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臺灣士林地方法院民事判決　　　九十九年度訴字第一五七○號 原　　　告　吳孟倩 訴訟代理人　詹德柱律師 被　　　告　李宗錦 訴訟代理人　郭睦萱律師 複 代理 人　蔡佑明律師 　　　　　　徐碩延律師 上列當事人間請求減少價金事件，經臺灣臺北地方法院移送前來 ，本院於民國一百年十月二十五日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾玖萬玖仟元及自民國九十九年十 二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣肆拾叁萬叁仟元供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾玖萬玖仟元為原告預供擔保，得 免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百 五十五條第一項第三款定有明文。本件原告聲明原請求被告 給付原告新臺幣（下同）一百二十六萬二千六百四十七元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息，嗣於本院審理時變更為被告應給付原告一百三 十四萬六千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明 ，依前揭規定，自應准許。 乙、實體方面： 一、原告起訴主張：原告於民國九十九年四月十八日經由訴外人 信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）之居間， 與被告簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），購買被告所有 坐落臺北市○○區○○段二小段二○九○六建號（即門牌號 碼臺北市○○區○○路○○○號五樓）建物（下稱系爭房屋 ），及所坐落同小段三○五、三○五之一地號土地（權利範 圍一二一／三二○○，下稱系爭土地），買賣總價金八百五 十萬元（含稅）。被告於同年五月三十一日交屋後，原告委 請他人進行裝修並拆除天花板裝潢時，竟發現系爭房屋之客 廳、餐廳、主臥室、次臥室、主臥浴廁、和室、廚房、走道 及玄關之樓板均有鋼筋鏽蝕、混凝土龜裂、嚴重空心及崩落 等重大瑕疵，且主臥室西南側之柱、樑均有明顯裂縫及鋼筋 鏽蝕狀況，原告即於同年六月二十九日發函被告告知此事， 請被告於三日內聯繫商議後續修繕處理事宜，原告另委請訴 外人臺北市結構工程工業技師公會（下稱臺北市結構技師公 會）就系爭房屋進行結構安全鑑定，經鑑定結果系爭房屋有 樓板鋼筋鏽蝕、混凝土保護層剝落、右側外牆處各一樑、柱 混凝土裂縫、陽臺頂板油漆剝落等情況，建議分別予以補強 及修復，原告即於同年七月一日再次發函被告，要求被告修 繕，否則原告將自行僱工修繕，惟被告於同年月五日回函表 示其於交屋前之同年五月二十四日已委由信義房屋公司洽請 廠商進行修繕，既已履行修繕義務，原告自不得對其為任何 主張或請求，而不願修繕，原告乃再於同年七月七日發函表 明上開修繕僅為交屋前已發現之瑕疵合意進行修繕，原告並 未因此拋棄所有未發現之瑕疵擔保請求權，並催告被告進行 修繕，原告亦曾多次透過信義房屋公司要求與被告協商，惟 被告均置之不理。為此，依民法第三百五十四條第一項、第 三百五十九條物之瑕疵擔保責任規定，請求減少價金一百三 十四萬六千元等語。並聲明：㈠被告應給付原告一百三十四 萬六千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭房屋於六十七年五月二十三日即建築完成， 迄兩造於九十九年四月十八日簽訂系爭買賣契約時，已屬屋 齡逾三十三年之中古屋，兩造就系爭房屋及土地係依該地段 中古屋行情，約定買賣價金為八百五十萬元。原告及其配偶 、家人於簽約後交屋前，即多次前往系爭房屋詳細查看屋況 ，被告未為任何掩飾、隱匿之行為，更同意讓原告打開天花 板維修孔道進行詳細檢查，原告係於對屋況充分瞭解之情況 下，始於同年五月三十一日與被告合意完成交屋手續。