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臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決　106年度新簡字第422號 原　　　告　　徐國書 被　　　告　　台灣房屋公司仲介股份有限公司 兼法定代理人　李碧華 上二人共同 訴訟代理人　　游璿樺　住臺北市○○區○○路0段000號2樓 被　　　告　　謝明河　住臺南市○○區○○里○○○000號 　　　　　　　浩景房屋仲介有限公司 　　　　　　　　　　　設臺南市○○區○○路○○○號1樓 兼謝明河之訴訟代理人及上一人法定代理人 　　　　　　　林鈺熏　住同上 　　　　　　　　　　　居臺南市○○區○○里○○00號之2 被　　　告　　江敏志　住高雄市○○區○○路0段000巷0號 　　　　　　　林宜慶　住臺南市○○區○○路○○○號 　　　　　　　張杏敏　住臺南市○○區○○里○○○00號之21 上二人共同 訴訟代理人　　蘇建榮律師 被　　　告　　王美疑　住高雄市○○區○○街○○巷○○號 兼 上一 人 訴訟代理人　　王清義　住高雄市○○區○○街○號 被　　　告　　第一建築經理股份有限公司 　　　　　　　　　　　設臺北市○○區市○○道○段○○○號10樓 兼法定代理人　謝萬雄　住同上 　　　　　　　　　　　居桃園市○○區○○路○○○巷○○號 上二人共同 訴訟代理人　　劉展宏　住臺北市○○區市○○道○段○○○號10樓 被　　　告　　買屋知識家股份有限公司 　　　　　　　　　　　設臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號4 　　　　　　　　　　　樓之1 兼法定代理人　周鶴鳴　住同上 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國107年1月16日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。 原告原起訴請求被告李碧華、林鈺熏、謝明河、江敏志、林 宜慶、張杏敏、王美疑、王清義、謝萬雄連帶賠償其新臺幣 （下同）369,035元及自解約日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣於本院審理中追加台灣房屋仲介股份有限 公司（下稱台灣房屋公司）、浩景房屋仲介有限公司（下稱 浩景公司）、第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公 司）、買屋知識家股份有限公司（下稱買屋公司）、周鶴鳴 為被告，且捨棄利息部分之請求，變更聲明為：被告應連帶 給付原告369,035元。核其所為乃屬基於同一房屋買賣損害 賠償事件，且屬減縮應受判決事項之聲明，參照首揭法條規 定，尚無不合，應予准許。 二、本件被告台灣房屋公司、李碧華、第一建經公司、謝萬雄、 買屋公司、周鶴鳴經合法通知，無正當理由，均未於言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依 原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體事項： 一、原告起訴主張： (一)緣原告所主張被告等人之關係如附表，而被告王美疑將其所 有之臺南市○○段○○○○○號土地及其上同段建號93號即門牌 號碼臺南市○○區○○○村00號房屋（下稱系爭房地）委託 浩景公司銷售。被告謝明河遂於民國104年11月28日向原告 介紹購買系爭房地，原告有意願購買系爭房地，故於同日即 與被告浩景公司簽立權益確認書，並交付5萬元斡旋金。被 告謝明河於同年月29日告知原告，其已與賣方約定於同年月 30日簽約，並要求原告自備10萬元，因被告台灣房屋公司提 供之不動產買賣契約未載明原告可貸款之額度，且被告謝明 河等居間人表明房貸部分由代書處理，原告乃於簽約前向在 場之被告林鈺熏、謝明河、張杏敏、王清義表示若被告台灣 房屋公司無法提出具體可貸款額度、該額度為原告經濟能力 可負擔者，原告即拒絕購買系爭房地。惟原告隨後仍與被告 王美疑之代理人即被告王清義簽約，被告台灣房屋公司要求 原告簽發票面金額325,000元之本票1紙，以支付第一期款項 475,000元，上開現金及本票均交予被告張杏敏辨理後續購 屋事宜。嗣原告於104年12月2日至臺灣銀行安平分行詢問關 於購買系爭房地之貸款額度，經該銀行徵信部門回覆本件可 貸款之金額為162至190萬元，自備金額需285萬元，與原告 之預估差距甚大，故原告於104年12月3日與被告王美疑之代 理人即被告王清義簽立解除買賣契約協議書及買賣雙方解約 暨終止履約保證協議書，經被告林鈺熏告知需賠償被告王美 疑15萬元（含上述5萬元斡旋金），另給付被告台灣房屋公 司仲介服務費47,500元，原告因本件買賣契約解除損失近20 萬元，造成原告精神焦慮、影響家庭生活。 (二)關於被告應負之損害賠償責任分述如下： 1.