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臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決　106年度新簡字第410號 原　　　告　浤大不動產開發有限公司 法定代理人　李應吉 訴訟代理人　王俊智 　　　　　　鄭羽倩 被　　　告　鄭均唯 訴訟代理人　陳昱良律師 上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國106年12月11日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬捌仟肆佰元，及自民國一○六年 十一月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬捌仟肆佰元為原告 預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠被告於民國106年3月11日委託原告居間仲介門牌號碼：台南 市○市區○○里○○00號房屋(下稱系爭房屋)，約定專任委 託期間為106年3月11日起至106年9月30日止，委託銷售金額 為新臺幣(下同)6,980,000元，嗣後變更為買方出價5,460,0 00元，被告即願意出售，兩造約定仲介服務報酬為成交價4 ％，並簽署專任委託銷售契約書(下稱系爭契約)，並製作不 動產說明書交付與被告，復經被告簽章確認。原告於完成受 託居間後，積極提供廣告刊登、帶看房屋等服務，並無被告 所稱原告以虛偽意思表示與被告締結系爭契約，而不努力銷 售房屋情形。 ㈡本件被告為保險業務人員，於契約具審閱期應有一定認知、 社會經驗，豈能以信任原告公司承辦人員之辭卸責，規避應 依系爭契約負擔履約之責。況被告於106年3月11日簽訂專任 委託銷售契約後，再於同年4月16日修改降低委託銷售金額 ，自兩造簽訂系爭契約至修改降低委託銷售金額止，已逾30 日以上，被告於該期間未表示異議，足認已充分了解契約內 容，被告以原告未給予契約審閱期，主張系爭契約第8條第 3項第1款不構成契約內容，實屬無理。 ㈢又被告於委託之初約定以6,500,000元價格銷售系爭房屋， 該價格已高於系爭房屋周邊成交行情，且不同意原告以刊登 網路廣告方式銷售，嗣於106年4月16日始同意原告以刊登網 路廣告銷售，無被告辯稱有急迫之情，而被告應就簽訂系爭 契約時有急迫輕率無經驗情事負舉證之責。本件被告既與原 告訂立專屬委託居間銷售系爭房屋契約，嗣竟以約定降價銷 售金額5,460,000元自行出售系爭房屋，爰依系爭契約第8條 第3項第1款約定，應視為原告已完成居間仲介之義務，得向 被告請求給付服務報酬218,400元(計算式：5,460,000元×4 ％＝218,400元)而提起本訴。並聲明：被告應付原告218,40 0元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。併願供擔保准予假執行。 二、被告則以： ㈠原告未製作不動產說明書，亦未提出予被告簽名確認，已違 反不動產經紀業管理條例第23條規定，及系爭契約第7條第4 項約定，顯見原告自始未努力替被告尋找買方之意願與作為 ，而以虛偽意思表示與被告訂立系爭契約，是兩造就系爭銷 售契約意思表示未合致，系爭契約未有效成立。 ㈡又依系爭契約內容觀之，除委託銷售範圍、價格、期間之欄 位由當事人磋商外，其餘均係原告與不特定多數消費者訂立 同類契約之用之預先擬定契約條款，核屬定型化契約，縱認 系爭契約成立及契約第1頁記載被告已於106年3月9日攜回契 約影本審閱，然被告實際取得系爭契約至系爭契約上簽名僅 短短1小時，被告乃保險業務員，難認就委託仲介銷售房屋 之契約內容已充分審閱了解，原告於簽約實際未給予被告合 理審閱期間，且系爭契約第8條第3項第1款為原告所為單方 預定之定型化契約條款，依消費者保護法第11條之1規定， 系爭契約第8條第3項第1款之定型化契約條款不構成契約之 內容。 ㈢再者，被告自始即表明因無力清償貸款處於急迫狀態，系爭 房屋倘不於一定時期內售出，有遭債權銀行強制執行而無法 達成委託原告銷售之目的，原告知悉上情竟利用被告處於如 此急迫之狀態，利用其輕率、無經驗之情事，不給予被告系 爭契約合理審閱期間，誘使被告簽立系爭契約，被告依法撤 銷因急迫、輕率無經驗所為簽訂系爭契約之意思表示，系爭 契約自始無效。且原告惡意不依約及時提出努力透過市○○ ○○道儘速尋找買方之給付，原告惡意遲延給付，於被告顯 無利益，被告自得依民法第255條規定，不經催告解除系爭 契約。