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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　100年度士訴字第8號 原　　　告　林靖朗 訴訟代理人　游孟輝律師 複 代 理人　陳子操律師 被　　　告　陳豐資 　　　　　　陳旭惠 訴訟代理人　蔡榮德律師 訴訟代理人　陳俊如 上列當事人間請求拆物還地事件，業經於民國101年11月28日言 詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹萬伍仟壹佰柒拾參元由原告負擔。 事實及理由要領 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之 終結者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告 起訴時依共有物返還之法律關係，而聲明請求「（一）被告 應將坐落臺北市○○區○○段○○段○000 地號土地（下稱 系爭地號土地）上建物門牌號碼為臺北市○○○路○ 段○ ○○○ ○○○ 號3 樓之建物，如附圖所示A 部分建物面積予以 拆除，並將該部分土地返還予原告及其他土地共有人全體。 （二）訴訟費用由被告等負擔。」；嗣於100 年7 月20日以 民事更正狀更正聲明為「（一）被告應將坐落系爭地號土地 上建物門牌號碼為臺北市○○○路○ 段○○○○ ○○○ 號3 樓 之建物（下稱系爭房屋），如附圖所示A 部分建物（面積69 平方公尺，下稱A 部分建物）予以拆除，並將該部分土地返 還予原告及其他土地共有人全體。（二）訴訟費用由被告等 負擔。」（參本院卷一，第67、77頁）。查就其上開門牌號 碼之變更為顯然錯誤之更正，又訴拆面積範圍係實測後之補 正，而上開訴之變更係基於同一共有物返還之基礎事實而為 請求，又其變更前後之原因事實乃具有共同性，其先後所為 請求之主張，在社會生活上可認為相關聯。且原告所提之證 據資料，於其為訴之變更後，本院於審理時仍得加以利用， 是其前後兩訴請求之基礎事實應屬同一，且不甚妨礙被告之 防禦及訴訟之終結，原告上開訴之變更，應予准許。 二、原告之主張略如下，並聲明求為判決：（一）被告應將坐落 系爭地號土地上之系爭房屋，如附圖所示A 部分建物（面積 69平方公尺）予以拆除，並將該部分土地返還予原告及其他 土地共有人全體。（二）訴訟費用由被告等負擔。 ㈠兩造為系爭地號土地之共有人，被告為坐落系爭地號土地上 41040 建號建物即系爭房屋之所有權人。經查被告所有之系 爭房屋主建物含後方平台長度為28.06 公尺，系爭房屋後方 即系爭地號土地與相鄰地557 地號土地之間留有法定空地， 以供全體共有人使用。然被告所有之系爭房屋竟向後方擴建 至法定空地上，經原告測量系爭房屋長度已超過30公尺；據 士林地政事務所100 年6 月24日之土地複丈成果圖（即附圖 ）系爭房屋增建部分即A 部分建物面積為69平方公尺，此有 測量成果圖附卷可證( 本院卷一第57頁參照) 。是被告等所 有之系爭房屋於附圖所示A 部分建物，已無權占用上開法定 空地，原告謹依法訴請被告將上開無權占用法定空地之A 部 分建物予以拆除，並返還該部分之系爭土地與原告暨其他全 體共有人。 ㈡經查系爭房屋所在大樓地上共5 層樓（下稱系爭5 層樓公寓 ，亦稱「後棟」），依據其使用執照建築設計圖及78年9 月 25日之建物測量成果圖( 本院卷一第16頁參照) ，可知系爭 5 層樓公寓大樓現今外觀明顯有所改變，足證系爭房屋確屬 違建；又系爭5 層樓公寓後方空地屬留設之空地，本應保持 空地原狀而使用，附圖所示A 部分建物所坐落土地則為防火 巷弄，故A 部分建物建物並未合法取得使用執照，且已佔用 防火巷道。 ㈢原告否認系爭A 部分建物於興建之初即有分管協議，被告辯 稱共有人間存有分管契約云云，然被告未能證明被告之前手 間確實有默示分管契約存在，顯未就對己有利之事實盡舉證 責任，是被告所辯要無足採。且被告不得單以原告買受系爭 地號土地上之建物時已知A 部分建物存在，即認原告默示同 意被告繼續使用系爭地號土地。被告指稱原告陸續購買系爭 地號土地之持分，顯已知悉且同意被告增建等語，惟原告買 受係坐落系爭地號土地上之前棟部分，對於後棟住戶如何取 得所有權、如何使用土地皆不瞭解，係因涉訟方知系爭土地 有遭被告等佔用之事實。其次，縱使原告與其他共有人曾同 意建商於系爭5 層樓公寓（按即後棟）1 、2 樓所為之增建 ，亦不得認定被告獲其他共有人同意系爭5 層樓公寓1 、2 樓以外之增建。又證人王傳恩到庭證述，不清楚其他買受人 與建商是否有簽立相同的條款（約定使用防火巷的增建物） ，故僅能證明建商與活泉公司之間，就買受王傳恩之房屋增 建部分達成合意，但仍無從證明此部分以外之增建也曾取得 其他共有人之同意，故訴外人王傳恩與建商簽立之買賣契約 ，不足證明被告曾取得全體共有人之同意而使用A 部分建物 之權限。