被告第一建經公司、謝萬雄部分：系爭房地買賣契約解約後 ，原告需給付被告王美疑15萬元，該筆款項應由被告第一建 經公司匯入被告王美疑指定之帳戶，惟被告第一建經公司疏 忽，未得原告同意，而僅給付被告王美疑71,535元，餘款71 ,535元給付與被告台灣房屋公司，另支出代書費4,080元、2 ,850元手續費，致被告台灣房屋公司收受原告給付之仲介費 外，另收到71,535元之仲介費，有違上述契約應由被告王美 疑受領該款項之約定，而被告謝萬雄為被告第一建經公司之 負責人亦應負連帶賠償之責。 2.被告台灣房屋公司、李碧華、浩景公司、林鈺熏、謝明河、 江敏志、買屋公司、周鶴鳴部分：上述被告依民法第567條 規定應就系爭房地買賣之相關事項負有調查義務，原告於簽 訂系爭房地買賣契約前，即明確向被告林鈺熏、謝明河等人 表示需得知可貸款之金額，且該金額係原告所能負擔，始同 意購買系爭房地。然被告謝明河表示須待簽約後由代書送件 才能得知貸款金額，顯見被告林鈺熏、謝明河、江敏志並未 於簽約前完成原告履行能力之調查義務，明顯失職。被告林 鈺熏僅為營業員卻執行居間簽約之職務，違反不動產經紀業 管理條例相關規定。被告林鈺熏、謝明河、江敏志致原告損 失仲介費47,500元、解約費71,535元，又依上開條例第19條 應加倍返還原告解約費143,070元。再者，被告台灣房屋公 司授權被告買屋公司經營房仲業務，再由被告買屋公司授權 被告浩景公司，被告林鈺熏、謝明河、江敏志執行職務致原 告受有損害，而被告浩景公司、買屋公司、台灣房屋公司為 其等之僱用人或有直接、間接管理關係應負連帶賠償責任， 又被告李碧華、周鶴鳴分別為被告台灣房屋公司、買屋公司 之負責人亦應負連帶賠償之責。 3.被告王美疑、王清義部分：原告於簽約前已明確表示向在場 之被告王清義表示若未能得知具體貸款金額即不願購買系爭 房地，則有具體貸款金額為系爭房地買賣之條件，且該條件 亦是不動產專任委託銷售契約之調查約定。而原告並未得知 具體貸款額度情形下簽訂買賣契約，系爭買賣契約及不動產 專任委託銷售契約應屬不成立。故被告王美疑、王清義收受 解約費71,535元，無法律上原因屬不當得利。 4.被告林宜慶、張杏敏部分：原告係委任具有地政專業被告林 宜慶辦理系爭房地買賣後續事宜，惟被告林宜慶卻轉予其他 地政士助理即被告張杏敏處理，且未告知原告，原告係支付 地政士代書費用卻由不具專業之被告張杏敏辦理，致原告受 有損失，被告林宜慶、張杏敏亦應連帶賠償原告之損害。 5.又被告上述行為致原告於短時間內受有近20萬元之損害，致 原告精神焦慮、影響家庭生活，應連帶賠償原告精神慰撫金 10萬元。 (三)綜上，被告應連帶賠償原告369,035元（含仲介費47,500元 、加倍返還之解約費143,070元、代書費4,080元、履約保證 手續費2,850元、給付與出賣人之違約金71,535元、精神慰 撫金10萬元），爰依民法第179條、第184條、第195條、第5 71條提起本件訴訟。並聲明：1.被告應連帶給付原告369,03 5元。2.願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則辯以： (一)被告台灣房屋公司、李碧華則以：「台灣房屋公司」之服務 標章係由被告台灣房屋公司授權予被告買屋公司（即台灣房 屋公司加盟總部）後，再由被告買屋公司授權予被告浩景公 司使用，惟各加盟店為各自獨立之法人。本件原告係與被告 浩景公司締約，契約當事人為原告與被告浩景公司，且被告 林鈺熏、謝明河係被告浩景公司之受僱人，與原告並無僱傭 關係，故原告請求被告台灣房屋公司、李碧華負連帶賠償責 任顯無理由。並均聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 (二)被告浩景公司、林鈺熏、謝明河、江敏志、王美疑、王清義 則以： 1.個人之付款能力，係原告應自行評估，並非被告林鈺熏、江 敏志應調查之事項。又其等均非銀行人員無從核定貸款之數 額，且原告自始不願提供薪資證明相關文件以利銀行核定貸 款金額，倘此情形下仍強令被告林鈺熏、江敏志須查明，顯 逾越不動產仲介人員之調查義務。 2.又依不動產經紀業管理條例第22條僅規定文件應由經紀業指 派經紀人簽章以示負責，並未規定被告江敏志須於簽訂買賣 契約時在場，或親自帶被告看屋、調查，且上述條例並非強 制規定，縱被告江敏志未親自為上述事項，並不會使本件房 屋仲介行為無效，亦與系爭房地買賣契約之效力無涉。 3.被告浩景公司係依據權益確認書向原告收取仲介服務費47,5 00元，另依被告王美疑與被告浩景公司簽立之不動產專任委 託銷售契約書，向被告王美疑收取仲介服務費71,535元，均 低於上開二份契約所約定之仲介服務費，亦符合不動產仲介 經紀業報酬計收標準。又被告王美疑同意被告第一建經公司 逕行扣除手續費、代書費、仲介服務費，是被告浩景公司收 取仲介服務費均合於雙方之約定。況且，上述扣除之費用均 屬被告王美疑之支出，與原告無關。再者，原告及被告王美 疑支付之仲介服務費係由被告浩景公司收取，與被告林鈺熏 、江敏志無關，故原告請求返還遭上述扣除之費用、仲介服 務費47,500元及依不動產經紀業管理條例第19條返還解約費 143,070元，均無理由。 