原告亦不得系爭契約第8條第3項第1款之規定，請求 被告給付報酬。 ㈣依系爭契約第5條與第8條第1項第3款內容，可知契約第8條 第1項第3款約定於被告自行將系爭房屋出售或另行委託第三 人居間仲介時，仍應給付原告原約定之服務報酬，性質上應 為被告違約反悔或自行將系爭房屋出售之債務不履行之違約 金，是系爭契約第8條第1項第3款約定原告仍得向被告請求 支付之服務報酬，性質上屬違約金，故倘認系爭契約為有效 ，審酌原告於委託期間內需有帶客看屋之作為始能順利出售 房屋取得服務報酬，被告縱有違約自行出售房屋情形，但原 告亦因被告自行出售行為減省後續勞務、費用支出，且系爭 房屋之出售亦非因原告之帶看、廣告所促成，參酌一般客觀 事實及社會經濟情況，如依原定成交總價之4％計算原告所 受損害，金額顯屬過高，請求酌減原告可請求被告給付之報 酬等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。併願供擔保准 免假執行。 三、得心證之理由： ㈠原告主張被告於106年3月11日委託原告銷售系爭房屋，並簽 訂專任委託銷售契約，約定專任委託期間為106年3月11日起 至106年9月30日，委託銷售金額為6,980,000元，嗣後變更 為買方出價5,460,000元，而被告嗣後自行將系爭房屋以 5,460,000元出賣與他人等情，業據原告提出專任委託契約 書、委託事項變更契約書、內政部不動產交易實價查詢服務 網系爭房屋之成交資訊等附卷可查，且為被告所不爭執，是 原告主張之上開事實，堪信為真實。 ㈡原告主張依系爭契約第8條第3項第1款約定，視為原告已完 成居間仲介義務，請求被告給付服務報酬，為被告所否認， 並以上開情詞置辯。被告辯稱原告自始未努力替被告尋找買 方之意願與作為，且未提供不動產說明書與被告，顯見原告 以虛偽意思表示與被告訂立系爭契約，是兩造就系爭契約意 思表示未合致，系爭契約未有效成立等語，為原告所否認。 惟觀諸系爭契約於106年3月11日簽訂，系爭契約第16條特約 條款其上記載「106.4.16更新為前台曝光案件，鄭均唯 106.4.16」等情，有系爭契約在卷可查（見本院卷第8頁） ，核與證人陳莛諺於本院審理時證述：被告於106年3月間委 託伊出售系爭房屋，但當時被告要求不曝光網路，僅透過房 仲自己帶看，因為被告擔心銀行看到網路出售房屋而致被告 與銀行之協商衝突無法成功。被告委託伊銷售系爭房屋後， 伊不記得曾幫被告介紹幾組客人，因房屋有出租與他人，所 以被告不太能夠配合帶看，被告有說先看外觀，當時看外觀 的人非常多，我個人就有7、8組，不包括其他業務帶看，被 告一開始在簽訂契約書時本來說不要網路曝光，但是後來被 告有問伊為何不好賣，伊有告訴被告因為無網路曝光且底價 高，所以第一次契約變更時，被告就接受網路曝光等語相符 （見本院卷第72頁至第74頁），堪認系爭房屋委託原告仲介 出售之初介紹較少買家至系爭房屋看屋，係因被告委託出售 價格過高且不願原告於網路揭露系爭房屋出售之消息所致， 非原告未努力替被告尋找買家所致，自無被告所稱原告以虛 偽之意思表示與被告簽訂系爭契約或惡意給付遲延之情事。 ㈢被告辯稱系爭契約所檢附之不動產說明書，係原告拿被告 105年委託證人陳莛諺出賣系爭房屋之不動產說明書作為此 次系爭契約之不動產說明書，被告於106年委託原告出售系 爭房屋時，並無簽立不動產說明書等情，為原告所否認，並 提出不動產說明書為證。觀諸該不動產說明書其上記載之日 期為106年3月15日等情，有不動產說明書附卷可參（見本院 卷第48頁），該不動產說明書上所記載之日期並無經更改之 痕跡，且證人陳莛諺於本院審理時證述：伊大約於106年3月 11日至15日前就會先製作說明書上附件的資料，106年3月15 日將不動產說明書及附件提供給被告確認，經被告確認後始 簽名，不動產說明書確認完後，沒有辦法立刻將不動產說明 書副本交給被告，因為還要調查產權有無問題，因系爭房屋 當時有假扣押之問題，所以確認無問題後才給被告，當時因 為經過被告同意後調取系爭房屋第一類土地登記謄本，而不 動產說明書上所檢附之登記謄本就是第一類謄本，伊有將不 動產說明書之原本及副本交付與被告，經被告確認後簽名。 此份不動產說明書係新的，不是援引之前的，被告之前簽的 不動產說明書姓名係用鄭世宏等語（見本院卷第74頁、第73 頁），另參酌被告原名為鄭世宏，嗣後更名為鄭均唯等情， 有被告戶籍謄本在卷可查。