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臺灣士林地方法院民事小額判決　　　 109年度士小字第1596號 原　　　告　王淑萍 被　　　告　林阿莓 訴訟代理人　林月女 上列當事人間返還押金事件，本院於民國109 年10月15日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣肆仟肆佰元，及自民國一百零九年七月九 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣壹佰元由被告負擔，其餘由 原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行，但被告以新臺幣肆仟肆佰元為原 告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由要領 一、原告主張： ㈠原告前向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○ 巷○○ 號7 樓之1 房屋（下稱系爭房屋），並簽立房屋租賃契約書 （下稱系爭契約），於民國108 年6 月30日租期屆滿，即將 系爭房屋清空，並結清水電費，交屋時均打掃乾淨，並拍照 存證，但被告聲稱有垃圾未清理，但此係承租時就留有之舊 窗框、鋁材等，因顧及日後退租時被控私自變賣而原封不動 至退租。退租後被告利用各種理由百般刁難，拒絕返還押金 新臺幣（下同）9 萬元，原告無奈之下提告要求償還等語， 並聲明：被告應給付原告9 萬元，及自起訴狀繕本送達被告 之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ㈡對被告抗辯之陳述： 1.天花板是因為電線走在天花板裡面，所以必須拆除，原告不 承認被告拿的估價單，那有自己隨便開估價單，就拿來法院 作證明，原告同意施作回復天花板，但被告多次刁難拒絕配 合開門，且3 萬5,000 元非常不合理。 2.返還房屋時，系爭房屋整潔並無弄髒，退租時比承租前乾淨 數倍，被告主張1 萬元清潔費，形同敲詐。 3.落地鋁窗被告之前是丟在垃圾堆裡面，原告撿回來裝上，但 尺寸不合會一直掉落，所以又放回垃圾堆，原告並未弄丟。 4.廚房紗窗正常如初，如果有破損，原告就會修理，依原告提 供紗窗之照片，都是正常的。 5.花臺是貼石頭片，黏久就會風化脫落，是自己脫落與原告無 關，原告無須負擔自然剝落之修繕。 6.系爭房屋內沒有被告提出照片之綠色的衣櫃，何來衣櫥門？ 7.露台排水孔並無堵塞，沒有通管費問題。 8.花臺植物部分，原告並沒有幫被告澆水照養之義務。 9.綠色烤肉架是木頭製，因為風吹日曬雨淋，都已經坍塌腐壞 ，原告無須對自然損壞負責。 10.綠色桌子及椅子都是塑膠的，也都是放在露臺，根本沒有人 動，風吹日曬就變顏色，至於椅子腳是塑膠製，下雨之後雨 會滲漏進去並長出孑孓，所以原告才將之丟掉。 11.所得稅當然應由所得人繳納，人民私下訂定合約不得違背法 律，系爭房屋對外出租，被告卻申報自住，如今被查出違法 申報才被追繳，豈有要求原告負繳交之理？ 二、被告則以：原告有以下應給付被告之費用，故被告不須返還 押金： ㈠天花板重作（含隔間油漆）3 萬5,000 元：因天花板遭原告 拆除，必須花費重作，被告是請名為「禹珍珠」之人包工估 價，有提出估價單供參。 ㈡清潔費1 萬元：系爭房屋之窗戶從來沒有擦過，系爭房屋需 要清潔，全部要下去清潔差不多80坪，我也是請「禹珍珠」 來包，是請2 、3 個清潔工人去做，是包含天花板及清潔， 清潔費於合約內已有明定。 ㈢落地鋁窗2 片2 萬元、廚房沙窗1,500 元及花臺石頭片泥工 修繕（貼石片材料及工資）1 萬元：鋁窗2 片遭原告弄破， 紗窗也破掉，且原告把石頭片敲掉，所以要求要支付費用， 也都是統包給「禹珍珠」，「禹珍珠」再去包給別人做。 ㈣衣櫃門8,000 元：我出租給原告的時候有綠色衣櫃門，但原 告退租後就不見了，8,000 元是「禹珍珠」說幫我重做衣櫃 門的錢。 ㈤露臺排水孔阻塞，通排水孔所需費用為3,500元。 ㈥花臺之花及植物8,000 元、烤肉架車5,000 元：出租房屋給 原告時有花臺上之植物及烤肉架車，但退租時花臺植物被挖 掉，烤肉架車也不見。 ㈦綠色桌椅2,000 元：出租時桌椅原先是好的，但最後椅子不 見了，桌子上面有水泥、油漆等髒汙。 ㈧系爭契約第16條約定增加之所得稅、房屋稅應由原告繳納， 增加之所得稅為7 萬3872元（計算式：24,624x3=73,872 ） 、房屋稅為2 萬2,325元（計算式：4,464x5=22,325）。 ㈨綜上所述，被告無須返還押金。並聲明：原告之訴駁回。 三、本院得心證之理由： 本件原告主張兩造簽訂系爭契約，由原告向被告承租系爭房 屋（租賃期間為105 年7 月1 日至108 年6 月30日），於10 8 年6 月30日租期屆滿後，原告已將系爭房屋返還被告，並 結清水電費，被告則未返還押金9 萬元之事實，已據其提出 系爭契約、繳費憑證等件為證，且為被告所不爭執，堪信為 真。