且訴外人活泉公司取得全體共有人之同意，得使用 系爭1 、2 樓增建部分，與3 、4 、5 樓是否取得其他共有 人同意而得使用增建部分，兩者並無關連，故該不動產買賣 契約無足證明被告等占用系爭地號土地之行為，曾得全體共 有人之同意，或全體共有人間曾有約定系爭土地為被告專用 之分管協議。 ㈣再者，縱認共有人間有分管協議，然系爭地號土地遭建物違 法占用防火巷，顯已違反公寓大廈管理條例及相關建築法規 ，是該分管協議之約定即屬無效，無從作為被告占用系爭地 號土地之權源。 ㈤而與本案有關之士林地方法院99年訴字第1105號案件中，本 案之被告陳旭惠，於該案件中為原告，而本案之原告所擔任 負責人之營標企業有限公司(下稱營標公司)於前案中，則為 被告。本案被告陳旭惠等人於前案以原告地位，訴請前案法 院判命營標公司應將前棟頂樓之建物拆除，並經法院於判決 理由中認定前棟並無分管契約存在，判命該案被告即營標公 司應將前棟頂樓之建物拆除並返還予土地共有人。故於本案 中，亦應比照前案法院對於前棟法律關係之認定，而認定本 案之後棟系爭A 部分建物並無分管協議存在。前案目前上訴 二審中，為高等法院101 年度上字第283 號案件，前案被上 訴人( 即本案之被告陳旭惠) 其訴訟代理人蔡榮德律師於前 案二審審理時亦主張，前棟縱有分管協議，亦無經過全體共 有人之同意，依法不生效力( 本院卷二，第58頁參照) ，故 本案亦應採同一標準，認後棟可以拘束原告之分管協議並不 存在。 ㈥縱認A 部分建物有默示之分管協議，然被告將系爭增建物出 租與他人使用，亦有違分管協議之約定範圍，應認違背共有 部分之設置目的及通常使用方法，對於其他共有人之所有權 有所妨害。系爭房屋於設計當時係規劃予德基印刷廠使用， 其相關配置均依照印刷廠之使用方式為設計，且設計當時並 未允許得使用增建之A 部分。惟被告現今卻將系爭房屋出租 予珅記科技有限公司（下稱珅記公司）使用，足見系爭房屋 之使用，已不符合當時約定之使用狀況；再從珅記公司所登 記之營業事項資料觀之，顯與德基印刷廠不符，益徵系爭房 屋並未依照當時約定之使用狀況為使用，有違共有部分之設 置目的及約定使用方法。 ㈦查被告所提出之不動產買賣契約書，其上僅有訴外人陳安邦 、陳繼穆之簽名，並無全體共有人之同意，顯不生合法之分 管協議。 ㈧按，所謂「法定空地」，顧名思義係應保持「空地」、其上 不得有任何建物之狀態，否則即不符空地之意義，其理甚明 。而建築法規之所以規定建物應維持一定比例之空地，有安 全及景觀上之考量。如若建物之法定空地減少，對於居住在 密閉空間內之住戶，吸收陽光與空間之機會將大幅降低，有 礙人體之健康。上訴人與其他共有人間雖有分管協議，允許 上訴人使用如附圖所示A 、B 部分，但承前述，上訴人所有 增建物，係搭建於法定空地上，其使用方式除超出一般社會 通念所能接受之管理使用方式，並已違反建築等法令規定， 且影響整棟建築物之景觀及住戶之安全，應不在協議分管使 用範圍。縱經其他共有人同意，因違反上開規定，依民法第 71 條 規定，亦屬無效( 台灣高等法院99年上易字第483 號 判決參照) 」，A 部分建物蓋於法定空地上，已為被告所自 認之事實，堪認系爭增建物已違反建築法令，故縱有分管協 議存在，亦屬無效。 ㈨被告辯稱原告僅請求將後棟之3樓拆除返還，卻漏未將後棟 之1、2、4、5樓同列被告一同請求拆除返還，乃事實上無法 執行乙節，原告稱其係因不想破壞鄰居感情，所以沒有把後 棟其他樓層同列為被告。 ㈩對於證人李文隆證稱原告購買時，即已知悉且同意有分管協 議乙節，原告否認且認為此皆證人自己之理解，不可採信。 三、被告則略以下開情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。 ㈠系爭地號土地原為訴外人陳繼穆與陳安邦（建商）所有，持 分依序為五分之四、五分之一，76年間由陳安邦於系爭地號 土地上興建房屋，分前後2 棟，「前棟」再分A 、B 、C 、 D 棟，「後棟」分為E 、F 棟。本件系爭房屋為後棟即F 棟 （按同上述所稱之系爭5 層樓公寓），陳安邦於78年8 月中 旬獲發使用執照後，旋即在後方法定空地上加蓋做二次施工 （含原告指述之增建建築），二次施工款係陳安邦向預售屋 之買主等收取。就系爭地號土地部分，原告於77年6 月間取 得土地持分2000分之97，於80年5 月間取得土地持分4000分 之97，於84年7 月6 日取得土地持分4000分之97，於86年4 月30日由原告之配偶陳美芳取得土地持分4000分之388 ；就 前述前、後棟房屋部分，原告於78年8 月24日取得前棟即A 棟1 樓、並與原告任為負責人之營標企業有限公司（下稱營 標公司）各取得地下室4 分之1 產權及前棟B 棟1 樓，於84 年7 月6 日由原告買賣取得前棟即A 棟3 樓，於86年7 月19 日由原告之配偶陳美芳買賣取得前棟即A 棟2 樓。