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臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　106年度士簡字第1127號 原　　　告　陳俊名 訴訟代理人　羅健新律師 被　　　告　洪吳環妙 　　　　　　洪千舫 上二人共同 訴訟代理人　郭上維律師 被　　　告　蔡怡娟 　　　　　　吳滄池 　　　　　　元鵬不動產仲介經紀股份有限公司 法定代理人　張淑玉 上三人共同 訴訟代理人　林靜怡律師 　　　　　　陳建勳律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107 年2 月1 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告洪吳環妙應給付原告新臺幣貳拾萬捌仟元，及自民國一○六 年九月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元，其中新臺幣貳仟貳佰伍拾元由被告 洪吳環妙負擔，其餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告洪吳環妙如以新臺幣貳拾 萬捌仟元預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由要領 一、原告主張： (一)原告於民國97 年1月14日經被告元鵬不動產仲介經紀股份有 公司（下稱元鵬公司）之仲介人員即被告蔡怡娟、及經紀人 吳滄池之居間仲介，向被告洪吳環妙、洪千舫購買坐落新北 市○○區○○○段○○○○○ 號地號土地及其同區段第16887 號、第16888 號建號建物即門牌號碼分別為新北市○○區○ ○街○○巷○ 號13樓及7 號13樓二間房屋（下合稱系爭房屋） ，兩造於洽談過程中，被告等人均向原告表示系爭房屋於建 造完成時，即屬「大三房」之格局，且被告吳環妙、洪千舫 並於不動產說明書中就系爭房屋之格局記載為「3 房2 廳2 衛」，又於房地產標的現況說明書第8 項「是否有改建、違 建、禁建或糾紛之情事」欄位，勾選「否」之選項，原告即 信其為真而簽訂不動產買賣契約書以新臺幣（下同）725 萬 元購買系爭房屋（下稱系爭契約），原告並給付仲介報酬14 萬5,000 元予被告元鵬公司。 (二)然原告於104年10月6日接獲新北市政府工務局來函表示，系 爭房屋存有未經許可擅自變動或破壞分戶牆、分間牆等情事 ，原告於調取系爭房屋之竣工圖並對照房屋現況後，始知悉 系爭房屋之格局原為「兩間四房」，遭被告洪吳環妙、洪千 舫將分戶牆及分間牆（包括兩面廚房牆及門）擅自拆除而成 現狀，系爭房屋因被告洪吳環妙二人拆除分戶牆及分間牆而 有影響結構全及消防安全之疑慮，原告為使系爭房屋能合法 使用，並避免發生公共危險，遂辦理修復及補正程序，而原 告為辦理「室內裝修許可證及一定規模以下免辦理變更使用 執照」及「簡易室內裝修執照」等事項，先後委託黃永誠築 師事務所及張光堯建築師事務所，分別支出4 萬8,000 元及 6 萬6,000 元，原告並前往新北市地政事務所列印新北市工 務局所需文件，支出規費共300 元、停車費688 元、影印及 郵資費用共238 元。另為符合新北市政府工務局「不得有未 經核准之燃氣設備與原核定使用不合之變更等行為」之要求 ，原告必須進行廚房設備回復工程，回復費用為8 萬2,000 元，106 年8 月間，原告完成補正程序，並經北市工務局同 意發給合格證明，惟仍須繳納罰款6 萬元，原告於繳納完畢 後取得系爭房屋室內裝修合格證明，以上原告共計支出25萬 7,226 元。 (三)原告購買系爭房屋，係為自住，然因被告洪吳環妙及洪千舫 未據實告知違法變更房屋室內設計等情，致系爭房屋無法合 法使用，原告要求被告洪吳環妙及洪千舫處理，卻置之不理 ，拖延時間長達1 年以上，使原告不得不自行進行修復及補 正程序，原告因此回奔波，支出交通費1,000元及電信費用5 00元，另因補正程尚未完成前，系爭房屋不得使用燃氣設備 只能暫時使用電陶爐，致原告生活不便，原告並因此身心俱 疲，罹患重鬱症、失眠症，支出醫費460 元，請求精神慰撫 金15萬元；而原告原經營市場生意，於104年10月至106年2 月間，有60日之工作天無法工作受有9萬元之工作損失（1日 以1,500元計算），以上共計24萬1,960元，總計49萬9,186 元。 (四)就被告洪吳環妙、洪千舫之部分乃依民法第227 條、第226 條第1 項、第227 條之1 等規定，而被告蔡怡娟、吳滄池及 元鵬公司則依民法第567 條第2 項、第227 條、第226 條第 1 項、第227 條之1 、第224 條、不動產經紀業管理條例第 26條第2 項、消費者保護法第7 條等規定，提起本件訴訟等 語，並聲明：㈠被告洪吳環妙、洪千舫應共同給付原告49萬 9,186 元，及自訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；㈡ 被告蔡怡娟、吳滄池及元鵬公司應連帶給付原告49萬9,186 元，及自訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；㈢前開第 一、二項之給付，於任一被告已為全部或一部給付者，其餘 被告於其給付金額之範圍內，免除給付義務，且願供擔保請 准宣告假執行。 二、被告則以： (一)被告洪吳環妙、洪千舫辯以： ⒈其等未曾就系爭房屋之現況為任何欺瞞，亦未曾於購買後就 系爭房屋為任何變更，且原告前就同一事實向臺灣新此地方 法院檢察署提出詐欺告訴，經檢察官調查認定系爭房屋「於 建商出售時，已將格局由二戶四房改為大三房…自難認為被 告等有何刻意隱瞞事實」，且觀察系爭房屋可知，該社區其 他住戶之廁所汙水管線皆設置於天花板，僅系爭房屋因配合 打通，建商將汙水管線設置於地面之下；該社區每戶皆設有 對講機，系爭房屋有2 戶自應設有2 台對講機卻僅設有1 台 ，對講機之管線亦為配合「1 戶」而設計；該社區每戶皆設 有電源總開關，系爭房屋有2 戶則2 座電源總開關應分別裝 置於各該戶，然系爭房屋之2 座電源總開關卻集中裝置於其 中1 戶，管線亦為配合「1 戶」而設計，是上開變更皆有別 於一般2 戶之設置，且若系爭房屋乃被告所自行打通，被告 「無能力」更「無必要」另就系爭房屋為上開變更，系爭房 屋之所有變更皆屬建商於銷售當時為滿足不同需求客戶所自 行變更，故被告並無故意或過失未告知系爭房屋有違建瑕疵 。 ⒉又系爭房屋係被告於83年間向建商購買，而建築法第77條之 2 第1 項、第95條之1 （訴狀誤載為第95條第1 項）為84年 8 月2 日所新增，亦未有溯及規定，即無該規定之適用。 ⒊另系爭房屋有無法合法使用之瑕疵所生之時點為契約成立前 ，依實務見解，應僅能適用物之瑕疵擔保相關規定，應非原 告主張之不完全給付等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回 原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 (二)被告蔡怡娟、吳滄池、元鵬公司辯以： ⒈伊等未曾向原告表示系爭房屋之格局自建造完成時即屬「大 三房」之格局，且伊等有依賣方在房地產標的現況說明書第 8 項「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事」欄位，勾選 「否」之選項，詢問關於現況之由來，賣方亦表示購買系爭 房屋後未曾有違建之情，故伊等無調查義務之違反。 ⒉再者，原告有到現場確認系爭房屋之現況，並審閱產權調查 表，知悉系爭房屋係以打通分戶牆之方式2 戶合併為1 戶， 而未提出質疑或異議，仍願意購買。 ⒊被告蔡宜娟僅為收款經辦人，並非仲介人員等語，資為抗辯 ，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。 三、本院得心證之理由 本件原告因被告元鵬公司仲介，而購買被告洪吳環妙、洪千 舫所有之系爭房屋，又系爭房屋有拆除分戶牆、分間牆等違 建之事實，業據原告提出土地、建物登記第二類謄本、不動 產說明書、不動產交易安全契約書、新北市工務局函文等件 為證，且為被告所不爭執，堪信為真。惟被告分別以前揭情 詞置辯，茲審認如下： (一)關於被告洪吳環妙、洪千舫部分： ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。因可歸責 於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。 