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115年度士簡字第112號

原      告  益良房地產有限公司

法定代理人  葉益良

訴訟代理人  陳美淨

被      告  黃郁凌

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國115年2月24日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣壹拾萬捌仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣伍仟零壹拾元，由被告負擔其中新臺幣壹仟肆佰陸拾陸元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

壹、程序部分：

　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，又此規定於簡易訴訟程序仍適用之，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第436條第2項分別定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）36萬9,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」；嗣於訴訟進行中，原告變更訴之聲明為：「被告應給付原告36萬9,000元」，核其變更請求部分，屬減縮訴之聲明，依前揭規定，原告所為變更部分，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：被告前委託原告銷售門牌號碼新北市○○區○○路000號8樓房屋（下稱系爭房屋），並於民國114年2月5日簽訂「不動產專任委託銷售契約書」（下稱系爭契約），約定系爭房屋銷售總價格為1,230萬元，委託期間自114年2月5日至114年8月5日止。原告於簽訂系爭契約後，即依系爭契約第12條約定履行受託責任，然被告後續竟以自身理由欲終止系爭契約，改為一般銷售契約，並委託其他仲介公司銷售系爭房屋及拒絕原告仲介帶看業務；嗣於114年4月21日被告則表示系爭房屋大們鑰匙斷了，逕自換鎖，且不願配合履約或偕同帶看，是被告已違反系爭契約第6條、第7條等約定，並應給付約定服務報酬36萬9,000元作為違約金，爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告36萬9,000元。

二、被告則以：依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1項規定，企業經營者應給予30日審閱期限，然簽訂系爭契約前，原告並未給予被告合理審閱期間，故就系爭契約中關於「專任委託」及「不得自行出售或委託他人」等限制條款，應為無效，兩造間僅成立「一般委託銷售」，被告自得同時委託他間仲介，且原告既無實際促成交易，自不得向被告請求服務報酬或違約金。又原告於委託期間帶看寥寥可數，未積極行銷銷售系爭房屋，顯見原告未盡受任人之忠實履行義務。縱認原告得請求違約金，然違約金係以實際成交價之百分之3作為計算，惟原告並未促成交易，亦未提出受有何種實質損害之單據，故應依法酌減違約金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、本院得心證之理由：

（一）原告主張兩造間訂有系爭契約，由被告委託原告協助銷售系爭房屋，然後續因被告認想將系爭契約改成一般委託銷售，而未得原告同意，故被告於114年4月21日換鎖後即未將新鑰匙交給原告，後原告另委由其他公司協助銷售系爭房屋，並於114年8月13日完成交易等情，有系爭契約、兩造間通訊軟體LINE對話紀錄、內政部不動產交易實價查詢服務網列印資料在卷可參（見本院115年度士簡字第112號卷【下稱本院卷】第67至99頁），且被告亦未爭執此情，故此部分之事實，首堪認定。

（二）原告復主張被告應依系爭契約給付原告36萬9,000元違約金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：1.系爭契約有無違反消保法審閱期規定？2.原告請求被告給付36萬9,000元違約金，是否有理？

　　1.系爭契約有無違反消保法審閱期規定？

　　⑴按消保法第11條之1第1項明文規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，但綜觀定型化契約簽訂當時之客觀情狀，如消費者確已知悉定型化契約條款內容，並為爭取交易機會或其他因素等，而願意放棄審閱契約全文者，自不得於事後再援用上開規定，主張部分條款不構成契約內容。且倘該定型化契約於締約後交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款以瞭解該條款機會，在經過相當合理期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款不公平處，此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約相關權利義務，此審閱期間瑕疵應已補正。

