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臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　101年度士簡字第628號 原　　　告　亞大公寓大廈管理維護股份有限公司 法定代理人　林美君 訴訟代理人　鄭志明律師 被　　　告　許美惠 訴訟代理人　徐婉蘭律師 上列當事人間請求損害賠償事件，業經於民國101 年8 月20日言 詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣三十三萬八千九百三十三元，及自民國一 百零一年六月三十日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利 息。 訴訟費用新台幣三千六百四十元由被告負擔。 本判決第一項得假執行，但被告如於假執行程序實施前，或實施 中，而於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣三十三 萬八千九百三十三元，為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 壹、原告起訴主張： 一、緣被告以「書香大第管理委員會」及主任委員名義公告保 全公司臨時約公開遴選，由原告獲最高票，嗣由被告以「 書香大第管理委員會」及主任委員名義與原告簽訂公寓大 廈管理維護公司受任管理維護業務契約，原告受任自民國 （下同）100 年4 月18日起至100 年5 月31日止提供公寓 大廈一般事務管理服務事項、駐衛保全管理維護服務事項 ，服務費用含稅為新台幣（下同）328,000 元，此有契約 書（以下稱系爭服務契約）、臨時會議紀錄及變更報備公 文可稽。原告依約自100 年4 月18日開始提供「書香大第 管理委員會」所在公寓大廈一般事務管理及駐衛保全管理 維護服務，惟「書香大第管理委員會」竟於100 年5 月10 日以存證信函通知原告，謂前開變更報備公文業經新北市 政府函文註銷，被告假主任委員名義與原告簽訂之系爭服 務契約係自始無效，原告於5 月11日收受該函後，詢之被 告，被告告知伊已向新北市政府陳情，為免日後爭議，原 告乃於100 年5 月19日終止系爭服務契約並停止服務，嗣 對「書香大第管理委員會」起訴請求保全維護費用計338, 933 元（即：328,000 ＋【328, 000÷30×1 】＝338,93 3 ），惟法院以100 年度士簡字第978 號判決認定被告係 無權代表、代理本人即「書香大第管理委員會」，亦無表 現代理、不當得利或無因管理等情事，而為原告敗訴之判 決確定，原告為此提起本件訴訟事。 二、又查，原告係善意信賴被告所提出之遴選公告、臨時會議 紀錄、淡水區公所核准變更報備公文、及被告持有「書香 大第管理委員會」印章，而與被告無權代理之本人即「書 香大第管理委員會」簽訂系爭服務契約，今本人即「書香 大第管理委員會」事後既不承認被告代理簽訂系爭服務契 約之效力，原告對「書香大第管理委員會」起訴請求前開 保全維護費用，復遭敗訴判決，原告續行提起本件訴訟主 張被告應負損害賠償任，請求被告給付因系爭服務契約所 失之履行利益即前開保全維護費用，依法自屬有據。為此 ，請求被告給付338,933 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。並提出：1.公 告影本乙份。2.100 年4 月16日臨時會議紀錄影本乙份。 3.系爭服務契約影本乙份。4.100 年2 月25日臨時會議紀 錄影本乙份。5.淡水區公所核准變更報備公文影本乙份。 6.被告存證信函影本乙份。7.被告陳情函影本乙份。8.臺 灣士林地方法院100 年度士簡字第978 號民事簡易判決影 本乙份為證。 三、被告答辯後，原告復於101年8月20日陳述略以： (一)按公寓大廈管理條例第29條第2 項規定，本院100 年度 士簡字第978 號判決適用前開法律，及新北市政府工務 局依據前開規定、於100 年5 月6 日發文註銷100 年3 月8 日核准被告為主任委員之報備函，依法洵屬有據， 要無違誤，被告徒憑未具法律效力且詮釋法律錯誤之內 政部公寓大廈自治管理手冊內容，爭執被告係經書香大 第管理委員會以過半數罷免原主任委員林淑珍並重新推 舉之主任委員等語，顯不足採。