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臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　104年度士簡字第108號 原　　　告　塔颯生物股份有限公司 法定代理人　王春雄 訴訟代理人　吳筱涵律師 複代理人　　龔郁婷律師 複代理人　　郭恒志律師 訴訟代理人　林文凱律師 複代理人　　龔郁婷律師 被　　　告　台北市七星農田水利會 法定代理人　周師文 訴訟代理人　何佩娟律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，於中華民國104年9月25 日言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹萬零肆佰肆拾元由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國100年10月1日與原告簽訂房屋租賃契 約書（以下簡稱系爭租約），約定將門牌號碼台北市○○路 ○段○○○號4樓之5房屋及汽車位編號54、55，機車位編號41、 42、43（以下合稱系爭房屋）出租予原告，作為辦公室場所 之用，租賃期間自100年10月1日起至103年9月30日止，租金 為每月新台幣（下同）86,763元。詎原告遷入系爭房屋開始 辦公後，被告竟容任同棟大樓之貳拂餐廳及隔壁棟大樓紐約 貝果餐廳，於系爭房屋外牆搭建大型排煙風管及設置排油煙 管馬達，致原告公司員工長期嚴重受渠等之油煙空氣污染而 損及健康，甚至無法正常辦公，完全悖離原告當初承租系爭 房屋之目的。經原告屢向被告反應，惟被告均置之不理。原 告基於系爭房屋之瑕疵，不得已於103年4月18日向被告表示 自103年6月1日起終止租約，未料竟遭被告沒收一個月押金 86,732元不予返還。又原告於系爭房屋內之新設裝潢，因終 止租約而無法繼續使用，並經被告同意依現況點交留置原處 ，被告嗣於同年12月1日將系爭房屋連同原告之新設裝潢出 租予訴外人雲易數位股份有限公司（以下簡稱雲易公司）使 用，而受有租金之利益。為此，基於租約終止返還押金法律 關係及租賃關係終止時之有益費用償還請求權提起本件訴訟 ；並聲明：（一）被告應給付原告754,032元，及自起訴狀 繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：原告前就紐約貝果餐廳之油煙排放問題，曾多次 以向台北市環保局為檢舉，惟經該局多次派員稽查結果，均 證實該餐廳「油煙排放設備正常運作」、「未發現油煙散逸 污染」情形。再者，貳拂餐廳約係於103年5月初始開始營運 ，而原告公司係於103年4月18日發函被告表示欲提前終止租 約，故貳拂餐廳是否有排放油煙造成空氣污染，與原告提前 終止系爭租約乙事並無關聯。因原告違約提前終止租約，依 系爭租約第7條第1項之約定，應賠償一個月之租金，故直接 自履約保證金中扣除，餘款另於扣除103年5月份之公共電費 後再予退還。嗣原告於103年5月中旬搬離，並於同年5月30 日交還租賃房屋。另原告提前終止租約，依系爭租約第10條 第1項約定，原應將系爭房屋打掃清潔騰空、原狀返還予被 告，然被告慮及原告已給付一個月租金之違約金，故被告同 意以現狀點交。況原告明知依系爭租約第4條第6項及第10條 第1、2項約定，租賃房屋之裝潢支出，本為原告應自理之事 項，不得藉故向被告為任何補償之主張，從而系爭租約終止 後，原告要求以現狀點交租賃房屋，則其遺留於租賃房屋之 裝潢及物品等，自應視為廢棄物，任憑被告處理。被告並於 103年10月6日發函予原告，請原告於10日內，至系爭房屋處 ，自行拆除相關裝潢並將現場回復原狀。詎原告仍置不理， 卻於被告將系爭房屋另行出租後，才來訴請返還有益費用， 是原告之請求顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）原 告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。 三、兩造不爭執之事實： (一)兩造於100年9月14日簽訂經公證之系爭租約，約定由原告 向被告承租系爭房屋，租賃期間自100年10月1 日起至103 年9 月30日止，租金為每月86,732元。 (二)原告於103年4月18日及同年5月2日曾分別致函被告，表示 於同年5月31日終止系爭租約。被告於同年5月12日致函原 告表示同意終止系爭租約。 (三)原告於103年5月中旬遷離系爭房屋，兩造並於同年月30日 完成系爭房屋之點交手續。 四、爭執事項： (一)原告主張依民法第424 條規定終止系爭租約，請求被告返 還押租金有無理由？ (二)原告主張依民法第431條規定，請求被告返還有益費用667 ,300元，有無理由？ 五、本院之判斷： （一）按「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危 及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時 已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約 」，民法第424條固定有明文。惟須租賃物係房屋或其他 供居住之處所而有瑕疵，且其瑕疵危及原告或其同居人之 安全或健康時，原告始得依其一方之意思表示終止系爭租 賃契約。