綜上可知 原告本即為系爭地號土地建築之起造人，自始即知悉並同意 ，後棟建築物於取得使用執照後會再增建使用，原告不但知 悉並同意增建，且於建商完成增建之後，仍數次同意增建使 用現狀而陸續在增購土地持分及土地上前棟之建物。被告於 82 年7月間因贈與原因而取得系爭房屋，原告完全知悉土地 上後棟已加蓋之情形，其後又再買入2 次，歷經20年，現因 原告違反占用前棟頂樓被訴後，才訴稱被告無權占用。 ㈡原地主陳繼穆與陳安邦於76年興建時，陳安邦已得同意使用 系爭地號全部土地，嗣由建商向購買戶收錢二次施工，故當 時同意：「前、後棟頂樓分別歸各頂樓樓層之人使用，後棟 後面之法定空地（乃坐落後棟後面之封閉空間，無通道進出 ）由後棟使用」，且預售後棟之480 之4 號1 、2 樓、480 之5 號1 樓及地下室等予活泉印刷股份有限公司（亦為起造 人，下稱活泉公司）時，更特別約定：「E 、F 棟（即後棟 ）後面防火巷及地下室頂之空地歸買主使用」；原告亦為起 造人，自始已知悉同意建商就後棟建物於取得使用執照後之 增建使用，故自78年增建後迄今均依上述前後棟之分管情形 而使用，是本件就法定空地等位置確實存有分管契約。縱使 原告不受分管契約之拘束，惟於事隔20年後，於原告非法占 用前棟4 樓頂，受被告之親友於另案訴請遷讓返還前棟屋頂 上之違建物後，才訴請本件返還後棟其無法利用之法定空地 。 ㈢原告竊佔前棟4 樓頂，於起訴之前被告陳旭惠曾發函催告原 告拆除，原告派其妻陳美芳出面協調，陳美芳於協調會承認 後棟之系爭法定空地乃由後棟之活泉公司等增建使用，亦即 承認後棟後方之法定空地乃由後棟所增建使用。退步言，後 棟後方法定空地上之5 層增建物，20多年來乃由後棟使用， 原告從無異議，足顯原告有默示同意後棟使用。 ㈣系爭地號土地於建造之前便與地主約定好，分到頂樓之人使 用頂樓上面，分定1 樓之人就連同地下室；蓋好之前、後棟 ，建商僅對外預售了2 買主，一戶為活泉公司王傳恩、王劉 金妹先購買480 之4 號1 樓、2 樓及地下室、480 之5 號1 樓及地下室，共3 戶，及雙併2 邊之地下室，並載明契約後 棟（後面之空地歸後棟使用），其後再出賣前棟一戶予林明 順，並告知前後棟增建（含後棟後面空地由後棟使用），林 明順乃以其子林靖朗及林俊賢及營標公司名義購買480 之2 號1 樓、480 之3 號1 樓、480 號地下室2 分之1 、共1 戶 及地下室2 分之1 ，其餘均由建商及其親人與地主之親人保 留下來，迄今並未外售。事隔20多年，原告針對後棟之第3 層之被告部分訴請拆除，乃因原告竊佔前棟頂樓及1 樓消防 通道，經被告起訴，經本院判決被告勝訴，原告因而挾怨報 復提起本訴。而被告房屋坐落後棟第3 層，其下1 、2 樓、 其上4 、5 樓均有增建物，其上4 、5 樓增建物不拆除，被 告如何拆除第3 層增建物？其下1 、2 樓增建物不拆除，被 告如何返還土地？原告之訴實屬權利濫用，違反公共利益， 以損害他人為主要目的，且事實上無法強制執行，欠缺權利 保護之必要，損人不利己，並不適法。依最高法院83年台上 字第2348號裁判要旨：「權利之行使，是否以損害他人為主 要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及 國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其 權利之行使，將造成他人及國家社會重大之損失者，非不得 視其權利之行使係以損害他人為主要目的，此乃權利社會化 之基本內涵。」原告即便勝訴，亦無法使用A 部分建物所在 土地，因通往A 部分建物所在土地，只能從後棟之活泉公司 正門出入，該地四周已遭台電變電所之高壓電塔緊鄰而與外 界封閉，故原告行使權利屬於濫用，並以損害他人為目的無 疑。 ㈤複丈成果圖上之A 部分建物，在後棟地下室頂之上方，並非 位在防火巷之位置。原告所稱影響消防間隔乙節，因系爭法 定空地於增建時，建商已經預留3 公尺以上長度之空地，並 無影響消防通道1.5 公尺的要求，分管協議亦不因違反強制 規定而無效。故原告所稱與事實不符。 ㈥原告引用之台灣高等法院99年上易字第483號判決，與本案 不同，該判決係指分管後，共有人違反分管內容而建屋。但 本案為興建初始即同意後棟空地增建。應採與本案較為相似 之最高法院98年台上字第633號判決見解：「公寓大廈等集 合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分 或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認 共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有 共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人 ，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即 有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」，故原告稱 共有人間無全體、逐一的簽定分管協議乙節，並不可採。 