4.原告既與被告王美疑之代理人及被告王清義就標的物及價金 達成合意並簽訂買賣契約，則系爭買賣契約已成立，則原告 得貸款之數額為何並非系爭買賣契約成立要件。系爭買賣契 約既已成立，原告嗣後解約，被告王美疑自得依約沒收原告 已支付之價金。 5.再者，被告浩景公司、林鈺熏、謝明河、江敏志、王美疑、 王清義並未侵害原告之人格法益，原告請求慰撫金與民法第 195條之要件不符。 6.承上，原告亦未說明係基於何法律關係請求被告浩景公司、 林鈺熏、謝明河、江敏志、王美疑、王清義負連帶賠償責任 ，其主張顯無理由。並均聲明：①原告之訴駁回。②如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 (三)被告第一建經公司、謝萬雄則以：被告第一建經公司、謝萬 雄與其他被告間並無共同權利義務關係，原告依權益確認書 、委託銷售契約、不動產買賣契約及買賣雙方解約暨終止履 約保證協議書，將第一建經公司、謝萬雄列為被告請求損害 賠償、不當得利、返還報酬並不合法。依原告提出之相關契 約書其委任之對象均為被告第一建經公司，與被告謝萬雄無 涉。又被告第一建經公司係於系爭買賣契約解除後，依買賣 雙方解約暨終止履約保證協議書約定撥款，且撥付之款項未 有原告受領部分，原告並未受有損害；縱使系爭買賣契約無 效，則原告與被告第一建經公司間自始即無委任關係，故原 告請求被告第一建經公司、謝萬雄連帶賠償其損害無理由。 並均聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。 (四)被告林宜慶、張杏敏則以：被告林宜慶、張杏敏收取代書費 係經原告及被告王美疑同意，並非不當得利，縱有侵害原告 之權利亦非侵害其人格法益，無慰撫金之問題。又被告張杏 敏並未收受原告所交付之個人資力相關資料，則地政士方自 無從進行評估原告得貸款之額度。並均聲明：原告之訴駁回 。 (五)被告買屋公司、周鶴鳴均未於言詞辯論期日到場，亦未提出 準備書狀作何聲明或陳述。 三、得心證之理由： (一)緣被告王清義代被告王美疑於104年10月20日與浩景公司（ 承辦人即被告謝明河）簽訂不動產專任委託銷售契約書，約 定於該日起至105年4月30日止以688萬元委託浩景公司銷售 系爭房地，買賣成交時，浩景公司得向被告王美疑收取成交 價4％之服務報酬；嗣原告經由被告謝明河介紹而於104年11 月28日經審閱期1日而與浩景公司簽立「權益確認書」，約 定原告願意簽立下列「不動產買賣意願書」，並承諾如於買 賣契約成立時，給付成交總價款2％之服務報酬與浩景公司 ；原告另於同日與浩景公司簽訂「不動產買賣意願書」，表 明願意以475萬元購買系爭房地，交付5萬元斡旋金請浩景公 司（承辦人：被告謝明河）代為協調，斡旋期間至104年12 月2日24時止，若賣方於該期間接受買方之承購總價款及付 款條件，買賣契約即成立生效，上述5萬元斡旋金轉為購屋 定金之一部，該「不動產買賣意願書」特約事項部分「空白 」，而同年月30日被告王清義代被告王美疑於上開意願書簽 名表示願意依上述價款出售系爭房地，並與原告簽訂「不動 產買賣契約書」。然原告復於同年12月3日與被告王美疑（ 由被告王清義代理）簽訂「解除買賣契約協議書」、「買賣 雙方解約暨終止履約保證協議書」合意解除上述買賣系爭房 地，約定簽約款15萬元由賣方沒收，原告所簽發之票面金額 325,000元本票1紙歸還原告，買賣雙方各自回復原狀不另再 要求損害賠償，原告並給付47,500元之仲介服務費與浩景公 司，第一經建公司並將上述15萬元其中71,535元給付與浩景 公司作為仲介服務費、並扣除代書費4,080元、手續費2 ,850元，餘款71,535元給付與被告王美疑等情，有不動產買 賣意願書、權益確認書、不動產專任委託銷售契約書、買賣 雙方解約暨終止履約保證協議書、服務費確認單及統一發票 、不動產買賣契約書、解除買賣契約協議書等件在卷可稽（ 見本院卷第33至43、57、59、167至168、171至177頁），上 開事實應可認定。 (二)原告主張被告浩景公司、謝明河、林鈺熏有違法指派無證照 者代看房屋、未盡說明契約義務、未調查其履約能力之事及 上述契約有以原告需得以系爭房地貸得一定款項，否則原告 即不願購買云云，並非可信： 1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項 ，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之 人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為 營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能 力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文。 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段規定明確。