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臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　104年度新簡字第494號 原　　　告 即反訴被告　劉文哲 訴訟代理人　莊美貴律師 複代理人　　劉展光律師 被　　　告 即反訴原告　江品宣 訴訟代理人　鄭淵基律師 　　　　　　陳妍蓁律師 　　　　　　黃俊達律師 上一人之 複代理人　　陳思紐律師 訴訟代理人　賴鴻鳴律師 上列當事人間請求交還土地事件，經本院於民國105年2月17日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 本訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 本訴訴訟費用新臺幣壹仟元由本訴原告負擔。 確認反訴原告對臺南縣政府工務局八十三年南工局使字第一二五 九號使用執照所示之集合住宅編號Ｂ26號停車位（面積三十五點 七四平方公尺，即附圖「臺南市永康地政事務所民國一百零四年 十一月三十日複丈，一Ｏ四年法院、再鑑界、軍公字Ｏ三二六Ｏ Ｏ號」之複丈成果圖）使用權存在。 反訴被告不得妨礙反訴原告對上開停車位之使用。 反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴被告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文 。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者 ，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係，或反訴 標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係 ，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方 法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事 人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之 法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因， 其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查原告請求被 告，應將坐落台南市○○區○○段○○○○○○○○號土地上、大 灣段7195建號(以下簡稱「系爭不動產」)如臺南市永康地政 事務所民國(下同)104年12月4日所測量字第0000000000號複 丈成果圖所示面積35.74平方公尺之地上物拆除，並將土地 、建物騰空交還全體共有人。而被告於104年8月12日提起反 訴，主張確認反訴原告對台南縣政府工務局83年南工局使字 第1259號使用執照所示之集合住宅編號B26號停車位（面積 以實測為準）使用權存；反訴被告不得妨礙反訴原告對前開 停車位之使用等，是堪認反訴之標的與本訴之標的相牽連， 揆諸前開說明，反訴原告提起反訴，應予准許。 二、次按，法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有 受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者， 即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，此有最高 法院52年台上字1922號判例可資參照。經查，被告(即反訴 原告)主張對台南縣政府工務局83年南工局使字第1259號使 用執照所示之集合住宅編號B26號停車位（面積以實測為準 ）使用權存在。此為原告(即反訴被告)所否認，故使被告( 即反訴原告)對於系爭停車位是否有使用權存在，處於私法 法律地位不確定之狀態，揆諸上揭最高法院判例意旨，被告 (即反訴原告)提起本件確認之反訴，即有受權利保護之必要 ，程序上應准許之。 三、再按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳 述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文 。經查，本件原告原起訴請求「被告江品宣應將占用台南市 ○○區○○段○○○○○○○○號土地上、大灣段7195建號之鐵製 圍籬地上物拆除，並將土地、建物騰空交還全體共有人」， 嗣於訴訟進行中，原告以書狀更正訴之聲明為請求「被告江 品宣應將占用台南市○○區○○段○○○○○○○○號土地上、大 灣段7195建號如臺南市永康地政事務所104年12月4日所測量 字第0000000000號複丈成果圖所示面積35.74平方公尺之地 上物拆除，並將土地、建物騰空交還全體共有人」，經核原 告變更聲明前後之標的，僅係就原不甚明確之事實上陳述， 更正為明確之主張，非為訴之變更或追加，自應准許。 