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113年度重訴字第103號

原      告  黃致凱  

訴訟代理人  楊忠憲律師

            蘇亦民律師

被      告  欣詮建設股份有限公司

法定代理人  陳聖中  

訴訟代理人  莊明翰律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年11月12日言詞辯論終結，判決如下：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

一、原告主張：

　㈠原告經訴外人永慶房屋仲介公司人員即訴外人詹於醒（下逕稱姓名）介紹，以新臺幣（下同）3,150萬元向被告購買坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0號1樓房屋（下合稱系爭房地） ，包含地下樓層編號5、10、13機械停車位及如起訴狀附圖編號18所示車位（下稱系爭停車位）（下就該買賣稱系爭買賣），兩造於民國112年4月26日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），雖系爭停車位未載明於契約上，惟系爭停車位為法定空地之部分，依系爭契約第2條約定當然成為契約之一部，被告之仲介人員楊書宇（下逕稱姓名）保證系爭停車位有永久專有使用權。原告依約給付全部買賣價金後，系爭房地所屬畫琚社區（下稱系爭社區）管理委員會（下稱系爭社區管委會）竟拒絕原告使用系爭停車位，原告始知系爭停車位僅屬共有，非屬A-1F約定專用。

　㈡依內政部公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、應記載事項第10點規範，買賣標的物倘有使用現況之分管協議，賣方應於交屋時一併交付予買方。原告於112年11月27日以律師函催告被告提出系爭停車位之相關完整且合法的約定永久專用文件，被告卻回函拒絕履行，是被告未交付系爭房地之分管協議已構成給付瑕疵。又原告購買系爭房地時，因顧及妻小不便使用地下停車位，特明白表示無合適停車位即不願購買等情，係因被告保證「有系爭停車位之專屬使用權」、「系爭停車位永久使用」，原告始向被告購買系爭房地，可見系爭停車位永久專有使用權為系爭買賣之必要之點。另系爭停車位與系爭房地相互毗鄰，使用者須經過系爭房地，倘規劃由他人使用，將造成原告日常生活及隱私極大之不便，足認系爭房地因無系爭停車位永久專有使用權而有減少其通常效用之重大瑕疵且不符被告所保證之品質。

　㈢爰依系爭買賣契約第9條、第12條第1項約定、第12條第3項後段約定或民法第359條、民法第353條準用第226條第1項及第256條、逕適用民法第226條第1項及第256條規定，解除系爭契約，並請求返還買賣價金3,150萬元及違約損害賠償3,252,531元（損害賠償項目金額詳如附表所示）等語，並聲明：⒈被告應給付原告黃致凱34,752,531元及自112年12月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

　㈠被告於106年5月間向前手以買賣方式取得系爭房地，為成屋買賣，買賣契約為一般制式之成屋買賣契約，與原告所提（原證8）預售屋買賣契約不同，買賣契約並無原證8第25條第2項第3款約定之內容。被告購買系爭房地係投資，前手未曾告知有分管協議或約定專用部分，且被告未使用系爭房地及系爭停車位，亦未參與系爭社區住戶大會，不知悉相關規約之約定，故系爭停車位並非系爭買賣之標的，被告因此於系爭買賣契約之標的物現況說明書項次4：「本標的物及社區是否有約定專用、約定共用或使用手冊（例：露台或頂樓經約定為本戶專用）」勾選「否」，項次7：「是否有其他分管協議或使用管理或有分割等約定」勾選「否」，即表示被告無附上分管協議或約定專用。

　㈡原告於簽約前已至系爭房地現場詳細檢視，並充分瞭解永慶房屋提供之不動產說明書（下稱系爭不動產說明書）及產權等相關資料，而系爭不動產說明書壹、產權調查表、三【重要注意事項】及五【一般注意事項】已載明法定空地為所有住戶共有，是否能合法使用須依政府法令、住戶規約或分管協議之規定辦理，不保證可永久使用，增建部分（含一樓空地），無所有權、不保證可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務等情，故系爭買賣不包含系爭停車位永久專有使用權，並不構成瑕疵。兩造既未在系爭買賣契約中明列系爭停車位，系爭停車位即非契約重要之點，原告購買系爭房地亦非以系爭停車位為主要考量，原告執此解除系爭買賣契約，為無理由。