按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故 租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其 所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院108 年度 台上字第128 號判決意旨同此見解，本件原告請求被告返還 押金9 萬元，惟為被告所否認，並提出如前述主張扣減押金 之抗辯，本院審認如下： ㈠天花板重新施作部分：按承租人應以善良管理人之注意，保 管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人 違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任， 民法第432 條第1 項、第2 項前段定有明文。查系爭房屋之 天花板確經原告拆除等節，業據被告提出破損之天花板壁面 照片以資證明（見本院卷第36頁），原告亦於本院自承：天 花板是因為電線走在天花板裡面，所以我才將之拆除等語（ 見本院卷第41頁），是原告確有將系爭房屋之天花板拆除， 進而造成被告之損失，就此自應負賠償之責。就回復原狀之 必要費用部分，被告固提出全為手寫、其上署名「禹珍珠」 、內載「做間接照明天花板$35,000 」之估價單，然其上並 無任何公司、行號或自然人之用印，已與一般民間出具之估 價單大異，所稱「做間接照明天花板」，亦未說明施作之方 法、材質及樣式，難以認定該等金額是否係回復原狀之必要 費用，自難以此金額做為扣減押金數額之認定。就此原告於 本院自承：天花板油漆和隔間費用，我找工人去估價只要1 萬元而已，因此天花板拆除費用1 萬元，我願意負擔等語（ 見本院卷第33頁反面），是此1 萬元必要修復費用，原告已 為自認之表示，本院認應以1萬元做為扣減押金之認定。 ㈡清潔費部分：系爭契約附帶事項第6 點固然約定「搬走必須 清潔，否則扣清潔費1 萬元」，有該附帶約定在卷可考（見 本院卷第7 頁反面），然以兩造所提出系爭房屋之照片，並 未見有何明顯髒亂而未清潔之情，至多僅有以手指觸碰地面 有部分塵埃，有該等照片存卷可考（見本院卷第19 -22、35 -3 7、49-63 頁），而一般房屋本難免因自然因素有些許灰 塵，尚難以上開照片做為扣減押金1 萬元之依據，被告就此 亦未提出其他證據以實其說，難認可採。 ㈢落地鋁窗及廚房紗窗毀損、綠色衣櫃門遺失、露台排水孔堵 塞部分：上開情形，均為原告所否認，被告雖提出照片，擬 用以證明上情（見本院卷第49-63 頁），然亦自承：我們是 108 年6 月30日屆滿交屋，交屋當時我沒有拍照，我是於10 8 年7 月4 日才拍照等語（見本院卷第68頁），是縱然被告 所拍攝照片內容均為屬實，亦無從證明108 年6 月30日交屋 當日，上開物品即有遺失或毀損情事，而難認定本件租屋確 有遭原告損及上述財產之情形，是被告此等抗辯亦非可信。 ㈣花臺之花及植物部分： 被告固然提出於105 年6 月30日所拍攝花臺上植物之照片（ 見本院卷第52-54 頁），用以證明出租時確存在前揭植物， 然植物之生長除人為外，並受天候、蟲害、傳染病等影響， 本無必然可維持生長茂生、枝繁葉茂之理，況系爭契約並未 見有何要求原告照護該等植物之約定，自難認有何以此扣減 押金之理。 ㈤烤肉架車、綠色桌椅、花臺石頭石頭片： 此部分依被告所提出之105 年6 月30日出租前照片，可知被 告確將烤肉架車及綠色桌椅放置於戶外，另花臺石頭亦係設 置於戶外，有該等照片在卷可按（見本院卷第58-60 頁）， 此等物品既經被告放置於戶外，又未見被告與原告約定或指 示將之改置屋內，經3 年租賃期間日曬雨淋，確有因自然力 作用毀損之可能，就此實難歸責於原告，又原告雖自承已將 綠色椅子丟棄，然經本院於109 年9 月8 日，諭知被告應就 此損害金額負舉證責任（見本院卷第41頁反面），然被告遲 至109 年10月15日本件辯論終結時，仍未就綠色椅子之損失 或回復原狀必要費用金額提出舉證，亦難認被告就此抗辯為 可採。 ㈥系爭契約第16條之所得稅、房屋稅部分： 1.查系爭契約第16條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅 等，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方（即 原告）負責補貼。乙方絕不異議」等內容（見本院卷第8頁 反面）。按租賃住宅市場發展及管理條例第5 條第1 項、第 2 項、第4 項前段規定：「租賃契約具消費關係者，適用消 費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約 定事項，由中央主管機關定之」、「前項應約定事項，其內 容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、違反契約之 法律效果。