詎料 ，原告卻於雙方合意交屋後，自行拆除全部裝潢並敲除原有 混凝土保護層，復將其自行破壞、敲除後之系爭房屋逕送臺 北市結構公會鑑定，並依鑑定人林炳宏結構技師於同年六月 二十一日出具之（九十九）北結師鑑字第二二一七號建築物 結構安全鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），據以向被告主 張應負擔物之瑕疵擔保責任，並請求減少價金。惟系爭房屋 係於原告已充分瞭解屋況之情況下，兩造始合意完成交屋手 續，且系爭買賣契約亦有依「固定物交屋」之約定，故被告 就系爭房屋自僅就交屋時之現場屋況負擔保責任，況鑑定人 林炳宏結構技師既係九十九年六月二十二日始赴現場會勘， 系爭鑑定報告作成日卻為同年月二十一日，足見系爭鑑定報 告係於現場會勘前即已做成，並未實際進行鑑定。再者，系 爭鑑定報告並未載明相關科學數據及樓板承重能力評估等判 斷結構安全之重要科學數據，復未稱系爭房屋欠缺中古屋通 常之品質，而有危害居住安全或無法居住之疑慮，僅以結構 專業之考量，建議進行結構補強，顯不足以證明系爭房屋有 瑕疵存在，原告於交屋後另主張系爭房屋之其他瑕疵，要求 被告負物之瑕疵擔保責任，自於法無據等語，資為抗辯。並 聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實： 兩造於九十九年四月十八日訂立系爭買賣契約，約定由原告 以總價八百五十萬元向被告購買系爭房屋及土地，系爭房屋 及土地已於同年五月二十一日辦理所有權移轉登記，被告就 交屋前業發現之系爭房屋之廚房、主臥衣櫃上方、中間房間 、客用及主臥浴室樓板鋼筋外露，於買賣價金中抵扣四萬四 千元，兩造並於同年月三十一日完成交屋等事實，為兩造所 不爭執，並有系爭買賣契約、斌凱有限公司（下稱斌凱公司 ）工程報價單、安信建築經理股份有限公司成屋履約保證結 案單在卷可稽（見臺灣臺北地方法院九十九年度訴字第四七 八四號民事卷第六頁至第十頁、本院卷㈠第八十頁至第八十 一頁、第四十四頁），自堪信為真實。 四、得心證之理由： 原告主張系爭房屋有樓板鋼筋鏽蝕、混凝土保護層剝落、右 側外牆處各一樑、柱混凝土裂縫等，已影響系爭房屋結構安 全之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任而減少價金等語，為 被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查： ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應 擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第三百 五十四條第一項本文、第二項分別定有明文。 ㈡原告就其主張系爭房屋於交屋時已存有樓板鋼筋鏽蝕、混凝 土保護層剝落、右側外牆處各一樑、柱混凝土裂縫等，已影 響系爭房屋結構安全之瑕疵之事實，業據提出系爭鑑定報告 、系爭房屋修繕前後照片為據（見同上臺灣臺北地方法院民 事卷第十一頁至第四十八頁、本院卷㈠第七十頁至第七十九 頁），並舉證人陳華楨即信義房屋公司賣方經紀人、翁興隆 即信義房屋公司法務人員、鑑定人林炳宏結構技師為證（詳 本院卷㈠第五十五頁反面至第六十二頁、第一一三頁至第一 一六頁）。 ㈢被告固辯稱：系爭房屋係於原告已充分瞭解屋況之情況下， 兩造始合意完成交屋手續，系爭房屋既係屋齡逾三十三年之 中古屋，依其屋齡及環境等因素，縱有損耗及老化現象，亦 屬長期使用下之必然情形，且系爭買賣契約亦有依「固定物 交屋」之約定，故被告就系爭房屋自僅就交屋時之現場屋況 負擔保責任。又原告係於雙方合意交屋後，自行拆除全部裝 潢並敲除原有混凝土保護層後，逕送臺北市結構公會鑑定， 系爭鑑定報告作成之程序及內容亦有可議之處，自不足作為 系爭房屋有危害居住安全之證明等語。然： ⑴證人陳華楨於本院一百年二月十日言詞辯論時證稱：「（ 買方到系爭房屋觀看時，被告有無打開天花板維修孔道讓 買方檢查？）維修孔有打開，我也有在場，在交屋前應該 至少有看過兩次。打開維修孔後發現，廚房處有一小部分 鋼筋外露及鏽蝕，廁所天花板打開也有類似狀況，其他部 分因為是裝潢天花板，要拆除才能看，所以當時並沒有看 。（你所述鋼筋外露是否因為原有混凝土保護層脫落的緣 故？）原本包覆在鋼筋外的混凝土掉落，外露情形以當時 比例上來看，應該是一小部分，在廚房、廁所天花板維修 孔打開，看到只有一、兩處，數目很少，以長度來看，應 該都是十公分左右，範圍並不大。