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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　　 99年度消字第7號 原　　　告　陳秀福 訴訟代理人　劉大新律師 被　　　告　瓏山林企業股份有限公司 兼法定代理　林鴻堯 人 共　　　同 訴訟代理人　劉宏邈律師 上列當事人間請求返還價金事件，本院於100 年2 月23日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告瓏山林企業股份有限公司、林鴻堯應給付原告新臺幣壹拾柒 萬元、新臺幣肆拾玖萬元及均自民國九十九年十月九日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告瓏山林企業股份有限公司負擔六十六分之十七， 被告林鴻堯負擔六十六分之四十九。 本判決第一項於原告以新臺幣伍萬陸仟元、新臺幣壹拾陸萬元為 被告瓏山林企業股份有限公司、林鴻堯供擔保後，得假執行。但 被告瓏山林企業股份有限公司、林鴻堯如各以新臺幣壹拾柒萬元 、新臺幣肆拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張：伊於民國95年12月12日至被告瓏山林企業股 份有限公司（下稱瓏山林公司）規劃興建，位於臺北市○○ 區○○段4 小段21及21之9 地號土地之瓏山林藝術館預售屋 工地現場看屋，經現場銷售人員說明編號B-10號4 樓房屋只 需繳納1 成自備款，其餘9 成餘款全數均由銀行貸款抵繳， 並在銷售人員指示下，當場簽署拋棄定型化契約審閱期間之 聲明，而應允買受B-10號4 樓房屋及其坐落基地所有權應有 部分（下稱系爭房地），並分別與被告瓏山林公司、林鴻聯 簽定房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約）、土地預定 買賣契約書（下稱系爭土地契約，2 者合稱系爭契約），總 價共計新臺幣（下同）590 萬元，且當場以信用卡刷卡及辦 理信用貸款，給付自備款共計66萬元。詎被告於98年2 月9 日以存證信函通知原告，以系爭房地餘款524 萬元逾期未繳 ，催告原告應於5 日內繳付，復以同年2 月27日以存證信函 通知原告因未遵期繳付全數餘款，被告依約解除系爭契約並 沒入上開原告給付之自備款66萬元。然被告違反審閱期間之 規定，則兩造間就系爭房地應回歸民法第345 條以下關於買 賣之規定加以補充。則被告於98年2 月9 日以存證信函要求 原告給付全數餘款一節，因不符民法第369 條規定，不生合 法解除兩造間買賣契約之效力。又被告已將系爭房地出售第 3 人並辦妥所有權移轉登記致給付不能，且可歸責於被告， 原告自得依民法第226 條第1 項、第256 條、第258 條等規 定解除系爭房地買賣契約，並已於100 年11月29日通知被告 在案。為此，依民法第259 條第2 款規定，請求被告返還已 受領之66萬元及法定遲延利息等語。並聲明：除假執行供擔 保金額外，餘如主文欄第1 項所示。 二、被告則以：按系爭房屋契約第15條第1 項、第3 項以及一般 不動產預售屋買賣之交易習慣，買方即原告有先辦理完成貸 款相關手續及給付買賣價金之義務，此由被告於98年1 月9 日所寄發之繳款通知書記載，原告應付之期款亦為取得使用 執照日起算第30天，核與系爭契約附件一之價款分期付款明 細表中的第4 期款相同，足證雙方就價金之給付期限已有明 示之合意。從而，兩造所簽訂之系爭契約附件一之價款分期 付款明細表中的第4 期款，應視為雙方合意價金交付之期限 。因原告有先為給付價金之義務，可知該期限即非系爭房地 移轉所有權之期限。且依預售屋買賣定型化契約應記載及不 得記載事項第24條第4 項之規定，若違約金已酌減至房地總 價之15% ，即應屬合理之範圍，且本建案被告係委託訴外人 霞飛廣告股份有限公司銷售，約定應給付該公司之銷售佣金 為5.5%，被告所沒收之違約金扣除被告之管銷成本後，實際 上不及房地總價之5%，再參照財政部98年度之同業利潤標準 表，被告所得淨利率僅10% 觀之，實難謂有違約金過高之問 題。抑有進者，房、地價格之高低原不可預測，而被告何時 出售系爭房地，端賴不特定之買方何時與被告完成履約之程 序，而斯時房、地產之價位又豈為被告所能得知？是依債之 相對性原理，在兩造間權利義務不存在後，系爭房地之所有 權人如何處分，更非他人可得置喙，此由民法第260 條規範 意旨可知，契約解除後所生之損害原不在斟酌之列，於契約 解除後市場波動所造成之盈虧，要非衡量被告是否受有損害 之標準，更遑論以此審酌違約金是否過高，故本件應無適用 民法第252 條規定再予以酌減之必要等語，資為抗辯。並聲 明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決， 願供擔保請准免為假執行。 