又「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任」，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件 原告主張系爭房屋有油煙空氣污染之瑕疵存在，固提出照 片7幀及申請書、通知函各1份，並請求傳訊證人陳美滿、 謝惠雯、陳蔡鈴蘭、劉侯玉芳作證。然查，證人陳美滿、 謝惠雯、陳蔡鈴蘭、劉侯玉芳等人雖均有到庭證稱：有於 原告公司辦公室內聞到油煙味、並因此感到噁心、不舒服 等情。然系爭房屋屬集合式住宅，同棟大樓內有經營餐廳 ，於系爭房屋內會聞到料理食物之氣味，實屬事理之常， 系爭房屋是否已達民法第424條所定危及原告或其同居人 之安全或健康者，應視是否已達台北市環保局之環保標準 或一般人均難以忍受之程度。觀諸證人陳蔡鈴蘭之證述： 「（問：你在裡面是否聞到異常味道？）答：有，我都是 十點去，會聞到烹飪，炒東西的味道，從鼻子到食道都會 不舒服。」、「（問：你在原告辦公室都會聞到？）答： 幾乎。」、「（問：是否因為這樣就想離開原告辦公室？ ）答：我都是待到下午四點多，我是原告公司的愛用者， 都去原告公司買東西，大概待六個小時。」、「（問：你 一週去二次，有無特定日期？）答：沒有固定，就是一週 去二次，約早上十點到下午四點走。」（見本院卷第101 頁背面-102頁）可知，若系爭房屋之油煙味已達使一般人 均感到噁心、不舒服之程度，殊難想像並非受僱於原告之 證人陳蔡鈴蘭，一週2次、每次約6小時之高頻率及長時間 多次前往系爭房屋，足見系爭房屋同棟大樓內其他餐廳之 氣味並未達一般人難以忍受之程度。況且，原告向台北市 環保局為檢舉紐約貝果餐廳之油煙排放問題，經該局稽查 結果均為「油煙排放設備正常運作」、「未發現油煙散逸 污染」之情形，即未超出環保標準。是原告既無法舉證證 明系爭房屋有上開瑕疵存在，自不得據以終止系爭租約。 從而，原告主張依民法第423 條、424條規定終止租約， 並依同法第263條準用第259條規定，請求被告返還押租金 86,732元云云，即屬無據。 （二）按「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值 者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終 止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限」，民法 第431條第1項固定有明文。本件原告主張為系爭房屋進行 裝潢支出之有益費用667,300元，雖提出照片6幀、雲易公 司網頁資料、估價單各1份為證。惟查，民法第431條第1 項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自 應依其特約辦理（最高法院29年上字第1542號判例可資參 照）。本件系爭租約第4 條第6 項、第10條第1 項、第2 項分別約定「房屋有改裝設施及使用變更之必要，須經甲 方同意，乙方並應依相關法令自行裝設，不得違章使用， 亦不得損害原有建築結構安全及要求甲方補償」、「一、 租賃期滿或契約終止後，乙方應將租賃房屋打掃清潔並騰 空返還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向甲方請求遷移費 或任何費用」、「二、租賃期滿或終止後乙方不得遺留任 何物品於租賃房屋及車位內，否則視為乙方已拋棄所有權 ，甲方得自行處理之，其處理所需費用，則由履約保證金 先行扣抵，如有不足由乙方補足，乙方不得異議」，可知 兩造已經特約約定原告於交還房屋時，就改裝設施不得要 求被告補償，亦不得請求任何費用，上開特約應優先於民 法第431 條之有益費用償還請求權規定之適用，故原告自 不得依民法第431 條規定請求裝潢之有益費用。另本件被 告曾於103 年10月6 日發函予原告，請求原告於函到之10 日內，自行拆除相關裝潢並將現場回復原狀乙情，業據被 告提出存證信函乙紙在卷足憑。從而，依照系爭租約第10 條第2 項「視為乙方（即原告）已拋棄所有權，甲方（即 被告）得自行處理」之約定，被告縱嗣後將系爭房屋連同 原告遺留之裝潢另行出租予訴外人雲易公司，亦難認原告 事後再依民法第431 條規定，請求被告償還有益費用667, 300 元為有理由，故原告此部分之請求其請求，亦應予駁 回。 六、綜上所述，原告主張依民法第263條準用第259條規定，契約 終止後返還押金之法律關係及民法第431 條租賃關係終止時 之有益費用償還請求權，請求被告給付原告754,032 元，及 自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分 之5 計算之利息，均為無理由，應予駁回。其假執行之聲請 亦因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判 決結果無影響，爰不另一一論述。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 10 月 23 日 臺灣士林地方法院士林簡易庭 法 官 張明儀 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本 庭（臺灣士林地方法院士林簡易庭）提出上訴狀。（須按他造 當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 104 年 10 月 23 日 書記官 蔡明純 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路 ○ 段○ 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。