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112年度新簡字第740號

原      告  葉育超  

訴訟代理人  鄭植元律師

            王又真律師

            楊家瑋律師

被      告  吳志明  

            吳介仁  

訴訟代理人  吳韶芬  

被      告  蔡淑涵  

            蕭能維律師即吳志雄之遺產管理人

            石鈺投資有限公司

法定代理人  賴陳梅鳳

被      告  力愷投資有限公司

法定代理人  游美怡  

被      告  吳林見  

            陳吳美玉

            吳美英  

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年1月9日言詞辯論終結，判決如下：

兩造共有如附表一所示之土地及建物，應予合併變價分割，所得價金由兩造按如附表二所示應有部分比例分配。

壹、程序事項：

　　除被告吳志明、吳介仁、蔡淑涵以外之被告，經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：

　　緣坐落臺南市○○區○○段000地號土地、274地號土地、278地號土地（以下各以地號稱之，並合稱系爭土地）及其上門牌號碼臺南市○○區○○路0段00巷00弄0號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地）為兩造所共有，應有部分比例如附表二所示，倘以原物分割，各共有人分得之土地恐有部分無法臨路，產生袋地，且面積過小，無法適切使用，又系爭房屋坐落系爭土地，亦無法以原物分割，倘不予合併變賣，將造成系爭房地使用上之浪費，為使系爭房地發揮最大經濟效益及利用價值，爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項第2款、第5項、第6項規定，請求合併變價分割系爭房地，以價金分配於各共有人，應最符合兩造利益，亦最為公平；如認系爭土地因使用分區不同而無法合併分割，則請求分別變價分割系爭房地，並以價金分配於各共有人。並聲明：請求將兩造共有系爭房地予以變賣，所得價金由兩造按附表二所示應有部分比例分配。

二、被告答辯：

　㈠吳志明：

　　我不同意原告提出之分割方案，希望按原物分割。

　㈡吳介仁：

　　系爭土地為被告家族數代相傳之祖產，我對系爭土地有極深情感連結，且系爭土地目前仍有父輩親戚居住於系爭房屋，長輩年事已高，若進行變價分割勢必須拆屋還地，致其等流離失所，危害其等居住權益，對長輩之身體、心理及經濟上將是沉重的負擔，故不同意變價分割，請求合併分割按原物分配，以避免土地碎裂化，並維持現有建物完整性與居住現況，被告願配合調整分配位置，確保分割後土地均能與道路有適宜聯絡，系爭房屋坐落土地優先分配與系爭房屋之共有人或願保留建物之被告；我也願按市價以金錢補償方式，受讓原告之應有部分。

　㈢蔡淑涵：

　　我不同意變價分割，請求按原物分割。

　㈣蕭能維律師即吳志雄之遺產管理人：

　　以吳志雄之遺產管理而言，並無取得系爭房地任何部分之必要，故同意將系爭房地全部予以變價分割，由全體共有人按應有部分比例分配價金，或將吳志雄所遺應有部分分配予有意取得系爭房地原物之共有人，由其以價金補償。

　㈤石鈺投資有限公司、力愷投資有限公司：

　　對原告之主張不爭執，同意變價分割。

　㈥其餘被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

　⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。故共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割。另按共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民法第824條第6項亦有明定。該條所謂合併分割，係指法院得將相鄰數宗不動產分歸各共有人一宗，或將其合併計算後，各按應有部分計算分得土地之一部而言，最高法院105年度台上字第542號判決意旨可資參照。至地籍測量實施規則第224條「土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限」，所稱之使用性質，於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別等規定，乃有關地籍測量實施之作業方法等事項，係就不同宗土地擬合併為一宗土地所設之限制，與數宗共有土地併同辦理共有物分割之情形有別，最高法院103年度台上字第722號判決意旨可資參照。次按「事實上處分權」之本質，雖屬所有權權能之集合，得為讓與之標的，並具財產權之性質，然其不能與「不動產物權」等同視之，既非「不動產物權」，自無民法第759條「非經登記，不得處分其『物權』」規定之適用。再依民法第831條「本節（即民法物權編第四節共有）規定， 於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之」之規定，顯然「所有權」以外之其他財產權，包括所謂之「事實上處分權」，倘係由數人分別共有或公同共有者，當亦得成為法院裁判分割之客體，臺灣高等法院94年度重家上字第19號民事判決、臺灣高等法院暨所屬法院103年法律座談會民事類提案第5號審查意見可資參照。

