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臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　 104年度士簡字第18號 原　　　告　立鴻不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　黃筠喧 訴訟代理人　白宗益 被　　　告　黃穗洋 訴訟代理人　施黃范雲 上列當事人間給付報酬事件，於民國104 年3 月24日言詞辯論終 結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 訴訟標的及理由要領 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明為： 「被告應給付原告新台幣（下同）242,000 元，及自民國10 3 年12月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息」，嗣原 告於本院104 年2 月13日審理中將訴之聲明變更為：「被告 應給付原告122,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5 ％計算之遲延利息」（見本院卷第26頁）。 經核屬減縮訴之聲明，揆諸首揭規定，均應准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： （一）被告就訴外人鄭玉玲所有，坐落於新北市○里區○○路○○ 號8 樓房屋及所持分之土地（下稱系爭房地）於103 年11 月15日委託原告提出承購之要約，並簽立「附停止條件定 金委託書」（下稱系爭委託書）、確認書（下稱系爭確認 書），及以面額12萬元之支票作為定金之支付，委託承購 總價為610 萬元。經原告向訴外人鄭玉玲即屋主轉達後， 屋主翌日即於系爭委託書上簽認同意出售，故被告與訴外 人鄭玉玲就系爭房地之買賣契約已成立。依系爭確認書第 11 約 定：「買方（即被告）選擇使用『附停止條件定金 委託書』於賣方（即訴外人鄭玉玲）簽認出售時，買賣契 約成立，買方同意以現金一次支付相當於成交總價百分之 二之服務報酬予受託人（即原告）」。依上開約定，被告 應給付以成交總價610 萬元之2%計算之服務報酬即 122,000 元予原告，爰依民法第568 條第1 項規定請求被 告給付系爭仲介服務報酬。為此，聲明：1 、被告應給付 原告122,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5 ％計算之遲延利息。2 、願供擔保請准宣告假 執行。 （二）對被告答辯之陳述：被告所稱系爭房屋天花板鋼筋外露應 係完工時將板模拆下時有些水泥剝落，而部分鋼筋較為接 近天花板下層，所以才會看到鋼筋，並非因氯離子過高造 成之瑕疵，被告並未舉證鋼筋外露係因氯離子含量過高， 應不得拒絕給付報酬。 二、被告答辯稱： 系爭附停止條件定金委託書、確認書雖係被告所簽，然簽約 前原告僅派人帶被告看1 次系爭房屋，當時並沒有告知被告 系爭房屋天花板有鋼筋外露等瑕疵之情形，簽系爭委託書時 被告有向原告之業務即訴外人蘇敬中告知103 年11月19日還 要再看1 次系爭房屋，當時因訴外人蘇敬中一直要求被告先 開票及簽名於系爭委託書上，授權予伊有權跟賣方洽談買賣 ，被告才開票及簽名於系爭委託書上，然被告並不認為賣方 一同意出售系爭房屋，被告即須支付仲介報酬，因買賣契約 根本尚未簽訂，況且被告後來發現系爭房屋天花板鋼筋有外 露情形，便不願意購買，系爭房屋之買賣契約根本未成立， 被告拒絕給付仲介報酬。並聲明：請求駁回原告之訴。 三、得心證之理由： （一）本件兩造間有簽訂系爭確認書，其中第11條第1 項約定： 「買方選擇使用『附停止條件定金委託書，於賣方簽認出 售時，或買賣雙方簽訂買賣契約時，買賣契約已成立，買 方同意以現金一次支付相當於成交總價百分之二之服務報 酬予受託人』... 」等語，有原告提出之系爭委託書在卷 可證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。按「解釋意思表 示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法 第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意 思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟 酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之 契約利益，依誠信原則而為之。另按「定型化契約條款， 指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用， 所提出預先擬定之契約條款」，「定型化契約條款如有疑 義時，應為有利於消費者之解釋」，消費者保護法第2 條 第7 款、第11條第2 項分別定有明文。本件原告係房地仲 介公司，系爭確認書係原告單方面針對欲委任其居間購買 或出售房地時，雙方簽訂契約之內容而預先擬定，以供與 消費者締結契約之用，揆諸前揭規定，應認上系爭確認書 乃定型化契約條款。而觀諸系爭確認書第11條第1 項有約 定：「於賣方簽認出售時，或買賣雙方簽訂買賣契約時， 買賣契約已成立」等語，究竟係以「僅賣方簽認出售時」 或「買賣雙方簽訂買賣契約時」作為認定賣賣契約成立（ 即應給付服務報酬）之時點？此兩者之擇一選擇權在何人 身上？解釋上即滋生疑義，本院審酌通常仲介房屋之交易 習慣及前開消費者保護法第11條第2 項規定之意旨等情事 ，認所謂「賣方簽認出售時」或「買賣雙方簽訂買賣契約 時」作為應給付服務報酬之時點，應由屬消費者之被告擇 定，本件僅賣方同意出售，買賣雙方根本尚未就買賣契約 之細節洽商簽訂，被告既已不願意購買系爭房屋，難認符 合系爭確認書第11條第1 項應給付服務報酬之情形。原告 自不得依據系爭確認書第11條第1 項之約定請求被告給付 報酬。 （二）又按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之 機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」，「居間人 關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人... 以 居間為營業者，關於訂約事項有調查之義務」，民法第 565 條、第567 條分別定有明文。次按「仲介業之業務， 涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處 理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消 費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危 險及調查之義務」（最高法院84年度台上字第1064號判決 要旨參照）。本件原告為不動產仲介公司，為被告媒介系 爭房地之買賣，兩造間應成立民法上之居間法律關係，依 同法第567 條規定，原告就訂約事項負有調查義務，並應 就其所知向委託人即被告為據實告知之義務。經查，被告 抗辯稱系爭房屋天花板有鋼筋外露之情事，且此情事原告 並未於簽訂系爭確認書之前告知，業據被告提出系爭房屋 天花板照片在卷可考，原告亦不爭執系爭房屋天花板確有 水泥剝落及鋼筋外露之事，且未於簽訂系爭確認書前告知 ，故此等事實堪信為真實。系爭房屋之建築結構是否安全 ，是否有氯離子含量過高之海砂屋情形或其他瑕疵原因導 致天花板水泥剝落，客觀上足認對交易相對人就不動產買 賣契約之締約意願、價金等評估產生重大影響，自屬訂約 事項即交易上之重要資訊，對此賣方即有告知原告之責， 又被告與賣方在締結系爭買賣契約前，係透過原告傳遞訊 息，揆諸前揭說明，原告自應盡調查之義務，並將其所知 向被告據實告知。本件原告於簽訂系爭確認書前，未就系 爭房屋天花板有鋼筋外露之問題及原因查明並據實告知被 告，顯見原告確有未盡民法第567 條之據實報告及調查義 務。 （三）復按「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人 之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受 利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，民法第57 1 條所明文。本件原告為居間之仲介人，違反對於被告之 調查及據實告知義務，被告係在不知悉系爭房屋有天花板 水泥剝落之情形下簽訂系爭確認書，且被告亦尚未與賣方 簽訂買賣契約書，依民法第571 條規定，原告自不得向被 告請求給付仲介報酬，是其所為本件請求，即無理由，不 能准許。 四、綜上所述，原告依民法第568 條第1 項規定請求被告給付系 爭仲介服務報酬122,000 元及遲延利息，為無理由，應駁回 之。又其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，爰併予駁 回之。 五、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法核與判決基礎不生影 響，爰不一一審酌論述，併予敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 104 年 3 月 31 日 士林簡易庭法 官 張明儀 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 104 年 3 月 31 日 書記官 蔡明純