四、兩造不爭執事項： ㈠兩造為系爭地號土地之共有人，被告為坐落系爭地號土地上 系爭房屋之所有權人。 ㈡系爭地號土地原為訴外人陳繼穆與陳安邦（建商）所有，持 分依序為五分之四、五分之一，76年間由陳安邦於系爭地號 土地上興建房屋，分前後2 棟，「前棟」分為A 、B 、C 、 D 棟，「後棟」分為E 、F 棟。系爭房屋位於後棟即F 棟（ 按同下述所稱「系爭5 層樓公寓」），陳安邦於78年8 月中 旬獲發使用執照後，旋即在後棟後方法定空地上加蓋做二次 施工（含原告指述之附圖A 部分建物）。 ㈢原告方面就系爭地號土地及其上建物歷次取得情形為：原告 於77年6 月間取得土地持分2000分之97，於80年5 月間取得 土地持分4000分之97，於84年7 月6 日取得土地持分4000分 之97；原告之配偶陳美芳於86年4 月30日取得土地持分4000 分之388 。就系爭地號土地上建物部分，原告方面歷次取得 情形為：原告於78年8 月24日取得前棟即A 棟1 樓，並由原 告與其任負責人之營標公司各取得地下室4 分之1 產權及前 棟B 棟1 樓，原告於84年7 月6 日取得前棟即A 棟3 樓；原 告之配偶陳美芳於86年7 月19日因買賣取得前棟即A 棟2樓 。 五、原告主張被告無權占用系爭地號土地如附圖所示A 部分建物 ，為被告所否認，以前述情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠ 就被告所有之系爭房屋如附圖所示A 部分建物使用系爭地號 土地，兩造之間是否存在分管協議並受其拘束？㈡若存在分 管協議並拘束兩造，是否因為該分管協議違反建築法規或公 寓大廈管理條例之規定而無效？㈢原告本件請求是否構成權 利濫用？現就本件之爭點，悉述如后： ㈠系爭地號土地共有人間就系爭房屋如附圖所示A 部分建物之 搭建及使用之分管契約存在，原告應受上開分管約定之拘束 ： ⒈按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬 物之共同部份，推定為各所有人所共有，此觀民法第799 條 前段規定自明。次按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專 有部分；公寓大廈屋頂之構造，並不得為約定專用部分，公 寓大廈管理條例第7條第3款固訂有明文。惟同條例第55條第 2 項但書已規定於本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈 ，得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。查系爭建 物係於76年間取得76建字第755 號建造執照，於78年間取得 78使0564號使用執照之情，業據本院依職權調取系爭房屋建 築物使用登記卷詳閱明確，則系爭房屋原始區分所有權人倘 就共有之共同部份，已依民法共有之相關規定為特別約定者 ，自有其效力，惟於特別約定以外部分，仍有現行公寓大廈 管理條例及民法相關規定之適用，應先究明。復按公寓大廈 之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分 或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認 共有人間已合意成立分管契約；倘共有人已按分管契約占有 共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人 ，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即 有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91 年台上字第2477號判決意旨參考）。 ⒉被告抗辯系爭房屋興建完成後，建商即於系爭地號土地上後 棟各樓層增建A 部分建物，約定由各樓層所有權人使用，為 原告所否認。查A 部分建物現狀依本院於101 年11月13日現 場勘驗，查知：「二、系爭房屋內部門外有『坤記科技有限 公司』之招牌，系爭房屋內部整體通透使用，現有公司營運 ，及工廠簡易機具零件操作中。附圖A 部分係在系爭房屋內 部後方（東面），在系爭房屋整體範圍內部，與系爭房屋並 無區隔、係通透使用，使用構造上與系爭房屋形成一體，均 為鋼筋水泥建材。