是以證人陳莛諺上開證述，被告 105年委託證人陳莛諺出售系爭房屋時所簽立之不動產說明 書既係以被告更名前之鄭世宏名義所簽立，則本件不動產說 明書其上之姓名為被告更名後之姓名，且被告未能提出任何 證據證明不動產說明上之日期為偽造，從而，原告主張該不 動產說明書係106年委託原告出售系爭房屋簽訂系爭契約後 於106年3月15日交付不動產說明書副本與被告時所簽立等情 ，堪信為真實。是被告辯稱原告援引105年委託證人陳莛諺 出售系爭房屋所簽立之不動產說明書，作為此次106年委託 原告出售系爭房屋之不動產說明書云云，洵屬無據。綜上， 本件被告辯稱原告未交付被告不動產說明書自始未努力替被 告尋找買方之意願與作為，而以虛偽意思表示與被告訂立系 爭契約，是兩造就系爭銷售契約意思表示未合致，系爭契約 未有效成立云云，自非可採。另被告辯稱原告惡意遲延給付 不為被告儘速尋找買方，被告依民法第255條規定，不經催 告解除系爭契約云云，亦屬無據。 ㈣被告雖另辯稱爭契約第1頁雖記載被告已於106年3月9日攜回 契約影本審閱，然實際上被告實際取得系爭契約到簽名僅短 短1小時，並未給予被告30日審閱期，被告雖為保險業務員 ，難就委託仲介銷售房屋之契約內容已充分審閱了解，且系 爭契約第8條第3項第1款為原告所為單方預定之定型化契約 條款，依消費者保護法第11條之1規定，系爭契約第8條第3 項第1款之定型化契約條款不構成契約之內容云云，亦為原 告所否認。惟按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應 有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。中央 主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、 涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱 期間，消費者保護法第11條之1項、第4項分別定有明文。又 按不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第1條 第1項規定：契約審閱期間本定型化契約及其附件之審閱期 間(不得少於3日)違反前項規定者，該條款不構成契約內容 。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。本件系爭契約係 屬不動產委託銷售定型化契約，依上開說明，中央主管機關 對於不動產委託銷售定型化契約規定，公告定型化契約之審 閱期間為至少不得少於3日，而本件系爭契約之審閱期間並 未違反至少3日審閱期間之規定，是被告辯稱系爭契約依據 消費者保護法第11條之1第1項規定，應給予審閱期間30日等 情，洵屬無據。又被告辯稱系爭契約書上雖記載被告於106 年3月9日攜回系爭契約影本審閱，實際上被告取得系爭契約 後1小時即簽名等語。然消費者保護法之審閱期間規定，係 使消費者在簽訂定型化契約之前，有充分了解其內容的時間 ，本件被告取得系爭契約後，認為其已瞭解契約內容，而不 再審閱契約內容，欲進行簽約，係屬消費者權利，法無拘束 不得為之，況且縱如被告所述其取得契約後僅考慮1小時即 進行簽約，然系爭契約成立日期乃為106年3月11日，與原告 106年3月9日攜回系爭契之日計算，被告之審閱期間為3日， 並不違反消費者保護法第11條第4項及不動產委託銷售定型 化契約應記載及不得記載事項第1條第1項規定，是被告辯稱 原告違反消費者保護法有關審閱期間規定，系爭契約第8條 第3項第1款不得構成契約條款云云，亦屬無據。 ㈤被告雖又辯稱原告利用被告經濟困頓亟需出售系爭房屋，急 迫、輕率無經驗之情況下簽署專任委託銷售契約，被告主張 撤銷系爭契約之意思表示，系爭契約無效云云，為原告所否 認。惟證人陳莛諺於本院審理時證述：被告於99年曾委託伊 銷售系爭房屋，當時伊任職於臺灣房屋成大店，當時委託伊 銷售未成功，後來合約到期不續約，直到105年下半年度， 被告又來電說要委託出售系爭房屋，後來因為被告親戚說要 拿錢出來解決被告經濟問題，被告才沒有委託，106年3月份 才又來委託。被告之前有來詢問新市房屋之行情，自己親自 到店內委託伊，伊當時有告知被告，如果被告急著要出售系 爭房屋則委託渠等專門處理會比較快，當時被告有委託多家 銷售，伊與被告為朋友關係，告訴被告專任委託原告銷售會 比較快，被告聽說明後就委託渠等銷售，且重點是被告不希 望太多人知道被告出售房屋，所以才會寫專任委託銷售契約 等語（見本院卷第72頁反面、第73頁），是本件被告於99年 間即曾委託房屋仲介業者出售房屋，對於房屋仲介之事，並 非無經驗之人，而被告乃恐銀行發現被告於銀行協商債務期 間，另擅自處分積極財產，始會委由熟識之朋友即證人陳莛 諺為專任委託銷售，以免委託仲介賣屋之事，遭銀行知悉， 亦屬事理之常，足徵被告一方面亟欲將房屋出售，一方面又 恐多方委託仲介業者銷售會使銀行知悉被告賣屋之事，不利 與銀行進行債務協商，始會委由熟識朋友證人陳莛諺專任委 託銷售等情無訛。