此外，被告就有權代理 書香大第管理委員會與原告簽訂系爭契約之事實，既未 舉證以實其說，被告係無權代理書香大第管理委員會與 原告簽訂系爭契約之事實，堪予認定。 (二)另查原告係善意信賴被告所提出之遴選公告、臨時會議 紀錄、淡水區公所核准變更報備公文、及被告持有「書 香大第管理委員會」印章，而與被告無權代理之本人即 「書香大第管理委員會」簽訂系爭服務契約，今本人即 「書香大第管理委員會」事後既不承認被告代理簽訂系 爭服務契約之效力，原告對「書香大第管理委員會」起 訴請求前開保全維護費用，復遭敗訴判決，原告續行提 起本件訴訟主張被告應負損害賠償任，請求被告給付因 系爭服務契約所失之履行利益即前開保全維護費用計33 8,933 元，依法自屬有據。況原告依約自100 年4 月18 日起即派員進駐書香大第社區執行保全工作，然當日起 即遭書香大第管理委員會管理委員強力反對及阻撓，而 有一崗雙哨情形，被告卻避不出面處理，今被告臨訟竟 辯稱原告並未依約履行契約、即無損害可言，顯無誠信 可言，自不足採。又原告係因被告主動洽請參與保全公 司遴選，並因被告出示原告獲得最高票被遴選之臨時會 議紀錄而與書香大第管理委員會簽訂系爭契約，是被告 辯稱原告曾向其稱管委會重新改推被告為主任委員之程 序沒問題，並教導被告張貼公開遴選公告，作為其爭取 簽約之機會，故原告並非善意之相對人云云，原告否認 之，且所辯與事實不符，自不足採信。並提出：證物九 ：新北市政府工務局100 年5 月6 日函文影本乙份。 貳、被告所辯略以： 一、臺灣士林地方法院100 年度士簡字第978 號民事簡易判決 ，對被告許美惠無任何既判力： 查原告提出之證物八即臺灣士林地方法院100 年度士簡字 第978 號民事簡易判決，乃原告與書香大第管委會在101 年度之訴訟。於該案訴訟期間，被告早已非該社區之主委 ，故被告並未參與該訴訟，更非該訴訟之當事人，故該判 決顯對被告無任何既判力。 二、被告許美惠為書香大第管委會以過半數委員同意而推舉出 之主任委員，且所執行工作也是管委會決議，士林地方法 院100 年度士簡字第978 號民事簡易判決之判決理由有嚴 重謬誤，原告竟不上訴救濟，實有疑義： (一)按公寓大廈管理條例第29條第2 項前段之規定，被告在1 00年2 月25日由社區管委會委員合法召開之會議以過半 數同意方式表決通過當選主任委員（以下簡稱「主委」 ），有會議紀錄可證，該份會議紀錄並送淡水鎮公所報 備。故被告許美惠是被社區管委會推選始擔任該社區主 委，於法有據，並非被告自己主動對外冒稱自己是主委 。 (二)書香大第之前主委即案外人林淑珍在100 年1 月間被委 管會推選為「主任」，就任一個半月旋即因其誠信問題 ，遭當屆管委會委員楊燈提議解任、並經過半數委員表 決同意方式解任其「主任」一職（並非解任其「委員」 身份，兩者不同，詳後述 (三)） 。林淑珍自遭管委會 解任其「主任」身分後，心有不甘而擅自對外張貼公告 ，將管會會委員「以過半數同意解任其主任身分」之依 法表決方式，指為「多數暴力脅迫」對外散佈謠言。遭 被告控告其妨害名譽，經林淑珍在100 年4 月6 日公告 道歉後，檢察官始為不起訴處分。 (三)然案外人林淑珍宣稱其「主任」身分遭解任（罷免）程 序不合法，乃林淑珍個人之法律見解，顯欠缺法律依據 。且其係遭管委會與會委員以過半數投票同意解任（罷 免）其「主任」身分（至於其「委員」身分仍然存在） ，其係遭「管委會」解任，顯與被告無關。蓋「主任」 身份乃是由管委會委員所賦予，其與管委會委員間為「 委任」關係，向無爭議。而依民法第549 條第1 款規定 ，「主任」身份既係由管委會委員所「委任」，當然得 隨時由管委會委員來終止（解任/ 罷免）。與區分所有 人會議無關。另公寓大廈管理條例之中央主管機關- 內 政部，在其所編印之【公寓大廈自治管理手冊】第36頁 記載：「1.有選舉權就有罷免權...3. 主任委員由管理 委員選任，就由管理委員罷免 (1)管理委員罷免權，應 與選任的選舉權相同。如主任委員是由管理委員中推選 ，就應由管理委員進行罷免.... 」 由上開內政部編印 之手冊，清楚載明「委員」之選任與解任與「主任」之 選任與解任方式有異，茲將兩者表列如下：身份選舉及 罷免方式委員由區分所有權人會議選舉及罷免「主任」 委員由管委會委員選舉及罷免上開內政部編印之手冊， 其基本原則也是由何人選舉、即可由何人罷免，與民法 委任關係之規定互相吻合。故100 年2 月25日書香大第 社區管理委員會經合法召開後，經委員楊燈提出臨時動 議罷免林淑珍之「主任」身份，經附議後，並以選任主 委完全相同之表決方式（即出席委員過半數同意）通過 解任 (罷免)林淑 珍之程序，自屬合法。 (四)案外人林淑珍在100 年3 月31日調解會後，以公告或發 文等方式四處散佈：主管機關新北市工務局「... 已認 定本管理委員會合法之主任委員為林淑珍」... 等謊言 ，而後新北市政府工務局還特別以100 年4 月21日發文 字號：北工使字第100 00347 147 號函，說明四「... 惟本局並未如臺端100 年4 月3 日函公告所述... 已認 定林淑珍君為本社區管理委員會合法報備之主任委員... 」等語，來清楚駁斥林淑珍之謊言。故自始至終新北市 政府工務局從不曾認定社區合法主委為林淑珍。換言之 ，不論是行政機關或司法機關，都不曾在當屆管委會決 議聘用原告時，否定被告是合法主委。更何況決議聘用 原告者，乃管委會之多數決議，被告只是執行該屆管委 會之決議，並非被告之個人行為，下屆管委會豈能據此 否定上屆管委會之決議？ (五)按公寓大廈管理條例第47至49條有諸多課予「主任委員 」作為之義務，否則可能將面臨數萬元之行政裁罰。被 告既係經管委會所推選而擔任主委，自需依法履行主委 職務，否則若被告拒絕作為，豈非又可能面臨遭主管機 關裁罰？甚或遭住戶控告刑法「背信」之虞？又書香大 第社區之代表機構為管委會，有該社區管理組織章程明 文規定：第二章管理委員會之組織及執掌第十五條依據 公寓大廈管理條例第二十七條，成立「本社區管理委員 會」 (以下簡稱本會)。 本會為社區之常設機構，對外 代表社區... 」被告係經管委會會議共同推選為主委， 係因書香大第社區之代表機構之決議始擔任主委，且決 定與原告簽約者，也是由管委會共同表決所決定，被告 只是執行管委會之決議，何來「無權代理」可言？故臺 灣士林地方法院100 年度士簡字第978 號民事簡易判決 之判決理由有嚴重謬誤，原告竟不思上訴救濟，令人質 疑背後另有隱情？ 三、民法第110 條所保護者為「善意相對人」，而原告對有案 外人林淑珍爭執主委等事均一清二楚，並教導被告張貼公 開遴選公告... 等行為以爭取簽約機會，其顯非民法第11 0 條所保護之對象： 查有關書香大第管委會重新推選被告為主任委員、以及前 主委林淑珍不甘遭管委會解任主任一職而拒絕移交所保管 物品並四處散播謠言等爭執，原告對該等經過均一清二楚 ，且原告還對被告稱管委會重新改推被告為主委乙事，程 序沒有問題，並教導被告要去張貼公開遴選之公告... 等 行為，作為其爭取簽約之機會，故原告顯非民法第110 條 所保護之「善意相對人」。 四、退步言，縱認被告無權代理，然原告從未按約履行，實不 知其有何損害可言？ 查原告在其參與公開遴選所提出之「淡水書香大第社區保 全暨物業管理企劃書」第9 頁第二行起記載必須派任「現 場主管」（即「總幹事」）、且總幹事「 (8)每日批閱【 勤務日誌】，並於每星期一呈主任委員核閱後，... 」， 而原告從未依約派任總幹事，有原證八士林地方法院100 年度士簡字第978 號民事簡易判決第8 頁第14行記載「.. ，且未派任總幹事進駐被告社區等語，均為原告所不爭執 」，即可證明原告並未派任總幹事，遑論有依約由總幹事 製作「【勤務日誌】，並於每星期一呈主任委員核閱」可 言。被告從不曾核閱任何【勤務日誌】，原告竟還據此向 被告提起本件訴訟？且原告依約應每日需派10.5人力至書 香大第社區，且人員均需打卡或簽到、簽退，有原告製作 之「淡水書香大第社區保全暨物業管理企劃書」第17、18 頁記載「1.人員編制：中控哨3 人力車道交管哨3 人力巡 邏哨3 人力夜間機動哨1.5 人力」及第22頁第1 、2 行記 載「交班人員交班完畢至中控室打卡或簽退接班人員提前 15分鐘至中控室打卡或簽到」可以為證。原告並未提出證 據證明其有依約履行之行為，原告何來「損害」可言？等 云。聲明：求為判決駁回原告之訴。 並提出：被證1 ：書香大第管委會100 年2 月25日會議紀 錄影本乙份。被證2 ：林淑珍於100 年2 月26日擅以管委 會名義張貼之誹謗公告影本乙份。被證3 ：林淑珍100 年 4 月6 日道歉公告影本乙份。被證4 ：內政部編印之【公 寓大廈自治管理手冊】封面及第36頁影本乙份。被證5 ： 林淑珍100 年4 月3 日出具之公告、及100 年4 月8 日出 具之函文影本各乙份。被證6 ：新北市政府工務局100 年 4 月21日發文字號：北工使字第1000 0347147號函影本乙 份。原證7 ：書香大第社區管理組織章程第15條影本乙份 。