（就廚房與廁所天花板 鋼筋外露部分，買賣雙方如何處理？）在交屋之前，雙方 談論達成共識，找了兩家廠商估價，一家叫金鑫，一家叫 斌凱，這兩家都是信義房屋建議的，僅就鋼筋外露的部分 估價處理，沒有就居住安全鑑定，因為交屋之前買方當時 只有要求將外露鋼筋處理好，最後買方採用斌凱四萬四千 元的估價，‧‧‧由原價款裡面折扣，在信義房屋交屋結 案單有敘述。（為何其他部分無法在交屋前拆開查看，而 是要到交屋之後才能拆開？）因為其他部分沒有維修孔。 （賣方有無拒絕拆開其他部分？）賣方有敘述不願意讓買 方破壞拆開沒有維修孔的部分，但是有維修孔的部分則同 意打開來看。（斌凱公司工程報價單減少的四萬四千元是 否有包括其他部分？）是就已知的部分判斷，其他部分因 為當時並無拆開，所以沒有估價，但是既然有此疑慮，所 以買方有提出以二十五萬元的暫押款處理，但是後來實際 上並沒有押款，因為賣方沒有同意，賣方認為二十五萬元 不是明確的事情，但是四萬四千元直接從價金扣除。當時 四萬四千元是補貼已經看到需要修繕的部分，後續因為有 民法瑕疵擔保的責任，賣方在交屋當時有表示如果是他該 負的責任，他會負責，這個我有在場聽到。（當初賣方是 以何原因拒絕拆除全部裝潢？）當初賣方認為裡面有鋼筋 鏽蝕只是臆測，在賣方產權範圍之內，有權利不讓人拆除 。‧‧‧六月一日交完屋的第二天，我們有到現場再看一 遍，也有請斌凱的吳師傅帶簡單工具過來，有拆除主臥室 天花板，開三十公分見方小孔，和室及另外一間客房的天 花板也開了類似小孔，查看天花板上面的狀況，結果看到 上面也有少部分是有鋼筋外露，有少部分生鏽，也是因為 保護層混凝土脫落的關係。應該是買方覺得浴室及天花板 有鋼筋外露及生鏽，擔心其他地方也有，因為在交屋之前 沒有維修孔道可以看，必須拆除天花板，所以才會在交屋 隔天去看。當時有錄影，客法部翁興隆有問原告的丈夫， 是否需要全面拆除，買方表示還要再考慮。‧‧‧後來買 方是在六月十日找新北投店的沈余璁（買方經紀人）到現 場去看，當時買方已經將系爭房屋的天花板全部拆光。」 等語（見本院卷㈠第五十六頁至第五十九頁）。 ⑵證人翁興隆於同日言詞辯論時亦證以：「我是參與後來買 賣發生爭議之後的後續處理。在五月二十二日左右，原告 的先生有來電我們公司，申訴系爭房屋有發現廚房、浴室 部分鋼筋外露鏽蝕情況。當時原告的先生擔心房屋其他部 分也有鋼筋外露及鏽蝕狀況還沒有發現，希望我們協調賣 方能夠讓他把木作裝潢天花板拆除，做全面檢測，當時我 們有請公司賣方經紀人陳華楨轉達給賣方，但是賣方經紀 人回覆賣方不同意。後來我說以我們曾經處理過的經驗， 有類似押款交屋的方式，買方的先生問我要押多少錢，我 提議二十五萬元，買方也同意，我們也請同仁轉達賣方， 但是賣方不同意，賣方認為依照契約應該要在五月三十一 日交屋，後續我們就說服買方先完成交屋，至於瑕疵的問 題，因為法律上本來就有瑕疵擔保的問題，買方也同意。 但是買方要求在交屋隔天要陪同他去檢測房屋屋況。交屋 當天下午或是隔天，有我、雙方經紀人陳華楨、沈余璁、 還有信義房屋所找的工程廠商、買方的先生、婆婆一起到 系爭房屋現場，就已知的浴室、廚房再看一遍，其他部分 ，尤其主臥室，先請廠商拆三十公分見方的天花板下來看 ，當時就看到鋼筋裸露，另外從玄關、客餐廳、和室、通 道天花板的坎燈拆除，請師傅穿過坎燈的圓孔上去看，發 現的確有一點點鋼筋裸露的現象，但是因為燈光面積太小 ，所以我有問買方的先生是否要全部拆下來看，買方說他 考慮一下。之後過了幾天，沈余璁跟我說買方自行拆除木 製天花板，沈余璁有到現場拍照片，並寄給我看，比我當 時去看的更嚴重。（是否有說明瑕疵擔保以及中古屋屋況 大家認定的品質與新成屋有差距？）新成屋有新成屋應有 的品質，中古屋應有的品質。屋況的問題，雖然買的是中 古屋，我看到的屋況也許在買方的認定是堪用，但是把裝 潢拆除後，如果瑕疵是被裝潢覆蓋，被發現的時候本來就 可以對原屋主主張瑕疵擔保責任。‧‧‧當時在協調時， 賣方也不同意先拆除裝潢或緩交屋，而且當時同仁回報， 賣方表示他應負的責任他不會逃避。」等語（見本院卷㈠ 第六十頁至第六十一頁）。 ⑶依上開證人之證述，佐以證人陳華楨所提出交屋翌日會勘 系爭房屋樓板時攝影翻拍之擷取照片（見本院卷㈠第九十 頁至第一○一頁），足見系爭房屋於交屋前，自廚房及廁 所之維修孔道，已發現樓板小部分鋼筋外露及鏽蝕現象， 原告擔心樓板其他部分亦有此情形，但因被告不同意於將 交屋前將木作裝潢天花板拆除全面檢測，始由信義房屋公 司協調，先完成交屋，再於交屋次日陪同原告逐一查看系 爭房屋裝潢天花板上之樓板情況，並發現主臥室、玄關、 客餐廳、和室、通道樓板部分確亦有鋼筋外露及鏽蝕之現 象。 ⑷經本院於本院一百年三月二十四日會同兩造訴訟代理人及 鑑定人林炳宏結構技師，當庭勘驗被告訴訟代理人所聲請 勘驗，證人陳華楨提出交屋翌日會勘系爭房屋樓板時之攝 影光碟之部分內容，勘驗結果如下：「㈠八分五十秒至九 分十秒：斌凱公司吳師傅在系爭房屋主臥室天花板拆除長 寬約三十公分，再以鐵鍬敲除天花板外層，並看到內部混 凝土部分。㈡十九分四十五秒至二十分三十秒：斌凱公司 吳師傅卸下系爭房屋走廊燈具，以手電筒查看天花板的狀 況，並將攝影機深入拍攝，吳師傅有表示：『這邊沒有』 。㈢二十三分二十五秒至二十三分二十八秒、二十八分三 十秒至二十九分整、三十分整至三十分三十秒：斌凱公司 吳師傅卸下系爭房屋和室內之燈具，及拆除和室部分之天 花板，探頭查看天花板之狀況，吳師傅有表示：『沒有』 ，並將攝影機深入拍攝所能看到之天花板狀況。㈣三十三 分五十八秒至三十四分三十八秒：斌凱公司吳師傅卸下系 爭房屋客廳之燈具，並將攝影機深入拍攝天花板及部分之 狀況，斌凱公司吳師傅並說：『看有無生鏽否』（臺語） 。㈤三十八分五十四秒至三十九分二十秒：原告婆婆：『 修的話可以撐多久』、吳師傅：『如果有處理，十年再檢 查，因為這個還很薄』、原告婆婆：『還很輕微因為發現 的早』、吳師傅：『你們這個房子也久了，三十年有了』 。㈥光碟四十三分五十六秒至四十四分五十二秒：斌凱公 司吳師傅卸下系爭房屋玄關處之燈具，並將攝影機深入拍 攝所能見天花板的部分。」（見本院卷㈠第一一二頁反面 至第一一三頁）。 ⑸鑑定人林炳宏於本院同日言詞辯論時陳述：「（學經歷為 何？）臺灣大學土木工程博士，曾任中華顧問工程司職稱 為工程師、益鼎顧問有限公司擔任工程師、住都局即現在 的營建署擔任結構設計、淡江大學擔任建築技術系系主任 ，現職是淡江大學景觀建築系系主任及自己開結構技師事 務所。事務所名稱是林炳宏結構技師事務所，我是從八十 四年就自行開設結構技師事務所。八十二年取得結構工程 技師的執照，其他考試就是公務人員的高普考。（系爭鑑 定報告是否是由你負責鑑定及製作？）是的。‧‧‧初勘 的時候天花板已經整個拆下來，除了客廳外的陽臺、天花 板部分沒有拆之外，其他系爭房屋內部的天花板都已拆除 ，天花板都是生鏽的，鋼筋都已經外露，情形跟我在第二 次會勘的時候拍的照片差不多，因為第一次初勘與第二次 會勘的時候只差一個星期左右。第二次會勘做實際鑑定的 現場調查，如果可以目視方式看到，就用目視，並拍攝照 片存證，如果比較嚴重，初勘的時候可以評估會勘時是否 要攜帶儀器，或者是需要委託實驗室鑽心取樣。本件因為 鏽蝕很嚴重，我在初勘的時候，用目視方式就看到，只有 玄關跟走道部分鏽蝕的狀況比較輕微，陽臺才開始要剝落 ，但剩下來的部分都很嚴重，例如客廳、兩個臥室、廁所 特別嚴重，保護層都已經剝落，我初勘的時候鋼筋都已經 是裸露的狀況，鋼筋有鏽蝕不只是表面而已，而且已經損 害到鋼筋的斷面積，使鋼筋的斷面積縮小，影響鋼筋的拉 力、強力跟結構。鋼筋鏽蝕是整個樓板的問題，而且已經 達到全部室內樓板的四分之三面積，鋼筋鏽蝕有損害到斷 面積的情形。（根據剛才勘驗影片與你初勘及會勘時系爭 房屋天花板的情形是否相同？）不同。樓板一般在鋼筋的 外層會有兩公分的混凝土保護層，然後在保護層外還會粉 刷一到兩公分的粉刷層，然後在粉刷層外再做表面裝飾， 根據剛才的影片是調天花板，樓板的外面是噴漿處理，也 是一種裝飾，剛才影片看到的只是噴漿處理的那一層，噴 漿處理裡面還有粉刷層及混凝土保護層，所以只拆除天花 板看到噴漿處理的那一層不準，所以剛才第一段影片才會 用鐵鍬，敲擊噴漿及粉刷處理那一層，達到混凝土那一部 分，剛才的敲擊有敲到鐵的聲音，就是已經把粉刷層敲下 來，剛才影片都沒有看到鋼筋的鏽蝕，像剛才影片拍攝的 狀況無法判斷樓板裡面的鋼筋是否有鏽蝕狀況。（系爭房 屋鑑定經過如何？）