是以，被告非出於急迫、輕率無經驗之情 況下與原告簽訂系爭契約，從而被告辯稱因其急迫、輕率無 經驗欲主張撤銷系爭契約之意思表示云云，自屬無據。 ㈥按系爭契約第8條第3項第1款約定：專任委託之遵守，有下 列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方應 支付原約定之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方，⑴ 委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出賣或另行委 託第三人居間仲介者。及系爭契約第8條第4項約定：前項第 ⑶款及第⑷款之情形甲方除應支付原約定之服務報酬予乙方 外，另賠償乙方委託銷售價額百分之二之懲罰性違約金。以 系爭契約之體系解釋及文意解釋而言，兩造間有關系爭契約 違約金之約定，乃規定於系爭契約第8條第4項並非系爭契約 第8條第3項第1款。而系爭契約第8條第3項第1款僅係約定被 告縱使擅自將系爭房屋賣出，仍不使原告喪失報酬請求權。 是被告辯稱系爭契約第8條第3項第1款係屬違約金之性質云 云，自非可採。 ㈦綜上所述，兩造簽立系爭契約後，原告初期介紹客戶參觀系 爭房屋之人數不如被告預期，乃肇因於被告委託出售系爭房 屋之價格過高並要求原告不得刊登網路，僅得私下詢問有無 客戶欲購買系爭房屋所致，且原告亦於簽訂系爭契約後交付 不動產說明書與被告，已如前述，自無被告辯稱系爭契約原 告虛偽意思表示無意與被告簽訂系爭契約契約無效及原告給 付遲延，被告得解除系爭契約之情事。再者，被告於105年 間即曾委託證人陳莛諺出賣系爭房屋，於106年再次委託證 人陳莛諺出賣系爭房屋，非屬對於房屋仲介無經驗之人，且 係因被告亟欲出售系爭房屋且不欲讓銀行知悉以免影響債務 協商，始會專任委託熟識朋友證人陳莛諺出賣系爭房屋，已 如前述，從而本件被告辯稱欲主張民法第74條撤銷委託原告 仲介銷售系爭房屋之意思表示，亦屬無據。另系爭契約係屬 不動產之銷售契約，依據不動產委託銷售定型化契約應記載 及不得記載事項第1條第1項規定，公告定型化契約之審閱期 間至少不得少於3日，而本件系爭契約之審閱期間並未違反 上開審閱期間之規定，且被告於106年3月9日攜回系爭契約 審閱，系爭契約於106年3月11日簽訂，亦無違反上開審閱期 間之規定，是以被告辯稱系爭契約違反消費者保護法規定30 日審閱期間，故系爭契約第8條第3項第1款不構成契約內容 云云，亦屬無據。另依據系爭契約體系及文義解釋，系爭契 約第8條第3項第1款非屬違約金之約定，而係讓原告不喪失 原先得請求被告給付報酬之權利。是以，原告依據系爭契約 第8條第3項第1款規定，請求被告給付原約定之給付報酬218 ,400元（計算式：系爭房屋成交價格5,460,000元4％=218 ,400元），及自起訴狀繕本送達翌日（即106年11月5日）起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息為有理由，應予准 許。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。 五、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件，所為被告 部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就 原告勝訴部分依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保聲請 宣告假執行，惟此不過促使法院職權之發動，爰不另為駁回 假執行聲請之諭知。併依同法第392條第2項規定，依被告聲 請被告得預供相當金額之擔保而免為假執行。 六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 1 月 8 日 臺灣臺南地方法院新市簡易庭 法 官 葉淑儀 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 107 年 1 月 8 日 書記官 任婉筠