三、契約之終止權及其法律效果。四、其他與契 約履行有關之重要事項」、「非具消費關係之租賃契約條款 ，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效…」，故非具 消費關係之租賃契約條款，若違反中央機關所定應約定及不 得約定事項者，無效。又依內政部於107 年6 月28日訂定發 布，並自000 年0 月00日生效之「住宅租賃契約應約定及不 得約定事項」，其第壹點「應約定事項」之第6 條第1 項規 定「租賃住宅之房屋稅、地價稅由出租人負擔」；第貳點不 得約定事項之第2 條及第4 條分別規定「不得約定承租人不 得申報租賃費用支出」、「不得約定應由出租人負擔之稅賦 ，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔」。是系爭 契約第16條約定租屋增加之房屋稅、綜合所得稅等原告負擔 等節，已違反前述規定，然租賃住宅市場發展及管理條例同 條例第40條第3 項前段亦規定：「本條例施行前（即107 年 6 月27日前）已訂定之租賃契約或委託管理租賃住宅契約， 其租賃或委託管理期間持續至本條例施行之日以後者，不適 用本條例規定」，而系爭契約係於105 年6 月24日簽訂，並 迄至108 年6 月30日止，有系爭契約在卷可按（見本院卷第 8 頁），足見系爭契約於租賃住宅市場發展及管理條例施行 之日前已訂定，期間並持續至施行之日以後，復未見兩造主 張合意適用租賃住宅市場發展及管理條例之約定，故依租賃 住宅市場發展及管理條例第40條第3 項前段規定，系爭契約 並無租賃住宅市場發展及管理條例之適用，合先敘明。 2.按納稅義務人為何人，固為法律所明定，然人民非不能基於 私法自治之精神，約定私下轉由契約之另一方負擔，此並未 變更納稅義務人公法上之認定，僅係由納稅義務人繳納後， 再由契約另一方將此款項給付納稅義務人。本件對照被告所 提出之105 年、106 年及107 年綜合所得稅已申報核定稅額 繳款書（見本院卷第79-81 頁），被告確有因申報系爭房屋 之房租所得，而應納稅6 萬1,746 元，另以被告所提出之10 6 年、107 年及108 年之房屋稅繳款書（見本院卷第72-74 頁，106 年房屋稅之徵收期間為105 年7 月1 日至106 年6 月30日，107 年及108 年以此略推），被告確有因房屋出租 ，無法使用自用住宅稅率，而須補稅1 萬3,854 元之情，依 照系爭契約第16條規定，上開稅捐均應由原告負擔，然原告 既辯稱不應由其負擔，顯見原告確未給付上述款項，是此部 分自應自押金款項中扣除，被告上開抗辯，應為可採。至被 告另提出109 年房屋稅繳款書部分，應其徵收期間為108 年 7 月1 日至109 年6 月30日，此期間原告業已退租，自無令 負擔此部分稅捐之理，被告此部分之辯解，則非可採。 ㈦經扣除前述被告抗辯為理由之部分後，原告尚得請求被告返 還押金4,400 元（計算式：90,000-10,000-61,746-13,854= 4,400），逾此部分之請求則為無理由，應予駁回。 四、再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229 條第1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原 告併請求被告給付自起訴狀繕本送達被告翌日即109 年7 月 9 日（見本院卷第29頁）起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，即屬有據。 五、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付4,400 元，及自 109 年7 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息 ，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予 駁回。 六、本件係依小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第43 6 條之20規定，應就被告敗訴部分，依職權宣告假執行。並 依同法第392 條第2 項，依職權宣告被告預供擔保後，得免 為假執行。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依同法第436 條之19第1 項規定，依職權確定訴訟費用額為1,000 元（即 第一審裁判費1,000 元），其中100 元由被告負擔，餘900 元由原告負擔。 中 華 民 國 109 年 10 月 29 日 士林簡易庭法 官 陳紹瑜 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 109 年 10 月 29 日 書記官 吳雪華