會勘就是把損害的現況拍攝下來，鋼 筋鏽蝕的狀況已經到達斷面層，是從樓版裸露的鋼筋外觀 可以看出，整個房子室內的四分之三樓板都已經可以看到 鋼筋鏽蝕達到斷面層的狀況，所以在當場已經有判斷損害 的狀況，室內作業要判斷的是根據現場所調查蒐集的資料 及數值，有些可以用尺量，當時我們記錄的數據包括，鋼 筋的號數（粗細）、鋼筋配置的間距、還有混凝土老化的 情況等，記錄以後回來再根據這些資料做樓板承載能力的 計算，跟會不會影響結構安全的評估。（系爭房屋鑑定結 果如何？）樓板的承載能力，計算結果是已經不符合我們 規範要求的住宅載重，如果不修的話樓板會有塌陷的狀況 ，勘驗的時候已經達到需進行結構補強，已經到達危害居 住安全的狀況才需要補強，而不只是修護的維護，修護的 維護是指結構上還沒到達有安全的疑慮，只是它的耐久性 。（造成系爭房屋樓板鋼筋鏽蝕的原因為何？）以鑑定時 候所見，混凝土老化的狀況，可以知道混凝土有蜂巢的現 象，可見當時施工時沒有控制的很好，沒有擣實的很密， 所以有空隙，水氣跑進去，而且在北投地區環境中有硫磺 ，也會影響到鋼筋的生鏽，如果混凝土當時施工有控制好 沒有空隙的話，鋼筋鏽蝕狀況不會這麼嚴重，系爭房屋屋 齡約三十年，如果當時混凝土的施工有控制好沒有空隙， 即便空氣中有硫化物，被混凝土保護的鋼筋也不會受影響 ，理論上是完全不會受影響，因為硫化物無法進入。系爭 房屋是因為有空隙，導致水氣跑進去鋼筋，使鋼筋產生膨 脹，膨脹的結果會脹裂混凝土保護層，使空隙加大，大到 某種程度保護層就會剝落，而且使更多水氣跑進去，加上 在北投地區還會有硫化物，硫化物也會使鋼筋生鏽，混凝 土老化。因為我們建築物使用法規是規定五十年，但是一 般設計標準是四百七十五年，即使硫化物導致混凝土老化 ，也是四百多年之後的事情，因為它的反應很慢，但如果 鋼筋一旦生鏽，他生鏽加劇的速度會越來越快，所以即便 是系爭中古屋在正常情狀下，也不應該產生鋼筋鏽蝕危害 結構安全的情況。（你到系爭房屋初勘時所見的樓板，混 凝土是自然掉落還是人為敲除？）鋼筋如果在樓板裡面已 經生鏽時，而且是初期的生鏽，在混凝土保護層還沒有脹 裂自然掉落，還是可以由燈光看樓板的保護層表面的平整 度，來判斷裡面的鋼筋是否生鏽，因為它會有脹裂現象， 我會把生鏽部分的混凝土保護層撬開，因為要做防鏽，撬 開來之後，發現裡面的鋼筋已經有像魚鱗一樣剝落，表示 鏽蝕狀況很嚴重，混凝土是否是為人去敲除不重要，重要 是內部鋼筋已經生鏽，所以不是內部鋼筋已經生鏽崩落到 保護層的混凝土才算是嚴重，只要到達鏽蝕鋼筋的斷面層 ，就已經是很嚴重。（你到系爭房屋初勘及會勘時，裸露 的鋼筋鏽蝕狀況如何？）鋼筋大部分都已經損及到鋼筋斷 面積，這不太可能是短時間人為所能達到這麼嚴重的程度 。（本件除了樓板有鋼筋鏽蝕，混凝土剝落結構要補強之 外，尚有無其他會影響到系爭房屋結構安全的地方？）從 鑑定報告照片示意圖第二十四、二十五張，第二十四張是 柱子垂直的裂痕，第二十五張是樑的水平裂縫，是因為裡 面的主要鋼筋是柱子縱向主筋跟樑的橫向主筋，有生鏽的 跡象，會影響樑柱的結構安全，這個比較嚴重。這個會影 響到六樓的結構，樑柱是抗地震能力的，會影響抗震能力 ，樓板只有承載能力，它只是把垂直載重傳遞給樑柱，所 以破壞只是局部性的，樑柱的部分會造成整個建築物的塌 陷，因為抵抗地震能力會減弱，除了樓板需要結構補強， 樑跟柱都要做結構修復。（造成上開樑柱內鋼筋鏽蝕的原 因為何？）與樓板內鋼筋鏽蝕狀況成因相同，從裂縫裡判 斷，因為它是與鋼筋的方向相同，還有從混凝土的狀況不 好，所以判斷不是載重的原因。」等語（見本院卷㈠第一 一三頁），足見系爭房屋於交屋時，已有全部室內樓板之 四分之三面積，因混凝土老化產生之蜂巢現象，致內部鋼 筋鏽蝕損害至斷面積，樓板承載能力已不符規範要求，且 柱之縱向主筋與樑之橫向主筋，亦有生鏽跡象，而影響樑 柱之結構安全，若不進行樓板及樑柱之結構補強及修復， 會造成建物塌陷之危害居住安全之瑕疵存在。 ⑹觀之系爭買賣契約第十六條約定：「除另有約定外，買 賣雙方同意依照房地之現有固定物點交房屋。賣方願意 附贈之既有設備如下：流理臺、系統櫥櫃、排油煙機、瓦 斯爐、熱水器、窗簾（架）、冷氣機一臺、餐桌一件、對 講機、其他：瓦斯桶二個、桌椅六張、電視櫃一具及一般 照明。」等語（見同上臺灣臺北地方法院卷第八頁），該 條所指之固定物係指固定於系爭房屋既有之家具裝潢，復 據證人陳華楨、翁興隆證述在卷（見本院卷㈠第六十頁、 第六十一頁），足見該條並非原告免除被告就系爭房屋所 應負物之瑕疵擔保責任之約定至明。