貳、實體方面 一、本訴原告(即反訴被告)起訴主張： （一）坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地，地目建，面 積136平方公尺（以下簡稱「系爭土地」），為原告劉文 哲與共有人林＊＊、賴＊＊、楊＊＊所共有，原告劉文哲 所有之權利範圍為四分之一。系爭土地上為建築五層樓房 之建物，此建物規劃一樓為四個停車空間，其上有四戶住 宅，四戶住宅分別各使用一停車空間。此由系爭土地之土 地登記謄本上記載地上建物建號為：大灣段7180、7181、 7182、7183、7195即可明；而由大灣段7195建號之建物謄 本上『總面積：166.78平方公尺、一層：98.25平方公尺 、二層：13.50平方公尺、三層：13.64平方公尺、四層： 13.64平方公尺、五層：13.64平方公尺、屋頂突出物： 14.11平方公尺』、『主建物資料：大灣段7180建號、權 利範圍：100分之22；、主建物資料：大灣段7181建號、 權利範圍：100分之28；主建物資料：大灣段7182建號、 權利範圍：100分之22；主建物資料：大灣段7183建號、 權利範圍：100分之28』之記載，更可明大灣段7195建號 乃係系爭土地上五層樓建物之公用空間，而一樓之停車空 間即屬大灣段7195建號之內，是為原告劉文哲與另三住戶 林＊＊、賴＊＊、楊＊＊所共有，此有土地登記謄本、建 物登記謄本可為憑。 （二）原告劉文哲自民國(下同)95年2月27日買受系爭建物後， 即與其他住戶分管使用一樓停車空間，原告所使用乃地面 上標記有『B26』位置之停車空間，多年來均如此使用， 並無任何爭議。惟，近日竟有被告江品宣未經原告或其他 住戶之同意，突然侵入占用原告所使用『B26』位置之停 車空間，並在該停車空間上擅自搭建鐵製圍籬，並將車輛 停入、堆置物品，致原告無法使用該停車空間，此有現場 照片可為憑。 （三）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有 權之虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人， 得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767條、 第821條分別定有明文。茲查，被告江品宣並非系爭大灣 段4822-17地號土地之權利人，更非大灣段7195建號建物 之權利人，被告當然無權使用系爭大灣段4822-17地號土 地、及大灣段7195建號建物，被告竟擅自在系爭土地、建 物之停車空間搭建鐵製圍籬、並占有使用，自屬無權占有 ，被告所為業已侵害原告劉文哲使用『B26』位置停車空 間之權利，故爰依前揭民法規定起訴請求被告應將所搭建 之鐵製圍籬拆除，並將『B26』位置停車空間騰空交還全 體共有人。 （四）就本訴被告(即反訴原告)之抗辯，原告再主張，暨反訴之 答辯： 1.按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半 數及其應有部分合計過半數之同意行之。」民法第820條 第1項定有明文。茲查，被告江品宣並非系爭大灣段4822- 17地號土地之權利人，更非大灣段7195建號建物之權利人 ，此為被告江品宣不否認之事實，亦有土地登記謄本、建 物登記謄本可為憑，因此被告江品宣既然不是系爭大灣段 4822-17地號土地及同段7195建號建物之共有人，依法兩 造當然不可能就前開土地及建物成立分管契約，故被告江 品宣辯稱就系爭B26車位有分管契約存在等語，並非事實 ，亦於法不符。 2.又依台灣台南地方法院向臺南市永康地政事務所函調之登 記申請資料，可明見系爭大灣段4822-17地號土地及同段 7195建號建物為建物門牌台南市○○區○○路○○巷○○弄○○ 號之1等共同使用，有台南縣永康地政事務所建物測量成 果圖可為憑，又門牌號碼台南市○○區○○路○○巷○○弄○○ 號之1之建物為原告劉文哲所有，因此原告劉文哲確實有 權使用系爭大灣段4822-17地號土地及同段7195建號建物 ，當然就系爭B 26車位有使用權存在。 3.被告江品宣辯稱集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶定 明屋頂平台由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物 之分管約定，最高法院82年度台上字第2284號判決採此見 解，可以確定住戶間對於停車位使用確實有分管約定等語 。惟查：被告江品宣引用之最高法院82年度台上字第2284 號判決並非最高法院之判例，應不拘束鈞院之判斷，又該 判決內容提及之屋頂平台本來就是屬於全體住戶所共有， 然而本件系爭大灣段4822-17地號土地及同段7195建號建 物並非72戶集合住宅之全體住戶共有，僅為原告劉文哲與 共有人林＊＊、賴＊＊、楊＊＊所共有，足可明見該判決 之基礎事實與本件之基礎事實相異，因此被告江品宣於本 件比附援引，當然不足採信。再者，依鈞院向臺南市永康 地政事務所函調之第一次登記申請資料，均未見當時承購 戶與建商曾書面約定系爭B26車位供被告使用，故被告之 上開主張顯不足採信。 （五）並聲明： 1.本訴部分： （1）被告江品宣應將占用台南市○○區○○段○○○○○○○○號土 地上、大灣段7195建號如臺南市永康地政事務所104年12 月4日所測量字第0000000000號複丈成果圖所示面積35.74 平方公尺之地上物拆除，並將土地、建物騰空交還全體共 有人。 （2）原告願供擔保，請宣告准為假執行。 （3）訴訟費用由被告負擔。 2.反訴部分： （1）反訴原告之反訴駁回。 （2）訴訟費用由反訴原告負擔。 二、本訴被告(即反訴原告)就本訴之抗辯，暨反訴之主張： （一）被告（即反訴原告）江品宣向第三人楊秀蓉（由第三人張 紀徽代理）購買開將建設股份有限公司興建之72戶集合住 宅中之一戶（門牌號碼為台南市○○區○○路○○巷○○弄○○ ○○號及座落之土地四分之一持分），並約定被告享有其 中編號之B26號停車位之使用權，有賣賣契約一份及永康 地政事務所登記資料（含建物改良登記簿、工務局使用執 照、車位編號）、系爭車位相片可稽，由工務局使用執照 明確顯示建物門牌台南市（原台南縣）永康區（原永康市 ○○○路○○巷○○弄○○號之二房屋所約定配屬之車位為編號 B26號無誤。由相片顯示被告所使用者為位於原告所有之 建物樓下之B26號停車位。上開證據可以證明：①系爭72 戶建物興建時即有約定車位使用權之分管契約存在。②系 爭集合住宅車位之使用與建物之座落實際位置不同。並非 如原告所述有建物所有權即有車位使用權。③被告對於B2 6號停車位確實有使用權。 （二）要旨：集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平 台由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約 定。最高法院82年度台上字第2284號判決採此見解。基於 前開登記資料，吾人可以確定住戶間對於集合住宅建物之 停車位使用確實有分管約定，被告（即反訴原告）依分管 契約確實有車位使用權無誤。 （三）被告將系爭集合住宅中建物及土地過戶取得所有權後，至 約定可使用之B26停車位停車，詎料竟然遭到原告（即反 訴被告）劉文哲刁難，多次阻撓被告停車，甚至於B26車 位堆放雜物，劉文哲甚且因此提出交還土地訴訟（停車位 ），渠聲請訴訟救助遭到 鈞院駁回，竟又提出抗告。原 告仍繼續宣稱車位係伊所有，被告不得使用，時有抗議之 舉，被告實有必要提起本件反訴。 （四）按司法院大法官會議釋字349號解釋，可以證明分管契約 是對第三人有拘束力之債權契約。解釋字號：釋字第349 號解釋。 解釋文：最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例， 認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特 約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約， 對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言 ，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約 ，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約 之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人 民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再 援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是 否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應 儘速立法加以規範併此說明。 理由書：民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除 法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力， 後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三 人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動 產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之 要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得 而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生 法律上之效力。