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臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　105年度士簡字第516號 原　　　告　眾躍不動產經紀有限公司 法定代理人　陳星翰 訴訟代理人　沈志偉律師 被　　　告　黃素真 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國105 年6月6日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣參拾陸萬元，及自民國一百零五年五月二 十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣參仟捌佰陸拾元由被告負擔。 本判決得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前 ，以新台幣參拾陸萬元預供擔保，或將請求標的物提存後，得免 為假執行。 事實及理由 壹、程序部分：按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟 法第24 條第1項前段定有明文。經查，兩造約定就本件專任 委託銷售契約書涉訟時，以買賣標的物所在地為第一審合意 管轄法院，且本件買賣標的物位在新北市淡水區，觀諸兩造 所訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約書）第1 條、第13 條至明（見本院卷第9、10 頁），故本院為有管轄權之法院 ，合先敘明。 貳、實體部分： 一、本件原告公司主張：緣被告於民國104年5月24日與伊簽訂系 爭契約書，委託伊居間仲介銷售被告所有坐落於新北市○○ 區○○路○○○巷○○弄○號5 樓房地一間（下稱系爭房屋），兩 造原約定委託期間自104年5月24日起至同年11月24日止，委 託銷售價格為新臺幣（下同）1,450 萬元，被告同時授權伊 在委託價格以上，得自行當場收受定金，嗣兩造復105年3月 9 日簽訂委託事項變更契約書（下稱系爭變更契約書），將 委託銷售價格調降為900萬元，且委託期間變更為104年10月 1日起至105年12月30日止，並同意以該售價4 ％作為服務費 用。而伊於委託銷售期間內，已為被告覓得一買家陳琼玉願 以系爭變更契約書所載委託銷售價額900 萬元買受系爭房屋 ，並與陳琼玉簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭意願書）後 ，代為收受定金10萬元。詎被告以其兒子不同意出售為由， 片面拒絕與陳琼玉簽立不動產買賣契約，是依系爭契約書第 8 條第3 項之約定，伊已履行應盡之仲介義務，得對被告請 求給付報酬，爰依系爭契約書之法律關係，訴請被告給付服 務報酬等語。並聲明：被告應給付原告36萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日（即105 年5 月27日）起至清償日止，按年息 5 ％計算之利息。 二、被告則以下開情詞置辯，並聲明原告之訴駁回： (一)伊簽立系爭變更契約書後，回家與家人討論，家人並不同意 系爭變更契約書，因為簽約後2、3天伊就出國，所以沒有通 知原告公司伊不要出售，等伊一回國當天，原告公司承辦人 員有打電話告知系爭房屋已經賣掉，所以伊並不知道這個買 賣，也不知道原告公司代收訂金之事。 (二)系爭契約書、系爭變更契約書均有載明3 天以上的契約審閱 期，伊在簽訂上開契約時都沒有經過3 天的審閱期間，原告 公司都是要伊在當場簽約，並沒有讓伊帶回家審閱。 (三)本件委託銷售之價格有過份的殺低云云。 三、本院的判斷： (一)原告公司主張之上開事實，業據其提出相符之系爭契約書、 系爭變更契約書、系爭意願書、淡水信用合作社匯款申請書 均影本為證，被告亦不爭執有於系爭契約書、系爭變更契約 書上簽名，應堪信為真實。至原告公司復主張其於受託期間 已找到符合被告出賣條件之買家，惟被告拒不簽訂買賣契約 ，依系爭契約書之約定，被告應給付委託銷售價額900 萬元 之4 ％服務報酬36萬元，則為被告所否認，並以前詞置辯。 從而本院所應審究者為，原告公司依系爭契約書向被告請求 給付服務報酬，是否有理由？ (二)依系爭契約書第6條「定金之收取：(3)買方出價達於委託價 額時，甲方（即被告）同意乙方（即原告公司）無需再行通 知甲方即可全權代理收受定金。」、第8條「甲方義務：(3) 專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居 間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬 外，甲方仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即 全額一次支付予乙方。……乙方收受定金後，因可歸責於甲 方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣 契約書時。」、系爭意願書第3 條「斡旋有效期間、撤回權 ：(一)自簽立本意願書至105年3月31日止為斡旋有效期間， 於此期間內若賣方（即被告）接受買方之承買價款及本意願 書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同 意授權受託人（即原告公司）可代為收受買方支付之定金時 ，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據 即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定 之日起五日內簽訂不動產買賣契約書。」等約款內容所示， 本件原告公司既已於系爭變更契約書所約定之被告委託期間 內即105 年3 月17日，覓得陳琼玉願依被告之銷售條件簽認 系爭意願書，是據上開約定，被告與陳琼玉間之買賣契約已 有效成立，雙方均有履行完成系爭房屋買賣契約簽訂之義務 ，而被告其後並未與買方簽訂系爭房屋買賣契約，即違反兩 造間系爭契約書之約定，因此依兩造間系爭契約書第8 條第 3 項第3 款之約定，原告公司視為完成居間仲介之義務，故 其請求被告支付本件約定銷售價額900 萬元之4 ％服務報酬 36 萬 元，即非無據。 ( 三) 復按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，消費者保護法 第11條之1 第1 項固有明文。然其立法目的在給予消費者充 分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消 費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間， 以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及 應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故只須 消費者於簽約前已瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其 能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開 規定而主張契約無效。查本件被告於簽立系爭契約書、系爭 變更契約書時，均已年滿70歲，且其學歷為二、三專畢業， 此有卷附被告之個人戶籍資料（見本院卷第16頁）可稽，又 被告自承於委託原告公司銷售系爭房屋前，亦曾委託原告公 司銷售另外2 間房屋，可見被告應屬有相當社會閱歷及委託 銷售不動產經驗之成年人，自不難於短期間內瞭解上開契約 之內容；況徵諸系爭契約書、系爭變更契約書之首段針對「 契約審閱權」部分，均特別載明：「依內政部公告，委託人 簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回 本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容 。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。委託人業已行使 契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」 等語，業經被告簽名確認，堪認被告於簽訂契約時，已經了 解該定型化契約條款之內容。則依上說明，被告簽立系爭契 約書、系爭變更契約書並未違反消費者保護法第11條之1 之 規定。是被告據以原告公司沒有給與被告審閱期間云云，抗 辯不給付原告報酬，尚非可採。 ( 四) 至被告另辯以銷售價額過低一節，惟查，系爭房屋之銷售 價額由1,450 萬元變更為900 萬元，乃是經過兩造合意而共 同簽訂系爭變更契約書，倘被告認為委託銷售價額偏低，自 可拒絕同意，甚至簽訂契約後要求撤銷或再為變更銷售價額 ，然被告卻遲至本件言詞辯論時始辯稱系爭房屋售價過低云 云，顯係臨訟卸責之詞，不足採信。 (五)綜上所述，原告公司依系爭契約書第8條第3項約定，請求被 告給付36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即105 年5 月27 日）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，即無不合，應 予准許。 四、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3 款規定，應依職權宣告 假執行。並依同法第392條第2項、第3 項規定，依職權宣告 被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。 又依職權確定訴訟費用額共為3,860 元（第一審裁判費）， 應由被告負擔。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不再一一論述。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 6 月 24 日 士林簡易庭 法 官 張嘉芬 上列正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須 按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併 繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 6 月 24 日 書記官 高郁婷