被證8 ：原告草擬之「淡水書香大第社區保全暨物業管 理企劃書」第9-11頁影本乙份。被證9 ：原告草擬之「淡 水書香大第社區保全暨物業管理企劃書」第17-18 、22-2 3 頁影本乙份等件為證。 叁、本院之判斷： 一、原告起訴主張：被告以「書香大第管理委員會」及主任委 員名義公告保全公司臨時約公開遴選，由原告獲最高票， 嗣由被告以「書香大第管理委員會」及主任委員名義與原 告簽訂公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約，原 告受任自民國（下同）100 年4 月18日起至100 年5 月31 日止提供公寓大廈一般事務管理服務事項、駐衛保全管理 維護服務事項，服務費用含稅為每月新台幣（下同）328, 000 元，此有契約書（以下稱系爭服務契約）、臨時會議 紀錄及變更報備公文可稽。原告依約自100 年4 月18日起 即派員進駐書香大第社區執行駐衛保全管理維護服務工作 ，然當日起即遭書香大第管理委員會管理委員強力反對及 阻撓，而有一崗雙哨情形，被告卻避不出面處理；而「書 香大第管理委員會」竟於100 年5 月10日以存證信函通知 原告，謂前開變更報備公文業經新北市政府函文註銷，被 告假主任委員名義與原告簽訂之系爭服務契約係自始無效 ，原告於5 月11日收受該函後，詢之被告，被告告知伊已 向新北市政府陳情，為免日後爭議，原告乃於100 年5 月 19日終止系爭服務契約並停止服務之事實，為被告所不否 認，並有原告上述所提為被告不爭執之原證1 至原證7 及 原證9 之證據附卷可稽，堪認屬實。 二、按：「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。 公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主 任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理 委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務 執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規 約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第29條 第1.2項定有明文；又按：「無代理權人，以他人之代理 人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償 之責。」，民法第110 條亦定有明文。查，「書香大第社 區」（下稱該社區）第11屆管理委員會經合法推選之主任 委員原係訴外人林淑珍，其任期至民國100 年6 月30日止 之事實，為兩造所不爭執，依上揭法律規定，主任委員之 解任除社區規約另有規定者外，應由區分所有權人會議之 決議之，而該社區規約並無就管理委員會主任委員之解任 有特別之規定，則主任委員之解任，自應由該社區區分所 有權人會議依法決議以資決定，易言之，已合法成立之社 區管理委員會無權為主任委員解任之決議，而該社區第11 屆管理委員會竟於民國100 年2 月25日召開之二月份臨時 會會議，罷免原主任委員林淑珍，並推選被告許美惠為新 主任委員，有原告所提上述原證四之會議紀錄在卷可稽， 是，新主任委員許美惠係未經合法選任，自不得執行主任 委員之職務，對外亦無權代理該社區之管理委員會；而原 主任委員林淑珍於任期屆滿前，自得繼續執行主任委員之 職務，對外代表該社區之管理委員會。 三、被告許美惠既非該社區第11屆管理委員會之主任委員，無 權代理該屆管理委員會，則其於民國100 年4 月16日自為 召集人而召開該屆管理委員會4 月份第一次臨時會議，並 決議遴選原告即亞太公寓大廈管理維護股份有限公司為該 社區管理委員會物業管理維護契約之簽約對象，並以該社 區管理委員會主任委員之身分，代理與原告簽訂上開社區 管理委員會物業管理維護契約，核屬無權代理，該契約效 力不及於該屆社區管理委員會，則被告就信任其代理身分 之原告，因執行上述契約之約定事項所致之損害，依上揭 法律規定，應負損害賠償之責。被告抗辯民法第110 條所 保護者為「善意相對人」，而原告對有案外人林淑珍爭執 主委等事均一清二楚，並教導被告張貼公開遴選公告... 