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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第794號 原　　　告　茂濟不動產經紀有限公司 法定代理人　陳金德 訴訟代理人　林德川律師 被　　　告　洪振唐 訴訟代理人　丁子芫律師 上列當事人間給付仲介服務費事件，本院於民國109年12月10日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 一、原告起訴主張：被告於民國107年5月28日與伊簽署委託銷售 契約書（下稱系爭契約書），委託伊自同日起至同年11月28 日止，居間仲介被告以新臺幣（下同）4,800萬元之價格， 出售門牌號碼為臺北市○○區○○路○段00巷00弄00號2樓 房屋及其坐落土地（下稱系爭房地），並約定仲介費為成交 總價4％。嗣前開銷售期間經過，兩造合意變更系爭契約書 ，延長委託居間仲介時間至109年10月5日止，惟於同年4月 24日又合意變更系爭契約書，減縮委託居間仲介時間至同年 5月30日止，並將出售價格變更為3,900萬元，且特別約定： 「此金額為屋主實拿，不含仲介費但含賣了應付之一切稅負 及費用，成交價超過此金額之部分為賣方仲介費，但賣了仲 介費不得超過成交價百分之四」。伊業依約於同年4月30日 覓得買家即訴外人林士傑同意以4,000萬元買受系爭房地， 遂通知被告簽訂買賣契約，竟遭被告藉詞推託，伊遂於同年 5月5日寄送北投舊北投郵局000742號存證信函予被告，催告 被告應於文到5日內簽訂系爭房地買賣契約，仍未獲被告置 理。為此，爰依民法第568條第1項規定及系爭契約書第5條 、第8條第5項及第12條第1項第1款約定，請求被告給付100 萬元（即林士傑願買受價額4,000萬元高出被告願出售價額 3,900萬元部分）仲介服務費本息。並聲明：㈠被告應給付 原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：原告未給予伊3日以上期間審閱系爭契約書條款 ，伊援引消費者保護法第11之1條第3項規定，主張系爭契約 第8條、第12條約定不構成系爭契約之內容，則原告自不得 據以向被告請求仲介服務費。又原告分別於109年4月25日、 28日以微信通訊軟體發給伊，由買方出價3,875萬元、4,000 萬元要約書，然均只提供第1頁，並無簽署日期，則原告是 否依系爭契約書第7條第5項約定，於買方簽立要約書後24小 時內轉交予被告，已有疑義，而伊於同年月30日下午2點46 分通知原告終止委託關係，原告始於同日下午4點51分通知 伊，稱林士傑願以4,000萬元購買，並提出第2次要約書，顯 見原告早已收受林士傑所簽署之第2次要約書，見伊為終止 系爭契約書，為免流失仲介服務費，才提出該要約書，確實 違反系爭契約書第7條第1款所定善良管理人注意義務。再林 士傑所提出之第2次要約書願出之買賣價金為4,000萬元、條 件為第1簽約金含訂金為總價金10％、第2期備證款為總價金 之5％，第3期完稅款為總價金之10％，第4期交屋款為總價 金之75％，與兩造於系爭契約書約定之收款條件（10％、10 ％、10％、70％）不一致，是伊並無簽署系爭房地買賣契約 之義務，原告自亦不得據以向伊請求仲介服務費。而按民法 第568條第1項規定，居間人於所報告或媒介之契約成立後， 始得向契約當事人請求報酬，本件原告雖媒介林士傑向伊購 買系爭房地，然林士傑與伊未因此就買賣達成意思合致，不 成立買賣契約，原告依前揭規定對伊請求仲介服務費亦屬無 據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請 均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。 三、原告主張被告於107年5月28日與伊簽署系爭契約書，委託伊 自同日起至同年11月28日止，居間仲介被告以4,800萬元之 價格，出售系爭房地，並約定仲介費為成交總價4％。嗣銷 售期間經過，兩造合意變更系爭契約書，延長委託居間仲介 時間至109年10月5日止，惟於同年4月24日又合意變更系爭 契約，減縮委託居間仲介時間至同年5月30日止，並將出售 價格變更為3,900萬元，且特別約定：「此金額為屋主實拿 ，不含仲介費但含賣了應付之一切稅負及費用，成交價超過 此金額之部分為賣方仲介費，但賣了仲介費不得超過成交價 百分之四」。伊業於同年4月30日通知被告已覓得買家林士 傑同意以4,000萬元買受系爭房地，且出具其要約書，並通 知被告簽訂買賣契約，惟遭被告拒絕等情，業據提出系爭契 約書、契約內容變更合意書、土地及建物謄本、微信通訊對 話紀錄、存證信函及回執等件為證（見本院卷第18至78頁） ，復為被告所不爭執，堪信為實。 四、又原告主張其業依系爭契約書所定覓得買方林士傑，被告依 約即負有與林士傑就系爭房地簽署買賣契約之義務，然卻違 反之，應依系爭契約書第5條、第8條第5項及第12條第1項第 1款約定及民法第568條第1項規定，給付100萬元仲介服務費 ，然為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查： ㈠、兩造以系爭契約書約定系爭房地委託售價為4,800萬元，並 以第5條約定：買賣成交者，甲方（賣方）同意一次給付乙 方按成交總價款4％之服務報酬，並於買賣雙方簽訂不動產 買賣契約書時一次付清；第8條第5項約定：買賣雙方價金與 條件一致時，甲方應於5日內至乙方指定處所與買方簽訂不 動產買賣契約書。