最高法院四十八年度台上字第一○六五號 判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分 管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管 契約，對於受讓人仍繼繼存在」，就維持法律秩序之安定 性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分 管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分 管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法 保障人民財產權之意旨有違，上述判例在此範圍內，嗣後 應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使 用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如 何，應儘速立法加以規範，併此說明。 （五）依前開解釋，管契約性質為『以之作為權利取得喪失、變 更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或 可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人 發生法律上之效力。』是『債權契約』，所以不需具備書 面即可成立，只要證明分管契約存在即可，此種債權契約 ，其內容經過登記後原告即非不可得而知，應受分管契約 之拘束。 （六）綜上原告（即反訴被告）與其他共有人所定之分管契約， 內容為將土地提供給大樓全部住戶分配停車使用，又因已 行之有年，且有登記原告不可能不知，此種分管對原告有 拘束力。 （七）並聲明： 1.本訴部分： （1）原告之訴駁回。 （2）訴訟費用由原告負擔。 （3）如蒙不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 2.反訴部分： （1）確認反訴原告對台南縣政府工務局83年南工局使字第1259 號使用執照所示之集合住宅編號B26號停車位（面積以實 測為準）使用權存在。 （2）反訴被告不得妨礙反訴原告對前開停車位之使用。 （3）訴訟費用由反訴被告負擔。 三、法院之判斷： （一）本訴原告起訴主張本訴被告占用台南市○○區○○段○○○○ ○○○○號土地及大灣段7195建號建物內之編號B26停車位( 以下簡稱「系爭停車位」)，認本訴被告非該土地及建物 所有權人之一，無權占用位在該土地及建號內之B26停車 位，本訴被告就占用系爭停車位一事不為否認，本院依相 關證據調查結果，勘認本訴原告此部分主張為真實。然本 訴被告以上詞置辯否認本訴原告之主張，並對本訴原告提 起確認本訴被告對系爭停車位有使用權之反訴。是本件兩 造間本訴與反訴之爭點在於：①系爭不動產(即台南市○ ○區○○段○○○○○○○○號土地與同段大灣段7195建號建物) 與鄰棟間是否係各自獨立使用與管理上互不相涉之集合住 宅？②系爭不動產之住戶間就系爭停車位是否有訂立分管 契約？分管契約是否有拘束效力？本院析論如下： （二）系爭不動產與鄰棟間是否係各自獨立使用與管理上互不相 涉之集合住宅？ 1.按「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其 所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築 前應合併為一宗」、「本規則依建築法（以下簡稱本法） 第九十七條規定訂定之」、「十八、集合住宅：具有共同 基地及共同空間或設備。並有三個住宅單位以上之建築物 」建築法第11條第1項(七十三年十一月七日修正)、建築 技術規則總則編第1條(七十一年六月十五日內政部台內營 字第91123號令修正)、建築技術規則建築設計施工編第1 條第1項第18款(八十二年四月十二日內政部（82）台內營 字第0000000號令修正發布)定有明文；「一、『集合住宅 』依上開規則該條款之規定，係指具有共同基地及共同空 間或設備，並有三個住宅單位以上之建築物，所稱『共同 空間』如樓梯間、電梯間、門廳、通道等是。所稱『共同 設備』如給水設備之水箱，供電設備之變電室及昇降設備 ，防空避難設備等是，所稱『三個住宅單位』係指同一建 築物內住宅單位之合計」內政部67.6.12台內營字第48533 5號函釋參照。是依建築技術規則建築設計施工編與上揭 內政部函釋，具共同基地及共同空間或設備，同一建物內 住宅單位合計三個以上之建物，即屬集合住宅。換言之， 以建築時座落共同基地所建築之住宅，其內部有共同通道 、空間或共用設備之建物為範圍，其內部有三個以上住宅 單位者，即係該規則定義之集合住宅。 2.經查，依台南市永康地政事務所105年1月4日所登記字第 0000000000號函提供之大灣段6973~6997、7119~7142、 7146~7196共100筆建號建物第一次登記申請書文件，其中 系爭不動產坐落建築群之位置圖、配置圖、面積計算、索 引表顯示，系爭不動產與鄰棟建築為同時間以同一建築執 照起造之連棟式公寓，依七十三年十一月七日修正之建築 法第11條第1項規定「建築基地原為數宗者，於申請建築 前應合併為一宗」，系爭不動產與鄰棟既為同一時間以同 一張建築執照起造，並取得同一張使用執照之連棟建物， 即合於建築當時建築法第11條第1項規定，故具備八十二 年四月十二日修正發布之建築技術規則建築設計施工編第 1條第1項第18款對集合住宅定義之「具有共同基地」條件 ，自不待言。 