依上述(一)認定之事實 ，被告浩景公司為原告與被告王美疑買賣系爭房地訂約之居 間協調者，是被告浩景公司與原告間之契約關係含有居間性 質，應可認定。又原告得依被告謝明河之要求提出5萬元斡 旋金、簽約當日攜帶10萬元現金及開立325,000元本票1紙， 均顯示原告並非全無財力之人。且購入不動產，本可以不動 產設定抵押權向銀行辦理貸款取得資金，是於此條件下，原 告購入系爭房地並非顯無履行能力之人，且原告智識程度正 常之成年人，有行為能力，故自有與他人訂立契約之能力。 因此，本件被告浩景公司、林鈺熏、謝明河、江敏志等人並 無違反民法第567條第1項之情事。再者，上開規定並未賦予 居間營業人有強制調查權（如強制要求履約者應出具之資力 文件、調查財稅資料等）或特別賦予居間營業人其他調查手 段，且有關原告有無買受系爭房地之資力，原告自然最為明 瞭，而被告謝明河既然有向原告確認原告願意買受系爭房地 之價格為475萬元，則此價格自然係由原告評估己身經濟條 件及系爭房地可得辦理房屋貸款之情況後，願意承購之價格 ，則在別無客觀事證足以推翻原告自己所評估之條件下，則 被告浩景公司、謝明河、林鈺熏堪信「不動產買賣意願書」 所載475萬元即為原告可履行購入系爭房地之價格，難認有 何違背調查義務之情事。 2.按經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業 務；經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執 行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲 介或代銷業務；因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約 ，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經 紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損 害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀 業管理條例第17條、第4條第7款、第26條第1項、第2項分別 定有明文。經查： ①原告起訴主張被告浩景公司僱用之被告謝明河不具有專業證 照云云，業經被告林鈺熏提出被告謝明河之不動產經紀營業 員證明1紙在卷可稽（見本院卷第325頁），原告復陳明就此 不爭執，而所謂經紀人員依上開規定本包括不動產經紀營業 員，是被告浩景公司僱用被告謝明河為系爭房地買賣之居間 人員，並未違反上述規定，至為灼然。至原告另主張被告林 鈺熏僅為不動產經紀營業員，卻執行簽約之職務云云，然查 系爭房地買賣契約書有由經紀人即被告江敏志簽章，被告林 鈺熏係本於作為經紀業公司即被告浩景公司之法定代理人身 分而於該契約書「買方經紀業公司商號」欄位用印，見諸系 爭房地買賣契約書即明（見本院卷第43頁），是原告上述主 張顯與客觀事證不符，難以採信。 ②又原告主張購買系爭房地違約需賠償15萬元乙事，係經其詢 問賣方始知悉，故被告林鈺熏未盡告知義務云云，然原告與 被告王美疑簽訂之不動產買賣契約第8條第2項後段約定「如 因買方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責買方之 事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款 作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」 ，見諸該買賣契約書即明（見本院卷第39頁），則原告既然 在該買賣契約書簽名用印當表示原告同意該買賣契約所載內 容。而原告並非首次購買房屋，且購入系爭房地時已年近40 歲，具有相當智識能力，對於上述契約約定文字並無不能理 解或認識之情況，是原告在簽立契約表示願意就該契約條款 負責前，衡情本就該書面契約所約定之各條款瞭解後始可能 簽章以示即權利義務，是原告上述主張違反常情，至其所列 之同條例第23條、第24條所規定經紀人員應解說、交付者為 「不動產說明書」，而非買賣契約書，此由同條例第24條將 二名詞同時並列即可知悉二者並不相同，是原告所引用之規 定顯與買賣契約書內容無關，而原告以被告林鈺熏有違反該 二規定而依同條例第26條，應賠償原告云云，即屬無據。 3.至原告主張其於訂約過程中有再三告知被告謝明河、林鈺熏 、張杏敏、王清義如無法具體載明原告可貸款額度，原告即 拒絕購買系爭房地云云，已為被告所否認，自應由原告就此 負舉證責任。 ①原告就此僅引用臺灣臺南地方法院檢察署106年度偵字第824 5號不起訴處分書所載被告林鈺熏、謝明河及張杏敏之辯詞 為證（見本院卷第229至234頁，下稱該偵查案件為系爭刑案 ），惟該不起訴處分書並未認定原告上述主張為可信。又經 本院調閱系爭刑案卷宗查閱，上列4位被告在該案中針對檢 察事務官問「簽約時，告訴人（即本件原告）有無說過可以 貸款多少，他才願意簽約？」