　㈢被告出售系爭房地時並無表示對於系爭車位、Al-1F毗鄰之法定空地（下稱系爭法定空地）可以永久使用；亦未承諾提供系爭法定空地之分管協議或任何證明文件；而原告於購買系爭房地簽約前已知悉購買系爭房地即可使用系爭車位、系爭法定空地。況依系爭社區規約第2條第10項約定觀之，原告係經系爭社區全體區分所有權人同意，就爭系爭法定空地有永久專用權利，原告就此若有爭議應向管委會提出，益證系爭買賣未附有系爭停車位永久專有使用權文件，不構成瑕疵等情，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷　　

　㈠原告主張兩造於112年4月26日簽立系爭買賣契約，以3,150萬元向被告購買系爭房地 （包含地下樓層編號5、10、13機械停車位）；而系爭車位、系爭法定空地為系爭社區共用部分等情，為被告所不否認，並有原告提出系爭買賣契約節本（見本院卷一第46至56頁）及被告提出之系爭契約影本（建本院卷一第136至199頁）在卷可按，堪信為真實。而原告主張其向被告購買系爭房地包括經被告保證具有系爭編號18號停車位共用部分之永久專用使用權在內，系爭停車位永久專有使用權為系爭買賣之必要之點，而被告未依約交付系爭停車位使用現況之分管協議，依系爭契約第9條、第12條約定或民法買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭契約，請求被告返還價金以回復原狀並賠償損害等情，為被告所否認，並以上揭情詞置辯，是本件之爭點為：⒈依兩造間系爭買賣契約約定標的是否包含系爭車位約定永久專用在內？⒉如系爭買賣契約約定包含系爭車位約定專用在內，被告是否須交付提出系爭停車位之相關完整且合法的約定專用文件？被告是否構成給付瑕疵？⒊原告主張依系爭買賣契約約定或買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭買賣契約，請求被告返還價金並為賠償損害是否有理由？茲分別判斷論述如下。

　㈡依兩造間系爭買賣契約約定買賣標的是否包含系爭車位約定永久專用在內？判斷論述如下：

　⒈依系爭買賣第2條增建或占用部分約定：本買賣標的物現況如有以下增建或占用部分，依現實法令無法登記，甲乙雙方約定現況移轉，甲方（指買方，即原告）不得變更現況使用，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍一樓空地、陽台外推。（見本院卷一第48、137頁）。又兩造就系爭買賣契約買賣標的物包括系爭法定空地及系爭停車位約定使用在內，即購買系爭房地後即可使用系爭車位、系爭法定空地，而被告在締約前亦有提供系爭社區規約、房屋預售屋契約電子檔，用以確認系爭房地可以使用該房屋前方約定範圍之系爭法定空地、系爭停車位等情，業經證人即買方仲介人員詹於醒、賣方仲介人員楊書宇於本院審理時證述明確相符（見本院卷二第16至22、24至28頁），並有原告提出之預售屋契約（含列印節本）及由上揭證人詹於醒所提供之締約當時被告提供之系爭社區規約及預售契約書電子檔之列印資料在卷可按（見本院卷一第52至64、224至303頁、本院卷二第38至149頁），堪信為真實。則以上揭系爭買賣契約第2條約定，買賣雙方關於系爭法定空地、系爭停車位之交付，係以現況移轉。則被告辯稱：系爭停車位（使用）非系爭買賣之標的云云，明顯與上揭調查結果未合，非可採信。

　⒉原告主張系爭買賣契約約定系爭車位使用之約定為「永久」專用云云。為被告否認。而依證人詹於醒、楊書宇於本院證述兩造締約交易過程中關於系爭停車位有約定專用，但並無「永久」專用說明等情明確相合（見本院卷第19、25頁）。參以系爭不動產說明書壹、產權調查表、三【重要注意事項】及五【一般注意事項】分別載明略以：本案為1樓建物，法定空地為所有住戶共有，現況有部分增建面積為賣方單獨使用；法定空地是否能合法使用須依政府法令、住戶規約或分管協議之規定辦理，不保證可永久使用；增建部分（含...一樓空地...），無所有權、不保證...可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務等情，可見，雙方雖就系爭房地可使用系爭法定空地、系爭停車位之約定專用有合意，惟被告並未保證為永久專用，附此指明。

　㈢被告是否須交付提出系爭停車位之相關完整且合法的約定專用文件？被告是否構成給付瑕疵？茲論述判斷如下：　

　⒈按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束。再者，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。經查：

