情」等語（見系爭刑事案件偵字卷第169-171、179、18 3、187頁），可見被告陳金德於原告通知系爭房屋有漏水情 形後，即協助原告與被告洪櫻芬處理，原告甚至於108年5月 29日告知被告陳金德「你應該要先自保」等語（見系爭刑事 案件偵字卷第133 頁），而被告洪櫻芬於得知系爭房屋有漏 水情形後，則認應由專業鑑定較為清楚，據此，並無從認被 告陳金德、洪櫻芬於得知系爭房屋有漏水情形後態度消極且 逃避責任，原告此部分主張，無從採憑。②又原告雖提出10 9 年11月16日三總北投分院附設民眾診療服務處診斷證明書 ，其上記載原告症狀為「憂鬱心情、失眠、無助感受、倦怠 感」，經診斷為「輕鬱症」（見本院卷第294 頁），然造成 上開症狀之原因可能為工作、生活、認知等因素，容有多端 ，據此，亦無從認原告上開症狀係因系爭房屋漏水所致。③ 綜上，被告洪櫻芬、陳金德於知悉系爭房屋漏水後，並無原 告所指態度消極、逃避責任之情形，且原告亦未能證明其輕 鬱症之症狀為系爭房屋漏水所致，原告此部分之主張，應非 可採。 四、從而，原告依其與被告洪櫻芬間買賣契約、物之瑕疵擔保責 任及不當得利法律關係，請求被告洪櫻芬給付89,125元，為 有理由，應予准許，逾此部分之請求，及另依居間契約請求 被告洪金德給付仲介費用，依民法第第195條、第227條之1 規定，請求被告三人給付精神慰撫金，為無理由，應予駁回 。 五、本判決所命給付金額，未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第1項第5款宣告假執行；被告就此陳明願供擔保免為假執 行，爰酌定相當之擔保金額准許之。 六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。 七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389條第1項第5款判決如主文。 中 華 民 國 110 年 1 月 20 日 民事第一庭 法 官 林宜靜 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 110 年 1 月 20 日 書記官 廖引鳳