，被告林鈺熏、王清義表示不 清楚；被告謝明河供稱：原告有問過這間房子可以貸款多少 ，其有跟他說房況來說大概可以貸款6成，要等簽約後代書 送件之後，才能知道正確可以貸款多少等語；被告張杏敏供 稱：本件原告有問說要知道能貸多少金額，其有大概算一下 ，以第4期款380萬元送銀行貸款，大概可以貸8成，但實際 貸款由銀行審定，差額由本件原告自己付款，本件原告有同 意才會簽名；本件原告沒有說貸不到很高的款項，就不買， 而是說要先去比較銀行利率，再決定送哪一家銀行，簽完約 隔幾天，本件原告就說銀行貸不到那麼高，就拒絕提供財力 資料給其，然後說不買了等語（均見該案交查字第9頁、第 23頁背面），顯與原告所述不同。 ②再衡酌房屋買賣之貸款，均需向金融機構辦理，而金融機構 辦理貸款除審查所提供設定抵押權之不動產價值外，更重要 者為借款人之償債能力，亦即借款人之職業、財產、薪資收 入等係亦為金融機構評估貸款額度之重要資料，此為一般貸 款之常情及流程，而被告張杏敏、謝明河上開於系爭刑案中 所述其等告知評估系爭房地可貸款之約為6成或8成，但實際 原告得貸款之數額需向銀行申請貸款後始知，與上述貸款之 常情並無違背，反係原告主張需於不動產買賣契約成立生效 前即確知貸款數額，與常情不合。佐以，原告主張其有將個 人資力、財力證明交給被告張杏敏或林宜慶等情，業為該二 名被告所否認，而原告僅提出林宜慶地政事務所單據1紙為 證（見本院卷第65頁），依其上所載原告固然有提出扣繳憑 單、薪資轉帳存摺、在職證明，但卻未提出財力證明如定存 單、壽險保單、往來銀行存摺等物，益見被告張杏敏於系爭 刑案中供稱本案因缺乏原告之財力證明還沒有送銀行評估核 貸等情，應非虛捏之詞，而可採信。又不同銀行本對不動產 可能有不同估價或核可貸款上有不同評估方式，而對貸款額 度核准標準寬嚴不一，則倘若原告願意履行系爭房地買賣契 約，自會積極配合提出財力資料再由地政士送配合之銀行評 估貸款，然原告卻不願配合，則在各家銀行可以核貸數額不 明情況下（甚至原告主張其至台灣銀行詢問評估系爭房地可 核貸數額乙節，亦未提出任何證據證明），原告即表明不願 購入系爭房地，顯然亦未依其主張之條件履行評估貸款之義 務。另參以究竟原告欲貸款之數額為何，歷經系爭刑案、本 件訴訟審理，均未陳明，則原告是否果有向被告浩景公司、 林鈺熏、謝明河、王清義表明非貸得多少金錢，否則不願購 買系爭房地，實有可疑。是綜合上開各點，本院認原告是否 有在與被告浩景公司及王美疑簽立上述契約時，即有以需貸 得一定數額辦理貸款為條件乙節，實有諸多疑點，且與一般 購買不動產、辦理貸款之常情不合，難認原告此部分主張為 可採。 ③況且，原告透過被告浩景公司、謝明河仲介向被告王美疑購 入系爭房地之過程，均有簽立上列（一）所示之書面契約， 既然原告如此在意此條件，倘若有意作為上述契約成立、生 效與否之要件，衡情一般人遇此重視之契約應約定事項，在 已有訂立書面契約之情況下，當即會於各書面契約特約事項 中載明，以明確各契約當事人之權利義務。然觀之上述各項 書面契約，在特約事項欄位中均為空白或僅記載「依現況交 屋」，並未特別記載原告上述主張之內容，雖契約之成立， 並非以書面為要件，但由此已可彈劾原告上述主張，確有不 合常情之處，更徵原告所述不可採信。 ④是在原告並未能提出其他證據之情況下，原告主張其在與浩 景公司簽立「不動產買賣意願書」及與被告王美疑簽訂系爭 房地之買賣契約時，有以特定數額以上之貸款作為上述契約 成立或生效之條件之情事存在云云，即難信為真實。 4.又既然原告上開主張均難認為可信，則其以此為由主張其與 被告王美疑間之系爭房地買賣契約為無效、不生效力，因此 無庸給付浩景公司仲介費或被告王美疑亦不得沒收定金云云 ，於法亦屬無據。 (三)又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條規定甚明。再按不當得利法律關係之要件，除得利者 受有利益、致他人受有損愛外，最核心者即為「無法律上原 因」，而契約與不當得利，雖皆屬於債之發生原因，惟二者 之請求權並不能相容。前者之請求權乃基於一定契約而生之 某種給付的權利，後者乃無法律上原因而受利益，致他人受 損害；倘當事人間有契約關係存在，則一方因他方之給付受 有利益，即有法律上之原因，自不成立不當得利（最高法院 97年度台上字第1863號判決意旨參照）。又主張不當得利請 求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證 責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有 損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因 ，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存 在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院 103年度台上字第2198號判決意旨參照）。經查： 1.