是被告抗辯系爭房屋 並未欠缺中古屋通常之品質，且依系爭買賣契約之約定， 其僅就系爭房屋交屋時之現場屋況負物之瑕疵擔保責任等 語，委無足取。 ⑺被告雖另辯稱：系爭鑑定報告作成程序及報告內容與一般 結構鑑定報告有違，不足作為證明系爭房屋有瑕疵之證據 等語。惟： ①揆之系爭鑑定報告業詳載鑑定流程、依據及經過、調查 結果、損害原因、結構安全評估及結構修復補強方案建 議，其詳情如下：「‧‧‧委託日期及文件：㈠委託 日期：九十九年六月十一日。‧‧‧鑑定標的物範圍 ：臺北市○○區○○路○○○號五樓。會勘日期及會 勘人員：㈠會勘日期：九十九年六月二十二日上午十時 。㈡會勘人員：⒈申請人：吳孟倩。⒉結構技師：林炳 宏。鑑定要旨：鑑定標的物樓板鋼筋外露，混凝土嚴 重剝落，恐危及房屋結構安全，故委請本公會辦理鑑定 標的物之損害原因、結構安全鑑定、修復建議與修復費 用評估事宜。鑑定依據：㈠委託申請書相關資料。㈡ 本公會鑑定工作計畫表。㈢鑑定標的物現況會勘調查紀 錄及照片。㈣臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊 。㈤中華民國內政部頒建築技術規則。鑑定標的物之 構造、用途及現況：㈠鑑定標的物之構造：鋼筋混凝土 構造。㈡鑑定標的物之用途：供住宅使用。㈢鑑定標的 物之現況：詳鑑定標的物現況照片。鑑定經過：㈠九 十九年六月十一日吳孟倩申請委託本公會鑑定。㈡九十 九年六月十七日本公會派員赴現場初勘，瞭解現況及鑑 定範圍與工作內容。㈢九十九年六月二十二日本公會派 員赴現場會勘，並進行鑑定標的物裂損之現況勘查及拍 攝照片。調查結果、損害原因與結構安全評估：鑑定 標的物經九十九年六月二十二日現場調查結果，損壞情 況及損害原因如下：㈠樓板鋼筋鏽蝕，混凝土保護層剝 落：室內所有樓板區塊內都有產生鋼筋鏽蝕，混凝土保 護層剝落情形。檢視剝落後樓板混凝土組織及成份，混 凝土蜂巢現象嚴重，粗骨材料間水泥及細沙成份少，黏 結性極差，尚有繼續剝落趨勢。研判損害原因為樓板混 凝土澆灌施工不良造成樓板混凝土離析及蜂巢現象，以 致水氣侵入，以及環境硫化物侵蝕，使鋼筋腐蝕，引發 混凝土保護層剝落。㈡右側外牆處各一樑、柱主筋有鏽 蝕現象，需予修復維持結構安全。㈢陽臺頂板油漆剝落 ：因濕氣長期滯留板下，造成油漆剝落，惟目前無混凝 土損壞情況，可予重新油漆維護。綜上所述，樓板鋼筋 鏽蝕混凝土剝落嚴重，需進行結構補強，樑、柱裂縫可 經修復維持結構安全，陽臺油漆剝落可重新油漆維護。 結構修復補強方案建議：㈠樓板鋼筋鏽蝕，混凝土剝 落結構補強：敲除鬆脫保護層，作鋼筋除鏽、防鏽處理 後，以環氧樹脂補強，最後再作鋼材防鏽處理，完成表 面修飾工作，增設鋼樑、鋼承板補強。㈡樑、柱裂縫修 復：沿裂縫敲除鬆脫混凝土，作鋼筋除鏽、防鏽處理後 ，以環氧樹脂砂漿整平，最後作表面修飾工作。上述結 構修復補強方案建議，係針對標的物樑、柱及樓板之鏽 蝕性損害之結構安全修復，至於整棟大樓結構安全以及 標的物以外住宅之鏽蝕損害修復補強，則不屬本鑑定案 之修復補強建議範圍。」等語（見同上臺灣臺北地方法 院卷第十五頁至第十七頁）。 ②再經本院函請臺北市結構技師公會就系爭鑑定報告是否 符合該公會受託鑑定之標準作業流程、系爭鑑定報告日 期何以在會勘日期之前，及判定影響系爭房屋結構安全 之數據何以未於鑑定報告揭露等事項補充說明，該公會 於一百年五月五日以（一○○）北結構雄（十）字第一 ○○○三六一號函復本院以：「臺北市○○區○○路 ○○○號五樓建築物結構安全鑑定案有關事項，說明如 下：⒈本公會接得申請鑑定案件後，先指定鑑定人進 行鑑定費用估計，並於申請人在三十日內預付鑑定費用 後，成立鑑定案，且即由鑑定人約定日期進行現場調查 及鑑定相關事宜。本案鑑定流程詳如鑑定報告書鑑定 經過所載，鑑定程序符合上開作業流程及時間。⒉鑑定 報告書所載內容，係依申請人要求之鑑定項目，作必要 之調查、評估或建議。⒈鑑定報告書首頁所載日期九 十九年六月二十一日係申請人預付鑑定費後，本會確定 接受辦理鑑定案之日期（詳鑑定報告書附件二：發文日 期）。⒉鑑定人在進行現場鋼筋鏽蝕斷面及直徑調查時 ，係採目測檢視，發現數根鋼筋直徑僅剩約百分之七十 五直徑以下之鏽蝕情況。因本案樓板鋼筋鏽蝕呈全面性 嚴重鏽蝕，鑑定報告書內之照片紀錄可證，實無需另項 佐證資料，已足可判斷結構安全受影響程度，故本會無 進一步揭露。