債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第 192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責任。不 法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操 ，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產 上之損害，亦得請求賠償相當之金額。民法第227 條、第 226 條第1 項、第227 條之1 、第195 條第1 項前段分別定 有明文。又公法上之使用限制，如係出賣人可能加以除去之 限制，核屬權利瑕疵，若可認出賣人所為給付之內容不符合 債之本旨，無論此項瑕疵亦在契約成立時已存在或契約成立 後始發生，均屬不完全給付之態樣，如可歸責出賣人，出賣 人自應負不完全給付之債務不履行責任。 ⒉經查，觀諸卷附之不動產買賣契約書（見本院卷第27頁）， 其買賣標的固為被告洪吳環妙、洪千舫所有之系爭房屋，惟 其出賣人僅為被告洪吳環妙一人，被告洪千舫則未與之。是 系爭契約亦僅得由被告洪吳環妙一人負出賣人責任，先予敘 明。 ⒊又系爭契約於訂約當時之系爭房屋現況，為3 房2 廳2 衛之 格局乙情，此有卷附之不動產說明書可參（見本院卷第16頁 以下），且為兩造所不爭執，嗣因上開格局經新北市政府工 務局勘查後認與使用執照不符，有未經核准擅自變更使用及 室內裝修而有違反建築法第77條之2 規定之情事，而經依同 法第95條之1 規定裁罰6 萬元，此有新北市政府工務局107 年1 月11日新北工使字第0000000000號函在卷可考（見本院 卷第150 頁以下），對此，此項公法上使用限制，已導致原 告於買受後無法合法使用系爭房屋，此權利瑕疵已不符合債 之本旨。 ⒊再者，據被告洪吳環妙、洪千舫於買賣契約文件中所出具之 房地產標的現況說明書（見本院卷第24頁），其第8 項就「 是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事」欄位，記載勾選「 否」等內容，此項內容之記載，已足使買受人即原告相信系 爭房屋有合於法律之使用狀態，進而以原定價金購買系爭房 屋，此項不完全給付應屬可歸責於出賣人即被告洪吳環妙。 是出賣人即被告洪吳環妙，依上開規定，自應負損害賠償責 任。 ⒋至被告洪吳環妙雖以上開情詞置辯，惟查，無論此項瑕疵係 在契約成立時已存在或契約成立後始發生，均屬不完全給付 之態樣，已如前述，又縱認上開與使用執照不符之改建非出 賣人所為，而係建商所為，然被告洪吳環妙既出具上開房地 產標的現況說明書向原告表明無改建、違建之情事，仍屬可 歸責，自仍應負出賣人之不完全給付責任，而與何人改建無 涉。再者，系爭房屋之建築完成日期與使用執照核發日期為 86 年5月14日、建物所有權第一次登記時間為86年6 月26日 ，此有卷附之建物登記謄本及使用執照存卷可按（見本院卷 第14、15、151 頁），均在建築法84年8 月2 日增修建築法 第77條之2 、第95條之1 之後，無論何人何時改建，均有上 開規定之適用。是前揭所辯，委難憑採。 ⒌以下就原告請求之金額為審酌： ⑴關於辦理室內裝修許可證及執照部分 原告為處理系爭房屋之違建問題而先間接委託黃永誠築師事 務所辦理室內裝修審查、樓地板墊高案，後委託張光堯建築 師事務所辦理住宅類簡易室內裝修執照案，分別支出4 萬 8,000 元及6 萬6,000 元，此有卷附之代辦使用執照委託書 、事務所陳報狀、說明書、合約書、合約終止書資料在卷可 憑（見本院卷第42、107 至111 頁），惟本院細審其內容， 其二者辦理之事項相同，且原告間接委託黃永誠築師事務所 部分之契約已然終止，則原告此部分請求已屬重複請求，是 原告請求委託張光堯建築師事務所而支出之6 萬6,000 元部 分，應予准許，逾此範圍之請求，即難憑採。 ⑵關於原告於新北市地政事務所支出行政規費共300 元、停車 費688 元、影印及郵資費用共238 元部分，雖經原告提出規 費收據、統一發票、電子收據等件為證（見本院卷第44至48 頁），惟此本屬原告行使法律上權利所應自行負擔之成本， 是原告此部分之請求，難認有據。 ⑶關於廚房設備回復工程8 萬2,000 元部分，乃屬原告為使系 爭房屋回復至可合法使用之狀況所支出之費用，此有估價單 為證（見本院卷第49頁），應予准許。 ⑷關於罰款6 萬元部分，乃因原告上開違反建築法情事而遭主 管機關裁罰乙情，有前引之新北市工務局函覆本院資料在卷 可憑（見本院卷第150 頁至第165 頁），則原告請求被告賠 償此部分損害，亦屬有據。 ⑸關於交通費1,000 元及電信費用500 元部分，原告未能提出 何等單據以證明其有上開支出，縱認屬實，該等支出與本案 之關連性及必要性為何，原告亦未舉證以實其說，委難憑採 。 ⑹關於醫療費460 元及精神慰撫金15萬元部分，固有原告提出 之醫療費用收據為證（見本院卷第60頁），然系爭契約之不 完全給付，與原告之身體權、健康權受害間有何因果關係並 非明確，二者是否相關，尚難僅單憑上開收據，即予以肯認 。是原告此部分請求，亦無可採。 ⑺關於工作損失9 萬元部分，原告未能舉何事證資料以證明其 有何工作損失，其計算之依據與標準均屬不明，則原告此部 分請求，難認有據。 ⑻綜上，原告得向被告洪吳環妙請求給付之賠償金額為20萬8 ,000元（計算式：6 萬6,000 元＋8 萬2,000 元＋6 萬元＝ 20萬8,000 元）。 (二)關於被告蔡怡娟、吳滄池、元鵬公司部分： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段亦有明定；民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年上字第917 號判例意旨參照） ⒉經查，原告於訂立系爭契約當時，對於系爭房屋為3 房2 廳 2 衛格局之現況，已然知情，已如前述，所誤認者為上開格 局現況是否有違建築法規，惟此涉及法規專業知識之判斷， 如非屬常見違建型態諸如陽台外推、加蓋等，上開被告等人 未必得以知悉，而系爭房屋之違法爭議更僅在於是否事前有 向主管機關申請獲准，自無法單從外觀得知，而況上開被告 亦已向被告洪吳環妙、洪千舫出具制式之房地產標的現況說 明書，由被告洪吳環妙、洪千舫載明是否有違建情事，並將 結果令原告知悉，即可謂已盡其調查義務，如被告洪吳環妙 、洪千舫載明之內容有誤，上開被告亦難謂有何可歸責之故 意或過失行為致原告受損害。 ⒊況且，觀諸系爭契約之契約書僅記載被告吳滄池為經紀人， 此參上開契約書可明（見本院卷第34頁），未見有被告蔡怡 娟為居間仲介人員之記載，另據原告所提出之服務收款憑條 （見本院卷第35頁），亦僅記載被告蔡怡娟為收款經辦人， 足見被告蔡怡娟辯稱其僅為收款經辦人，並非仲介人員等語 ，並非無憑。 ⒋綜上，原告請求被告蔡怡娟、吳滄池及元鵬公司應連帶給付 原告49萬9,186 元及自訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利 息，應屬無據。 四、從而，原告訴請被告洪吳環妙給付20萬8,000 元及自訴狀繕 本送達翌日即106 年9 月29日（見本院卷第64頁）起至清償 日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許， 逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，此部分假執行之聲 請，失所附麗，併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述。 六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告洪吳環妙敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規 定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，並依被告 洪吳環妙聲請宣告如預供如主文所示之擔保，得免為假執行 ，又依職權確定訴訟費用為5,400 元（第一審裁判費），其 中2,250元由被告洪吳環妙負擔，其餘由原告負擔。 中 華 民 國 107 年 3 月 2 日 士林簡易庭 法 官 楊峻宇 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須 按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 107 年 3 月 2 日 書記官 蘇彥宇