　⑴依證人詹於醒所提供之締約當時被告提供系爭社區住戶規約第2條約定：一、本社區專用部分、共用部分、約定專用部分之範圍界定如下：㈠本社區共用部分：本社區共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存、非屬屋頂避難平台之樓頂平台或各層露台、法定空地，由該毗鄰住戶約定專用（約定專用範圍如附件十一），使用時不得加蓋違章，亦不得違反法令及規約。十、本社區A1-1F毗鄰之法定空地，A1-9F毗鄰之露台，依現行法定無法辦理產權登記，甲方及本社區全體區分權人同意約定歸毗鄰戶永久專用。約定專用權人應依起造設計之區隔範圍使用、並負管理維護之責任，且不得於戶外露台上搭建違建其他有礙避難逃生之行為，日後本社區若有清洗外牆之需要時，同亦無償配合借用；且系爭社區住戶規約第1條約定：...四、本社區約定專用部分、約定共用部分及停車空間使用、管理收益之各項規定，全體區分所有權人及住戶應依本約約定遵守，全體區分所有權人日後亦不得透過區分所有權人會議之決議，變更或否上述之規定等情（見本院卷二第38、42頁），足見原告售予被告之系爭房屋，依上揭系爭社區規約約定，系爭法定空地本即為系爭房屋所約定專用，且依其約定性質，已載明：「全體區分所有權人日後亦不得透過區分所有權人會議之決議，變更或否上述之規定」之意旨，亦足以認定系爭房屋可以使用系爭法定空地並無期限限制，且區分所有權人會議不得加以變更該約定專用甚明。

　⑵又依原告所提出（節本）、證人詹於醒所提供之締約當時被告提供系爭社區房屋（系爭社區編號為第B1戶6樓房屋）之預售契約書電子檔列印資料，其中第24條約定：三、甲方清楚知悉本社區A-1F毗鄰之部分法定空地，依現行法令無法辦理產權登記，甲方及本社區全體區分所有權人同意約定歸由該毗鄰永久專用，詳如附件（十一）「一層平面圖」，約定專用權人應依乙方設計之區範圍使用，並負責管理維護責任，不得架設鐵板或採光罩等定著物，甲方同意不得透過區分所有權人會議決議之方式變更；又同預售契約第25條約定：二、本社區共有部分分管約定方式㈡甲方已認知並同意本社區部分法定空地由鄰近當戶A-1F使用（範圍如附件（十一）「一層平面圖」）所示，惟約定使用之法定空地不得架設鐵板或採光罩等定著物或自行劃設汽機車停車位。甲方同意不得透區分所有權人會議決議方式變更。未購買該部分者，已充分認知其房屋總價並未包含該法定空地價格，並同意對該空間無任何權利使用及管理使用權等情（見本院卷一第56至58頁、本院卷二第90至92頁），足見，系爭社區建商於銷售系爭建物當時，即已與所有區分所有權人約定系爭法定空地歸由系爭房屋永久專用之分管協議，依上揭法律見解，自應對於系爭社區之所有區分所有權人即全體共有人發生效力，且該分管協議內容亦與上揭系爭社區規約第1條、第2條關於系爭法空地之約定專用且不得以日後區分所有權人會議決議加以變更或否認等情相合，亦即系爭房屋對於系爭法定空地有永久專用之權，因全體區分所有權人即全體共有人不得事後修改或否認，亦與該預售契約書中所載之「永久專用」之意涵符合。已堪認定系爭房屋對於系爭法定空地具有約定專用權存在甚明。

