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臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　107年度士簡字第349號 原　　　告　鄭凱文 被　　　告　林于琪 訴訟代理人　陳鳳儀 上列當事人間給付違約金事件，於中華民國107年05月10日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣陸仟陸佰伍拾元，及自民國一百零七年一 月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾元，其中新臺幣柒拾參元由被告負 擔，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 事實及理由要領 一、原告起訴主張：被告於民國106 年6 月12日經由訴外人藍海 納川實業有限公司及海景房屋仲介經紀有限公司居間仲介， 購買原告所有坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地及其上 新北市○○區○○路○ 號14樓房屋及該棟大樓地下3 層之停 車位（以下合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下 稱系爭買賣契約）及價金履約保證申請書（下稱系爭履約保 證書），約定由被告以總價金新臺幣（下同）1,330 萬元， 向原告購買系爭房地。依系爭買賣契約第4 條第1 項及系爭 履約保證書第1 條第1 項約定，被告應於106 年6 月19日給 付簽約款133 萬元，並於稅捐機關核發稅單後三日內即106 年7 月15日給付完稅款、貸款代償及差額尾款，並將上開款 項存入履保銀行之受託信託財產專戶（戶名：兆豐國際商業 銀行受託信託財產專戶；以下簡稱系爭履保專戶），惟被告 於106 年6 月13日交付5 萬元部分簽約款後，剩餘簽約款12 8 萬元於106 年6 月20日始交付，已遲延1 日，而完稅款於 106 年7 月31日繳交印花稅、遲至106 年8 月15日始將代償 餘款匯款至系爭履約保證專戶，已遲延31日，共計已遲延32 日。依系爭買賣契約第12條第2 項「甲方若有遲延給付之情 ，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方 自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約 金。」故被告應給付212,800 元違約金（計算式：1,330 萬 元×0.5/1000×32＝212, 800元）。為此，依系爭買賣契約 之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告21 2,800 元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息。 二、被告則以：兩造簽約時被告之子即訴外人蔡文卿人在大陸不 在台灣，當時原告並告知尚未搬遷完成，系爭買賣契約原記 載之用印日期為106 年7 月20日，其早於106 年6 月26日將 用印款及部分尾款共147 萬元匯款至系爭履約保證專戶，並 於銀行貸款核定後匯入契稅，嗣於106 年8 月15日銀行貸款 撥款代償原告之房屋貸款。其不否認於106 年6 月20日始交 付剩餘簽約款128 萬元，已遲延1 日，但否認代償餘額部分 有遲延31日之情。系爭買賣契約第4 條價款給付有完稅款欄 位，其上承辦代書有押日期106 年8 月15日，亦即被告於上 開日期前完稅即未違反契約。若原告不承認上開約定完稅日 期，為何不於當下表示意見，完稅款是120 幾萬元，須完稅 後始能代償餘額。一般實務上完稅的意思是指繳清契稅及土 地增值稅，完稅後買方還要繳納總價百分之10的價款，才會 進行後續辦理過戶及銀行核撥貸款事宜。兩造原約定於106 年8 月31日交屋，其已提前於106 年8 月25日辦理付款交屋 完成，並無原告主張遲延之情，本件其並無遲延付款之情， 則原告向其請求給付違約金，即屬無據等語，資為抗辯；並 聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： ㈠被告對於其106 年6 月13日交付5 萬元部分簽約款後，於10 6 年6 月20日始交付剩餘簽約款128 萬元已遲延1 日之事實 復不爭執，此部分之事實首堪信為真實。至原告主張被告應 於稅捐機關核發稅單後三日內即106 年7 月15日前給付完稅 款、貸款代償及差額尾款，惟被告遲至106 年8 月15日已給 付上開款項，已遲延31日，共計遲延32日，應給付違約金21 2,800元違約金以節，則為被告所否認，並以前詞置辯。 ㈡按甲方若有遲延給付之情，如遲延交付證件、給付購屋款及 繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日 千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。系爭買 賣契約第12條第2 項前段定有明文。原告主張依系爭買賣契 約第4 條第1 項及系爭履約保證書第1 條第1 項約定，被告 應於106 年6 月19日給付簽約款133 萬元，然被告於106 年 6 月13日交付5 萬元部分簽約款後，於106 年6 月20日始交 付剩餘簽約款128 萬元，已遲延1 日之事實，為被告所不爭 執，是原告依系爭買賣契約第12條第2 項之約定，據以請求 賠償6,650 元違約金（計算式：1,330 萬元×0.5/1000×1 ＝6,650 元），即屬有據。 ㈢本件買賣雙方簽約之經過，據被告聲請傳喚系爭買賣契約承 辦代書即證人吳張棟樑到院證稱：系爭房地買賣契約及辦理 移轉登記過戶事宜係由其辦理，一般在簽立不動產買賣契約 書時會先瞭解標的物內有無居住情況，也會提供流程表大約 告知買賣流程，本件在簽約時賣方還有家人居住，買方簽約 不是親自來，當時人還在大陸，所以其有電話詢問買方價金 繳納日期等，本來雙方議定106 年6 月19日買方需要付第一 次款128 萬元，因為買方從大陸匯款遲延一天，第二次付款 日期本來訂在106 年7 月20日，買方提早於6 月26日匯款至 系爭履保專戶，本來預定106 年7 月20日去報稅，但因為買 方提前付款，故其就提早去報稅，原來雙方是約定106 年8 月15日前要將各自完稅貸款及尾款之差額補足，但是因為買 方申請貸款時銀行有告知大約可貸款10 50 萬元，故買方於 106 年6 月26日將尾款差額14萬元也一併匯至系爭履保專戶 ，因為本件貸款的時間比較久，其係於106 年8 月15日才將 原告房屋貸款做清償，交屋日期約定之期限即106 年8 月31 日前，實際交屋日期是106 年8 月27日，其有讓買賣雙方簽 訂點交證明。本件稅單係在107 年7 月15日核發，依照約定 並不是在7 月15日要將各自完稅及貸款、尾款差額要補足。 因為這是仲介公司提供的合約書，但實際要以簽約的實際狀 況來認定，這只是一個基本的契約，原告並沒有告知其不同 意於106 年8 月15日前補足，本件的款項已經在106 年6 月 26日補足用印款及貸款差額共147 萬元，並不是完稅款。用 印款進來才會有所謂的報稅，在簽約的當下不是照著這個時 間，簽約時買方告知其於在106 年7 月20日才有款項，106 年8 月15日是依照當初簽約時106 年7 月20日繳納用印款， 故而雙方才將完稅日定在106 年8 月15日。有些條款或許當 下不適用於當下的狀況，但嗣後可能還有適用的可能，所以 其才沒有將「稅捐機關核發稅單後三日內」刪除，這個有作 業時間，當下原告並沒有決定要用哪一種方式，其有跟原告 說如果選擇自用那稅單可能在106 年8 月15日左右下來，如 果106 年7 月20日才去報稅，那稅單約15-20 天就會下來， 這樣就會符合稅單在106 年8 月15日下來。如果一般正常買 賣契約，大約稅單收到後3 日內繳清，還要看賣方的房子是 否清空，這個會影響賣方沒有清空就會有違約的問題。因為 完稅並且清空其就會去跑過戶的手續，所以其一開始就說明 要看買方的資金及賣方清空的狀況而定。其助理在106 年6 月29日就收到原告之印鑑證明及權狀。在合約書第8 絛產權 移轉部分，權狀及印鑑證明是在糸就交給代書，就是7 月20 日之前就要交給代書。本件買方貸款是在106 年8 月15日才 確定下來，其助理在LINE少打的是預定，這只是一個流程的 報告，因為原告提前把文件跟印鑑證明、權狀交給我們，其 才會說明後續流程會提早，後來買方貸款在106 年8 月份才 核定下來，代書也是貸款核定下來才去辦理後續手續，因為 貸款部分有時銀行在跑流程不是其能掌控，且本件買方人在 大陸有時銀行要照會較不會像預定的作業那麼快完成。 本件因為買方向銀行的貸款因素所以無法提早交屋，但簽約 時已告知原告買方需要貸款，貸款需要一定時間。106 年6 月26日聲請貸款只聲請1050萬元，銀行也有說只能貸款1050 元，核定貸款的時間是106 年8 月初，金額也是1050萬元， 故買方於106 年6 月26日就補足14萬元貸款及尾款差額，並 於106 年7 月31繳納印花稅。106 年8 月15日是因為買方貸 款1050萬元下來，原告在淡水土銀告知需幫原告清償705 萬 0,911 元，所以在106 年8 月15日將代償後餘額344 萬0989 元匯到系爭履保專戶等語證述稽詳，堪認被告於106 年8 月 15日將代償餘款匯款至系爭履約保證專戶之時點並無遲誤， 本件被告於向銀行貸款，並經核貸撥款後，經代書正常作業 程序下，仍得於所約定之日期支付代償餘款予原告，並無遲 延給付代償餘款之情。原告主張被告於106 年8 月15日已給 付代償餘款已遲延31日，應給付違約金云云，為不可採。 ㈣從而，本件被告於106 年6 月20日始交付剩餘簽約款128 萬 元，已遲延1 日，依系爭買賣契約第12條第2 項前段約定應 負賠償6,650 元違約金，即屬有據。然被告於106 年8 月15 日給付代償餘款合於契約約定，並無遲延存匯尾款至履約保 證專戶之舉，則本件原告請求被告負遲延31日違約之責，是 本季原告請求被告給付違約金金額為6,650 元，逾此部分之 請求，則無理由，應予駁回。 四、從而，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付6, 650元違約金及自107年1月26日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求， 即屬無據，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。 六、本件原告勝訴係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序 所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款 規定，應依職權宣告假執行，並酌定相當擔保金額宣告被告 得供擔保免為假執行，及確定訴訟費用額為2,320元（第一 審裁判費），其中73元應由被告負擔，餘由原告負擔。 中 華 民 國 107 年 5 月 23 日 士林簡易庭法 官 李建忠 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路 ○ 段○ 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 107 年 5 月 23 日 書記官 吳俊明