本案依樓板鋼筋普遍鏽蝕且已造成混凝 土保護層剝離、剝落程度，評估樓板承載能力已達結構 安全受明顯影響程度，故鑑定人於鑑定報告書內再進一 步作結構安全補強方案建議，此即已顯示結構需作適當 補強後方可使用。」等語（見本院卷㈡第三十頁至第三 十一頁）。 ③本件既係由鑑定機關臺北市結構技師公會建築師公會指 定該會會員林炳宏結構技師為本件鑑定人，其就結構工 程方面又均具相當專業之學識及實務經驗，應認其就本 件鑑定工作足以適任。況本件鑑定報告係鑑定人林炳宏 結構技師親赴現場勘查，依其專業分析並參酌相關文獻 ，始作成上開鑑定結論，且經本院命鑑定人林炳宏結構 技師親自到庭說明，鑑定人林炳宏結構技師對於本院及 兩造訴訟代理人所詢問之問題，均能為詳盡且明確之論 述，並能詳述鑑定過程及判定依據，前後環節相扣，並 無矛盾，是本件鑑定報告書所出具系爭房屋有樓板鋼筋 鏽蝕、混凝土保護層剝落、右側外牆處各一樑、柱混凝 土裂縫，已影響系爭房屋結構安全之瑕疵之鑑定意見， 應屬可採。是被告指摘系爭鑑定報告為不可採，自非可 取，至其另聲請將系爭鑑定報告交由臺灣省土木技師公 會審認，及囑託臺灣省土木技師公會另行鑑定，亦無必 要。 ⑻承前所述，原告就其所主張系爭房屋於交屋時，已存有樓 板鋼筋鏽蝕、混凝土保護層剝落、右側外牆處各一樑、柱 混凝土裂縫，已影響系爭房屋結構安全之瑕疵，堪認業為 相當之舉證，被告依民法第三百五十四條規定，本應擔保 「交付時」之品質，系爭房屋樓板及樑柱之鋼筋鏽蝕，混 凝土保護層剝落之結果，已導致系爭房屋於「交付」原告 時欠缺安全居住之通常效用或契約預定效用，被告縱於交 屋前就系爭房屋之廚房、主臥衣櫃上方、中間房間、客用 及主臥浴室天花板鋼筋外露處理，減少買賣價金四萬四千 元，仍無解於就系爭房屋交屋後發現之其他樓板及樑柱鋼 筋鏽蝕，已影響系爭房屋結構安全之瑕疵部分，所應負之 無過失物之瑕疵擔保責任。 ㈣次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得 解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公 平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有 明文。系爭房屋於交屋時不具安全居住之通常效用或契約預 定效用之瑕疵，業經本院認定如上所述，是原告未主張解除 契約而請求減少價金，應屬有據。 ㈤經本院囑託臺北市不動產估價師公會鑑定，經該公會指定金 元國際不動產估價師事務所（下稱金元不動產估價師事務所 ）之郭群敏不動產估價師鑑定，經郭群敏不動產估價師對系 爭房地進行所有權、一般因素、區域因素、個別因素、不動 產市場現況及勘估標的最有效使用情況下，及郭群敏估價師 專業意見分析後，採用比較法、收益法二種估價方法進行評 估正常價格，於九十九年四月十八日兩造訂立系爭買賣契約 時，正常合理之市價為八百五十萬九千萬元（系爭房屋為三 十六點七七坪，買賣當時正常價格為每坪二十三點一四萬元 ），再依此正常價格，考量系爭房屋因前揭瑕疵，以形成不 動產價格諸原則（即需要與供給、變動、替代、最有效利用 、均衡、收益地增或遞減、收益分配、貢獻、適合、競爭、 預測、外部性原則）、交易成本增、租金損失、精神損失， 計得減價率為百分之負十二，另以問卷統計分析法（對勘估 標的當地房屋仲介業經紀人、營業人員派員執鑑定報告屋況 照片作親訪問卷調查，計訪問十九人，獲有效問卷十二份， 另以電子郵件出示鑑定報告照片，問卷及作答者回收七份， 總共回收有效卷十九份，但其中認為減價率在百分之三十五 以上的四人係認為該屋應是海砂屋，然未經公證專業機構檢 測是否海砂屋，故將此四人之問卷排除），計得減價率為百 分之負十九點五五，再以上開二種方法獲得減價率各賦予百 分之五十權重，計得加權減價率為百分之負十五點八，依此 計算系爭房屋因瑕疵減少價金總額為一百三十四萬六千元（ 詳外放不動產估價報告書）。準此，兩造間約定之買賣價金 係八百五十萬元，以減價率百分之負十五點八計算，則因前 揭瑕疵減少價金之總額為一百三十四萬三千元，扣除被告於 交屋前就已發現之系爭房屋之廚房、主臥衣櫃上方、中間房 間、客用及主臥浴室樓板鋼筋外露瑕疵部分，已自買賣價金 中減價之四萬四千元，被告尚應給付原告所減少之價金為一 百二十九萬九千元。