3.次查，依台南縣政府工務局83南工局使字第1259號使用執 照記載，系爭不動產與鄰棟建物係以合併為一體方式，共 同取得一張使用執照，是做車庫使用之建物第一層登記面 積高達1648.45平方公尺，法定空地面積登記高達948.78 平方公尺，與系爭不動產登記謄本登載內容落差甚大，顯 然以座落共同基地上同時起造之連棟建物整體為基礎取得 使用執照，非按系爭不動產謄本登載方式以個別集合住宅 形式取得。復依配置圖顯示，系爭不動產與鄰棟間有「公 共排水溝」，並據面積計算表顯示，建蔽率、法定空地等 皆以全部連棟建築群之總基地面積與建築面積一併計算， 非以原告主張認定之單獨一棟建物(即謄本登記之大灣段 7180、7181、7182、7183建號等專有部分與7195建號共用 部分合併作為單獨一建物)作為計算基礎。況且，系爭不 動產與鄰棟間作車庫使用之第一層未隔間，各棟建物之第 一層車庫屬相通連開放式車庫，構造上無獨立性，各棟建 物之車庫共用相通連之車道(此為本院現場履勘確認，並 有車庫照片附卷可稽)，更佐證連棟建築群具有共同使用 空間，勘認系爭不動產與鄰棟之整體建築群有共同空間、 設備。再依使用執照層棟戶數欄記載「伍層壹棟柒拾貳戶 」，可證系爭不動產與鄰棟為一連棟式且同一建築內住宅 單位合計三個住宅單位以上之建物。衡諸上揭八十二年四 月十二日修正發布之建築技術規則建築設計施工編第1條 第1項第18款對集合住宅定義說明，本件應以坐落共同建 築基地以同一建築執照興建，取得同一使用執照為範圍之 連棟建築整體視為一集合住宅，方屬適法。 4.本訴原告主張依不動產登記謄本大灣段7180、7181、7182 、7183建號與7195建號合併作為一獨立公寓大廈。然系爭 不動產與鄰棟建築為83年間建造完成，而公寓大廈管理條 例係84年6月28日公布施行且無溯及效力，就集合住宅範 圍之認定當以八十二年四月十二日修正之建築技術規則建 築設計施工編第1條第1項第18款為準據，當無適用公寓大 廈管理條例之理。依八十二年四月十二日修正之建築技術 規則建築設計施工編第1條第1項第18款規定，系爭不動產 與連棟建築群整體應依使用執照登記內容之範圍認定為壹 棟集合住宅，於同一集合住宅範圍內之共用空間設施，自 當共同管理使用，非如本訴原告主張以目前不動產謄本登 記形式，將大灣段7180、7181、 7182、7183建號與7195建號合併視為一獨立集合住宅，各 自管理使用。故系爭不動產與鄰棟間非各自獨立使用、管 理互不相涉之集合住宅，應依使用執照登載範圍認整體連 棟建築為一集合住宅，共同空間自應共同管理、使用。從 而，本訴原告主張本訴被告非不動產謄本登記共有人之一 ，不得使用所有權未登記於本訴被告名下之停車空間係無 理由。 5.復按，「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同 設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管 理及組織準用本條例之規定」、「本條例第五十三條所定 其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區， 指下列情形之一：①依建築法第十一條規定之一宗建築基 地。②依非都市土地使用管制規則及中華民國九十二年三 月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發 許可範圍內之地區。③其他經直轄市、縣(市)主管機關認 定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」、 「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所 應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前 應合併為一宗。」現行公寓大廈管理條例第53條、公寓大 廈管理條例施行細則第12條、建築法第11條第1項定有明 文；「公寓大廈管理條例固未限定一宗基地只能成立一管 理委員會，惟須同一宗基地各自獨立之建築間無共同使用 或管理上不可分部分，各獨立建築之住戶始得各自成立管 理委員會，如有共同使用管理部分者，自無許各自成立管 理委員會」最高行政法院85年度判字第3217號判決要旨參 照。是同一宗建築基地，多數各自獨立使用之公寓大廈， 其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者 ，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，且除各自 獨立之建築間無共同使用或管理上不可分部分，始得各自 成立管理委員會管理外，各獨立建築仍應共同由一管理委 員會統一管理，於共同空間、設施自應共同使用與管理， 無法各自獨立管理使用。