有關仲介服務費47,500元部分： ①承上（二）所述，原告與被告浩景公司所簽訂之上述「權益 確認書」、「不動產買賣意願書」，原告與被告王美疑簽訂 之系爭房地買賣契約書，既然無不成立或無效事由，自屬已 有效成立，原告自有依上述契約履行之義務。而依「權益確 認書」（見本院卷第168頁）所載，如系爭房地之買賣契約 成立，原告即應給付成交總價款之2％與被告浩景公司，而 系爭房地之成交價為475萬元之2％即為95,000元，則被告浩 景公司僅向原告收取47,500元，係原告本於上述契約所應為 之給付，該給付並非無法律上原因，自非不當得利。又企業 經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理 期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第一項規定者，其 條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約 之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第3項定有明文。 是原告雖提及其所簽立之「權益確認書」有審閱期間不足之 情事，惟該權益確認書係原告委託浩景公司為其仲介、居間 與出賣人協調購買系爭房地之契約，而非系爭房地之買賣契 約，二類型契約法律關係全然不同，是原告主張依「成屋買 賣契約範本」應給予原告5日審閱期間，應屬誤會。且原告 亦僅陳明有關審閱期部分，是認為其口頭說明之應先知悉貸 款額度始願購買系爭房地之條件應屬契約內容之一（見本院 卷第249頁），然此部分之事實已屬不能證明，業已認定如 上，且有無上述約定亦與審閱期間無關，是原告上述主張即 與審閱期間之規定、法律效果無關，故亦難以此認定原告得 不給付浩景公司仲介服務費，併此指明。 ②又不動產經紀業管理條例第19條規定「經紀業或經紀人員不 得收取差價或其他報酬，『其經營仲介業務者，並應依實際 成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收』。違 反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息 後加倍返還支付人。」，而所謂仲介業務依同條例第4條第5 款規定「指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務 。」。另不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買 賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動 產實際成交價金百分之六或一個半月之租金，不動產仲介經 紀業報酬計收標準規定第1條亦規定甚明，而被告浩景公司 與原告約定收取成交價2％之報酬、與被告王美疑約定收取 成交價之4％報酬，均未逾上開規定，自屬合法。而被告浩 景公司於本案中所從事者為系爭房地之居間業務，業已認定 如上，且為原告所是認（其主張被告浩景公司、謝明河、林 鈺熏、江敏志等應適用民法第567條居間規定），自得依不 動產經紀業管理條例第19條第1項後段及與原告、被告王美 疑間之契約計收報酬，原告僅見同條項前段規定即認被告浩 景公司不得收取報酬，容有誤會。 ③是被告浩景公司收取上述仲介服務費用，既然合法，且與契 約約定無違，則其所收取之費用即屬有法律上原因，而非不 當得利，且無庸應依同條第2項規定返還仲介費。是原告主 張被告浩景公司收取之仲介服務費為不當得利，缺乏法律上 之依據，原告自不得請求被告返還上述費用。 2.又原告與被告王美疑簽訂之不動產買賣契約第8條第2項後段 約定「如因買方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸 責買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之 全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相 關費用」，見諸該買賣契約書即明（見本院卷第39頁）。而 原告所主張該契約未生效、未成立之原因並非可採，業已認 定如前，則原告、被告王美疑為該買賣契約當事人，自應受 上述契約條款之拘束，是被告王美疑在原告因己資力不足， 不願購買系爭房地而解除契約後，自得依上述契約沒收原告 已給付之定金15萬元，而此款項之給付既然屬因契約約定而 履行之義務，自非無法律上原因之不當得利。況且，原告在 確定不願購買系爭房地後，仍與被告王美疑（由王清義）簽 訂解除買賣契約協議書（見本院卷第177頁），業已另行約 定原告應由被告王美疑沒收15萬元，被告王美疑則歸還上述 本票，並協議不再請求損害賠償，顯然雙方已對原發生之爭 執重新協議兩造權利義務以定紛止爭，合於民法第736條對 於和解契約之定義，是依第737條「和解有使當事人所拋棄 之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。」 規定，原告亦不得再以上開契約書簽訂之事由抗辯不願給付 15萬元與被告王美疑，由此更徵原告主張被告王美疑收取15 萬元為不當得利，係屬無據。 