　　⑵經查，系爭契約外觀上係以電腦預為文字處理而用於同類契約之約定，核屬消保法所定之定型化契約。觀諸系爭契約本文僅4頁，約定條文共20條，內容並非繁雜，且文字大小劃一，衡以被告於締約簽署時，已為40餘歲且具有正常智識之成年人，且自承曾透過原告購買房屋（見本院卷第54頁），就系爭契約所載文字應非無法理解。再系爭契約第1頁載明：依據內政部公告，本契約書及附件審閱期間為3日以上，違反前開規定者，該條款不構成契約內容，但委託人得主張該條款仍構成契約內容，雙方並勾選其他欄位，亦載明「了解契約內容，提前簽約」，被告亦在旁邊貴客簽署欄位上親自簽名，而被告既為意思能力健全之人，並於上開約定旁簽名，可知其應已充足審閱系爭契約條文內容，始自願同意放棄審閱期之權利而與原告締結系爭契約。又依兩造上開對話紀錄所示（見本院卷第67至79、93至99頁），原告就系爭房屋之銷售方式，定價等均有提供意見，被告亦就原告之銷售方式表示意見，於此過程被告隻字未提審閱期間不足問題，僅表示希望改成一般銷售委託，自堪認被告已明瞭系爭契約所生權利義務內容，否則顯無可能持續與原告接洽，是綜觀被告簽約時、簽約後之客觀情狀，可認被告已充分理解系爭契約之意義。準此，揆諸上開說明，被告放棄審閱期之行為並不影響系爭契約之效力，應認此審閱期間瑕疵業已補正，是被告辯稱系爭契約違反消保法第11條之1規定云云，尚非可採。

　　2.原告請求被告給付303,000元，是否有理？

　　⑴依系爭契約第6條、第7條約定：「甲方（即被告）同意自本契約簽訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售、出租，如違反規定，甲方願依第5條之約定服務報酬給付乙方（即原告）做為違約金」、「甲方簽訂本契約時，應提供本宗不動產土地、建物所有權狀及國民身分證正本供乙方核對後影印留存，並委託乙方申領本宗不動產之第一類地籍謄本（顯示不動產登記名義人之身分證字號及出生年月日者）及相關地籍資料留存以利銷售。委託期間內如係空屋，甲方並應交付鑰匙配合乙方帶看業務，如有違反，甲方願依第5條之約定服務報酬給付乙方做為違約金」（見本院卷第83頁）。查被告於114年4月21日換鎖後即未將新鑰匙交給原告並配合原告帶看業務，後又委託其他仲介幫忙銷售系爭房屋，系爭房屋於114年8月13日即完成交易等情，業如前述，可見被告所為確實違反系爭契約上開約定，故原告依系爭契約第5條請求被告給付違約金，應屬有據。

　　⑵按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額（最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照）。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。經查，系爭契約第6條、第7條並未言明違約金為懲罰性違約金，自應認該條約定屬損害賠償總額預定性質之違約金，是被告抗辯兩造所約定之違約金過高，本院自得審認相關事證後依民法第252條規定予以酌減。而本件被告固有違約情事，已如前述，惟原告並未提出何等證據，證明其因被告之違約行為，而實際受有如請求金額之損害。再者，本件原告之居間仲介並未完成，後續自無須再進行簽約、協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交屋過戶、點交等種種關於簽約及履約之事項，原告亦減少相當之人事成本、勞務費用等開銷，是原告就本件所為之付出及成本支出，與業已銷售成功之案例相較，尚屬輕微，又依系爭契約第5條約定，若原告仲介成功，其得向被告請求給付之服務報酬至多僅為實際成交價之3%，然於未予仲介成交之情形，若仍能取得實際成交價之3%，亦有失衡，並審酌被告倘依約履行，原告尚能取得來自買方之若干約定報酬，卻因被告片面違約而失卻該利益，本院認本件原告依系爭契約第5條、第6條規定請求委託實際成交價3%之違約金雖尚嫌過高，仍不宜過度減免，以免產生鼓勵違約之效應，認本件之違約金應酌減為實際成交價之1%作為計算；又本件原告並未為被告實際成交系爭房屋，故無實際成交價之金額，惟審酌系爭房屋後係以1,080萬元成交，此有內政部不動產交易實價查詢服務網列印資料附卷可考，故以此金額作為實際成交價之金額，準此，原告得請求被告賠償違約金為108,000元（計算式：1,080萬元×1.5%=108,000元），逾此範圍之請求，則無理由。

（三）綜上，原告依系爭契約，請求被告給付108,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。　

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行。　　　　

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第436條第2項。依職權確定訴訟費用額為5,010元（第一審裁判費），其中1,466元（元以下四捨五入）應由被告負擔，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。　　　

中　　華　　民　　國　　115 　年　　3 　　月　　17　　日

　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　葛名翔

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　3 　　月　　17　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹禾翊