　⑶原告主張：系爭社區管委會以存證信函回覆，否認系爭房屋對於系爭法定空地、系爭車位有約定專用之分管協議等情，並提出系爭社區管委會存證信函為據（見本院卷一第74至77頁）。惟就上揭預售契約之如附件（十一）「一層平面圖」）（見本院卷一第44、297頁、本院卷二第143頁）所示，系爭房屋（即A-1F）前方有以斜線部分表示系爭法定空地，而其中並有表示編號18號自設停車位（即系爭停車位）而言，系爭車位雖未劃上斜線，但系爭車位完全位在畫有斜線系爭法定空地內，且並未在斜線區域內劃設車道可以讓停放在系爭車位車輛進出，則若系爭車位並非劃設在系爭法定空地上，則其係劃設在何人所有土地上？再者，原告以上揭管委會存證信函爭執被告是否具有爭車位約定專用權，然以假如系爭車位並非與系爭法定空地為相同之約定專用，則使用系爭車位之車輛要如何不妨礙該斜線部分法定空地專用權之行使而進出？足見，系爭法定空地約定專用之範圍當然包含在系爭法定空地上所劃設自設汽車停車位即系爭停車位在內。再者，依上揭預售契約記載，系爭房屋所以取得系爭法定空地約定專用權，乃因該部分不得為產權登記所為安排，且系爭法定空地部分，取得該A-1F即系爭房屋之區分所有權人必須付出相當費用代價，此亦符合使用者付費。再者系爭停車位位在系爭房地前方毗鄰，如解釋上系爭車位並非系爭法定空地約定專用部分，則依附件（十一）「一層平面圖」所示，在無其他通道留設下，系爭車位之使用人或是車輛根本無法出入系爭停車位加以利用，且系爭車位使用者如須經過約定專用之系爭法定空地，而規劃由他人使用，將造成系爭房屋日常生活及隱私不便，是A-1F即系爭房屋之購買者豈會願意多出價金代價無法確保系爭房屋前方法定空地完全使用之利益？又依證人詹於醒於本院審理時證稱：其於系爭房屋帶看過程，系爭車位並無人停車，前屋主有擺放盆栽在停車位周圍，但其請人將盆栽移到牆邊，且盆栽移動前車位並無法使用等情（見本院卷二第21頁），是從系爭車位實際使用情況，顯然除系爭房地區分所有權人外，並無其他人占有使用系爭停車位，益徵系爭停車位應為系爭房地約定專用之範圍無誤。綜上，即使以系爭社區管委會存證信函內容，亦無法認定系爭房屋對於系爭車位並無約定專用之權，被告依據系爭買賣契約所交付予原告之系爭房地具有該等瑕疵。

　⒉依系爭買賣契約第2條約定，兩造即買賣雙方關於系爭法定空地之約定專用權，係採現況移轉，而系爭房屋依系爭買賣契約交付（交屋）時，並已將系爭車位、系爭法定空地現況移轉予原告；且兩造間就系爭法定空地、系爭停車位使用，被告雖於締約前提出系爭社區住戶規約、上揭預售屋契約書等電子檔，但並未約定被告必須要提出系爭法定空地、系爭停車位使用之證明文件或資料等情，亦經證人揚書宇於本院審理時證述明確（見本院卷二第27至28頁）。且系爭買賣契約中並無約定系爭車為之約定專用部分履行需要另行交付文件、資料。參以證人詹於醒所提出之系爭社區住戶規約中第2條第1項第㈢款關於約定專用部分記載，該專用部分使用者名冊由管理委員會造冊保存等情（見本院卷二第38頁），且除此之外，無記載關於約定專用部分有何證明文件。則原告雖舉內政部成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項，主張買賣標的物倘有使用現況之分管協議，賣方應於交屋時一併交付予買方，然此僅為例示規定，系爭買賣契約約定履行，仍依應實際約定情形而定，是兩造於訂定系爭買賣契約之過程，就系爭車位之約定專用，經由原告詢問，透過雙方仲介，被告提出上揭規約、預售屋契約電子檔說明確認，但並未約定被告必須提出全部之分管協議或其他同意證明文件，況且，如原始起造當時即無相關特別訂定分管協議書面證明，則亦難要求被告事後取得提出，更何況本件系爭社區之住戶規約已有相關記載，是尚難以此認定原告主張為可採。則亦無法認定被告有原告所指未提出系爭停車位之相關完整且合法的約定永久專用文件或分管協議之構成給付瑕疵或不完全給付之情形。

　㈣綜上查結果，並無法認定原告所主張被告就系爭房地買賣中關於系爭停車位約定專用之交付，有何原告所指之瑕疵給付或是不為完全給付之情形，則原告依據系爭契約第9條、第12條約定或民法買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭契約，請求被告返還價金以回復原狀並賠償損害等前提，即無法認定存在。是原告主張解除契約後請求返還價金以回復原狀並請求因該瑕疵給付所生之損害賠償，均無理由。

四、綜上所述，本件原告依據系爭買賣契約第9條、第12條第1項約定、第12條第3項後段約定或民法第359條規定、民法第353條準用第226條第1項及第256條、逕適用民法第226條第1項及第256條規定等之買賣瑕疵擔保法律關係或民法不完全給付法律關係，主張解除系爭契約，並請求被告應給付原告34,752,531元及自112年12月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。均為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　3 　　日

　　　　　　　　　民事第一庭　法　官  方鴻愷

以上正本係照原本作成。 

如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周彥儒

附表：