等行為以爭取簽約機會，其顯非民法第110 條所保護之對 象，有關書香大第管委會重新推選被告為主任委員、以及 前主委林淑珍不甘遭管委會解任主任一職而拒絕移交所保 管物品並四處散播謠言等爭執，原告對該等經過均一清二 楚，且原告還對被告稱管委會重新改推被告為主委乙事， 程序沒有問題，並教導被告要去張貼公開遴選之公告... 等行為，作為其爭取簽約之機會，故原告顯非民法第110 條所保護之「善意相對人」等云。惟事為原告否認，經查 ，原告為商人，何處有商機並有利潤自當全力爭取，而被 告以該社區主委之身分，公告遴選上述該社區物業管理維 護契約之簽約對象，原告認有商機而參與遴選，本屬常情 ，至被告與該社區主委林淑珍二人，何人為合法之社區管 理委員會主任委員，自非原告之局外人所得知悉，原告雖 或知該社區主任委員一職有糾紛，惟原主任委員林淑珍係 經罷免而由被告許美惠代之，並以之公告遴選上述契約之 簽約對象，原告自足以相信被告係該社區管理委員會之主 任委員而與之簽立上述契約，自係善意相對人，此部分被 告所辯核無可採。 四、被告雖另辯稱：縱認被告無權代理，然原告從未按約履行 ，即無損害可言，查，原告在其參與公開遴選所提出之「 淡水書香大第社區保全暨物業管理企劃書」第9 頁第二行 起記載必須派任「現場主管」（即「總幹事」）、且總幹 事「(8) 每日批閱【勤務日誌】，並於每星期一呈主任委 員核閱後，... 」，而原告從未依約派任總幹事，有原證 八士林地方法院100 年度士簡字第978 號民事簡易判決第 8 頁第14行記載「..，且未派任總幹事進駐被告社區等語 ，均為原告所不爭執」，即可證明原告並未派任總幹事， 遑論有依約由總幹事製作「【勤務日誌】，並於每星期一 呈主任委員核閱」可言。被告從不曾核閱任何【勤務日誌 】，原告竟還據此向被告提起本件訴訟？且原告依約應每 日需派10.5人力至書香大第社區，且人員均需打卡或簽到 、簽退，有原告製作之「淡水書香大第社區保全暨物業管 理企劃書」第17、18頁記載「1.人員編制：中控哨3 人力 車道交管哨3 人力巡邏哨3 人力夜間機動哨1.5 人力」及 第22頁第1 、2 行記載「交班人員交班完畢至中控室打卡 或簽退接班人員提前15分鐘至中控室打卡或簽到」可以為 證。原告並未提出證據證明其有依約履行之行為，原告何 來「損害」可言，而求為判決駁回原告之訴等云。惟查， 原告主張渠依約自100 年4 月18日起即派員進駐書香大第 社區執行保全工作，然當日起即遭書香大第管理委員會管 理委員強力反對及阻撓，而有「一崗雙哨」情形，被告卻 避不出面處理之事實，被告不為爭執，堪認屬實，既有「 一崗雙哨」之情事，已足證原告己依約執行上述契約約定 事項，而原告如有被告所辯之未履行契約之情事，則被告 當時既自認係主任委員而執行其職務，自應即時要求該契 約之相對人即原告依契約履行，惟並無證據足認被告當時 曾以社區主任委員之身分，請求原告為履行契約之相類事 項，其於事隔一年有餘，於原告提起本件訴訟之後，始以 此為抗辯，核無可採。 五、據上論述，原告既非該社區管理委員會之主任委員，即屬 無權代表該社區管理委員會與善意之相對人即原告簽立上 述該社區物業管理維護契約，原告因履行該契約而投入人 力、物力，而受有相當於契約之約定報酬共338,933 元損 害之事實，被告並未爭執，堪認屬實。從而，提起本訴， 請求被告給付338,933 元及自民國101 年6 月30日（本件 起訴狀繕本送達被告之翌日）起至清償之日止，按年息百 分之五計算之利息，即屬有理由，應予准許。 肆、本件事實已明，兩造其餘攻擊、防禦方法，於本判決結果既 不生影嚮，爰不一一贅述，併予敘明。 伍、本件係屬民事訴訟法第427 條第1 項，適用簡易訴訟程序訴 訟，所為被告敗訴之判決，爰依職權為許予假執行之宣告； 惟本衡平之原則，並許被告於假執行程序實施前，或實施中 ，而執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣338,93 3 元為原告預供擔保後，得免為假執行。 陸、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條、第392 條第2 項、第3 項，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 8 月 31 日 士林簡易庭 法 官 鄭 勤 勇 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 101 年 8 月 31 日 書記官 吳 俊 明