原告以起訴狀為減少價金之意思表示後 ，於上開金額內發生形成效果，就其已為給付之金額，自得 請求返還。 ㈥至被告指摘上開不動產估價報告書有估價基準明顯錯誤、比 較標的顯然有誤、問卷過少，且未附有效問卷，並無端將系 爭房屋指為海砂屋等違誤，認該估價報告為不可採。經本院 函請金元不動產估價師事務所補充說明，該不動產估價師事 務所於一百年九月五日以一○○群估北字第九○一號函復本 院以：「本所估價報告書被指所謂錯誤之處說明如下：估 價基準明顯錯誤？㈠據鈞院士院景民松九十九訴一五七○字 第一○○○三○五四四六號函說明二：『‧‧‧如該房屋有 如原證二鑑定報告所示之瑕疵，其減少價值（價金）為何？ 』原證二鑑定報告所附照片，足以瞭解瑕疵所在部位及程度 ，㈡因實際狀況既經修補施工，即使入內勘查，昔瑕疵狀況 （實際全貌）已不復見，故無進入勘查必要。比較標的顯 然有誤？㈠比較標的選取係遵循規則近鄰區域或甚至同一供 需圈即可，比較時須經各種因素調整，其中包括交易情況、 價格日期、區域因素、個別因素調整，報告書已依估價技術 規則作調整。被告文中所指『失去參考價值』有所誤解。㈡ 『無端捨棄該同棟四樓一百年三月一千三百八十萬元成交？ 』本事務所比較標的選用避免極端案例（若該案例真實，也 可能位於本波最高峰房價）。基本上本報告書儘可能採取價 格日期較近案例，以消弭九十九年房價快速上漲，價格日期 因素調整幅度反而過大，不易掌握或有違規則、論理之失。 問卷過少，且未檢附有效問卷，並無端將系爭房屋指為海 砂屋？㈠按本事務所親訪當地房仲（專業）業者達十二人， 估價師電子回郵七人，均出示原證二照片並於統計時排除認 已似『海砂屋』者不予計入（請詳報告書第二十六頁統計分 析表備註欄）。且報告書已敘明，此方法旨在集合更多專業 人員之判識以降低估價他法個人之主觀性。㈡統計問卷過少 之議，恐有情境迷失之嫌。當地房仲業者對當地最瞭解，按 在當地設店業者家數比例而言，已不失允當，並無須越界訪 問他區業者。㈢問卷並無所指『並無端將系爭房屋指為海砂 屋』，茲將問卷附上（對房屋仲介專業人員及估價師均同一 格式與內容）。」等語（見本院卷㈡第一二八頁至第一二九 頁），可見本件不動產估價報告書並無被告所指之違誤，是 其指摘該故價報告書為不可採，要不足取。 ㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息， 民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段分 別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法 律可據者，週年利率為百分之五，復為同法第二百零三條所 明定。故原告就前開得請求之一百二十九萬九千元，併予請 求自起訴狀繕本送達翌日即九十九年十二月四日（見本院卷 ㈠第九頁送達回證）起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息，亦屬有據。 五、從而，原告本於前揭原因事實，依兩造間買賣契約法律關係 主張物之瑕疵擔保責任，請求返還減少之價金一百二十九萬 九千元及自九十九年十二月四日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之 請求，為無理由，應予駁回。 六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不 予准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。 八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第 二項判決如主文。 中 華 民 國 100 年 10 月 31 日 臺灣士林地方法院民事第三庭 法 官 孫萍萍 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀； 若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得 不命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 100 年 10 月 31 日 書 記 官 劉晏瑄