由系爭房屋東側窗戶向外望，（距離）窗 戶約五公尺處有一高壓電塔，電塔上標示『71年10月』建設 。系爭房屋其結構外貌、水泥外牆建構之範圍，以及使用之 空間面積由外觀看來，係附連圍繞向上一併整體之建築物， 系爭房屋所在之系爭5 層樓公寓（即後棟）其他各樓層之構 造範圍均與系爭房屋均相同而一致，即附圖A 部分建物上下 方均包含於後棟各樓層建築結構體內，而五樓部分增建範圍 地板面積略小於樓下樓層之地板面積，即樓板略向西側退縮 。三、由系爭5 層樓公寓（即後棟）頂樓天台向下觀察比對 本院依職權調取之臺北市政府建管處使用執照卷（下稱使用 執照卷）所附的防火間隔E 、F 棟東面及一樓東面平台（上 開使用執照卷第29頁參照），後棟建物於使用執照照片拍攝 時點以後，顯然另有再行增建增建物，增建擴張之範圍以目 測觀之，並以上開電塔基座為基準，約略至前述使用執照照 片上的內側的水泥牆為其增建範圍（本院卷二第90頁勘驗筆 錄第二、三點參照）。」，堪認系爭房屋所在之系爭5 層樓 公寓（即後棟）興建完成後，始於系爭地號土地上各樓層為 增建，其中除5 樓部分增建面積較小外，其餘1 、2 、3 、 4 樓增建面積均約略相當於附圖A 部分，且各樓層增建部分 與原建物內部整體相連，並無區隔且係通透使用，各樓層增 建部分使用構造上與原建物形成一體，就結構外貌、水泥外 牆建構之範圍，以及使用之空間面積由外觀看來，係附連圍 繞向上一併整體之1 至5 樓建築物，即系爭5 層樓公寓（即 後棟）各樓層增建部分之構造範圍係屬一致，附圖A 部分上 下方均包含於後棟各樓層建築結構體內，堪可認定。 ⒊次查，證人王秀珍到庭具結為證：被告陳旭惠是伊的女兒， 伊是前棟起造人之一，系爭地號土地之地主陳繼穆是伊的先 生，訴外人陳安邦是建商，地主持分五分之四，建商則為五 分之一，起造之初有計畫將後棟空地讓給後棟的人增建使用 ，我們是地主，跟建商合建，建起來都是自已的，後棟有些 公司如活泉公司，增建是一到五樓都增建，增建的錢則是各 自拿給建商，當時有講好，買一樓附地下室，四樓就是附頂 樓等語明確（本院卷一第219 頁背面至220 頁參照）。且查 ，本院審酌系爭房屋使用執照卷內之使用執照申請書，包含 系爭房屋在內之前棟、後棟建物，於申請使用執照時確係並 列陳繼穆與陳安邦為基地主，而陳繼穆、陳王秀珍、王傳恩 所代表之公司行號與營標公司共17人確係並列起造人，當時 營標公司代表人為原告之兄林俊賢，嗣於91年1 月31日營標 公司代表人變更為原告之父林明順，再於91年11月8 日代表 人變更為原告（按原告更名前原名為林俊郎）迄今，此有前 述使用執照卷、財團法人金融聯合徵信中心公司登記資訊、 營業項目資訊、個人姓名更改資料查詢、個人戶籍資料查詢 、營標公司登記資料各在卷足憑（本院卷二第128 至129 頁 、第132 至133 頁、第135 頁、第139 至162 頁參照）。按 證人陳王秀珍既係起造人之一，則對於建造當時情狀必知之 最詳，且其上開證述核與前揭使用執照卷內資料內容大致相 符，堪認其所證為可採。次查，證人李忠信並到庭具結證稱 ：伊與陳繼穆是朋友關係，當時伊常在延平北路6 段480 號 、480 之1 號至之5 號出入，伊當時經營電子公司工廠，想 要買個廠房，陳繼穆與陳安邦有意思要合建廠房，伊找他們 要買一樓作廠房，看了設計圖後詢問前棟1 樓的價錢，但陳 繼穆與陳安邦說如果要買前棟，要同意後棟的空地供後棟的 人使用，才可以買，使用方式則看後棟的人要停車還是要再 搭建，並說等建照下來後要再增建，前後棟都有增建等語（ 本院卷一第218 頁背面至219 頁參照）。復查，證人即後棟 一樓建物所有權人王傳恩於本院審理時亦證稱：伊所有位於 後棟1 樓、地下室及2 樓的一半（門牌號碼是延平北路6 段 480 之4 號、480 之5 號1 樓、480 之4 號2 樓）建物坐落 於系爭地號土地上，伊亦為系爭地號土地共有人，伊於76年 11月就購入上開房地，當初是買土地和建商一起合建。伊是 以其父之名義購買，伊是活泉公司實際負責人，建造當時伊 已成年，因伊當時購買的後棟一樓要裝印刷機，樓板水泥地 要增加厚度，當初向建商陳安邦購買時，就有標明E 、F 棟 （即後棟）防火巷及地下室頂歸買主使用，伊因可多使用增 建部分而並因此多支付款項，78年6 月21日付200 萬元，78 年10月12日付70萬元，共多付270 萬元給建商。所謂地下室 就是後棟後面多出來的那一塊，地下室所在位置的一樓地面 ，建商當時跟伊約定可以使用，建商也在原始起造的時候就 把建物增建到防火巷，同層整個建物內部是可以相通的，當 初建商增建時就從一樓蓋到五樓，所以建商才跟伊多收錢， 整個後棟大樓都是同一平面的外牆。建商當時賣的不動產是 含房地的，本案之前並無他人主張後棟不能使用增建部分， 增建迄今已20年等語（本院卷第一第130 頁背面至131 頁背 面參照）。