三、本件經兩造協議後簡化爭點如下： 甲、兩造所不爭執之事項： ㈠原告於95年12月12日至系爭房屋預售屋銷售地點看屋，然 未將系爭買賣契約書攜回審閱，即於當日簽立系爭房屋（ 本院卷第9-74頁）及土地預定買賣契約書（本院卷第75-8 6 頁），原告並於同日將第1 、2 期款共計17萬元及49萬 元分別交付予被告瓏山林企業股份有限公司及林鴻堯。 ㈡系爭土地預定買賣契約書第5 條（本院卷第77-78 頁）、 房屋預定買賣契約書第18條（本院卷第21-22 頁）均係有 關貸款約定事項。 ㈢被告於98年2 月9 日與98年2 月27日分別以存證信函（本 院卷第87-88 頁）定期通知原告繳款及解除系爭土地及房 屋預定買賣契約，並沒入上述原告已交付之17萬元及49萬 元，而上揭2 存證信函均經原告收受。 ㈣臺灣高等法院99年度上易字第233 號民事確定判決（本院 卷第107-109 頁），認為兩造間的買賣契約已合法成立， 但就買賣契約之價金給付部分，則認為原告無合理時間審 閱契約內容時，是否得主張系爭土地預定買賣契約第5 條 及房屋買賣契約第18條不構成契約內容。 ㈤被告於兩造成立系爭土地、房屋預定買賣契約書後，另將 系爭土地、房屋出售第三人並已辦妥所有移轉登記。 ㈥本件若原告勝訴，就原告勝訴部分之法定延遲利息自99年 10月9 日起算。 ㈦原告以100 年11月28日民事綜合辯論意旨㈡狀送達被告， 做為解除兩造系爭契約之意思表示，並經被告於100 年11 月29日收受上開書狀。 乙、兩造所爭執之事項： ㈠系爭契約，應適用民法第345 條以下關於買賣之規定？或 適用兩造所簽訂之房屋、土地買賣契約附件一（本院卷第 27頁）之價款分期付款明細表中的第4 期款？ ㈡若認被告得沒收原告已交付之66萬元違約金，則上開違約 其金額是否過高而應依民法第252 條規定予以酌減？ 四、本院之判斷： （一）系爭契約，應適用民法第345 條以下關於買賣之規定？或 適用兩造所簽訂之房屋、土地買賣契約附件一（本院卷第 27頁）之價款分期付款明細表中的第4 期款？ １、按定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不 構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立，該 契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平 者，該契約全部無效。消費者保護法第16條固有明文。次 按定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平 ，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習 慣及其他情事判斷之。經查，系爭契約兩造已就買賣之價 金及標的物意思表示一致，契約自屬成立，然系爭土地契 約第5 條及系爭房屋契約第18條關於貸款之約定，則由於 被告未給予原告合理審閱契約之期間，而不構成契約之內 容等情，有臺灣高等法院99年度上易字第233 號判決在卷 可參（本院卷第107-109 頁），應堪認定。則系爭契約應 適用民法第345 條以下關於買賣之規定？或適用兩造所簽 訂之系爭契約附件一（本院卷第27頁）之價款分期付款明 細表中的第4 期款？則揆諸前揭說明，自應斟酌契約之性 質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷 之，始為公允。 ２、查，按預售屋之買賣，其銷售當時房屋尚未建築完成，買 方多利用分期給付部分價金之方式，以分散賣方不能完工 交屋之風險。且不動產買賣價金不菲，一般人多以向銀行 貸款作為支付買賣價金之方式，除以此減輕資金壓力外， 亦進而增加其購屋能力。是建商能否協助辦理銀行貸款及 貸款之額度為何？不僅影響承購戶自備款成數，更進而影 響承購戶之購買意願及購買能力。易言之，承購戶若能向 銀行貸得較高額度時，縱承購戶本身資力不足，然因有銀 行較高額度之貸款以彌補其資力之不足，此時承購戶亦因 能向銀行借膽而敢放手一搏，以進而購買其本身資力原本 不足然因有銀行之貸款資助之自有住宅。此觀政府常以低 利貸款政策激勵房屋交易市場，建商亦多以貸款成數高低 作為招攬購屋之手段等情自明。是在預售屋買賣之交易類 型，付款方式即自備款數額，給付時間，建商有無協助辦 理貸款，可辦理貸款額度、利率、還款方式，及如無法順 利辦理貸款之雙方權利義務及風險之分配等相關事項，自 均為購屋者所重視，並影響其購屋之意願及能力。 ３、是以，系爭契約應適用民法第345 條以下關於買賣之規定 ？或應適用系爭契約附件一（本院卷第27頁）之價款分期 付款明細表中的第4 期款？揆諸前揭說明，自應以原告於 簽立系契約時，是否有足夠資訊及時間令其能客觀、理性 分析，若被告可能無法協助原告向銀行貸得其餘9 成之價 金時，原告是否尚有意願及能力簽訂系爭契約？本院審究 原告當時簽訂系爭契約時之客觀情境，應係原告當下未有 充裕時間使其冷靜且理性分析至若被告未能協助其貸款9 成時，其是否尚有能力購買此屋？