但簽約之期日或處所另有約定者，從其約 定。甲方無正當理由推諉，經催告後仍不履行者視為違約。 因可歸責於甲方之事由致無法簽訂不動產買賣契約者，甲方 應加倍返還定金予買方及對買方負損害賠償責任，並給付乙 方本契約第5條第1項之服務報酬及賠償乙方之損害；第12條 第1項第1款約定：甲方如有買賣契約經買賣雙方價金與條件 一致而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無 法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，視為乙方已完成仲 介之義務，甲方仍應給付第5條約定之服務報酬，並應全額 一次付與乙方，嗣變更系爭契約書內容，為特別約定售價為 3,900萬元，且該金額為被告實拿，不含仲介費，但含賣方 應付之一切稅捐及費用，成交價超過該金額之部分為賣方仲 介費，但不得超過成交價4％等情，有系爭契約書及契約內 容變更合意書可稽（見本院卷第20至28、40頁），並為兩造 所不爭執，已如前述，應堪認定。是依兩造前開約定，被告 負有依系爭契約第5條約定給付原告服務報酬之義務，乃以 有系爭房屋買賣成交，或是於買賣雙方就系爭房屋之價金與 買賣條件達成一致後，因被告反悔不賣或因可歸責於被告事 由致無法簽訂買賣契約、繼續履行契約等情形發生為其前提 。 ㈡、按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即 為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的物及 價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言， 尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金 之給付方式等在內，是當事人於買賣契約協商斡旋之過程中 ，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如 付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，尚待 雙方協商定之，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有 互相同意。是不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須 互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等 重要事項（最高法院93年度台上字第441號判決、最高法院 79年台上字第1357號判決意旨參見）。本件被告委託原告銷 售系爭房屋所簽定之系爭契約書，就買賣價金定為實拿3,90 0萬元，收款條件定為：第1期款簽約金含定金為總價款10％ 、第2期款備證款為總價款10％、第3期款完稅款為總價款10 ％、第4期交屋款為總價款70％，而林士傑所提出之第2次買 賣要約契約書，就買賣價金定為4,000萬元，付款條件定為 ：第1期款簽約金含定金為總價款10％、第2期款備證款為總 價款5％、第3期款完稅款為總價款10％、第4期交屋款為總 價款75％，此有系爭契約、契約內容變更合意書及買賣要約 契約書可稽（見本院卷第56至72頁），是林士傑願買受系爭 房屋之價金固已高於被告委託出售實拿價格，然其所提出付 款條件尚劣於被告委託出售之收款條件，揆之前開說明，自 難認林士傑與被告間就系爭房屋之買賣價金及買賣條件已達 一致，被告不因林士傑第2次要約而負有與其簽定買賣契約 之義務，被告亦不因此負有依系爭契約第5條約定給付原告 服務費用之義務，是原告據以依系爭契約第5條、第8條第5 項及第12條第1項第1款約定，請求被告給付買賣價金4,000 萬元超過約定買賣價金3,900萬元之100萬元部分仲介服務費 本息，應屬無據。 ㈢、又按民法第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告或 媒介而成立者為限，得請求報酬。」，本件被告並未因原告 仲介而成立系爭房屋買賣契約，是原告依據該規定向被告請 求100萬元仲介服務費本息，亦屬無據。 五、綜上，原告依民法第568條第1項規定，系爭契約第5條、第 8條第5項及第12條第1項第1款約定，請求被告給付100萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息，為無理由，應予駁回。原告所為假執行之聲請，因 其訴遭駁回而失所依據，無從准許，爰併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，及未經援 用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無 逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如 主文。 中 華 民 國 110 年 1 月 8 日 民事第一庭 法 官 劉瓊雯 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附 具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否 則本院得不命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 110 年 1 月 8 日 書記官 劉淑慧