綜合上述本院上開勘驗所得，以及系爭房屋使用 執照卷內資料暨照片，併同上述證人等之證述斟酌總合判斷 ，可知「後棟」1 至5 樓之增建物顯係建商當時於78年間申 得使用執照後，同年即在「後棟」之後方所搭建，且1 至5 係一併同時為增建，可堪認定。另再參諸證人王傳恩提出之 不動產買賣契約書（本院卷一第134 至137 頁參照），其中 特約條款部分確係附註明文為「E 、F 棟（按即後棟）後面 防火向及地下室定之空地歸買主使用」記載，款項收取部分 並有「78.6.21 收到補貼追加增設款270 萬收到200 萬元整 」、「78.10.12收到新臺幣70萬元整」之記載，上開記載末 端並均有建商「陳安邦」之印文（本院卷一第137 頁參照） ，可知證人王傳恩就其所購買位於後棟一樓之建物增建部分 ，顯與建商陳安邦互為約定得由買方即王傳恩使用，且需由 買方支付使用對價，衡酌當時建商就系爭後棟建物係使用一 到五樓一併同時為增建，則就系爭房屋（位於後棟3 樓）當 時由原始所有權人向建商買受時，附圖A 部分建物當時即已 存在，且與系爭房屋內部相通、結構一體、使用上為不可分 ，縱系爭房屋（3 樓）與建商之不動產買賣契約書現或因歷 時久遠未可獲得，惟參酌並依據前述證人王傳恩提出之不動 產買賣契約書之記載，建商於出賣當時就既已存在之「後棟 」一樓增建既已約由一樓買主支付對價即可得使用，以此對 照佐證，系爭房屋（位於後棟3 樓）原始所有權人於買受系 爭房屋時，自無可能毫無對價即可無償使用與系爭房屋內部 完全相通之A 部分建物。從而，自可合理推斷系爭房屋（位 於後棟3 樓）原始所有權人於買受系爭房屋時，就附圖A部 分建物亦應同與建商互有由買受人使用該部分並支付對價之 約定，始合事理。據上以觀，足認建商當時出售系爭後棟建 物時，應已告知或書面載明後棟建物日後搭建增建物後，歸 各樓層所有權人使用，並業有系爭後棟1 樓建物買受人王傳 恩提出之不動產買賣契約上明確揭示記載該等情事可得佐證 ，綜酌上情，堪認被告上開抗辯，應非子虛。參諸前述說明 ，應認系爭地號土地原始共有人間經由各別與建商之約定， 已合意成立上述內容之分管契約。 ⒋又各共有人，按其應有部分，對於共有物全部，有使用收益 之權，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，此民法第 818 條明揭此指。次按，共有人對共有物之特定部分為使用 收益，固須徵得其他共有人全體之同意，然所謂同意，原不 以於行為時，分別以書面出之為必要；其因明示或默示所為 之事前允許或事後承認（追認），均足當之（最高法院83年 度台上字第1282號判決要旨參照）。又共有物分管契約，不 以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦 包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或 其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。倘共有人間實 際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對 於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷 有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年 度台上字第1377號、87年度台上字第1359號判決要旨參照） 再按，共有人於其他共有人訂立共有物分割或分管契約之特 約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約對於 受讓人仍繼續存在。又倘共有人已按分管契約占有共有物之 特定部分，他共有人嗣後將其應有部份讓與第三人，除有特 別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而 知之情形，而應受分管契約之拘束，有最高法院48年台上字 第1065號判例、91年度台上字第2477號判決意旨參照。再依 釋字第349 號解釋理由書可知，如該分管契約之事實為第三 人明知或可得而知，縱該分管契約為債權之契約，其契約內 容仍非不得對第三人發生法律之效力，最高法院93年臺上字 第863 號裁判亦同此見解。再查，原告方面就其取得系爭地 號土地持分及其上建物之情形為：於77年6 月間取得土地持 分2000分之97，於80年5 月間取得土地持分4000分之97，於 84年7 月6 日取得土地持分4000分之97；原告之配偶陳美芳 於86年4 月30日取得土地持分4000分之388 ：於78年8 月24 日取得前棟即A 棟1 樓，並由原告與其任負責人之營標企業 有限公司各取得地下室4 分之1 產權及前棟B 棟1 樓，原告 於84年7 月6 日取得前棟即A 棟3 樓；原告之配偶陳美芳於 86年7 月19日因買賣取得前棟即A 棟2 樓等情，業為兩造所 不爭執，復有系爭地號土地及建物第二類謄本在卷可稽（本 院卷一第8 至背面頁、第100 至103 頁參照）。