查，系爭不動產與鄰棟依謄本記 載可認係各自獨立使用之公寓大廈，然其建築基地同一， 且共同設施(如：公共排水溝、法定空地、車庫、車道等) 使用與管理具整體不可分性業如前述，則縱使依現行公寓 大廈管理條例相關規定，依上開最高行政法院85年度判字 第3217號判決要旨，與各自獨立公寓大廈管理方式之說明 ，各自獨立公寓大廈間有共同使用設施、空間者仍應統一 管理，無由各自獨立管理使用，系爭車位坐落社區雖未成 立管理委員會，然為整體不可分性集居地區之多數各自獨 立使用之公寓大廈，就共同使用設施之管理使用，仍應適 用上揭共同管理使用規定，不因有無管理委員會而不同。 故縱然依現行公寓大廈管理條例等規範，系爭停車位位處 停車空間與他棟公寓大廈停車空間相通連，各棟建物第一 層車庫無構造上獨立性，得經由車道自由出入各棟停車空 間，屬管理、使用上具整體不可分性集居地區之共同空間 設施，雖不動產登記謄本有獨立地號與建號，仍應視為一 須共同管理之整體，無法各自分割獨立管理使用。 6.綜合上述，無論依系爭不動產建築完成當時規範，或依目 前公寓大廈管理條例等規定，系爭不動產與鄰棟間就車庫 部分非得各自獨立管理使用。是本訴原告以系爭不動產有 登記獨立建號、地號，且依不動產登記謄本記載本訴原告 為大灣段7195建號持份所有人之一，本訴被告非大灣段71 95建號共有人，無由占用坐落該建號內之B26停車位等云 云作為請求論理基礎，請求本訴被告返還系爭不動產，經 上揭說明，依建物建築完成時法規，應依使用執照登載內 容認定集合住宅範圍，車庫共用部分應整體管理，無法逕 依目前不動產登記謄本登載範圍與他棟分別獨立使用。縱 使依現行公寓大廈管理條例，系爭不動產雖座落多數各自 獨立使用公寓大廈內，惟各自獨立使用公寓大廈為同一建 築基地集居地區，第一層車庫為同一建築基地集居地區之 使用、管理上具整體不可分性之共同空間、設施，應為整 體同一基地之公寓大廈共同管理使用，無法依不動產登記 謄本記載範圍分割獨立，僅供坐落該棟公寓大廈之所有人 使用。 （三）系爭不動產之住戶間就系爭停車位是否有訂立分管契約？ 分管契約是否有拘束效力？ 1.按「申請建物所有權第一次登記，應提出建物平面圖、位 置圖及使用執照。其有下列情形之一者，並應添附其他相 關文件：①區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照 無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人 分配協議書。」民國69年1月23日修正之土地登記規則第 70條第1項第1款明文規定。次按，契約固須當事人互相表 示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於 當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意 思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未 成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公 寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者， 除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約；公寓 大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共 用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定 外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按 分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有 部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契 約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之 拘束。（最高法院99年度台上字第2278號、91年度台上字 第2477號判決意旨參照）。又共有人於與其他共有人訂立 共有物分管特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分管 契約，對於明知或可得而知之受讓人仍繼續存在（大法官 會議釋字第349號解釋參照）。故起造人於第一次登記時 就區分所有建物之權利範圍及位置須出具分配協議書，方 得辦理建物所有權第一次登記，倘起造人依分配協議書內 容移轉所有權予各承購戶，除嗣後別有約定外，應認各承 購戶間已合意成立分管契約，倘承購戶再將應有部分與原 分管內容取得使用部分讓與第三人，除有特別情事外，其 受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形， 而應受分管契約之拘束。 2.