3.原告於104年12月3日與被告王美疑另簽訂買賣雙方解約暨終 止履約保證協議書，約定買賣雙方一致同意解除就系爭房地 之買賣契約，並向第一建經公司申請終止價金信託履約保證 ，請第一建經依本協議書只是將買方已支付至專戶之款項扣 除仲介服務費71,535元、代書費等4,080元、履約保證手續 費2,850元後，剩餘71,535元匯入被告王清義帳戶內，上述 內容於前揭契約書內記載明確，原告並簽名在後（見本院卷 第175頁），顯見原告同意第一建經公司就原告給付與被告 王美疑之15萬元為上述處置，是原告於本件中竟主張第一建 經公司有不經原告同意任意放款等情，顯與客觀事證全然不 符，自屬無據。況且，上述15萬元依前段所述本為原告應給 付與被告王美疑之價金，且在解除系爭房地買賣契約後，原 告同意由被告王美疑沒收之款項，是該部分款項在原告同意 被告王美疑沒收後，即成為被告王美疑之財產。而被告王美 疑以該部分款項支付之費用，即均屬被告王美疑與他人之權 利義務關係，而與原告無涉。而被告王美疑已於上述契約書 簽名同意支付被告浩景公司71,535元、代書費等4,080元、 履約保證手續費2,850元，則被告浩景公司、林宜慶、張杏 敏、江敏志縱使取得上述款項，亦屬其等與被告王美疑間之 契約等法律關係所得款項，亦非不當得利，且原告亦非上述 款項之受損害人，自不能請求返還。 4.至原告主張本件購買系爭房地從看屋至簽約僅三日云云，惟 契約如何訂定均由原告自主意識決定，此非可歸責於他人之 事由，且契約自由原則，為購入不動產之決定所需時間之長 短對每個人均不相同，故自難單此認上述契約有何違反誠信 原則之處。綜上所述，被告浩景公司向原告收取仲介服務費 、向被告王美疑收取仲介服務費及被告王美疑沒收原告支付 之15萬元，及其後支付之代書費等4,080元、履約保證手續 費2,850元，依上開證據均係本於上述契約所為之給付義務 ，各受領人均非不當得利，原告依民法第179條請求被告應 連帶給付其369 ,035元，於法不合，不能准許。 (四)又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證 明其行為無過失者，不在此限；不法侵害他人之身體、健康 、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法 益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償 相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處 分，民法第184條、第195條第1項分別定有明文。準此：1. 所謂侵權行為損害賠償起請求權，必然需以行為人之行為具 有違法性，始足當之，否則構成要件即有欠缺，即非得適用 民法第184條規定請求侵權行為之損害賠償。2.而民法第195 條規定係屬民法債編「第一節債之發生」「第五款侵權行為 」範圍內之規定，故除上述侵權行為之要件均需該當外，得 請求精神上損害賠償者，依該規定，更僅限縮於「身體、健 康、名譽、自由、信用、隱私、貞操受不法侵害」或「其他 人格法益受不法侵害，且情節重大」之情況，始有適用，單 純財產權遭不法侵害而受損，即與上述得請求精神慰撫金之 要件不合，而不能請求非財產上之損害賠償。而原告於本件 中主張被告均應按民法第184條、第179條、第195條連帶給 付369,035元，自應舉證被告等有符合上述請求權要件之行 為，合先敘明。經查： 1.就精神慰撫金部分：依原告上述主張內容，無非是因經被告 謝明河仲介而與被告王美疑簽訂前開系爭房地之不動產買賣 契約，嗣後因故解約而受有金錢上損害，而金錢上遭受損害 並不該當非得請求精神慰撫金需「身體、健康、名譽、自由 、信用、隱私、貞操、其他人格法益」受侵害之要件，故原 告請求被告連帶賠償其精神慰撫金10萬元部分，於法不合， 應屬無據，而予以駁回。 2.有關被告台灣房屋公司、李碧華、浩景公司、林鈺熏、謝明 河、江敏志、買屋公司、周鶴鳴部分，原告所指涉其等不法 部分略為：①違背民法第567條未調查原告不具資力購買系 爭房地、②未指派具證照之人員執行系爭房地買賣契約、③ 違背不動產經紀業管理條例第19條收取報酬，業經本院認定 原告主張不可採信，詳如上述(二)1.、2.及（三）1.部分， 是既然被告浩景公司、謝明河、林鈺熏、江敏志均無不法情 事，所收取之仲介服務費，亦均為因與原告或被告王美疑間 契約可得收取之費用，則渠等自無賠償原告之餘地，被告台 灣房屋公司、李碧華、買屋公司、周鶴鳴部分，原告並未具 體指稱其等有為何等不法侵權行為，且亦未舉證其等與被告 浩景公司、謝明河、林鈺熏、江敏志具僱傭關係，且所謂加 盟等係屬冠名或輔導銷售等契約，並非僱傭關係，且被告台 灣房屋公司、買屋公司與浩景公司既然屬於不同公司，則法 人格各自獨立，是原告主張被告台灣房屋公司、李碧華、買 屋公司、周鶴鳴應連帶負賠償責任，並無理由。 3.被告王清義、王美疑部分：原告主張系爭房地買賣契約無效 、未成立等情，亦非有據，此部分業經本院認定如上述(二) 3.