　㈡經查，系爭房地之共有人暨應有部分如附表二所示，業據原告提出系爭土地之登記第一類謄本為證（新簡字卷第303頁至第313頁），並有臺南市政府財政稅務局新化分局南市財新字第1143033819號函在卷可稽（新簡字卷第435頁至第449頁），系爭土地為相鄰之土地，業經本院會同臺南市永康地政事務所地政人員到場履勘確認無訛，並有臺南市永康地政事務所113年12月24日所測量字第1130117925號函所附複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）在卷可稽（新簡字卷第355頁），雖系爭房地之共有人並未完全相同，惟共有人即被告吳志明、吳介仁、蔡淑涵均到庭表示同意合併分割系爭房地（新簡字卷第181頁），被告石鈺投資有限公司（下稱石鈺公司）、力愷投資有限公司（下稱力愷公司）亦均具狀表示同意原告分割方案（新簡字卷第53頁至第63頁），加計原告應有部分後，各不動產均已達應有部分過半數共有人之同意，而得依前揭規定合併分割。又系爭土地之使用分區雖有不同，且系爭房屋為未辦保存登記建物，惟揆諸前揭說明，可知法律並未禁止使用分區不同之土地不得為合併分割，且所有權以外之其他財產權，包括所謂事實上處分權，倘係由數人分別共有或公同共有者，亦得成為法院裁判分割之客體。本件兩造未訂有不分割之約定，系爭房地亦無因法令規定、使用目的而不能分割之情形，原告既為系爭房地共有人之一，本即得隨時請求分割系爭房地，而吳志明等人雖同意合併分割系爭房地，惟表示不同意變價分割，希望採取原物分割等語，足認兩造對於分割方法未能達成協議，揆諸前開規定，原告起訴請求裁判合併分割系爭房地，確屬有據。

　⒈按共有物之分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項至第4項分別定有明文。又裁判上定共有物分割之方法，法院本有自由裁量權，不受任何人主張之拘束，應斟酌各共有人之意願及利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用、土地整體利用價值，並兼顧共有物之使用現況，維持全體共有人之公平與經濟原則，其分割方法始得謂為適當。

　⒉本件雖有部分被告主張應以原物分割，惟迄今仍未就原告請求合併分割之系爭房地提出完整、具體之原物分割方案，亦未能就所稱願價購原告應有部分之價金，與原告達成合意，且查273地號、274地號、278地號土地之面積分別為473.81平方公尺、76.91平方公尺、3.66平方公尺，其上系爭房屋（含建物、水塔）占用面積則為226.45平方公尺，有系爭土地登記第一類謄本、系爭複丈成果圖在卷可稽（新簡字卷第303頁至第313頁、第355頁），系爭房屋占用系爭土地將近一半之面積，現況為磚造及水泥造之一層建物，且為吳志明、吳林見居住使用，亦有本院勘驗測量筆錄在卷可按（新簡字卷第339頁），衡情應仍有一定之經濟價值，審酌系爭房屋僅有單一出入口，若以原物分割予全體共有人，將導致各共有人無各自獨立之門戶可供出入，而被告對於如以原物分割後，分得系爭房屋坐落土地之人是否同意繼續供系爭房屋占用，或擬將系爭房屋拆除乙節未為確答（新簡字卷第340頁），以原物分割顯難維護系爭房屋原有之經濟價值；再者，系爭土地扣除系爭房屋占用部分後，剩餘之土地形狀並非完整，面積亦非甚廣，而系爭土地之共有人人數分別為5人、6人，如按應有部分比例原物分配予全體共有人，每人能分得之面積更為狹小，非但破壞系爭土地之完整性、減少其價值，更難以發揮其經濟上之效用，足認系爭房地以原物合併分配顯有困難。反之，本件若採變價分割方式，將系爭房地合併予以變賣，經由法院之拍賣程序，以參與投標者願出之最高價額賣出，所得價金由兩造按應有部分比例分配，藉由市場行情決定系爭房地之價值，既可發揮系爭房地之最高經濟利用價值，亦可保持系爭房地之完整利用及經濟效用，各共有人亦得藉此充分實現因共有系爭房地所得享有之金錢利益，對兩造均屬有利，被告如認因情感連結、居住需求等因素，希望保有系爭房地，亦可於拍賣程序中依法主張優先承買，不致損及其等利益。準此，審酌系爭房地之性質、型態、現狀、經濟效益、兩造之意願、利益及公平等一切情狀，認將系爭房地予以合併變價分割，所得價金由兩造按附表二所示應有部分比例分配，應屬最為妥適，爰採為本件之分割方法，判決如主文第一項所示。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　3 　　月　　13　　日

　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院新市簡易庭

　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳品謙  

以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　

中　　華　　民　　國　　115 　年　　3 　　月　　13　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃心瑋 

附表一：

 

附表二：

 

附表三：