查，依起造人即開將建設開發股份有限公司留存於台南市 永康地政事務所之第一次申請登記資料，就本訴被告專有 部分即台南市改制直轄市前之門牌號碼「永康市○○路○○ 巷○○弄○○號之2」建物書立有切結書，切結書內容為「權 利人開將建設開發股份有限公司於永康市○○段4822-2、 -7、-8、-9、-10、-11、-12、-13、-14、-15、-16、-17 、-18、-19、-20、-21、-22、-23等共18筆地號興建五層 樓房屋壹棟共柒拾貳戶，其中編號A25、B25、A26、B26( 如切結書附表所列)4戶其基地座落為大灣段4822-15地號 ，對應其公共使用部分一F車庫、二至五F梯間、屋頂、突 出物，其在各戶持份比例如附表所列，恐口無憑，特立此 書以為憑證」，而該切結書附表記載本訴被告專有部分之 共用部分持份比例為100分之28，分配車位為編號B26。另 依台南縣政府工務局(83)南工局使第1259號使用執照之附 件亦記載本訴被告專有部分對應之停車位編號為B26。復 查，本院於104年11月30日至系爭不動產現場履勘時，當 場詢問該社區住戶即證人沈鴻維、吳秀華、曾秀珍等三人 ，該三位證人均陳稱「所分得停車位編號位置與居住建物 建號、基地地號位置並不相符」，其中證人沈鴻維與曾秀 珍經本院提示分管契約節本【按：即前揭台南縣政府工務 局(83)南工局使第1259號使用執照之登載門牌地址對應停 車位編號之附件】後更表示，分得車位編號與分管契約相 符。核證人與兩造間無親屬或雇傭關係，並依法具結後陳 述，要無甘冒偽證罪風險為不實陳述之可能，所述證詞無 其他不可信情狀，勘認證人證詞為可信。 3.系爭不動產於83年3月16日建築完成並取得使用執照，依 使用執照與其附件內容，及起造人辦理第一次所有權登記 出具切結書內容記載，可得知系爭不動產坐落於連棟式公 寓大廈，起造人辦理第一次所有權登記時以使用執照附件 所載建物門牌對應車位編號，以各棟四戶專有部分為單位 出具門牌地址對應車位編號之切結書，申請建物所有權第 一次登記。再依證人沈鴻維證詞表示，自起造人移轉所有 權予承購人起，嗣承購人再讓與所有權予受讓人時，皆以 起造人當時分配協議書內容分配停車位，期間無其他特別 約定、事項(法官問：你分到的車位是否與頁50之分管契 約相符？；證人沈鴻維答：「對，我是前年103年買屋的 ，但前屋主告知我的車位就是A39，我有問前屋主為何我 買到的房屋與車號不符，其稱他也不知道，我分到這個位 置也很無奈」)。系爭不動產坐落公寓大廈既於83年間建 築完成、辦理第一次所有權登記，當適用民國69年1月23 日修正後之土地登記規則第70條第1項第1款之規定，依前 揭對於土地登記規則第70條第1項第1款，與起造人訂立之 分管契約(即分配協議書)效力是否及於承購人、和受讓人 之說明，佐以證人證詞顯示各住戶間無其他特別約定、事 項，及受讓人對於分管契約之存在通常有可得而知情形， 綜合上情，勘認系爭不動產之住戶間以起造人申請第一次 登記時提出之分配協議切結書作為停車位分管契約，且分 管契約對各住戶（包含原承購人及嗣後之受讓人）均有拘 束效力。 （四）綜上所述，系爭不動產做為整體連棟建築之共同停車空間 使用，應由整體連棟建築共同使用管理，無法獨立切割由 各棟公寓大廈自行管理使用，而整體連棟建築之區分所有 權人就各停車位之使用已有分管合意，業如前述，自應受 分管契約拘束，是本訴原告以本訴被告就系爭不動產非不 動產謄本登記共有人之一，其無權占用系爭不動產及系爭 B26停車位，請求本訴被告返還系爭不動產之主張為無理 由。此外，反訴原告之專有部分為台南市○○區○○路○○ 巷○○弄○○號之2建物，對應起造人即開將建設開發股份有 限公司留存於台南市永康地政事務所之第一次申請登記資 料所提出區分所有建物權利範圍及位置分配協議切結書， 反訴原告專有部分得使用車位為系爭B26停車位，該分配 協議切結書即為各區分所有人就停車位之分管契約，依該 分管契約記載反訴原告有使用B26停車位權利，該分管契 約無論對原承購或嗣後受讓之各區分所有權人仍具效力， 業如上述，故反訴原告主張對台南縣政府工務局83年南工 局使字第1259號使用執照所示之集合住宅編號B26號停車 位（面積如附圖所示）使用權存在，係有理由。反訴原告 既對系爭B26停車位有使用權，其請求反訴被告不得妨礙 反訴原告對前開停車位之使用亦屬有理，則反訴原告請求 皆應准許。 四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌 均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。 五、本訴原告主張既無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，併予 駁回。 六、綜上所述，本件本訴原告之訴無理由；反訴原告之訴為有理 由，依民事訴訟法第78條、第87條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 3 月 9 日 臺灣臺南地方法院新市簡易庭 法 官 夏明宇 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 105 年 3 月 9 日 書記官 任婉筠