及（三）2.部分，而被告王美疑與其代理人王清義得沒收 原告給付之15萬元，既然係因可歸責於原告之事由而欲解除 契約所致，則其所得上述利益，即無不法，且原告亦未陳明 其等就出售系爭房地過程中有何不法侵害原告權利之情事， 則被告王清義、王美疑對原告即無侵權行為存在，原告自不 能請求渠等賠償損害。 4.被告林宜慶、張杏敏部分：原告主張依照委任契約，系爭房 地之買賣係委任被告林宜慶為之，然被告林宜慶竟未經原告 同意而委託給其他地政士之助理張杏敏辦理，致使原告需支 付地政士等級之報酬，而受有損害，故上列被告二人應連帶 賠償原告損害云云。然查，被告張杏敏雖登記為訴外人即楊 美莉地政士之登記助理員，然被告張杏敏、林宜慶於系爭刑 案中供稱：林宜慶是張杏敏老闆，因為楊美莉地政士是林宜 慶聘請之地政士，故被告張杏敏為林宜慶所設事務所之員工 等語（見系爭刑案交查字卷第28頁），且楊美莉地政士登記 之事務所地址與被告林宜慶登記之事務所地址相同，有原告 提出之地政士資訊系統列印資料2紙存卷可參（見本院卷第6 3、67頁），更足見上述被告二人所述應屬實在，是被告張 杏敏所為既受被告林宜慶監督，則張杏敏係代被告林宜慶辦 理系爭房地買賣契約之各項收款、收受辦理貸款、移轉登記 文件及送件等業務，受委任辦理系爭房地上述事務所應負責 任之權利義務仍歸屬於被告林宜慶，是原告上述主張本件事 務均由被告張杏敏處理云云，顯與事實不符。況且，原告根 本未具體指明系爭房地買賣契約在地政士應履行之程序部分 ，有何疏失存在，即空泛地任意以侵權行為法律關係，要求 被告林宜慶、張杏敏連帶賠償，自屬無據。 5.被告第一建經公司、謝萬雄部分：原告主張渠等需負責之原 因為未得原告同意即自專戶支付仲介費用，而未將15萬元由 被告王美疑沒收云云，而此與原告自己所陳報之「買賣雙方 解約暨終止履約保證協議書」所載內容矛盾，此部分業已詳 盡論述如(三)3.，是被告第一建經公司依照原告與被告王美 疑所簽上述書面契約指示支付款項，亦無不法之處，而無對 原告為侵權行為，是原告此部分主張全無可採。 四、綜上所述，原告以上述主張依民法第179條、第184條、第 195條等不當得利、侵權行為法律關係，請求被告連帶給付 369,035元，因原告所主張之情事，均屬不能證明或與客觀 之契約文件有違，且請求精神慰撫金部分亦與法令不合，而 認均無理由，均不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請，因訴之駁回而失所附麗，併駁回之。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 2 月 6 日 臺灣臺南地方法院新市簡易庭 法 官 李音儀 附表： ┌─────────┬──────────┬───────────────┐ │被告 │各被告間之關係 │在系爭買賣契約之地位 │ ├─────────┼──────────┼───────────────┤ │浩景公司 │加盟為台灣房屋公司善│經紀業公司，仲介原告與被告王美│ │兼法定代理人林鈺熏│化南科店 │疑就系爭房地成立買賣契約。 │ ├─────────┼──────────┼───────────────┤ │台灣房屋公司 │加盟總部，授權買屋公│仲介系爭買賣契約成立之浩景公司│ │兼法定代理人李碧華│司從事房屋仲介業務 │為其之加盟店 │ ├─────────┼──────────┼───────────────┤ │買屋公司 │受浩景公司加盟 │同上 │ │兼法定代理人周鶴鳴│ │ │ ├─────────┼──────────┼───────────────┤ │謝明河 │浩景公司之不動產經紀│系爭買賣契約之仲介人員 │ │ │營業員 │ │ ├─────────┼──────────┼───────────────┤ │江敏志 │台灣房屋公司所屬不動│於系爭買賣契約上出名之不動產經│ │ │產經紀人 │紀人 │ ├─────────┼──────────┼───────────────┤ │林宜慶 │浩景公司特約地政士 │辦理系爭買賣契約之地政士 │ ├─────────┼──────────┼───────────────┤ │張杏敏 │楊美莉地政士之登記助│聯繫系爭買賣契約中辦理貸款事務│ │ │理員 │ │ ├─────────┼──────────┼───────────────┤ │王美疑 │為王清義之女 │系爭買賣契約出賣人 │ ├─────────┼──────────┼───────────────┤ │王清義 │為王美疑之父 │系爭買賣契約出賣人之代理人 │ ├─────────┼──────────┼───────────────┤ │第一建經公司 │無 │承辦系爭買賣契約價金信託履約保│ │兼法定代理人謝萬雄│ │證業務 │ └─────────┴──────────┴───────────────┘ 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 107 年 2 月 6 日 書記官 蘇豐展