而只係單純思及其就系 爭房地買賣只需有自備款66萬元，其餘9 成價金則有被告 協助辦理銀行貸款後，再由原告向銀行分期清償，否則原 告若思及至銀行可能無法貸款9 成時，原告可能無意願或 能力簽訂系爭契約。今原告果真未能貸得9 成之價金，本 院斟酌上述情事，足認該定型化契約條款違反誠信原則， 而對消費者顯失公平，則雙方據以約定之標的物及價金交 付之期限（即附件一，本院卷第27頁），自不應認為構成 契約之內容而得援用。此外，兩造又別無其他特別約定， 自應適用民法第345 條以下關於買賣之規定。據此，依民 法第369 條規定：買賣標的物與其價金之交付，除法律另 有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時為之。是以 ，被告雖於98年2 月9 日以存證信函催告請求原告給付第 4 期之房屋、土地尾款，復於98年2 月27日再以存證信函 通知原告已解除系爭契約，然因與上揭民法第369 條規定 不符，被告上揭催告及解除系爭契約自不生合法之效力。 ４、被告雖另辯稱依其於98年1 月9 日所寄發之繳款通知書（ 本院卷第214 頁）記載，可認為兩造就價金之給付期限已 有明示之合意云云。然查，上開繳款通知係依據前揭附件 一（房屋價款分期付款明細表，本院卷第27頁）所載而為 通知，惟附件一並不構成系爭契約之內容，已如前述，是 上開繳款通知乃原告單方面之催款通知，於被告未舉證證 明原告業已同意此繳款約定前，殊難單憑該繳款通知即認 兩造就價金之給付期限有明示之合意，故被告所辯，並無 理由。至被告另辯稱本件有關貸款之約定，可援用內政部 公布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 云云。惟援用之依據為何？被告復未舉證以實其說，其所 辯自無足採。 ５、復按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得 請求賠償損害。債權人於有第226 條之情形時，得解除其 契約。民法第226 條第1 項、第256 條定有明文。又按因 可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除其 契約。買賣契約成立後，物之出賣人為二重買賣，並已將 該物之所有權移轉予後之買受人者，移轉該物所有權於原 買受人即屬不能給付，最高法院30年度上字第1253號判例 可資參照。經查，被告已將原告所購買系爭房地轉售予第 三人，並已辦妥所有權移轉登記；又原告復以100 年11月 28日以書狀解除兩造系爭契約之意思表示，並經被告於同 年月29日收受上開書狀一事，亦為兩造所不爭執（詳上揭 兩造所不爭執之事項㈤、㈦所載，本院卷第267 頁背面） 。是系爭房地既因可歸責於被告之事由致給付不能，且原 告亦為解除契約之意思表示，則原告主張系爭契約業已解 除，自屬有據，亦即系爭契約業於原告行使解除權而溯及 失效。末按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由 他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者， 應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 款、 第2 款分別定有明文。查原告已於95年12月12日將將系爭 房地第1 、2 期款共計17萬元及49萬元分別交付予被告瓏 山林公司及林鴻堯，為兩造所不爭執之事實（詳上揭兩造 所不爭執之事項㈠，本院卷第267 頁）。又系爭買賣契約 業經合法解除，已如前述，則原告自得請求被告瓏山林公 司、林鴻堯各返還已付價金17萬元、49萬元。 （二）綜上所述，系爭契約，既應適用民法第345 條以下關於買 賣之規定，又系爭買賣契約業經合法解除，原告得請求被 告瓏山林公司、林鴻堯各返還已付價金17萬元、49萬元一 事，業如上述，則兩造其餘爭點，於訴訟判決結果已不生 影響，爰不再逐一論述，併此敘明。 五、綜上所述，原告依民法第226 條、256 條、第259 條規定解 除系爭房地買賣契約，並請求被告給付如主文第1 項所示之 款項及利息，為有理由，應予准許。 六、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為宣告假執行， 經核於法無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響 ，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要 ，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 101 年 3 月 15 日 民事第一庭 法 官 陳梅欽 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 3 月 16 日 書記官 羅伊安