原告基於第 一次登記或買賣關係迭而取得系爭地號土地及其上建物之所 有權，惟不動產價值昂貴，依一般買賣不動產之習慣，買受 人恆親至現場調查，以瞭解該不動產位置、現況、使用情形 及權利關係，而系爭房屋所在之系爭後棟建物「係位於一棟 1 至5 樓式樣單純、鋼筋水泥建築之舊式公寓式建物（按即 後棟建物）的第三層樓（自地面起算），由外觀看一目可及 該5 層樓公寓全部外貌，該5 層樓公寓並非範圍寬廣或樓層 甚高之特殊建築，以建物外觀而言，無難以觀察判斷之情形 。坐落於系爭地號土地上有公寓式二棟建物，分別為五層（ 按即系爭房屋所在之系爭後棟建物）、四層（一樓為原告任 負責人之營標公司【據原告訴訟代理人當場稱現經營橡膠業 務，現況為內部堆置許多貨物】所在，按即「前棟」，「前 棟」之相對位置係位於「後棟」的西北側約距離五公尺處） ，前、後棟建物略成L 型，中間隔一條巷子，前、後棟兩棟 公寓間沒有圍牆圍住，沒有阻礙。系爭後棟建物之一樓為外 牆上有張貼『活泉印刷公司』之招牌」等情，業據本院101 年11月13日現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄併同現場照片在 卷可稽（本院卷二第89至90頁第一點，第106 至127 頁參照 ），復有營標公司登記及營業項目資訊在卷可憑（本院卷二 第128 至129 頁參照）。參諸原告自77年起陸續購入系爭地 號土地及其上建物，而上開後棟建物增建部分（含系爭建物 附圖A 部分建物）係於78年間興建完成，已如前認定，則原 告最初取得系爭地號土地，更早於上開後棟建物後方增建物 興建完成。又證人王傳恩並證述：原告曾來過伊的活泉公司 ，前後棟是L 兩邊的建築，距離很近，前棟住戶隨時要來後 棟並沒有困難，伊的父親在世時，原告有時會來跟父親聊天 ，之前未曾聽過原告有主張後棟的建物不合法等語（本院卷 一第131 頁背面參照）；證人王秀珍證述稱：起造之初有計 畫將後棟空地讓給後棟建物的人增建使用，原告和其父親林 明順當時有來看好幾次，前後棟建物都有看；伊當時多次有 跟他們（原告父子）告知建照出來前後棟就要增建，增建是 一到五樓都增建，要照前開條件購買等語（本院卷一第220 頁參照），參酌原告經營之營標公司僅距後棟建物約5 公尺 ，中間只個一條巷子，並無阻隔，原告且亦會前往後棟與鄰 居聊天，對於後棟增建使用情形自當知之甚詳；又原告於購 買系爭地號土地及其上建物時，並業據告知後棟增建部分建 商與住戶有約定，堪認原告於取得系爭地號土地之初，以及 嗣後取得該土地上房屋之時，均已明知建商與住戶就後棟建 物增建部分之上開分管約定。退萬步言，縱被告當時非屬明 知，然綜合系爭後棟增建部分自78年搭建時即由後棟各樓層 所有權人長期管領使用之情形，原告購入系爭地號土地及其 上建物迄本件起訴時，期間已近24年，其對於系爭房屋A 部 分增建，無可能全然不知；然其歷時前揭近24年期間，對於 被告使用系爭房屋A 部分增建一事，均相安無事，系爭地號 土地共有人對於「後棟」之增建物一事，亦並未為反對之意 思表示，依據上開說明，前揭情狀顯非單純之沈默，而應屬 土地共有人同意「後棟」加蓋增建物，且默許同址3 樓之系 爭房屋所有權人就前揭A 部分（增）建物得使用收益之分管 協議等情，足堪認定。準此，原告縱非屬原分管契約之原當 事人，然其就該分管契約已處於知悉或可得而知之狀態，自 仍應受原分管協議之拘束。 ⒌綜上所述，原告就系爭默示分管約定即「系爭房屋A 部分（ 增）建物由系爭房屋之所有權人單獨管理使用而專用」一節 ，既為明知或可得而知；原告更自77年6 月起陸續購入系爭 地號土地及其上房屋，至起訴時即101 年4 月間，期間復歷 經近24年而未為反對表示，亦足認有默示同意該分管約定之 意思表示，其自應受上開分管契約之拘束。準此，被告對於 系爭房屋A 部分自係有權占有系爭土地，均已如前述，至雖 原告主張被告將系爭房屋出租他人違反分管協議之約定範圍 ，惟按，共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管 部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自 無須得其餘共有人之同意（最高法院98年度台上字第1087號 判決要旨可供參考）。既然兩造間可認系爭房屋A 部分建物 已訂有分管契約，應受分管協議拘束，前已認定，則被告對 於各自分管部分即有單獨使用、收益之權，縱被告將其分管 之部分出租第三人居住或營業使用，參照上開判決意旨，亦 與兩造間成立之分管契約之約定無違，因認原告所為此部分 主張，尚不足採為對其有利之認定。是以，原告所為被告拆 除系爭房屋如附圖A 部分增建，並將該部分土地返還原告及 全體共有人之請求，即屬無據。至原告主張另案由被告訴請 訴外人營標公司拆屋還地之本院99年訴字第1105號案件判決 中認定無分管契約，本院應比照認定云云。惟查，上開本院 99年訴字第1105號事件，當事人非與本件兩造完全相同，訴 拆標的係「前棟」頂樓之建物，訴訟標的亦與本件實屬不同 ，而兩案原因事實亦難認完全相同，從而本院自不受上開判 決事實認定之拘束，併予指明。 ㈡關於系爭A 部分增建物之分管契約是否無效部分 原告雖又主張即使兩造間存有分管協議，被告於法定空地上 搭蓋建物，亦不符建築法令，既非合法使用，上開分管協議 亦屬無效等語。惟按法律行為，違反強制或禁止之規定者， 無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第71條 定有明文。查公寓大廈管理條例第9 條第3 項雖明文規定： 「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、 都市計畫法及建築法令之規定」，即區分所有權人間存立之 分管協議不得違反建築法令，惟未同時明定一經違反，則該 分管協議即屬無效，衡諸私法自治本有其外部界線，亦即應 以不與現行法令相悖為必要，是前揭規定，亦無非屬於上開 法意之重申，至於違反之效力，仍應視具體違反之法令本身 究屬效力規定或取締規定而異其認定，方為正確。查系爭A 部分增建物係坐落法定空地，屬於違建之事實，雖為兩造所 不爭，業據本院核閱系爭建物使用登記卷屬實。然衡諸上開 違建事實所違反之法令，即建築法25條第1 項：「建築物非 經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並 發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第78條及第 98條規定者，不在此限。」及第9 條：「本法所稱建造，係 指左列行為：... 二、增建：於原建築物增加其面積或高度 者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建... 」等，核 其目的，係為保持整棟建築物之景觀及住戶安全，所規範者 為建造之事實行為，顯屬取締規定而非效力規定，揆諸前揭 說明，自無原告所稱因兩造間之分管協議內容違反建築法令 ，即應當然無效之理。況且，系爭A 部分（增）建物係於83 年12月31日以前即已存在，屬於「臺北市違章建築處理要點 」第3 條第2 項所稱之既存違建，依同要點第24條規定：「 既存違建拍照列管，列入分類分期計畫處理。但大型違建、 列入本府專案處理或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨 礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建，由本 局訂定計畫優先執行查報拆除」之反面解釋，如查無上開危 害公共安全等重大情節，即無立即拆除之必要。本件系爭A 部分（增）建物之存在，雖不合於前揭建築法第25條之規定 ，然對於公共安全、市容觀瞻之危害尚非謂鉅，並無即刻拆 除之必要，由此更可見原告主張A 部分（增）建物因違反建 築法令，即應當然否定共有人間合意分管之效力，而強令使 用人拆除合於約定使用目的之增建物等情，實委無足採。然 而，系爭A 部分（增）建物日後應否拆除，自屬行政機關得 依法裁量執行之事項，與本院上開認定無關，要不待言，併 此指明。基上，原告主張兩造間之分管協議因違反建築法令 ，該分管協議應屬無效云云，並非可採。 ㈢原告本件請求是否權利濫用？ 本件被告抗辯兩造間就附圖A 部分應受分管協議拘束，為有 理由，業如上述，則被告另主張之權利濫用，本院自無庸為 審酌，併予敘明。 六、綜上所述，被告係依兩造間合法有效之分管協議使用如附圖 A 部分所示土地，並非無權占有。從而，原告依民法第767 條、第821 條規定，請求被告拆除坐落該部分土地上之增建 物，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不再一一論述。 八、訴訟費用（詳下列計算書）負擔之依據：民事訴訟法第78 條、第85條第1 項前段。 中 華 民 國 101 年 12 月 12 日 士林簡易庭法 官 吳維雅 上列正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須 按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併 繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 12 月 12 日 書記官 許雅玲 計算書： 金 額 （新臺幣) 第一審裁判費 13,573元 複丈費 1,600元 合 計 15,173元